Проведены судебные оценочные экспертизы земельных участков

Перейти к следующей статье
Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли — для всех, а сама она — ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон о.

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

• при передаче участка в аренду или залог;
• кредитовании;
• страховании;
• внесении в уставный (складочный) капитал;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• изъятии для государственных нужд;
• определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• разрешении имущественных споров.

Изъятие земельных участков государством

Государство может производить изъятие земельных участков для следующих целей: для развития участка, для размещения на нём объектов государственного значения (объекты обороны, возведение новых построек, энергетические объекты и т.д.), для постройки путей сообщений и т.д. И в тех случаях, когда производится изъятие частных земель, очень важна роль оценщика, потому что при изъятии участков необходимо уплатить выкупную стоимость владельцам участков. Это положение следует из статьи 55, в которой говорится, что принудительное изъятие участков для муниципальных и государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения стоимости участка. И здесь для оценщика очень важен такой момент – выкупная стоимость участка отличается от непосредственной его рыночной цены. Да, рыночная цена участка входит в выкупную цену, но помимо неё в выкупную цену входят также убытки, понесённые владельцем в результате изъятия, упущенная прибыль, а также, возможно, иные потери при изъятии.Поскольку изъятие происходит по решению суда, то по закону определять выкупную стоимость при изъятии должен именно оценщик. Оценщик со стороны государства выигрывает торги на право заключить контракт. Но и собственник привлекает своего оценщика. И здесь возникает такой небольшой своего рода «конфликт».

Чтобы лучше прояснить правомерность действий оценщиков в таких случаях, обратимся к ФЗ № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесения изменений в законодательство РФ», а также попробуем ответить на некоторые вопросы. Здесь возникают следующие вопросы – распространяется ли действие ФЗ № 159 на субъекты, действующие на правах субаренды?

Нет, на самом деле действие этого закона не распространяется на субъекты малого и среднего предпринимательства, которые используют имущество на правах субаренды, потому что договорные отношения у субарендаторов возникают не напрямую с владельцем участка, а с первичным арендатором. И у непосредственного владельца не возникает обязанностей по отчуждению своего имущества. Следующий вопрос –сколько раз субъект малого и среднего предпринимательства может повторно обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же арендуемого имущества? В законе № 159 не предусмотрено ограничений на количество повторных обращений, что даёт возможность обращаться с вопросом о реализации прав на выкуп неограниченное количество раз.

Также возникают вопросы, следует ли при определении рыночной стоимости учитывать обременение объекта правом аренды? На этот вопрос можно ответить, что не следует, так как учёт этого обременения может привести к занижению стоимости участка. В праве ли покупатель, выкупивший имущество на основании 159 ФЗ, воспользоваться правами покупателя, предусмотренными в п.1 ст.475 ГК РФ при передаче товара не надлежащего качества? Да, вправе, поскольку в ФЗ 159 не предусмотрены правовые аспекты разрешения споров, могущих возникнуть после передачи прав на имущество, в котором есть не оговорённые в договоре купли- продажи недостатки.

При передаче прав собственности на земельный участок, операция передачи прав не облагается НДС. Не все оценщики знакомы с этим моментом, но знать это надо обязательно. Данное положение прописано в подпункте 6 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса. Но при продаже прав аренды участка (именно прав аренды, а не владения) эта ситуация меняется и НДС уже требует учёта при оценке.

При оценке не следует забывать вопросы сервитута.

Зачастую он может полностью ограничить права собственника земельного участка в его использовании. Такое часто случается, когда через конкретный участок прокладывают автомобильную дорогу и владелец участка ничего не может сделать с этим, и никаких выгод не может извлечь из этого. Соответственно, по факту эта часть уже выходит из владения, и встаёт вопрос, а сколько же будет стоить тогда такой участок? Вычесть стоимость такой части совсем нельзя, потому что это всё-таки часть целого участка, но и считать это за полноценный кусок земли тоже нельзя. Самым верным решением здесь будет оценивать эту часть (отведённую под строительство) как обременение.

