Что такое коммунальная квартира
Жилищный кодекс устанавливает последовательность удовлетворения требований граждан, проживающих в пределах коммунальной квартиры, относительно улучшения своих жилищных условий, если в квартире освободились жилые помещения. Закон, с целью защиты и поддержания граждан из социально незащищенных групп, дает указанной категории лиц преимущество в вопросах предоставления свободного жилого помещения в «коммуналке». Рассмотрим процесс передачи гражданам свободных помещений коммунальной квартиры, особенности и нюансы указанного процесса.
Под термином «коммунальная квартира» подразумевается помещение, предназначенное для проживания и разделенное на обособленные жилые помещения (комнаты), в которых проживают граждане. Помещения коммунальной квартиры могут принадлежать как муниципальному жилому фонду, тогда люди проживают в них по договорам социального найма, так и находиться у проживающих лиц в собственности. Обычно в «коммуналках» живут семьи, не связанные друг с другом родством. Общим имуществом коммунальной квартиры проживающие в ней лица пользуются на равных основаниях, несут в отношении имущества обязательства и имеют права на это имущество.
Коммунальная квартира: как присоединить комнату
Москвичи, которых посещают ностальгические чувства по советскому изобретению под названием «коммуналка», скорее всего, давно в ней не живут и уже подзабыли о коммунальном быте. Те же, кто по сию пору сталкивается со всеми его «прелестями», мечтают о ключах от отдельной квартиры. И когда освобождается комната в коммуналке, появляется шанс приблизить мечту всей своей жизни. Присоединить бесплатно или выкупить? Как? Кто имеет на это преимущественное право? Ответы на эти вопросы в сегодняшнем выпуске «СБ».Буквы закона
Права на освободившиеся жилые помещения расписаны в следующих законах и постановлениях: – Жилищный кодекс РФ (ст. 59); – закон Москвы «Основы жилищной политики города Москвы» от 11 марта 1998 года № 6 (в редакции от 16 февраля 2005 года); – закон Москвы № 22 от 15 января 2003 года «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»; – Положение о порядке и условиях продажи свободных помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города (утверждено постановлением правительства Москвы от 27 августа 2002 года № 706-ПП).
Считать свободными
Освободившимися считаются комнаты, если: – нанимателю, ранее проживавшему в этой комнате, предоставлено другое помещение; – наниматель уехал жить в другое место; – наниматель утратил право на это жилое помещение; – наниматель умер, договор найма прекращен. Затем органы исполнительной власти решают, кому достанутся освободившиеся комнаты.
Кто вершитель судеб
После того как в территориальное управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы поступила информация об освобождении комнаты в коммуналке, оно в течение месяца обязано письменно уведомить жильцов квартиры об этом с предложением о ее присоединении или выкупе. Граждане, получившие «послание», обязаны в течение месяца письменно же сообщить о своих намерениях. Если семье положена освободившаяся жилплощадь, и она согласна ее занять, возможность присоединения комнат рассматривается на общественной жилищной комиссии при префекте административного округа. После того как окружная жилищная комиссия приняла положительное решение о присоединении комнаты или нескольких комнат в «коммуналке», выпускается распоряжение префекта. Выписка из него выдается на руки будущему жильцу. С ним заключается договор социального найма. И с этим договором – в свой ДЕЗ.
ПРИСОЕДИНЕНИЕ
Тем, у кого мало денег и квадратных метров
Кто же имеет право занять освободившиеся жилые помещения? По Жилищному кодексу РФ (ст. 59) освободившееся помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма проживающим в ней нанимателям или собственникам на основании их заявления, если они: 1. На момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Внимание! Тем, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, не обязательно быть признанными малоимущими, они сохраняют свое право на предоставление жилья по социальному найму. В данном случае – на присоединение комнаты. А что значит – могут быть признанными нуждающимися? Это значит, что на самом деле люди занимают жилплощадь меньше нормы постановки на учет (в коммунальной квартире – 15 кв. м), но по каким-то причинам не становились в очередь на улучшение жилищных условий. Им могут разрешить присоединить освободившуюся комнату. 2. При отсутствии в коммунальной квартире «первоочередных» претендентов на освободившуюся комнату соседа ее дадут нанимателям или собственникам, которые не стоят в очереди на жилье, но могут быть признаны малоимущими, и к тому же у них меньше нормы предоставления общей площади на человека (18 кв. метров). Что касается «малоимущности», то пока все остается по-старому, такую справку не требуют. Хотя закон «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся» (он вступил в силу 26 февраля 2006 года) и принят, но до практики дело еще не дошло.
