Признаки публичности договора управления МКД

Для чего необходим?

Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.

Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.

ВАЖНО! В случае отрицательного ответа от организации, собственник может принять условия компании или же обратиться в суд для установления справедливого решения.

Цель составления

Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.

Имущество, находящееся на территории МКД, с 1 января 2021 года признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).

Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.

Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
26718

1

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.

Особенности соглашений с управляющей компанией

Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:

• С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
• Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Что такое публичный договор

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Основные условия договора управления МКД
32491

5

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Обслуживание через ТСЖ

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

ВНИМАНИЕ! В противном случае РСО распределяет счета по бездоговорному способу, что намного дороже, чем после заключения соглашения.

Нежилые помещения в МКД

С нового года поменялся характер взаимоотношений управляющей домом организацией (управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив) и владельцем нежилого помещения.

Ранее у такого владельца было два варианта получить услуги ЖКУ: в общем порядке через УК, ТСЖ, ЖК/ЖСК или по соглашению с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Сейчас же владелец помещений должен заключать соглашения на ресурсоснабжение по прямым договорам с РСО. Управляющая многоквартирным домом организация в этих отношениях выступает как третье лицо. Она больше не предоставляет услуги ЖКУ в помещения, которые являются нежилыми. Однако при всем этом у УО возникли новые обязанности.

На данный момент управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив должны:

• уведомить владельца нежилого помещения о необходимости заключить соглашения с ресурсоснабжающей организацией и региональным оператором ТКО;
• получить от владельца помещения ряд документов и обязательную информацию;
• данные о владельцах нежилых помещений в многоквартирном доме.

Подобные перемены связаны с появлением ПП РФ от 26.12.16 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило вышеперечисленные обязанности в так называемые Правила № 354 (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах, утвержденные постановлением Правительства России от 06.05.11 г. № 354).

Данное требование не распространяется на собственников парковочных мест (машиномест). Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив ведут взаимодействие с этими владельцами точно в таком же порядке, что и с владельцами жилых помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: кто должен вводить в эксплуатацию и пломбировать счетчики воды, газа и электричества в нежилом помещении ?

После переходы на прямой договор с РСО работы по вводу в эксплуатацию индивидуальных приборов учета должна производить соответствующая ресурсоснабжающая организация.

Поставка холодного и горячего водоснабжения, тепловой энергии, электроэнергии и газа в нежилое помещение многоквартирного дома, а также водоотведение (канализирование) должно происходит на основании прямых соглашений с РСО. Такие договоры заключаются по действующим правилам о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении (аб.3 п.7 Правил № 354.

Например, в ПП РФ от 29.07.13 № 643 утвержден типовой договор ГВС (горячего водоснабжения). П.13 этого договора предусматривает обязанность ресурсоснабжающей организации осуществлять допуск к счетчикам (узлам учета) горячей воды. А п.19 вводит обязанность по опломбированию счетчиков.

Договор между управляющей организацией и собственником нежилого помещения

Какой договор предстоит заключить между УО и владельцами нежилые помещения в МКД зависит от способа управления домом. Если в МКД управляет УК, то применяются одни правила; если же ТСЖ, ЖК/ЖСК, то — другие.

УК управляет МКД

УК подписывает с каждым владельцем недвижимости договор управления МКД. Эти условия утверждает ОССП (общее собрание собственников помещений) в многоквартирном доме. При этом должны соблюдаться положения части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (равные условия для всех собственников). Специального соглашения (формы договора) именно для владельцев нежилых помещений в законе нет.

При этом, договор управления должен содержать положения, касающиеся непосредственно владельцев нежилые помещения в МКД. Таковых особых условий два:

• обязанность владельца заключить письменный договор ресурсо снабжения с РСО и соглашение на оказание услуг по обращению с ТКО — с местным регоператором;
• последствия случая, если владелец не подпишет такие соглашения.

Такие требования указаны в абз.14 пп.«п» п.31 и в аб.9 пп.«к» п.148(22) Правил № 354. Если ваш действующий договор управления МКД не содержит обозначенных положений, непременно следует их включить. Это освободит вас от излишних споров и непонимания с владельцами.

ТСЖ, ЖК или ЖСК управляет МКД

Здесь могут две ситуации, зависящие от того, состоит ли владелец нежилого помещения в жилищном объединении либо нет.

Если владелец нежилого помещения не является членом товарищества или жилищного кооператива (жилищно-строительного кооператива), то заключается договор (соглашение) об оказании услуг по СиР ОИ (содержанию и текущему ремонту общего имущества) (часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса).

Если же владелец — член жилищного объединения, то договор заключать не надо. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны платить за СиР ОИ в многоквартирном доме в порядке, который установлен органы управления ТСЖ, ЖК или ЖСК (часть 5 статьи 155 Жилищного кодекса).

Уведомление собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с РСО

Действующее законодательство предусматривает обязанность уведомления владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости перейти на прямые договоры. Срок уведомления в законе не указан, но лучше всего с этим не медлить. Чем быстрее будут извещены нежилые помещения в МКД, тем меньше вероятность проблем в будущем.

Уведомление должно содержать три группы сведений (абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354):

1. Обязанность собственника нежилого помещения заключить письменные договоры с РСО и договор на оказание услуг по обращению с ТКО — с регоператором.

