Оценка земельных участков может производиться с целью

Главная > Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участков

Заказать услугу

• Стоимость услуг
• Необходимые документы

Земельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.

Когда требуется оценить стоимость участка?

• при оформлении залога;
• при возникновении судебного спора;
• при разделе имущества;
• для взноса в уставный капитал;
• для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».

Особенности оценки земельных участков

Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.

Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:

• это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
• при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
• к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
• в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

1. Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
2. Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
3. Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
4. Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
5. Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
7. Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.

Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.

Форма собственности может быть государственной, муниципальной или частной. Кроме того, на рынке земли существуют другие вещные права: право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды и прочие.

Разрешенное использование земельного участка – это варианты возможного использования объекта. Оно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ и муниципалитетом.

Профессиональная оценка земли

Для чего нужно знать рыночную стоимость земли, находящейся в собственности? Земля, как и остальное имущество, и производственные активы компании, является активом, который может и должен приносить прибыль. Способов получения выгоды много: строительство, прибыль от сдачи в аренду, размещение под залог для получения кредитных продуктов банков на развитие производства. Кроме указанного, подобная оценка может понадобиться при вступлении в наследство для исчисления госпошлины при передаче права на участок новому собственнику. В таком случае оценка проводится по состоянию на дату смерти предыдущего владельца земли.

Земельные участки различаются формами, видом, характером использования. Корректное определение цены находящейся в собственности земли или стоимости аренды земельного участка – важнейший фактор для дальнейшего эффективного использования этого актива. В нашей компании профессиональные оценщики определят актуальную стоимость с учётом текущей обстановки на рынке недвижимости и предоставят официальное заключение. Мы проводим оценку рыночной стоимости как незастроенных земельных участков, так и с имеющимися сооружениями. Независимая оценка земли — одно из направлений нашей профессиональной деятельности. Мы предлагаем оценку всех категорий земель — сельскохозяйственных, промышленных, населенных пунктов с учетом вида разрешенного использования.

От чего зависит стоимость земли

Существует четыре основных категории факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли:

Общая информация о стоимости земельного участка

Чаще всего в отношении земельного участка определяется рыночная стоимость. Этот вид стоимости применяется при реализации участка и при совершении иных сделок.

Продавец вправе устанавливать любую цену по своему усмотрению, но для успешной реализации стоимость должна быть объективной.

Для установления такой цены рекомендуем обращаться к независимому оценщику.

Рыночная стоимость участка земли зависит от:

• спроса и предложения на рынке, выраженности конкуренции;
• ожидаемого размера, срока и возможности получения прибыли от использования земельного надела за конкретный период времени при наиболее эффективном использовании объекта;
• расположения и внешних факторов;
• корректировки целевого назначения, вида разрешенного использования, прав определенных лиц на участок.

Рыночная стоимость устанавливается на вторичном рынке недвижимости на определенный день. Цена не может быть выше наиболее предполагаемых расходов на покупку аналогичного участка.

Самый первый этап – это анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Текущее использование может быть не самым эффективным. Например, в Санкт-Петербурге на окраинах города (Девяткино, Парнас, Шушары) земельные участки по Ген.плану были постепенно выведении из категории «земель сельскохозяйственного назначения» и стали «землями населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под многоэтажное жилищное строительство». При этом, в целях минимизации налогообложения собственники участков, которые не планировали начинать строительство, документально не меняли статус земли. Но когда все соседи вокруг строят многоэтажные жилые дома, то использовать землю под сельское хозяйство не самый разумный вариант.

Оценку земли можно поделить на две категории:

1. Массовая кадастровая оценка – используется для единовременного определения кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административной единицы. На сегодняшний день налог на имущество определяется именно от кадастровой стоимости. Базируется на распределении участков по целевому назначению и виду разрешенного использования. Проводится государственными бюджетными учреждениями, сформированными в каждом регионе в отдельности (такая политика связана с тем, что частные оценщики плохо себя зарекомендовали в выполнении подобных проектов).
2. Индивидуальная оценка участка – проводится для определения рыночной или иной стоимости конкретного объекта.