Право на дополнительную площадь
Пустующая комната на законных основаниях может достаться также льготникам – долгожителям коммуналок, людям с тяжелыми заболеваниями. По действующему городскому закону № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» долгожители коммунальных квартир становятся очередниками без учета норм занимаемой жилплощади. Сейчас долгожителями коммуналок признаются москвичи, прожившие в столице в общей сложности не менее 40 лет и обитающие в коммунальной квартире: 1) последние 10 лет при наличии полного общего трудового стажа; 2) последние 5 лет, если есть инвалидность 1-й и 2-й групп. Пока «лишние» квадратные метры могут перепасть и членам семей коммунальных долгожителей, живущим вместе с ними (при отсутствии отдельных квартир). Сейчас в законопроекте «О правах жителей г. Москвы на улучшение жилищных условий», который находится на рассмотрении городской Думы, предлагается признать долгожителями коммуналок только одиноко проживающих. Право на дополнительную жилплощадь независимо от нормы постановки на учет имеют больные люди, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, если у них есть на то медицинская справка. При этом учитывается вся имеющаяся жилплощадь на праве пользования или в собственности. Список таких заболеваний приводится в следующих документах: – Постановление правительства РФ № 817 от 21 декабря 2004 года «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»; – Циркуляры НКВД РСФСР от 13 января 1928 года № 27 и Наркомздрава РСФСР от 19 января 1928 года № 15 «Список болезней, дающих право лицам, страдающих ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью».
Документы для присоединения
Для оформления договора социального найма на освободившуюся жилплощадь в коммуналке, вам понадобятся следующие документы: – единый жилищный документ; – копии паспортов, свидетельств о рождении (несовершеннолетних членов семьи); – жилищные документы с места проживания супруга (и) или несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы по другому адресу; – при наличии – льготные документы, дающие право на дополнительную площадь. Может быть, за претендентами на комнату соседа числится еще какое-то жилье в собственности, на нее тоже потребуются документы.
Если больше двух
Допустим, на освободившуюся комнату претендуют две и более семьи, и все имеют право ее получить. Тогда спорное дело выносится на обсуждение окружной жилищной комиссии. При этом учитывается: – год постановки на учет: кто дольше простоял в очереди, тому зеленый свет; – размер занимаемых ими комнат, сколько квадратных метров приходится на одного члена семьи; – дата регистрации на занимаемой площади; – состав семьи. И другие обстоятельства – состояние здоровья, возраст, планировка помещения.
ВЫКУП
Все равно – по нормам
Если среди проживающих в коммунальной квартире жильцов нет малоимущих и очередников на улучшение жилищных условий, а также тех, кто признан малоимущим и обеспечен общей жилой площадью на одного члена семьи меньше социальной нормы, освободившееся жилье предоставляется по договору купли-продажи (ст. 59, ч. 3 ЖК РФ). То есть можно присоединить пустующую комнату, выкупив ее. Но тоже при условии, что нормы жилплощади позволяют это. По прежнему ЖК в случае освобождения комнаты в коммунальной квартире было так: живешь на площади менее 18 кв. м на человека, – пожалуйста, присовокупляй комнату. Если на «брата» приходилось больше 18 кв. м, предоставлялась возможность выкупа. Теперь появились ограничения: при превышении нормы жилплощади даже выкуп не положен.
Таков порядок
Порядок и условия продажи освободившихся комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности Москвы, расписан в Положении о порядке и условиях продажи свободных помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города (утверждено постановлением правительства Москвы от 27 августа 2002 года № 706-ПП). В частности, выкупить пустующую жилплощадь могут только москвичи, постоянно зарегистрированные и проживающие в этих квартирах по договорам социального найма, либо имеющие жилье в собственности. Необходимое условие продажи комнаты нанимателю – его согласие на приватизацию покупки. Как только в управление Департамента жилищной политики в административных округах поступает информация об освобождении комнаты (комнат) в квартире коммунального заселения, жильцов коммуналки, проживающих на условиях социального найма либо имеющих жилплощадь в этой квартире в собственности, уведомляют об этом. Те, в свою очередь, обязаны в течение месяца дать ответ о своих намерениях – либо выкупить, либо отказаться.
