Правила сдачи и съема квартиры на законных основаниях

Звонки по объявлению

Редко кому везёт позвонить по первому объявлению и сразу найти жильё. Так что, если всерьёз озабочены поиском квартиры, составьте себе табличку подходящих вариантов и начинайте последовательно общаться с представителями арендодателя.

Где-то вам повезёт сразу связаться с собственником, где-то звонок примет риелтор. Если вы не против заплатить комиссию, то вас и второй вариант устроит. Гораздо хуже наткнуться на риелтора, который выдаёт себя за собственника. Если человек уже на этом этапе вас обманывает, не стоит ему доверять.

Чтобы не тратить время, задайте несколько вопросов о квартире. Если собеседник не может с уверенностью дать ответ или берёт большие паузы на вопросы, ответов на которые нет в объявлении, это с большой долей вероятности риелтор.

Если человек уже на слова «Я звоню по поводу квартиры» переспрашивает «Какой именно квартиры?» или просит номер объявления, здесь всё и вовсе очевидно: вы имеете дело с посредником.

С кем бы вы ни разговаривали, задайте несколько вопросов:

• Сколько стоит квартира и входят ли коммунальные услуги в стоимость. Цена может отличаться от указанной в объявлении.
• Есть ли комиссия. Иногда её готовы брать не только риелторы, но и сват-брат-кузен собственника, от имени которого размещено объявление.
• Готов ли хозяин принести документы, подтверждающие его право владения квартирой.

Помните, что на этом этапе не нужно никому ничего платить. Это прямой путь в жертвы мошенника.

Сдача квартиры от другого лица

От другого имени снять и сдать квартиру можно, если иметь при себе разрешение собственника. Доверенность на сдачу квартиры в аренду можно составить самостоятельно, используя образец. Консультация нашего юриста поможет свести к минимуму риск того, что арендодателя ожидает мошенничество при сдаче квартиры в аренду. Доверенность составляется от имени конкретного физического лица или от лица компании на ее представителя.

Читать также: Особенности внесения страхового депозита при съеме квартиры

Как правильно арендовать квартиру по доверенности? Процедура совершения сделки аналогична той, когда договор составляется непосредственно между собственником и квартиросъемщиком. Основное внимание необходимо уделить содержанию документа, где должны быть прописаны:

• паспортные данные доверителя и лица, которое его представляет;
• дата составления;
• полномочия гражданина, которые ему даны доверителем;
• подпись доверителя.

Доверитель дает своему представителю полномочия, в которые входит определение всех параметров, подходящих для съема квартиры: этаж, площадь, мебель, наличие бытовой техники и прочих удобств. Арендатор и его доверенное лицо должны предварительно договориться о том, какие условия подходят квартиросъемщику. Если у доверенного лица появятся сомнения, к примеру, к сумме оплаты или по поводу графика платежей, он может отложить подписание договора на более поздний срок.

Если собственник полагается на доверенное лицо во всех вопросах, как правильно снять квартиру, об этом необходимо упомянуть в доверенности. Также в ней прописывается право гражданина оформить аренду, вступать в переговоры или представлять квартиросъемщика в суде, если возникнут разногласия в вопросах исполнения условий договора. По желанию граждан в доверенности предусматривается передоверие, то есть передача прав снимать жилье третьему лицу.

Первый визит

Схемы обмана

Лучше ознакомиться со всеми документами собственника сейчас. Это поможет обезопасить себя сразу от нескольких схем мошенничества:

• Злоумышленники снимают квартиру посуточно и сдают её на длительный срок, а сами исчезают с арендной платой и депозитом. В неприятной ситуации оказываются и собственник, и жильцы.
• Мошенники действуют в связке с владельцами. Квартиру вам сдаёт третье лицо. Вы отдаёте деньги. Но на следующий день появляется якобы разъярённый собственник, который выселяет вас.
• Вам сдаёт квартиру один из собственников. Но совладелец или супруг арендодателя недоволен. И вам снова придётся выезжать.

Бумаги, которые нужно проверить

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру

Это может быть:

• Свидетельство о праве собственности, если жильё перешло во владение до 15 июля 2021 года.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — для любого объекта.

Выписку вы можете получить и самостоятельно, для этого нужно знать точный адрес квартиры. Просто заполните соответствующую форму на сайте Росреестра. За выписку в электронном виде придётся заплатить 400 рублей.

Технически вы можете получить эти сведения и заранее по адресу квартиры, но 400 рублей впустую тратить жалко. Документ сделают в течение трёх рабочих дней.

Из выписки вы можете узнать, сколько у квартиры собственников и кто они.

Неплохо будет также, если хозяин принесёт документ, по которому к нему перешло право владения. Это может быть:

• Договор купли-продажи.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Соглашение о разделе имущества.
• Решение суда.
• Договор дарения.

Так собственник квартиры пройдёт своеобразную «двухфакторную аутентификацию».

Паспорт собственника

Посмотрите, совпадают ли паспортные данные с теми, что указаны в выписках и договорах. Перепишите себе серию и номер паспорта, чтобы проверить его действительность на сайте МВД.

Обратите внимание, состоит ли человек в браке. По датам сверьте, когда было приобретено жильё. Если в это время собственник был в браке, для сдачи квартиры в аренду нужно нотариально заверенное согласие супруга. В противном случае вас легко смогут выселить, так как договор аренды будет недействительным. Если владелец квартиры в разводе, но был женат, когда купил её, то просите решение суда или соглашение о разделе имущества, по которому объект достался ему.