Стоимость рассчитывается различными подходами и методами. Для вычислений важно использовать способы, использующие полную и достоверную информацию как о самом объекте, так и о рыночных данных. Однако, какие бы методы и подходы не применялись, оценка начинается с определения того варианта использования земли, который сформирует ее максимальную стоимость.

Что влияет на стоимость земельных участков

На результаты экспертизы влияет ряд факторов:

1. Категория объекта. Земля, предназначенная для строительства коммерческих зданий, имеет более высокую цену, чем надел для строительства домов.
2. Расположение земли. Участки, расположенные в центре города, стоят больше, чем находящиеся далеко от населенного пункта.
3. Состояние рынка. Спрос и предложения на рынке влияют на цену земельного надела.
4. Климат в регионе и рельеф территории также влияют на стоимость недвижимости.
5. Площадь территории и ее плодородность. В этом плане преимущество у объектов с черноземными почвами.
6. Экономическая ситуация в районе. В благополучных субъектах РФ стоимость земли выше.
7. Тип собственности. Находится территория в личной собственности или в аренде.

ВНИМАНИЕ! По результатам оценки дачного земельного участка составляется отчет согласно положениям Федерального закона №135.

Оценка стоимости земельного участка

Рыночная оценка земельного участка считается довольно сложной процедурой, так как характеристики каждого объекта уникальны. Регламент проведения оценки стоимости земельного участка утвержден Распоряжением Минимущества РФ № 568 от 06 марта 2002 года.

Для проведения индивидуальной оценки участка земли потребуется получить следующие сведения:

• данные ЕГРН;
• физические характеристики участка;
• данные об обременениях;
• данные о наличии коммуникаций и возможности застройки;
• экономические факторы.

Оценка проводится на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В рамках подходов используются следующие методы:

Рассмотрим каждый подход подробнее.

Процедура проведения оценки земельного участка

Процесс определения стоимости земельного участка осуществляется в несколько этапов.

Выбор оценочной компании и заключение договора с ней

В первую очередь необходимо определить, какой фирме доверить проведение оценки. К подбору следует отнестись с особой серьезностью. Можно воспользоваться услугами государственных органов или же частных организаций. Частники берут больше за работу, зато выполняют ее быстрее и тщательнее.

Определившись с оценочной компанией, следует посетить ее, поговорить с сотрудниками, проверить наличие документов о законной деятельности фирмы. Затем обговорить условия предоставления услуги, ее стоимость, используемые методы, после чего оформить соглашение.

Непосредственное проведение оценки

Специалисты сначала проверяют представленные клиентом документы на земельный надел, анализируют на предмет законности оформления, отсутствия обременения. Затем выезжают на место, осматривают имущество и территорию, которая прилегает к нему.

Определение стоимости земли

Получив все необходимые данные в ходе оценки земельного участка, сотрудники фирмы определяют стоимость надела. Цена недвижимости зависит от многих факторов, например:

• региона расположения участка;
• близости автобусных остановок;
• наличия строений;
• экология в регионе;
• развитости инфраструктуры.

Если оценке подлежат земли сельскохозяйственного назначения, то большую роль в определении итоговой стоимости играет плодородность почвы, цена с\х продукции в конкретном регионе, требуемые расходы на использование имущества.

Составление и выдача отчета об оценке

Последним этапом процедуры является оформление оценочного отчета. В нем содержатся следующие сведения:

1. Стоимость земельного участка.
2. Дата проведения оценки.
3. Описание надела. Здесь указываются все характеристики имущества, позволяющие идентифицировать его от иных подобных объектов, к примеру, площадь, кадастровый номер, адрес нахождения, присутствие строений и прочее.
4. Информация о заказчике.
5. Данные об оценочной компании и специалисте, проводившем оценку.
6. Список стандартов, которые учитывались оценщиком при выполнении работы.
7. Количественные и качественные характеристики земли.
8. Анализ ситуации на рынке в конкретном регионе, обзор цен на недвижимость.
9. Процедура проведения оценки, применяемые методы, подходы, средства.
10. Перечень документов, прилагаемых к отчету.
11. Подпись оценщика.