Документы на выкуп:
Желающие выкупить ее предоставляют в окружное управление следующие документы: – заявление о покупке свободного жилого помещения; – единый жилищный документ; – экспликацию и поэтажный план на квартиру; – расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ. На сбор документов отпущен определенный срок: месяц со дня получения уведомления. Если он по какой-либо причине будет пропущен, то придется документально подтвердить ее уважительность. И тогда по решению управления он может быть продлен. Далее пакет документов претендентов на покупку комнаты представляется на Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Если комиссия принимает положительное решение, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы заключается с покупателем договор купли-продажи. Основанием для заключения договора является справка-разрешение на выкуп свободного жилого помещения, которая выдается окружным управлением Департамента жилищной политики Москвы. Договор подлежит государственной регистрации.
Три цены
Цена продажи освободившейся жилплощади в коммунальной квартире рассчитывается ГорБТИ в соответствии с Методикой, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 года № 15/1-РМ «Об утверждении Методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы». Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом по одному из трех вариантов расчета стоимости свободных комнат: 1. Стоимость с учетом удорожания строительной продукции. 2. Технических характеристик дома и квартиры. 3. С учетом месторасположения дома. При расчетах учитывается год постройки дома, его физический износ, материал, из которого возведены стены, этаж, наличие лифта, мусоропровода и другие параметры. Разумеется, большое значение имеет, в каком районе он располагается (понятно, что внутри Бульварного кольца оно будет стоить дороже). Существуют определенные формулы, коэффициенты, которые применяются при расчетах. В результате получается три стоимости. А дальше уже Городская комиссия решает, по какой из них продать коммунальную недвижимость. Подход сугубо индивидуальный. Учитывается, главным образом, возможность заплатить за освободившуюся комнату и социальный статус. Преимущества у тех, кто давно живет в коммуналке. Проверяется, есть ли у них льготы, нет ли другой недвижимости в собственности. Если да, у них больше шансов, что комнату оценят по первому, более дешевому варианту.
МЕЖДУ ПРОЧИМ
В прошлом году читатель нашей газеты Т. выкупил высвободившуюся комнату в трехкомнатной коммунальной квартире. За 20,3 кв. метра он заплатил немногим более 200 тысяч рублей, причем, жилищная комиссия из трех представленных по оценке БТИ ставок стоимости определила для него высшую: один квадратный метр жилья обошелся ему в 10 тысяч рублей. Нетрудно посчитать, насколько это дешевле рыночной цены. Трехэтажный дом послевоенной постройки расположен в зеленом квартале района Покровское-Стрешнево, где сегодня метр жилья стоит минимум две тысячи долларов. А в «зеленых» комната обошлась Т. около $ 7 800. Почувствуйте разницу!
Без вести пропавшие
Довольно типичная ситуация: одна из комнат в коммунальной квартире пустует. Хозяин ее годами носа не кажет. И вообще неизвестно, где он, что он, жив ли. Жильцы коммуналки не прочь занять пустующую жилплощадь, но как? Присоединить комнату в коммунальной квартире можно только в случае, если она юридически свободна. Разыскать пропавшего соседа может милиция. Но подать заявление на розыск имеют право только родственники. Если и милиция не установит место нахождения сгинувшего соседа, этот факт подтверждается справкой. Она и будет являться основанием для обращения жилищного департамента в суд с заявлением о признании разыскиваемого без вести отсутствующим. Только после того, как суд вынесет такое решение, сосед-невидимка снимается с регистрационного учета, и его жилплощадь считается свободной.
НА ЗАМЕТКУ
Если от покупки освободившейся жилплощади все отказались, и ни у кого нет оснований присоединить ее бесплатно, в комнату могут вселить по договору социального найма других жильцов, со «стороны». То есть квартира как была коммунальной, так таковой и остается. * * * Если имеются несколько претендентов на освободившуюся жилплощадь, она может быть продана при согласии всех нанимателей либо собственников комнат в коммунальной квартире им в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются судом.
Подготовила Галина Писарчик при содействии специалистов Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Северном округе
Передача жилого помещения в коммунальной квартире малоимущим и нуждающимся гражданам
С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).
Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.
Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.
Продажа комнаты в коммунальной квартире — КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ
Что касается общего имущества в коммунальной квартире, к нему относятся газовая плита, шкафы, тумбочки, двери. Общую мебель нетрудно разделить, и в большинстве случаев здесь конфликтов не возникает.
