Договор доверительного управления квартирой

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Образец ДДУ

«_____» ________________ 2021 года

Гр. ________________________________________________________________ (личные данные доверителя), паспорт: _______________________________ (данные паспорта), проживающий по адресу:________________________________ (адрес доверителя), именуемый далее в тексте соглашения «Доверитель», и гр.____________________________________________________________________ (личные данные доверительного управляющего), _____________________________ (данные его паспорта), проживающий по адресу: _____________________________________ (адрес управляющего), именуемый далее в соглашении «Доверительный управляющий», а вместе именуемые «Стороны» соглашения, договорились о нижеследующем:

1. Предмет

1.1. Доверитель, выступающий собственником жилья, передает Доверительному управляющему квартиру, принадлежащую Доверителю на праве собственности, расположенную по адресу: ________________________________________________________________________(адрес передаваемого жилья), общей площадью _________ кв. м, в доверительное управление в течение _______ дней после подписания Сторонами настоящего соглашения, а Доверительный управляющий по приемочному акту принимает жилье.

1.2. Квартира, выступающая предметом соглашения, имеет следующие характеристики: число комнат _____, общая полезная площадь _______; жилая площадь _______ кв.м.

1.3. Доверитель гарантирует, что при заключении настоящего соглашения квартира не заложена третьим лицам, под арестом не состоит, не обременена никакими иными обязательствами.

1.4. Управляющий вправе использовать квартиру в период действия соглашения согласно ее целевому назначению (для проживания).

1.5. Права собственника на предмет соглашения подтверждаются следующими документами: ______________________________________________________________________________________________.

1.6. Доверительный управляющий осуществляет владение, распоряжение переданным ему жильем исключительно в интересах Доверителя.

1.7. Передача жилья в доверительное управление Доверителем не влечет перехода прав собственности на переданную квартиру к Доверительному управляющему.

2. Сроки соглашения

2.1. Срок действия соглашения определяется с _____________________ г. до _______________________ г.

2.2. Права, обязанности Доверительного управляющего, касаемые управления переданным жильем, возникают с момента передачи соответствующего помещения Доверительному управляющему. Передача жилья оформляется актом передачи, подписанным Сторонами.

2.3. Если стороны соглашения не расторгли документ по окончании срока действия, соглашение пролонгируется на аналогичных условиях.

3. Условия досрочного прекращения соглашения

3.1. Соглашение может быть прекращено досрочно, до срока, названного в п. 2.1., при:

признании Доверительного управляющего банкротом;
ликвидации Доверительного управляющего;
совершении Доверительным управляющим действий (бездействия), явно направляемых во вред интересам, правам Доверителя;
отказе Доверительного управляющего от дальнейшего осуществления управления квартирой из-за невозможности лично исполнять обязанности по доверительному управлению переданным жильем;
наличии соглашения Сторон;
возникновении иных обстоятельств, предусмотренных законом, настоящим соглашением либо дополнительными приложениями, соглашениями к нему.

3.2. Доверитель может отказаться от реализации соглашения в любое время при условии оплаты Доверительному управляющему его вознаграждения за последний отчетный период (месяц) действия соглашения.

3.3. При отказе любой стороны от выполнения соглашения вторая сторона должна уведомляться об этом не меньше чем за ________ дней до расторжения соглашения.

4. Права, обязанности сторон

4.1. Доверительный управляющий при выполнении соглашения обязан:

передавать Доверителю все выгоды, доходы, получаемые от доверительного управления жильем, за исключением финансовых средств, направляемых на покрытие расходов, касающихся доверительного управления квартирой, и причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, а также других платежей, затрат, предусмотренных в настоящем соглашении;
осуществлять расчеты с Доверителем в порядке и в сроки, установленные соглашением;
своевременно осуществлять все требуемые коммунальные платежи (за газ, электроэнергию, пользование водой, интернетом, телефоном и иные) в установленном порядке;
контролировать надлежащее использование переданного жилья, учитывая его назначение и технические особенности;
требовать от нанимателя соблюдения правил использования жилья, включая правила безопасности, постоянно принимать требуемые меры к обеспечению сохранности переданного жилья и установленного в нём оборудования;
требовать от нанимателя соразмерного возмещения ущерба, причиненного жилью и установленному в нем имуществу по вине нанимателя либо третьих лиц;
исполнять иные обязанности нанимателя жилья, определенные действующим законодательством;
предоставлять отчеты о деятельности по требованию Доверителя.