К отчету специалист прикладывает разные бумаги в зависимости от ситуации, а также фотографии земельного надела.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении возможного дохода в будущем от использования земельного участка. Подход основан на принципе ожидания. Инвестор или покупатель, действуя разумно, приобретет земельный участок, ожидая получить прибыль или выгоду от его использования в будущем.

Этот подход может быть применен только в отношении таких объектов, из которых можно извлекать доход. При этом потребуется тщательно провести финансово-экономический и физический анализ характеристик участка и всего проекта.

В рамках подхода используется один из трех методов:

1. Метод капитализации земельной ренты. Чтобы воспользоваться методом, необходимо владеть информацией об арендных ставках и физических характеристиках участка.
2. Метод остатка – вычисление стоимости земельного участка, который можно «улучшить» для последующего извлечения прибыли. При этом определяются затраты на строительство и выручка от реализации проекта.
3. Метод предполагаемого использования – применяется для определения стоимости исходя из варианта наиболее эффективного использования.

Рассмотрим особенности каждого метода доходного подхода подробнее.

Оценка земельного участка производится с целью

Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство — 10 лет. Определите стоимость земельного участка. Задание 11. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый. Предполагаемая цена продажи всех участков определена в дол. дол. за один участок). Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.

): прямые издержки на освоение —; управление, охрана, контроль — 5000; накладные расходы —; прибыль подрядчика —; издержки по продаже — 4000; текущие расходы (налоги, страхование) — 5000; прибыль застройщика — Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%. Задание 12.

Как проводится оценка земельного участка

Цели оценки земельных участков Они могут быть самыми разными.

Оценка стоимости участка земли требуется во многих случаях.

Во-первых, знание рыночной стоимости необходимо участникам сделки купли-продажи для принятия экономически обоснованного решения.

Знать рыночную стоимость участка нужно при предоставлении земли в залог по банковскому кредиту (результаты оценки будут использованы для определения залоговой стоимости).

Независимая оценка земельного участка требуется при обосновании инвестиционных проектов и определении наиболее эффективного применения земли, при совершении сделки с единым объектом недвижимости, при внесении участка земли в уставной капитал и в целом ряде других случаев.

Оценка стоимости земельного участка нужна государству.

Только опираясь на нее, можно организовать эффективную систему налогообложения.

На основании чего осуществляется оценка земельного участка

Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.

10. Приведите примеры публичных и частных сервитутов. 11. На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации? 12. Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка? 13. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка? 14.

Какие требования или ограничения может содержать разрешенное использование земельного участка? 15. Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации? 16. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте? 17.

Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации? 18.

Какие земельные участки являются делимыми? 19. В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд? 20.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Основные территориальные зоны следующие: ■ жилые; ■ общественно-деловые; ■ инженерной и транспортной инфраструктуры; ■ производственные; ■ рекреационные; ■ сельскохозяйственного использования; ■ военных объектов и специального назначения.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

/ оценка земли

Перейти к следующей статье Оценка участка земли необходима для решения целого ряда задач. Экспертная оценка земельного участка направлена на изучение его экологического состояния.

В соответствии со статьей 13 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) « охраны земель» оценка состояния земельных участков и эффективности мероприятий по их охране проводится с учетом в т. ч. экологической экспертизы.

Большое значение имеет оценка земли (почвенного покрова) земельного участка, целью которой является выяснение ее плодородия.

Сохранение и повышение плодородия почв и, как следствие, рост урожайности ─ одна из главных задач государственной экономической политики.

