опубликовано: 10.10.2016
Понятие договора доверительного управления имуществом закреплено в статье 1012 ГК РФ. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
В силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Существенные условия договора доверительного управления:
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Отсутствие одного или нескольких вышеуказанных условий делает договор незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий для сторон такого договора.
Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.
Нужно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом?
Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.
Положения о форме договора доверительного правления имуществом установлены в ст. 1017 ГК РФ. Общим условием является необходимость письменного оформления документа. Однако если предметом сделки является недвижимость, то договор должен составляться по правилам оформления договора покупки недвижимости. Соответственно, договор должен быть письменным, а передачу прав по нему следует зафиксировать в том же виде, что и в случае оформления перехода правомочий собственника на такое имущество. Таким образом, необходима государственная регистрация передачи недвижимости в управление, но не самого договора.
Необходимо иметь в виду, что неследование положениям законодательства о правилах оформления рассматриваемой сделки влечет недействительность соглашения.
Риски при исполнении договора доверительного управления
Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ.
Отсутствие должной заботливости доверительного управляющего об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя при управлении имуществом является основанием для привлечения его к ответственности по п. 1 ст. 1022 ГК РФ.
В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Например, имеются прецеденты, когда доверительный управляющий привлекался к ответственности за приобретение неликвидных ценных бумаг (Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N ВАС-9541/10 по делу N А40-92496/09-8-749, Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2014 N Ф05-2611/2014 по делу N А40-100258/13-57-972).
Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.
Или, к примеру, арбитражный суд признал, что ДУ не проявил должной заботливости, когда не реализовал ценные бумаги при снижении их стоимости ниже определенного в договоре предела, обязан возместить учредителю управления упущенную выгоду в размере разницы стоимости ценных бумаг на момент передачи и на момент реализации (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А67-3077/2010).
В данном случае нельзя дать какую-то конкретную рекомендацию, поскольку виновность устанавливается судом в зависимости от конкретных обстоятельств и представленных доказательств. В целом следует учитывать, что доверительный управляющий должен действовать разумно, с должной осмотрительностью и добросовестно.
Также зачастую доверительные управляющие превышают представленные полномочия, в результате чего возникают судебные споры. В частности, сделки, заключенные в случае превышения прав доверительного управляющего, могут быть признаны недействительными.
Порядок формирования соглашения ДУ
Процедура составления рассматриваемого договора включает в себя несколько шагов.
К ним отнесены:
- оформление ходатайства заинтересованными гражданами. Такие функции возложены на сотрудника нотариальной конторы, правопреемников, представителей органов власти;
- передача документации в нотариальную контору. Это заявление и подтверждение того, что наследственная масса открыта;
- установление факта наличия дееспособности у участников соглашения;
- оформление договора;
- подписание акта.
Использовать можно только письменную форму документа.
Обратите внимание! Когда объектом выступает жилье или организация, то требуется пройти процедуру регистрации в Росреестре. Иначе акт признается несоответствующим действительности.
Образец соглашения
Необходимо привести пример составления акта.
Договор доверительного управления наследственным имуществом образец выглядит так:
Договор доверительного управления наследственным имуществом
город Москва 23.01.2021 года
Мы, Иванов Иван Иванович, нотариус г. Москва, получивший лицензию № 234652 от 17.09.20017 г., именуемый «Учредитель управления». Петров Пер Петрович 21.08.1987 г.р., живущий по адресу: г. Москва, ул. Седова, 32-23 паспорт 5423 №124397, выданный 12.05.2008 г., называемый «Доверительный управляющий». На основании ст. 1173 ГК РФ оформили соглашение:
1. Предмет
Учредитель передает объект собственности, а управляющий берет на себя обязательство по контролю за имуществом Сидорова Ивана Сидоровича, умершего 21.01.2021 года, проживающему до дня гибели по адресу: г. Москва, ул. Кирова, 42-98, входящими в состав наследственной массы.
Руководство основано на цели охраны данного имущества.
В качестве выгодоприобретателя выступает правопреемник, указанный в завещании – Смолин Илья Алексеевич, 23.05.1990 г.р.
