Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?
Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.
К ним относятся:
- Аварийное жилье, так как собственники таких помещений подлежат переселению.
- Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
- Комнаты в общежитиях.
- Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
- Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы. Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
- Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.
Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.
Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:
- Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
- Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений.
Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости? - Выделяя долю в квартире для каждого владельца с последующей продажей. Обычно долю можно обменять на один объект недвижимости.
- Производя размен с доплатой. Денежная сумма, которую должен будет выплатить покупатель продавцу зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.
Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.
Размен приватизированной квартиры
Вариантов распоряжения приватизированной квартирой, гораздо больше. Такие помещения допускаются к размену только с согласия владельцев.
При этом допустимы непосредственные варианты перехода имущества путём обмена квартир и альтернативные сделки. В этом случае риелторы или компании, работающие на рынке недвижимости, подбирают подходящее жильё, допускающее задействование нескольких собственников и нескольких объектов, в результате чего жильцы одной квартиры разъезжаются в две или более.
В отличие от неприватизированных объектов, в данном случае допускается:
- Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
- Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
- Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
- Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.
Оформление сделки с приватизированным жильём оплачивается при составлении гражданско-правового договора и регистрации в Росреестре.
Для муниципальных объектов оформление перехода прав на помещение проводится безвозмездно.
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Однако, если доплата выражается в денежном эквиваленте, то:
- Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
- Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.
О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.
Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.
Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.
Особенности размена квартиры, где прописаны дети
Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.
А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:
- Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
- Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.
Где и как искать варианты размена квартиры, чтобы не обманули – советы юристов
Юристы рекомендуют обращаться только в проверенные организации, имеющие документацию на ведение правовых сделок с недвижимостью.
Чтобы не столкнуться с мошенниками, вы можете:
- Запросить документы, подтверждающие деятельность агента по недвижимости. Никогда не обращайтесь к физлицам. Передав деньги гражданину, вы можете не добиться заключения сделки. Обычно организация должна быть ИП или юрлицом.
- Поинтересоваться у клиентов фирмы, как проводили их сделки, чем вообще помогли. Отзывы можно поискать в интернете не на сайте компании агента — а, например, в социальных сетях, где информация зачастую правдива.
Если же вы подобрали вариант размена самостоятельно, не обращаясь к агенту по недвижимости, то заключать сделку лучше у нотариуса или в присутствии юриста.
С чего начинать размен – список документов
Для того, чтобы осуществить обмен жилья, необходимо, прежде всего, собрать документационный пакет.
В него войдут такие документы:
- Паспорта всех участников сделки.
- Свидетельство о рождении, если в жилье прописан или будет прописан несовершеннолетний.
- Справка о составе семьи.
- Правоустанавливающие документы. Это могут быть договор мены, договор купли-продажи, дарственная, решение судебных органов, завещание и т.п.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Техническая и кадастровая документация на жилье.
- Справка из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество.
- Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если сделка с участием супругов.
- Согласие супруга на совершение сделки. Оно обязательно должно быть нотариально заверено.
- Согласие органов опеки и попечительства. Специалисты должны проверить, в какие условия будет переселен несовершеннолетний.
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
- Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке. Также один экземпляр следует передать в Росреестр.
Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ. Граждане, участвующие в сделке, должны подать в службу заявление и приложить заключенный договор мены, договор купли-продажи.
Договор можно заключить в присутствии юриста или нотариуса, чтобы избежать проблем.
Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор купли\продажи?
Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.
Размен муниципального жилья
Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.
ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам. Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма.
Размен однокомнатной квартиры
Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.
Предусмотрены такие варианты размена:
- Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
- Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
- Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
- Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.
Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.
Размен двухкомнатной квартиры
При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.
Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, — выбор остается за собственниками.
В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.
В любом случае, наши юристы помогут вам определиться — как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.
Начисление налога
При начислении налога на размен квартиры, к сторонам применяются условия, предусмотренные для сделок купли-продажи, что констатирует статья 567 ГК РФ.
Если объекты, предоставляемые к процессу каждой из сторон, находились в собственности менее 3 лет, они подлежат налогообложению. Расчёт производится от цены такого объекта, за вычетом 1 миллиона рублей. То есть, со стоимости, превышающей 1 миллион, высчитывается 13% в счёт уплаты налога. Стоимость объекта указана в справке из БТИ.
Те объекты, которые находились в собственности менее 3 лет, а также муниципальное жильё, налогом не облагается.
Совершение сделки предусматривает начисление имущественного налогового вычета с суммы, указанной в сведениях из БТИ. Оно допустимо для лиц, которые ранее данным правом не воспользовались.