Если жильё перешло по наследству или было подарено, то это его личное имущество и согласия супруга требовать не надо.

Согласие остальных собственников

У арендодателя на руках должны быть письменные согласия от остальных собственников. Иначе они могут оспорить договор и потребовать вашего выселения в любой момент.

Особенности оформления договора

Как составить договор на сдачу квартиры? Для собственника логичен вопрос: как самостоятельно сдать квартиру в аренду? Бланк подобного документа размещен на нашем сайте, его можно скачать и на основе шаблона составить свой образец договора. При составлении соглашения необходимо учитывать некоторые нюансы и оговорить все детали. Обязательно включить нижеперечисленные пункты.

Образец договора найма жилого помещения

151.5 KiB 118 Downloads Детали

Читать также: Порядок оформления аренды с правом последующего выкупа
Передаточный акт к договору найма жилого помещения

32.0 KiB 69 Downloads Детали

1. Обозначить стороны, их статус: арендодатель/арендатор с указанием полных ФИО, сведения, на основании какого документа собственник распоряжается недвижимостью.
2. Предмет договора с описанием характеристик квартиры: этаж, адрес, сколько комнат, какие, наличие раздельного или совмещенного санузла, технические характеристики.
3. Права и обязанности сторон сделки.
4. Срок действия.
5. Стоимость аренды.
6. Периодичность и способ выплат: наличными или переводом на карту.
7. Оплата коммунальных услуг. Если имеются дополнительные услуги (например, домофон, стационарный телефон), то об их оплате необходимо договориться.
8. О внесении страхового депозита и его размера.
9. О возмещении ущерба, если по вине арендатора выйдет из строя бытовая техника или сломается мебель.
10. Особые условия — о возможности содержать животных, о досрочном расторжении договора, о праве хозяина проверять состояние квартиры, ограничения при пользовании и прочее.
11. Паспортные данные арендодателя и квартиросъемщика, подписи, телефоны, указание даты заключения сделки.

К договору прилагается акт приемки квартиры, куда включаются опись имущества, копии паспортов сторон, а также график платежей. Приложения не являются обязательными, но для спокойствия собственника лучше оформить и эти документы. Как правильно снять квартиру, чтобы не обманула одна сторона вторую? Главное условие — упоминание в договоре всех деталей взаимоотношений. На нашем сайте вы можете , где перечислено максимальное количество условий подобного договора.

После первого визита

Здесь пригодятся паспортные данные, которые вы заботливо переписали. Проверьте, нет ли собственника квартиры в чёрных списках арендодателей. Обычно соответствующие перечни легко найти в соцсетях или на профильных сайтах.

Кроме того, пробейте его по базе системы «Правосудие». Так вы узнаете, много ли этот человек судится и из-за чего — может, как раз из-за права на квартиру, которую сдаёт.

Так вы обезопасите себя не только от мошенников, но и просто от неприятных людей.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Подписание договора

Если вам всё понравилось — время заполнять договор. Лайфхакер рассказывал, как это сделать. Важно, чтобы в документе была следующая информация:

• Срок аренды (чтобы вас не могли выселить завтра).
• Условия выселения. Укажите, за какой срок собственник должен сообщить, чтобы вы освободили квартиру.
• Паспортные данные и информация из документов, подтверждающих право собственности.
• Сумма денег, которые вы передали хозяину при вселении и которые он должен вернуть вам при выезде. Отдельно пропишите условия, при которых часть депозита владелец жилья может удержать. У такого решения должны быть причины, желания заработать на вас недостаточно.
• Опись вещей. Укажите, сколько стульев, люстр и чайников было в квартире, чтобы потом не столкнуться с требованием компенсировать отсутствие золотых унитазов.

Следите, чтобы собственник передал вам ключи от всех замков. Иначе может случиться так, что вы не сможете попасть в квартиру. В идеале стоит заменить замки на случай, если копии остались у предыдущих жильцов. Но делать это можно только с разрешения владельца. Ему необходимо будет отдать дубликаты.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

Рассмотрим сделку между физическими лицами – договор найма и поднайма. При изменении личных обстоятельств нанимателя и его желании освободить жилое помещение у собственника (наймодателя) в качестве компенсации за расторжение сделки обычно остается страховой депозит в размере одной месячной арендной платы, которую вносит арендатор при подписании договора найма одновременно с предоплатой за первый или первые месяцы аренды. Если по каким-либо причинам расторгнуть договор невозможно, наниматель может пойти по пути договора поднайма (субаренды).

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия наймодателя. Аренда и наем по закону подразумевают владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им. А сделки с субарендой или поднаймом – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к нанимателю, и агентство порой ищет подходящего человека или семью в течение нескольких месяцев, а иногда и до года. Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем вряд ли получится. Задача усложняется, если ваш договор найма сроком более одного года и был зарегистрирован в соответствии с ч. 2 статьи 674 ГК РФ в Росреестре. Договор поднайма необходимо будет также зарегистрировать, если договор будет сроком более года и вы получили согласие наймодателя на поднаем.

Обезопасить себя в случае поднайма можно тщательной проверкой нанимателя, закреплением в договоре поднайма ограничений по пользованию жилым помещением: допустим, не разрешается курить или содержать в квартире собак или других домашних животных. Часто в договоре указывается список лиц с паспортными данными, которые будут постоянно проживать в данной квартире, даже не являясь по договору нанимателями.

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?