2. Объекты, переходящие по соглашению
В состав наследственной массы, передаваемой на основании договора, входит:
доля в уставном капитале ООО «Игра», расположенной по адресу: г. Москва, ул. Советская, 1, ОГРН 2636485746, ИНН 87654321234, в размере 50%.
В отношении указанного объекта в момент оформления договора не действует ДДУ.
3. Обязанности и права Доверительного управляющего
Реализовывать контрольный функции за полученным имуществом.
Использовать меры, направленные на сохранность собственности погибшего.
Участвовать в собраниях, проводимых членами ООО «Игра», обладая правомочиями на решение вопросов, отнесенных к числу общих.
Доверительный управляющий наделяется правомочием поручить другому гражданину:
осуществлять деятельность, направленную на контроль за объектами, при условии наличии согласия Учредителя управления или при возникновении обстоятельств, сказывающихся на невозможности управляющего самостоятельно реализовать такие действия.
4. Оплата услуг
Услуги управляющим оказываются на безвозмездной основе.
5. Ответственность сторон
Доверительный управляющий берет на себя ответственность за исполнение обязанностей ненадлежащим образом.
При причинению гражданину убытков, они подлежат возмещению Доверительным управляющим.
6. Подписи сторон
Учредитель управления _____________________ (Иванов И.И.)
Доверительный управляющий _____________________ (Петров П.П.)
Образец договора доверительного управления наследственным имуществом
Особенности ЗПИФН недвижимости
Особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости является управление имуществом учредителя управления совместно с имуществом других учредителей управления, переданных в ПИФ, а также вместе с имуществом, возникшим в результате такого управления.
Учредитель доверительного управления передает недвижимое имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.
В силу п. 4 ст. 1012 ГК РФ особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом, в частности, Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Договор доверительного управления ПИФ заключается путем присоединения к стандартным формулярам ПИФ. Может заключаться как физическим, так и юридическим лицом.
Вас может заинтересовать: Взыскание задолженности юридических лиц.
Также к особенностям ПИФ можно отнести:
- срок заключения договора составляет до 15 лет;
- ПИФ не является юридическим лицом.
- Срок договора для закрытого ПИФ не может составлять менее 3-х лет.
- По общему правилу договор ДУ пролонгируется при отсутствии возражений сторон;
- Доверительное управление недвижимым имуществом возможно только в ЗПИФ;
- Передача в доверительное управление ПИФ вещей, находящихся в залоге, не допускается.
- Банк России может устанавливать нормативными актами возможность передачи того или иного вида имущества в доверительное управление.
- Денежные средства, предназначенные для оплаты паев, находятся на особом транзитном счете, на который не может быть обращено взыскание.
Что это такое
При таких отношениях учредитель управления недвижимостью передает свое имущество другому лицу, которое будет называться доверительным управляющим. Управляющий может использовать полученную недвижимость определенный сроки и при определенных условиях, это указывается в договоре между сторонами.
ВНИМАНИЕ! Управление по доверительному принципу обязательно должно вестись в интересах настоящего собственника недвижимостью.
Согласно статьи 1014 ГК доверительным управляющим может быть как организация коммерческого плана, так и индивидуальный предприниматель. Учредителем считается собственник недвижимости. Не передается в доверительное управление недвижимое имущество государственному органу, органу местного самоуправления.
Также нужно обратить внимание на то, что
закон запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем. Какое имущество может передаваться в доверительное управление?
Это предприятия, ценные бумаги. Также в эту группу включаются права, которые удостоверены бездокументарными бумагами.
Нельзя передать в управление имущество, которое находится в хозяйственном ведении. Договор на доверительное управление не может быть устным, только письменным. В противном случае устная договоренность не имеет никакой законной силы, она считается недействительной.
К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:
- ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
- возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
- возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
- участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
- участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.
Правила ДУ ЗПИФ должны содержать обязательные реквизиты, установленные п. 4 ст. 17 Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». За основу можно взять типовые правила, утвержденные Банком России. Правила подлежат обязательной государственной регистрации Банком России.