2. Последствия в случае не заключения договоров. Потребление ком.ресурсов будет, но уже без письменного договора. Это значит, что ресурсоснабжающая организация определит объем потребления ресурсов расчетным способом, который предусматривают действующие нормативно-правовые акты. Такой метод расчета за ресурсы очень не выгодно для владельцев помещений в МКД. Бездоговорное потребление ресурсов дает право ресурсоснабжающей организации прекратить подачу коммунальных ресурсов в данное нежилое помещение, если такая техническая возможность имеется.

3. Ссылка на п.п. 6, 114 и 148(1) Правил № 354 (нормы об обязанности заключить договоры и последствия их невыполнения).

Рекомендуется в уведомлении указать на обязанность собственника представлять информацию и документы в соответствии с положениями п.18 Правил № 354.

Уведомление должно быть доставлено до собственников нежилых помещений одновременно двумя способами.

Первый способ уведомления

Ви исполнении норм, указанных в абзаце 4 пункта 6 и абзаца 5 пункта 148(1) Правил № 354, передайте уведомление каждому владельцу нежилого помещения в доме. Каждый экземпляр должен быть подписан уполномоченным лицом (руководителем или представителем по доверенности) и направлен по почте, вручен лично. Способ передачи уведомления должен быть зафиксирован так, чтобы точно было установлено, что собственник получил такое уведомление (например, расписка в получении при вручении).

Второй способ уведомления

Разместите общее уведомление для всех владельцев нежилые помещения в МКД на досках объявлений, которые расположены:

• во всех подъездах жилого дома;
• в помещении управляющей организации — в месте, где проводится прием населения.

Это предусмотрено нормами абзаца 14 подп. «п» п.31 и абзаца 9 подп. «к» п.148(22) Правил № 354.

Обратите внимание! если не уведомить собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не подпишет прямые договоры с РСО, то ресурсники будут определять объем ком.ресурсов расчетным способом. Это значит, что владелец недвижимости заплатит больше, чем планировал. В такой переплате он может обвинить управляющую МКД организацию и потребовать возместить убытки в размере переплаты.

Судебная практика пока еще не сформирована, поэтому трудно сказать, что решит в суд в такой ситуации. Сам факт спора уже имеет негативное последствие.

Вопрос: имеет ли право арендатор самостоятельно заключить прямые договоры с РСО ?

Нет, не имеет такого права. Обязанность лежит только на собственниках нежилых помещений (абзац 3 пункта 6 Правил № 354).

Вопрос: нужно ли собственнику нежилого помещения перезаключать договоры с РСО, которые были заключены ранее ?

Нет, не нужно, если они не противоречат действующему законодательству. Эти соглашения владельцы недвижимого имущества заключали по действующим в то время правилам гражданского законодательства. Только заключались они как право, а не обязанность для указанных собственников нежилых помещений.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Владелец недвижимости обязан передать УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК) документы и информацию. Они необходимы управляющей организации для управления МКД, это: копии договоров ресурсо снабжения с РСО. УО вправе требовать копию соглашения с РСО уже с момента заключения (пункт 18 Правил № 354). Но, на самом деле момент заключения УО может и не знать. Поэтому надо направить владельцу нежилые помещения в МКД запрос с формулировкой: «На основании п.18 Правил № 354 просим вас предоставить нам копии всех ваших договоров с ресурсо снабжающими организациями. Если прямые договоры еще вами не заключены, то просим представить их копии в течение 3 (трех) дней с момента подписания».

Кроме того, нежилые помещения в МКД должны предоставлять УО следующую информацию:

1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсо снабжения. Владельцы недвижимости обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и в те же сроки, что и обычные собственники помещений (пункт 18 Правил № 354).
2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с региональным оператором ТКО. Владелец нежилого помещения обязан предоставить эту информацию в течение трех рабочих дней с момента получения запроса от УО (абзац 4 пункта 148(1) Правил № 354).

Вопрос: как действовать, если нежилые помещения в МКД не передают УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Письменный запрос о предоставлении сведений можно направить не только собственнику, но и соответствующей ресурсоснабжающей организации (подпункт «е(1)» пункта 18 Правил № 124). РСО должна учитывать отдельно объем поставки коммунального ресурса собственникам жилых и нежилых помещений в МКД.

Передача сведений о собственниках нежилых помещений в РСО и региональному оператору ТКО

Существует еще одна обязанность управляющей МКД организации. Она обязана передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору по обращению с ТКО (абз.4 п.6 и абз.5 п.148(1) Правил № 354).

Чтобы выполнить эту обязанность необходимо в уведомлении указать следующее:

• адрес дома, где находятся нежилые помещения в МКД;
• перечень нежилых помещений;
• Ф. И. О. или наименования организации, владеющей нежилыми помещениями.

Дополнительно можно указать: номера телефонов владельца недвижимости. Это поможет решить непредвиденные вопросы, которые могут возникнуть у РСО и регионального оператора ТКО.

Сообщение передайте любым удобным способом, фиксирующим получение корреспонденции.

Нежилые помещения в МКД
3.3 (65.71%) 14 vote[s]

Структура

Документ состоит из нескольких частей:

1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
3. Обязанности сторон.
4. Права.
5. Расчет цен коммунальных услуг.
6. Стоимость и порядок оплаты.
7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
8. Сроки действия документа.
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнительные условия.
11. Дополнения.
12. Адреса и подписи сторон.
13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Какие пункты обязательны для заполнения?

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

1. В самом начале документа прописью указываются:
   ФИО собственника;
2. почтовый адрес нежилого помещения.
3. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
4. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
5. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
6. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
7. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
8. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

СПРАВКА. Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.

Условия расторжения

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

• по договоренности обеих сторон;
• в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещенияс управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.