Мониторинг земель сельскохозяйственного назначения с целью оценки плодородия почв пахотных земель необходимо проводить с периодичностью не реже одного раза в течение пяти лет.

Оценка участка

Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике? 45.

В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений? 46.

В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений? 47. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка? 48.

Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка? 49.

Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования? 50. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки? 51.

В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли? 52.

Источник: https://jurist-company.com/otsenka-zemelnogo-uchastka-proizvoditsya-s-tselyu/

Юристы «правис» — одни из лучших в казани

Понятно, что рыночная стоимость земли с течением времени меняется, а потому оценка земельного участка производится на какую-либо конкретную дату (обычно оценка земельного участка производится на дату осмотра земли оценочными экспертами). Оценка земельного участка производится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли.

Иначе говоря, оценка земельного участка производится, учитывая возможность такого использования участка, которое является наиболее вероятным, возможным физически, финансово осуществимым и разумно оправданным.

Какие существуют особенности оценки земельных участков? Оценка земельных участков поселений (города, деревни, села и т.д.

) проводится на основании анализа рыночных данных о сделках аренды, купли-продажи, сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, о состоянии окружающей среды и т.д.

Метод капитализации земельной ренты

Применяется для расчета стоимости участков с постройками и без. Основное условие для применения этого метода – допустимость получения земельной ренты.
Использование такого способа расчета подразумевает следующий алгоритм:

1. Определение земельной ренты, которая создается на земельном участке.
2. Определение коэффициента капитализации.
3. Расчет рыночной стоимости.

Земельная рента может определяться как выгода, получаемая от сдачи надела в аренду. Данные для ставки капитализации получают путем сравнения цен продаж и размеров арендной платы, а на основании этих данных определяется коэффициент, либо с помощью кумулятивного метода.

Для определения рыночной стоимости участка применяется метод прямой капитализации. Он предполагает деление годового рентного дохода на ставку капитализации. В итоге величина прибыли преобразуется в стоимость земельного участка.

Вычисления производят по формуле:

Цена земли = Рентный доход/Коэффициент капитализации.

Доход определяется исходя из целевого назначения объекта оценки. В качестве дохода могут использоваться:

• в отношении сельскохозяйственных земель и лесного фонда – расчетный рентный доход;
• для застроенного земельного участка – часть прибыли, от улучшений (расположенных на нем объектов недвижимости);
• для оценки земель населенных пунктов – доход от аренды.

Особенность коэффициента капитализации заключается в том, что он состоит только из ставки дохода и не включает в себя норму возмещения капитала. Коэффициент капитализации определяется следующими способами:

1. Деление размера земельной ренты по аналогичным объектам на цену их реализации.
2. Кумулятивно: сложение размера безрисковой ставки отдачи на капитал и премии за риск, который связана с инвестированием средств в данный объект.

Метод капитализации может использоваться не всегда. Среди ограничений выделяется нестабильность цен, неравномерность начисляемой прибыли, а также большой разброс цен на продажу аналогичных объектов на рынке. Применение метода целесообразно, когда оцениваются земельные участки, которые приносят постоянную или стабильно изменяющуюся прибыль.

Метод остатка

Основное условие для применения метода – наличие на земельном участке возможности для его застройки с целью последующего получения дохода. Алгоритм определения стоимости объекта этим методом:

1. Определение затрат на воспроизводство/замещение улучшений, которые соответствуют НЭИ.
2. Расчет чистого операционного дохода от имущественного комплекса за конкретный период времени. За основу принимаются рыночные ставки арендной платы.
3. Вычисление земельной ренты в виде разности дохода от использования имущественного комплекса и дохода, полученного только от улучшений.
4. Определение рыночной стоимости объекта посредством капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = Действительный валовый доход – Операционные расходы.

Потенциальный валовый доход – это выручка, которую можно получить в результате сдачи в аренду всей площади имущественного комплекса в аренду, когда потери от невыплаты арендной платы отсутствуют. Арендные ставки принимаются среднерыночные для аналогичных объектов.