И исходя из этого, считать стоимость такого участка. Хотя вопрос о сервитутах заслуживает отдельных дискуссий, впрочем, как и каждый отдельный случай столкновения с проблемами сервитутов. Важно не только оценить стоимость участков, но и грамотно оформить и представить свои оценки. Для представления своих выводов оценщик составляет специальный отчёт, форма которого регулируется федеральными стандартами.

Структура отчёта следующая:

Задание оценки. Допущение ограничительного условия. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Введение, цель оценки, термины, определения. Задачи оценки, дата, процедура оценки. Описание объекта оценки. Районный анализ. Анализ наиболее эффективного использования. Обзор рынка объекта оценки. Макроэкономический анализ, методология оценки, оценка уже рыночной стоимости земельного участка. Нормативно-правовая база, источники информации, сертификаты качества».

Здесь большие сложности представляют анализы рынка и рыночной стоимости, потому что их нет в доступе, а значит, всю эту информацию надо собирать «с нуля». Очень многие оценщики не учитывают обременений, которые могут сильно испортить весь отчёт. Есть также закон, по которому оценщик, поняв сложность задачи, стоящей перед ним, может отказаться от оценки. Например, представится такая ситуация, что участок полностью находится в зоне ЛЭП, или ЛЭП с автотрассой.

При составлении отчёта очень важен правильный подбор аналогов, иначе оценку признают некорректной. Например, при подборе аналогов оценщик может учесть подвод коммуникаций и у одного, и у другого участка, но не учтёт при этом, что на одном участке коммуникации подключены и готовы к эксплуатации, а на другом участке необходимо затратить средства, чтобы подключить и полноценно пользоваться этими коммуникациями.

Кстати, раз речь идёт об участках, нельзя не упомянуть такой момент, что упразднён закон, запрещающий регистрацию на дачных участках сельхоз назначения. Т.е. теперь можно почти без проблем регистрироваться на дачном участке. Но всё равно, решение о строительстве жилья на таком участке часто принимается через суд, а значит, этот фактор тоже должен учитываться при оценке стоимости такого земельного участка. Ещё при подборе аналогов в оценке участка важную роль играет удалённость от водоёма. Поэтому следует ориентироваться на этот фактор, иначе его неучёт тоже негативно скажется на точности оценки.

И есть ещё требование к отчётам оценщика, которое заключается в том, что вся информация должна быть проверяемой. То есть, когда оценщик делает какие-то заключения, опираясь на информацию из каких-то источников, то он должен чётко указать эти источники, если информация взята у конкретного лица, то в отчёте должны присутствовать контакты этого лица. И, в заключение надо сказать, что ни в этой статье, ни даже во всём законодательстве РФ полностью не предусмотрены все вопросы, которые могут возникнуть при оценке земельных участков. Это значит, что в каждом случае оценщику придётся опираться не только и не столько на законы и нормативные акты, сколько на свой опыт и ум.

Рекомендуем

Особенности оценки

автозаправочных станций. Получи полезные умения для оценки АЗС!
https://shop.kerzhaev.ru

Анализ ФСО № 7. Вопросы и ответы

Забери книжку прямо сейчас!
https://shop.kerzhaev.ru

«Анализ ФСО № 8» Оценка бизнеса.

Узнай как верно применять положения стандарта в практической деятельности!
https://shop.kerzhaev.ru

Анализ ФСО № 10. Оценка стоимости машин

и оборудования. Будь первым среди оценщиков!
https://shop.kerzhaev.ru

«Анализ ФСО № 11»

Оценка НМА и интеллектуальной собственности. Кликни, чтобы узнать подробнее!
https://shop.kerzhaev.ru

Рейтинг 5/5 (1 Отзыв)

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

• формирование перечня земельных участков;
• определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
• расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

• доходный;
• сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.