Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях

Земельный участок: понятие и особенности

Понятие «земля» имеет многоаспектный характер. Ее свойства обусловлены силами природы, соответствуют объективным закономерностям (экологический подход). Будучи территориальной основой хозяйствования и средством производства, земельные ресурсы имеют стоимостное выражение (экономический подход). Земля является специфическим объектом гражданских прав (юридический подход). В рамках подраздела 3 Гражданского кодекса России «Объекты гражданских прав» законодатель рассматривает земельные участки. Каждый из них:

• является частью земной поверхности с фиксированной границей;
• обладает характеристиками, позволяющими идентифицировать их в качестве индивидуально-определенной вещи.

Границы участка могут:

• совмещаться с границами природных географических объектов (береговая линия реки, контур леса);
• совпадать с контурами элементов ситуации (стена здания, линия забора);
• быть воображаемой ломаной линией, углы поворота которой оформлены межевыми знаками, кольями, штырями.

Земельные участки признаются оборотоспособным недвижимым имуществом (ст. 139, 140 ГК РФ). Их площадь, конфигурация, расположение и правовой статус отображены в госкадастре недвижимости (ГКН). Сделки с землей, право собственности и другие имущественные права (сервитуты, обременения, ипотека) фиксируются в едином госреестре недвижимости (ЕГРП).

Что такое «формирование земельного надела», и каким образом оно происходит

По сути, формирование земельной территории — это создание специфического объекта недвижимости. Земельные наделы могут формироваться двумя способами:

1. На основе тех земель, которые уже используются (их перераспределяют, делят или, наоборот, объединяют, выделяют).
2. Когда осваивают земли, которые никак не используются. А именно, из государственных или городских территорий.

Надел непременно имеет строго фиксированную границу, которая обозначается в документах. По законодательству РФ создание участка – это постановка его на кадастровый учет. После того как он внесен в реестр, выдается соответствующий документ, и ему присваивается номер. Надел считается подлежащим оформлению в частную или другую собственность. Теперь этот участок — объект гражданского права. И, следовательно, может быть объектом купли-продажи.

Установленные требования

Конечно, есть ряд условий, без которых формирование земельного участка никак не может произойти. Рассмотрим их.

1. Все владельцы и пользователи определенных участков в письменной форме соглашаются с этим. Согласие должно быть заверено. Это обязательный предварительный этап.
2. Определяется категория земель. Если целевое назначение у исходного и создаваемого участков различаются, то нужно приводить их к одинаковому виду. И уже потом формировать ЗУ.
3. Должны соблюдаться предельно допустимые размеры для участков. Они зависят от того, где расположен, и каково назначения участка.
4. Участок не должен мешать использованию уже существующих зданий и всей территории.

Проект межевания территории

Названный документ (сокращенно – ПМТ) предназначен для определения расположения границ вновь образуемых либо изменяемых участков согласно градостроительным регламентам, нормам отвода земельных участков. Ст. 43 Градостроительного кодекса России устанавливает необходимость разработки ПМТ применительно к:

• застроенным территориям;
• подлежащим застройке землям, находящимся в пределах элементов планировочной структуры (квартал, микрорайон).

Проект межевания признается самостоятельной частью проекта планировки территории (ППТ). Последний представляет собой комплексный документ, устанавливающий параметры зон размещения объектов недвижимости:

• законченных строительством, введенных в эксплуатацию;
• запланированных к строительству;
• возведение которых может быть разрешено в будущем.

ППТ уточняет данные генплана населенного пункта, отображающие уровень инвестиционной привлекательности земель, в том числе – численность населения и предположительные объемы жилищно-бытового, инженерного и транспортного строительства. Чертеж, являющийся составной частью ППТ, содержит так называемые «красные линии». Одновременно документ отображает инфраструктуру соответствующей территории. Он запрашивается при предоставлении разрешения на строительство.

ПМТ может быть оформлен в качестве самостоятельного документа или быть частью проекта планировки территорий. Он включает чертежи, отображающие:

• «красные линии»;
• линии обязательного отступа (учитываются при размещении построек);
• условную нумерацию создаваемых участков, их границы на кадастровом плане;
• зоны действия публичных сервитутов (проход, проезд, прогон скота) и особого режима использования земель;
• границы объектов культурного наследия.

ПМТ также содержит следующие сведения:

• площадь создаваемых участков;
• зоны, которые после образования получат режим территорий общего пользования;
• в некоторых случаях – виды разрешенного использования создаваемых/изменяемых участков.

Порядок формирования земельных участков

Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

В соответствии с действующим законодательством формирование земельных участков осуществляют кадастровые инженеры путем проведения кадастровых работ с последующим получением кадастрового паспорта на земельный участок.

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ, заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости».