Этот метод особенно актуален для оценки участка, застроенного коммерческими объектами. Он показывает свою эффективность в условиях отсутствия сведений о продажах свободных участков.

Метод остатка применяется в следующих условиях:

• существующие объекты отвечают требованиям НЭИ земельного участка;
• стоимость недвижимости, размещенной на земельном участке, или расходы на ее строительство, а также срок эксплуатации могут быть рассчитаны с высокой степенью точности;
• годовой чистый операционный доход, получаемый в результате эксплуатации, уже известен.

Метод остатка применяется, когда нежилая недвижимость относительно недавно введена в эксплуатацию или еще не была возведена.

Метод предполагаемого использования

Главное правило, которое должно соблюдаться для расчета методом предполагаемого использования – возможность эксплуатации земельного участка тем способом, который приносит прибыль. Алгоритм применения метода следующий:

1. Расчет суммы и временной структуры затрат, необходимых для использования объекта в соответствии с НЭИ.
2. Расчет величины и временной структуры доходов.
3. Расчет размера и структуры операционных расходов.
4. Расчет ставки дисконтирования, которая соответствует уровню инвестиционного риска.
5. Определение стоимости земельного участка посредством дисконтирования денежных потоков.

Дисконтирование – это процедура приведения будущих денежных потоков к дате оценки по ставке дисконтирования, определенной оценщиком. В качестве источника получения дохода применяется сдача в аренду, хозяйственное применение свойств участка или имущественного комплекса, а также продажа объекта.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает определение стоимости земельного участка посредством сопоставления цен продаж аналогичных объектов. В основе подхода лежит принцип замещения – покупатель, действуя разумно, не заплатит за объект сумму больше, чем он мог бы заплатить за аналогичный земельный участок.

Сравнительный подход показывает свою эффективность для оценки стоимости незастроенных участков. При наличии достаточного количества достоверных данных о реализации объектов за конкретный временной отрезок можно получить максимально точную рыночную стоимость участка на определенном рынке.

В сравнительном подходе применяется три метода:

1. Метод сравнения продаж – считается самым простым и эффективным. Основан на сравнении цен аналогичных объектов.
2. Метод выделения – используется исключительно для застроенных объектов.
3. Метод распределения – используется для установления соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем зданий.

Метод сравнения продаж

Основное условие для возможности использования метода сравнения продаж – наличие данных о ценах сделок с земельными участками, которые являются аналогами объекта оценки. Метод подразумевает следующий алгоритм:

1. Определение, по каким элементам будет проводиться сравнение.
2. Установление по каждому элементу сравнения значение корректировок.
3. Проведение корректировок по всем элементам сравнения в отдельности.
4. Определение рыночной стоимости земельного участка посредством обобщения выполненных корректировок.

В качестве элементов, принимаемых для сравнения, используются следующие факторы:

• местоположение;
• вид разрешенного использования;
• наличие обременений;
• физические свойства – площадь, плодородность, рельеф и проч.;
• транспортная доступность;
• наличие инженерных коммуникаций и др.

Помимо ценообразующих факторов во внимание принимаются характеристики проведенных сделок в отношении земельных участков. Это:

• условия оплаты по договору – используются собственные или заемные средства;
• условия проведения платежа – наличные денежные средства, бартер и т.д.;
• обстоятельства, в которых совершалась сделка – банкротство, свободный рынок и т.п.;
• изменение цен на земельные участки за временной отрезок, начиная с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценочных работ.

Корректировка цен происходит по единицам сравнения:

• если участок не предназначен для застройки – руб./1 м2 участка;
• если участок предназначен для целей строительства — руб./1 м2 возводимой площади.

По итогам внесения корректировок цены аналогов за единицу измерения должны быть близки. Если выявляется значительный разброс, необходимо подобрать другие аналоги. Данные для сравнения берутся из достоверных источников информации: Справочника оценщика недвижимости Лейфер Л. А., НЦПО, ресурс СтатРиэлт.