Прошу дать ответ на вопрос, на каком основании в Главном ракетно-артиллерийском управлении МО РФ перестала действовать жилищная программа 15+15.
Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.
Общий порядок заселения свободной комнаты в «коммуналке»
Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица. Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната. А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.
Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.
В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав. Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление. В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Преимущественное право покупки
Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Российское законодательство предусматривает первоочередное право на занятие освободившейся комнаты в коммунальной квартире нанимателями или собственниками других комнат в той же квартире. Если, конечно, речь идет об освобождении неприватизированной комнаты. Порядок предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах определен статьей 59 Жилищного кодекса РФ.
Во вторую очередь (если нет лиц из первой очереди) освободившаяся комната будет предоставлена также в социальный наем нанимателям или собственникам, проживающим в соответствующей квартире, если они могут быть признаны малоимущими и если они обеспечены площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
В исковом заявлении указывалось, что Ерофеева Л. состоит в зарегистрированном браке с Ерофеевым М. и прописана в 3-комнатной квартире площадью 40 кв.м., где проживают ее муж и его родители.
Порядок наследования и учета такого имущества, считаемого выморочным, определяется законом. На сегодняшний день действует ст. 225 ГК «Бесхозяйные вещи», в связи с чем остается открытым вопрос: наследует ли государство именно вещи (по образцу Англии, США, Франции) или приобретает как активы, так и пассивы, т.е. долги наследодателя (по образцу ФРГ, Швейцарии, Японии)?
Однако на самом деле все наши отношения с окружающими регламентируются гражданским кодексом, а относительно соседей – ещё и жилищным кодексом. Это позволяет найти управу на плохих соседей и даже выселить их.
Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.
Дочь осталась проживать на прежней площади в изолированных комнатах 20 и 15 кв.м. в 3-х комнатной коммунальной квартире, хотя была включена в ордер и подписывала обязательство об освобождении ранее занимаемой жилой площади.
Главным предметом для разногласий является различное представление жильцов коммунальной квартиры о правилах совместного проживания.
В районный отдел учета и распределений жилой площади обратилась В. Марголина, которая с 1989 года состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и попросила инспектора разъяснить, какие права на получение жилой площади она имеет и как можно ускорить этот процесс.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований Гавриловых. Они обратились с кассационной жалобой в городской суд.
Квартира решением районной администрации была отнесена к служебной до предоставления Королевой. После пяти лет работы Королева была уволена по собственному желанию (предоставлена справка из лечебного учреждения, что по характеру заболевания Королева не может выполнять работу дворника в зимнее время).
В ходе рассмотрения дела истцы изменили свои исковые требования и согласились на обмен Телегиным занимаемой им комнаты.
Право пользования жилым помещением может прекратиться по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, например ГК РФ, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то его собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина, в данном случае собственники совместно проживающие.
Прекращение правоотношений по договору социального найма
Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.
Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.
Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.
Ситуация, когда в комнате никто не проживает и неизвестно место нахождения ее жильцов, не дает оснований другим лицам на заселение в эту пустующую комнату. Законодательно утверждено, что временное отсутствие граждан в жилом помещении, не образует изменения их прав и обязанностей относительно жилища. Следовательно, помещение нельзя считать освободившимся, поскольку на него имеют права граждане, заселенные по договору соцнайма, даже если они отсутствуют длительное время.
Судебное прекращение договора соцнайма
Законом предусмотрено и расторжение договора в суде. Для этого нужны четкие основания, и закон на них прямо указывает. Договор расторгается в суде в случаях:
- Использования помещения для целей, которые не предусмотрены законом для такого вида помещений. Иными словами, если гражданин использует комнату или квартиру не для проживания, а для произведения в помещении какой — либо деятельности, на которую не получены разрешения, или эта деятельность противоречит смыслу назначения помещения. Договор социального найма с таким гражданином может быть расторгнут в судебном порядке.
- Если проживающий гражданин систематически совершает действия, нарушающие спокойное проживание его соседей и других граждан, например, шумит в ночное время, содержит свое помещение и помещения общего пользования в антисанитарном состоянии, что создает угрозу здоровью других лиц и т.д.
- Если гражданин отказывается оплачивать коммунальные услуги продолжительное время.
- Если самим проживающим гражданином, или иными лицами, за которых гражданин отвечает, допущены такие действия по отношению к помещению, которые привели к необратимым отрицательным изменениям, или разрушению.