Если был начислен налог со сделки (НДФЛ) – допустимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой провести налоговый взаиморасчёт. То есть погасить НДФЛ положенным имущественным вычетом.
Принудительный размен и размен через суд
Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.
Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).
Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд таков:
Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.
Шаг 2. Оформляется исковое заявление.
Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.
Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.
Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.
Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать — продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.
Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.
Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.
Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.
Размен квартиры при разводе
В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.
Это можно сделать несколькими путями:
- Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
- Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.
Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли. Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.
Например, можно:
- Разменять квартиру на две.
- Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
- Обменять квартиру на дом. Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
- Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.
Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.
С чего начать?
Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? В каждом конкретном случае набор бумаг отличается.
Наличие в апартаментах несовершеннолетних детей или недееспособных родственников, существование брачного контракта между владеющими имуществом супругами и иные нюансы приводят к необходимости сбора дополнительных сведений.
По этой причине самостоятельно решить вопрос подготовки пакета документов достаточно проблематично. Желательно обратиться за помощью к юристам или сотрудникам риэлтерских агентств.
При обращении в агентство недвижимости важно предварительно изучить информацию о существующих компаниях и их репутации для исключения вероятности попадания на мошенников.
Агентство недвижимости заключает договор на предоставление услуг по поиску подходящих апартаментов, сбору и подготовке пакета бумаг и заключению договора между сторонами. Ответственность за юридическую чистоту сделки ложится на организацию.
О том, как обменять комнату на дом в деревне, или старое жилье на новостройку, а также об особенностях иногороднего и принудительного бартера, вы можете узнать из наших статей.
Размен жилья с несовершеннолетними детьми
Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.
Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок — и дать свое согласие на обмен.
Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, — да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.
Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.
Способы обмена
Обмен 3х-комнатной квартиры может быть произведен на жилье как большей, так и меньшей площади. Какие варианты являются наиболее актуальными?
Обмен трехкомнатной квартиры на меньшую
Если обмен трехкомнатной квартиры осуществляется на одно- или двухкомнатное жилье в одном и том же районе и таком же доме, собственник может получить доплату. Так, решив обменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную в своем районе, доплата образуется за счет ощутимой разницы в метраже. Тем не менее, если вы хотите обменять трехкомнатное жилье на двухкомнатное, но в престижном районе и новом доме, вряд ли получится рассчитывать на доплату. Это обусловлено более высокими ценами за квадратный метр в выбранном вами районе.
Обмен трехкомнатной квартиры на большую
Такой обмен может быть как с доплатой, так и без нее. К примеру, владелец трехкомнатной квартиры хочет обменять трешку 55 кв.м в пятиэтажном доме на трешку 75 кв.м в своем районе, но в более современном доме с лифтом. Конечно, такой обмен невозможен без внесения доплаты, образующейся за счет разницы в квадратных метрах и их цене.
Однако обменять трехкомнатную квартиру в Москве на жилье такой же или большей площади можно без доплаты. Так, трешку в сталинском доме, находящуюся недалеко от станции Университет, можно обменять на четырехкомнатное жилье в Южном Бутово без какой-либо доплаты. В данном случае снижается уровень района, тем не менее, если нет других вариантов, этот риск оправдан.
Обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные
Получить доплату в этой ситуации можно только тогда, когда обмениваемая трехкомнатная квартира находится в престижном районе в новом, комфортабельном доме и имеет большую площадь.
На сегодняшний день наиболее актуальным является обмен квартиры большей площади на жилье меньшей с доплатой. Такие сделки составляют больше половины всех обменов.
Размен квартиры без согласия одного собственника
В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.
В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.
Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.
Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.
В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:
Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату. Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но — на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье. Это их законное право.
Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.
Если у вас остались вопросы — смело задавайте их нашим юристам.
Когда люди хотят обменять трехкомнатную квартиру?
Вариантов может быть несколько. Если вы решили воспользоваться помощью риелтора, назовите ему причину обмена. Так, основными обстоятельствами являются:
- Развод. Наиболее частая причина. Обычно у одного из бывших супругов нет времени сначала на продажу жилья, а затем на поиск. Неприятными факторами здесь могут стать неудобства и затратность.
- Взрослые дети, которые хотят жить отдельно.
- Квартира досталась в наследство нескольким людям, каждый из которых хочет получить собственное жилье.
- Квартира находится в долевой собственности, и собственники по каким-либо причинам хотят ее разменять.