После того, как все корректировки будут внесены, с помощью формулы средневзвешенной величины вычисляется итоговая стоимость объекта оценки.

Как определяется стоимость земельного участка

Специалисты нашей компании учитывают комплекс факторов для оценки стоимости земельного участка. Важными показателями, которые учитывают при оценке земли, считаются:

• форма находящегося в собственности земельного участка, площадь, удалённость от населённых пунктов, автомобильных и железнодорожных магистралей, присутствие подъездных путей и их качество, назначение, разрешенное использование;
• наличие инженерных коммуникаций (подводка газа, водопровод и канализация, электрические сети) и телекоммуникаций (широкополосный интернет, кабельное телевидение);
• общеэкономическая, политическая и социальная ситуация в регионе расположения земли;
• средняя цена на участки такой же категории на рынке;
• наличие улучшений земельного участка;
• наличие и стоимость построек на участке.

Для проведения оценки в большинстве случаев оценщику необходимо произвести осмотр оцениваемого участка, сделать соответствующие фотографии, ознакомиться с пакетом имеющихся у заказчика документов для определения целевого назначения и ознакомления со всеми деталями по объекту оценки. В числе предоставляемых документов должны быть подтверждающие имеющиеся права собственности, кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости.

Наличие на оцениваемом участке земли природных ресурсов несколько меняет обычный алгоритм оценки. Наши оценщики обладают всеми навыками и знаниями, которые требуются при проведении подобной оценки.

Метод выделения

Условия, при которых метод может быть использован:

• наличие сведений о ценах сделок в отношении имущественных комплексов, аналогичных тому, в который входит оцениваемый объект;
• соответствие имеющихся улучшений земельного участка его НЭИ.

Для использования метода применяется следующий алгоритм:

1. Установление элементов, по которым будет проводиться сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
2. Установление по каждому элементу характера и степени отличий аналога от единого комплекса.
3. Определение корректировок цен по каждому элементу сравнения.
4. Производство сглаживающих корректировок по каждому элементу сравнения.
5. Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса, в состав которого входит оцениваемый объект.
6. Расчет стоимости замещения/воспроизводства улучшений территории.
7. Определение стоимости оцениваемого земельного участка посредством вычитания стоимости замещения/воспроизводства улучшений из цены на единый комплекс недвижимости.

При определении стоимости замещения/воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Он определяется в целом или денежном выражении как сумма физического, функционального и экономического износа.

Метод распределения

Для применения метода распределения необходимо соблюдение следующих условий:

• наличие данных о ценах сделок с имущественными комплексами;
• наличие данных доле земельного участка в рыночной стоимости всего объекта;
• соответствие способа использования объекта его НЭИ.

Метод используется по следующему алгоритму:

1. Установление элементов, по которым будет проведено сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
2. Установление степени отличия аналогов от оцениваемого объекта по каждому элементу.
3. Сглаживающая корректировка цен по каждому элементу сравнения объектов.
4. Определение рыночной стоимости всего имущественного комплекса.
5. Вычисление рыночной стоимости земельного участка посредством умножения рыночной стоимости всего объекта на размер доли земли в нем.

Метод распределения может применяться только для застроенных земельных участков.

Затратный подход

При вычислении рыночной цены земельного надела затратный подход практически не применим. Он предполагает оценку надела с его улучшениями (зданиями, постройками, коммуникациями). Предполагается, что инвестор, действуя разумно, не станет платить большую цену, чем та, в которую обойдется покупка земли под застройку и возведение на нем аналогичного здания в конкретный временной отрезок.

Затратный подход базируется на методе выделения и определяет рыночную стоимость по такой формуле (важно, чтобы участок использовался в соответствии с НЭИ):

Стоимость земли = Стоимость земельного участка с улучшениями – Стоимость улучшений.

Когда нужна оценка?