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.

Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера.

Расходы, связанные с выполнением кадастровых работ по определению суда, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру подлежат возмещению и выплате в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане

Документ представляет собой изображение границ одного или нескольких образуемых участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане отображает площадь каждого образуемого участка. Схема расположения земельного участка разрабатывается с учетом градостроительной, землеустроительной, природоохранной документации.

Подготовка документа перед проведением аукциона на право покупки или аренды земельного участка обеспечивается исполнительным органом местного самоуправления или госвласти.

Схема расположения земельного участка может быть изготовлена по инициативе заинтересованного гражданина или организации.

Подготовка в целях последующего изъятия для публичных нужд обеспечивается лицом, в пользу которого он изымается. В случае образования участков путем перераспределения земель, предназначенных для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, подготовка схем обеспечивается собственниками таких участков.

Решение об утверждении схемы расположения утверждается муниципалитетом или компетентным органом госвласти и действует на протяжении двух лет. Оно содержит следующие сведения:

• площадь участка;
• адрес, а при его отсутствии – иное описание местоположения;
• кадастровый номер;
• категория земель;
• территориальная зона, а в случае, если градостроительный регламент на участок не распространяется – виды разрешенного использования.

В случае пресечения границ участков, образуемых согласно схеме расположения и проекту межевания, приоритет по общему правилу имеет первый документ. Правило действует на случай, если проект межевания был утвержден позже, а двухлетний срок действия решения об утверждения схемы расположения участка к моменту его образования еще не истек.

Если земельный участок образовывается по инициативе гражданина или организации, в решении об утверждении схемы расположения участка указывается на право такого лица зарегистрировать право муниципальной или госсобственности на такой участок в ЕГРП без доверенности.

Компетентный орган, принявший решение, направляет его в ЕГРП и ГКН в пятидневный срок (имеются в виду рабочие дни). В результате сведения, указанные в решении и схеме, отображаются на общедоступных кадастровых картах.

Способы образования земельных участков.

На законодательном уровне выделяется несколько вариантов формирования новых участков земли:

1. Разделение имеющегося земельного надела на неопределенное количество новых.
2. Объединение имеющихся участков в единую территорию.
3. Перераспределение текущих земель, вследствие чего образуются новые.
4. Выдел определенной территории.
5. Формируются новые земельные участки на территории муниципального образования.

Важно понимать, что преобразование участка влечет за собой утрату и прекращение физического и правового статуса. Прежние территории документально становятся недействительными.

Подготовка проектной документации лесного участка

Проектирование участков, предусмотренное ст. 70.1 Лесного кодекса РФ, является ключевым элементом лесоустройства. Такая деятельность подразумевает сбор и отображение сведений о количественных и качественных характеристиках лесных участков. Расположение, площадь и границы участков устанавливаются согласно существующим лесным кварталам, лесотаксационным выделам в пределах лесничеств и лесопарков. К образованию лесных участков, смежных с участками, границы которых определяются согласно Федеральному закону № 78 «О землеустройстве», субсидиарно применяется земельное законодательство.

Проектная документация лесного участка среди прочего содержит сведения о целевом назначении и видах разрешенного использования лесных ресурсов на соотвесвующей территории, например:

• заготовка древесины;
• ведение охотничьего хозяйства;
• научная, исследовательская, образовательная и рекреационная деятельность;
• выращивание лесопосадочных материалов;
• строительство, эксплуатация линейных объектов.

По общему правилу проектная документация разрабатывается органом госвласти или самоуправления, которому подведомствен участок. В случае передачи земель в пользование или аренду, документация может изготовляться по инициативе заинтересованного лица. Впоследствии она утверждается решением органа, уполномоченного предоставлять лесной участок в пользование. Срок действия такого решения составляет два года.

Проектная документация лесных участков среди прочего содержит следующие сведения:

• площадь участка (отдельно помечаются площади, покрытые лесной растительностью);
• вид разрешенного использования согласно лесохозяйственному регламенту;
• таксационное описание насаждений (состав, возраст, бонитет и проч.);
• целевое назначение лесов с указанием категории;
• картографические материалы.

Кто может образовать земельный участок (участки)

Это могут сделать следующие лица, которым принадлежит исходный земельный участок (участки):

1) собственник (собственники) по общему правилу.

2) лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образуется из участка, который находится в границах такой территории;

3) лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, при разделе участка, который для этого ему предоставлен.

Отметим, что в отношении земель (земельных участков), которые находятся в публичной собственности, вы можете инициировать образование из них новых земельных участков.

Например, вы можете это сделать:

• если нужно разделить земельный участок, который предоставлен вам в аренду (на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования).;
• для продажи участка или предоставления его в аренду на торгах

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.