4.2. Доверительный управляющий отвечает за урегулирование любых рисков, касающихся порчи, утраты, кражи и преждевременного износа имеющегося в квартире имущества, которые произошли в период действия соглашения. При утрате либо повреждении имущественных ценностей Доверительный управляющий обязан осуществить необходимый ремонт или заменить поврежденное (утраченное) имущество на аналогичное либо устраивающее Доверителя имущество за счет средств нанимателя жилья.

4.3. Доверительный управляющий обязуется своевременно информировать Доверителя относительно всех обстоятельств, касающихся переданного имущества.

4.4. Доверительный управляющий ежемесячно имеет право на вознаграждение, определенное в п. 6. соглашения.

4.5. Доверитель вправе:

проверять исполнение соглашения Доверительным управляющим;
требовать возмещения ущерба, причиненного переданному жилью или имуществу, находящемуся в нем, в период действия соглашения;
при утрате доверия к управляющему досрочно расторгнуть соглашение;
получать доходы от переданного жилья за вычетом сумм вознаграждения Управляющему и компенсации расходов, требуемых по доверительному управлению.

4.6. Доверитель обязан передать управляющему всю документацию и сведения, требуемые для исполнения обязательств по соглашению.

5. Расчеты сторон

5.1. Доверительный управляющий выплачивает ежемесячно Доверителю _________ рублей.

5.2. Доверительный управляющий вправе получать вознаграждение ______ % от дохода, получаемого при доверительном управлении. Оплата коммунальных услуг ______________________________________ (перечень услуг) производится Доверительным управляющим за счет нанимателя жилья.

5.3. Доверительный управляющий вправе полностью возмещать понесенные им согласованные с Доверителем расходы, касающиеся управления квартирой, за счет получаемых доходов от использования этой квартиры.

5.4. Расчеты производятся наличными средствами.

6. Разрешение споров

6.1. Любые споры, не урегулированные Сторонами соглашения, разрешаются в суде.

7. Адреса, реквизиты сторон

Доверитель ____________________________________________________________________________________

Доверительный управляющий_____________________________________________________________________

8. Подписи сторон

Вы можете доверительного управления в формате .docx для дальнейшего использования.

Налог на наследство квартиры

Особенности договора дарения земельного участка между родственниками

Льготы на ЖКХ для пенсионеров в 2021 году

Способы переоформления ипотеки на другого человека

Как зарегистрировать право собственности на гараж

Критерии выбора застройщика для покупки квартиры в новостройке

Отвечает частнопрактикующий юрист Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Передача в оперативное управление

В оперативное управление может передаваться имущество государственное, муниципальное, являющееся собственностью организации или частного лица. При этом основные признаки такого имущества должны быть следующими:

конкретное месторасположение и обособленность
невозможность перемещения
высокая стоимость (когда утрата такого имущества может нанести непоправимый ущерб собственнику)

В качестве примера имущества, передаваемого в оперативное управление, можно рассматривать целое предприятие. В данном случае это недвижимость со всей совокупностью имущества: движимого, недвижимого, денежными средствами, ценными вещами и т.д. Здесь договор оперативного управления предусматривает оперативное управление предприятием, как единым целым.

При составлении данного документа стороны соглашения должны руководствоваться нормами ГК, НК, БК РФ, федерального законодательства, а также положениями, прописанными в актах органов местного (муниципального) самоуправления. В целом же, и направление деятельности получившей имущество на правах оперативного управления организации, и выполняемые ею функции четко определяются и жёстко ограничиваются собственником данного имущества.

Предлагаем ознакомиться: Материальные и процессуальные нормы административного права примеры

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Доверительное управление квартирой

Как сдать квартиру в доверительное управление.

Что такое доверительное управление квартирой? Кто пользуется услугой «доверительного управления квартирой?

Доверительное управление недвижимостью – это управление недвижимостью и сдача в аренду квартиры через агентство. Есть категории собственников, которые не могут постоянно заниматься сдачей квартиры в аренду. Это могут быть очень занятые люди, которым некогда заниматься арендой. Чаще всего это иногородние граждане, которые купили недвижимость в Петербурге и решили её сдавать, а также коренные Петербуржцы, которые уезжают надолго зарубеж.

Доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге – достаточно востребованная услуга среди владельцев квартир в Петербурге. Работа агента в случае доверительного управления квартиры – поиск жильцов и сдача в аренду, оформление всех договоров, пересдача квартиры в случае необходимости.

Агент или агентство недвижимости заключает договор доверительного управления квартирой с собственником недвижимости. По договору агент получает право сдавать квартиру, получать с арендатора арендную плату, берёт обязательство следить за состоянием квартиры и обстановки. Что касается арендной платы, то по моему опыту лучше всего срабатывает схема, когда арендную плату арендаторы перечисляют на счет арендодателя.

Договор доверительного управления квартирой чаще всего заключается на длительный срок, но бывает, что заключают на разные сроки, всё зависит от пожеланий собственника. Обычно при доверительном управлении агентство недвижимости оценивает свои услуги в размере от 20-25% в месяц. Я обычно беру за эту услугу 10-15% в зависимости от ставки арендной платы и от особенностей сделки. Услуги оплачивает собственник квартиры. Агент один раз в месяц приходит и осматривает квартиру на предмет порчи и ущерба имущества. При освобождении квартиры агент решает вопрос о пересдаче и делает это так, чтобы квартира не простаивала.

Составляется договор о передаче квартиры в доверительное управление. Передача квартиры в доверительное управление происходит по акту приёмки-передачи, к нему прилагается перечень имущества с указанием мебели, бытовой техники, предметов интерьера.

Для расчетов собственнику предлагается несколько вариантов, но чаще всего деньги перечисляются на расчетный счет собственника.

Иногда собственники не хотят заключать договор передачи в доверительное управление, но они дают доверенность на сдачу квартиры, а все нюансы мы обговариваем между собой. Без доверенности арендаторы будут бояться заключать договор аренды. Арендатору нужны гарантии, что лицо сдающее квартиру, не мошенник и не авантюрист.

По правилам аренды квартира сдаётся в присутствии хозяина, если хозяина нет, то арендатору нужно видеть договор доверительного управления квартирой или доверенность на сдачу квартиры. На рынке аренды много мошенничества, поэтому опасения арендаторов понять можно.

У меня есть постоянные клиенты, которые имеют несколько видов недвижимости и я сдаю для них эту недвижимость. Сдать квартиру в доверительное управление? Сдать квартиру в Санкт-Петербурге? Если остались вопросы, можно задать по телефону:

Желаю удачи! Галина Черкис

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Недобросовестные приемы УК

Несмотря на то, что частные управляющие тоже не всегда добросовестно выполняют свою работу, есть и управляющие компании, которые работают в не интересах клиентов. Далее мы рассмотрим хитрые уловки УК, используемые часто после передачи денег в доверительное управление.

Снижение прибыльности — сброс плохих активов

Представим, что деньги переданы в УК, рынок в этот период движется на повышение. Специалисты принимали верное решение, совершили грамотную спекулятивную сделку, в итоге получилась доходность за период 100%. При этом управляющий начинает думать, клиент новичок ничего не понимает в рынке, затем ему такая высокая доходность. Давайте собьем с 100% до 50%, в результате ряда убыточных сделок на счете клиента, либо через перебрасывание токсичных активов, купленных УК, доходность портфеля снижается. Клиент радуется, не зная, что вместо 50% можно было получить 100%.

Повышение доходности — сделки «внутри себя»

Чтобы заманить клиента на старте, создают видимость высокой прибыльности именно ПИФы.Этот подход свойственен новым организациям, у которых недостаточно клиентской базы. ПИФы через фирмы прокладки совершают успешные сделки, получают высокую доходность, но если проанализировать операции понимаем что ситуация не соответствует динамике бирже.

Фронтраннинг (front-running)

Работа с деньгами клиентов с целью воздействия на стоимость акций. Например, когда управляющий портфелем приобретает низколиквидные акции, и на бирже заключается по ним мало сделок, соответственно их стоимость можно контролировать даже с небольшим капиталом. Разгоняется стоимость, описывает какие акции перспективы, и после по повышенной цене акции перепродает клиентам в портфели.

Существует также второй метод, являющийся щадящий − управляющий приобретает активы низколиквидные по более низкой цене, после чтобы разогнать стоимость на биржевой площадке, и затем приобретает бумаги на деньги клиентов, портфелями которыми он управляет.