Оценка земли может пригодиться в разных ситуациях, например:

1. При вступлении в наследственные права. В этом случае стоимость важно знать для определения величины государственной пошлины, которую наследники платят нотариусу.
2. При внесении имущества в уставной капитал в качестве взноса.
3. Для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Здесь важно узнать рыночную цену на подобные объекты, чтобы не продешевить, но и не слишком завысить стоимость надела.
4. Для оспаривания кадастровой цены и уменьшения размера налогового сбора на землю.
5. При составлении бизнес-плана для подготовки проекта инвестирования.
6. С целью оформления ипотеки или иного кредита в банке, при котором требуется внесение залога.
7. Для заключения сделки аренды земельного участка с последующим выкупом.
8. При проведении комплексной оценки бизнеса.
9. Для судебных разбирательств, связанных с недвижимостью лица.
10. При исполнительном производстве.

Данный перечень ситуаций, когда может потребоваться оценка земли, не является исчерпывающим.

Отчет об оценке

В результате проведения работ составляется отчет об оценке. Он имеет установленную форму и составляется в соответствии с утвержденными стандартами. Он обладает юридической силой и может потребоваться в следующих случаях:

• при оформлении купли-продажи;
• при вступлении в наследство;
• для внесения участка в уставный капитал;
• для оспаривания кадастровой стоимости с целью снижения налоговой нагрузки;
• для включения достоверной информации в бизнес-план при реализации инвестиционного проекта;
• для целей кредитования;
• при оформлении договора аренды;
• для определения выкупной цены;
• при судебных спорах и в других ситуациях.

Материалы, используемые в отчете об оценке, должны подтверждать рассчитанную рыночную стоимость земельного участка. Если какие-то сведения не связаны с установленной ценой, включать их в отчет не целесообразно, чтобы не вводить в заблуждение читателя.

В отчете содержится следующая информация:

• описание земельного участка с указанием назначения, вида разрешенного использования, имущественных;
• описание улучшений земельного участка (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций и результатов работ, изменяющих качественные характеристики объекта);
• фотографии объекта и улучшений, расположенных на нем;
• описание рынка земли;
• определение варианта НЭИ.

Помимо этого, в отчете необходимо описать процедуру определения стоимости объекта оценки. Для этого указывается, какие подходы и методы были применены и приводятся ссылки на источники информации.

Итоговая стоимость земельного участка прописывается в рублях в виде конкретного значения. Договором на проведение оценочных работ может быть установлено иное. К примеру, одним из условий договора может прописываться необходимость указания стоимости в виде диапазона.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы. Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

• 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
• 2) Выбор оценщика и заключение договора;
• 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
• 4) Составление итогового отчета;
• 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Автор статьи

Стоимость услуг

Что включено в стоимость

• Выезд оценщика;
• Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
• Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Стоимость оценки

Стоимость услуг оценочной компании отличается в зависимости от конкретной фирмы, а также от региона ее нахождения, площади земельного надела и иных факторов. Поэтому разброс цен довольно большой – от 2 до 20 тысяч рублей.

Таким образом, оценка земельного участка требуется в разных случаях и требует участия квалифицированных специалистов. Их услуги не бесплатны, поэтому нужно быть готовым к финансовым расходам.

Следующая

Жилищное правоПонятие незаконной перепланировки и ответственность за нее

Отличная статья 0

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права на землю ил Выписка из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
• Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Оценка земельных участков может производиться с целью

Оценка земельного метража проводится для следующих целей:

1. Для получения ипотеки или использовании в качестве залога
2. С целью разрешения различных имущественных споров
3. Для оптимизации налогообложения
4. С целью совершения сделок купли-продажи
5. При внесении земельного участка в уставной капитал общества
6. С целью принятия управленческих решений

Стоимость работ по оценке земельных участков смотрите по прайс-листу. Оценка стоимости земельных участков Итак, оценка стоимости земельной площади проводится согласно принципа наиболее эффективного использования.

Оценка рыночной стоимости площадей городских земель проводится на основании данных о сделках купли-продажи, величины ставки арендной платы, цены предложений, экологического состояния местности, дополнительных улучшений и т.д.

Оценка земли

Возрастает рыночная активность предприятий, увеличиваются доходы населения, развиваются ипотечное и другие виды кредитования. Все это требует предоставления высокопрофессиональных услуг по оценке земельных участков. Рассмотрим подробнее что представляет из себя такая оценка.

Если речь идет об оценке земли, то как правило, нужно определить рыночную стоимость права владения этим участком или величину рыночной стоимости аренды этого участка. Такая оценка характеризуется местоположением участка и текущей конъюктурой рынка.

Если земельные участки предназначены для производства, учитывается ожидаемая прибыль, получаемая с земельного участка. В зависимости от спроса и предложения, цены на земельные участки меняются, поэтому оценка проводится по состоянию на конкретную дату.

При оценке учитывается и целевое назначение земельного участка, так как при его изменении стоимость земли может поменяться.

Цели оценки земельных участков

Как гласит пункт 3 ФСО №2, целью проведения работ по оценке является выяснение стоимости определенного объекта. Вид экспертизы определяется в задании на нее при учете предполагаемого применения полученного результата. Пункт 5 ФСО №2 указывает, какими могут быть виды стоимости объекта, который подлежит оценке, среди них:

• инвестиционная,
• рыночная,
• кадастровая,
• ликвидационная.

Все вышеизложенное предполагает, что оценка земли может быть индивидуальной и массовой.

Индивидуальная предусматривает рассмотрение единичных объектов для удовлетворения потребностей отдельных собственников земельных участков. Массовая используется для различных государственных целей: налогообложения и других. При оценке земельных участков принимается экономическая точка зрения рассмотрения понятия «участок земли».

Оценка земельных участков может проводиться с целью

Заключение Работы по экспертной оценке стоимости земельных участков представляют собой сложную процедуру вследствие необходимости учета всех аспектов использования, среди которых земля в качестве природного ресурса, а также объекта недвижимости и непосредственной среды проживания. Только такой комплексный подход позволит обеспечить высокую достоверность оценки. Если стоимость будет заниженной, возникнет ситуация, при которой использование данного природного ресурса будет неэффективным.

Как оценивается рыночная стоимость участка?

Важно Рыночная стоимость играет существенную роль при выполнении работ по кадастровой оценке. В пункте 3 статьи 66 ЗК России четко указано, что при выявлении рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая цена устанавливается на аналогичном уровне.

Это необходимо во избежание возможных расхождений, а также существенно позволяет сэкономить денежные средства и время, предоставляя возможность отказаться от повторной оценки. Внимание Также такое положение минимизирует риски злоупотребления по кадастровой оценке.

В последнее время, как утверждают все юристы, занимающиеся практикой, все чаще оценка земли используется для ее внесения в уставной капитал. Это обусловлено тем, что такой подход дает возможность снизить налоги на прибыль.

Оценка земельного участка

Оценка земельных участков сельхоз-назначения производится, исходя из анализа урожайности, выручки за реализацию сельхозпродукции.

Оценка дачных земельных участков проводится исходя из аналитики цен сделок купли-продажи, наличия транспорта, подъездных путей, удаленности от центральных магистралей, природной среды, наличия инженерных коммуникаций на участке. Стоимость работ по оценке земельных участков смотрите по прайс-листу.

Документы, необходимые для проведения оценки земельного участка: — Документ о праве собственности на земельный участок (или праве пользования);- Кадастровый план земельного участка;- Данные о наличии обременений земельного участка (залог, долгосрочные договора аренды);- Подробные данные об имеющихся на земельном участке сооружениях.

Источник: https://juristufa.ru/2018/04/17/otsenka-zemelnyh-uchastkov-mozhet-proizvoditsya-s-tselyu/