Покупка квартиры по договору дарения (образец) - денежные средства, риски, подводные камни, облагается налогом, при разводе, более и менее 3 лет, расторжение брака

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

Если обе стороны – коммерческие предприятия;
при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Риски и подводные камни

Конечно, безопасность подобной сделки оставляет желать лучшего. Ведь вы не сможете потом потребовать у оппонента выполнения своих соглашений через суд.

Особенно это актуально для продавцов, а не для покупателей. Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.

Однако существуют и другие риски, и подводные камни. Среди них можно выделить следующие:

Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости. Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно. Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее. Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде. Тем более, если не заверять соглашение у нотариуса, в суде оно будет иметь меньше юридической силы.

Кроме того, бывают ситуации, когда оформить дарственную, чтобы прикрыть договор купли-продажи, попросту невозможно. Это связано с некоторыми особенностями сделки:

Если имущество находится в общей совместной собственности, его нельзя подарить, не получив согласие от остальных собственников. В случае с куплей-продажей же, эта проблема решаема.
Некоторые категории граждан не могут являться участниками дарения. Это определяется в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся следующие:

несовершеннолетние дети;
работники образовательных, медицинских и социальных организаций;
чиновники;
коммерческие организации.

Внимание! В случае с несовершеннолетними детьми не сработает ни один из вариантов оформления сделки. Но вот в остальных ситуациях договор купли-продажи является единственным вариантом, даже если речь идет на самом деле о дарении.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Прочие плюсы

Среди других плюсов покупки недвижимости по договору дарения можно отметить:

Сокращённый срок ожидания безналогового периода. Так, если квартира приобретена по возмездному договору, то продать её в дальнейшем без уплаты НДФЛ новый владелец может только через пять лет. Таким образом закон ставит преграду незаконному коммерческому обороту недвижимости путём её постоянной перепродажи. Если же квартира или земля были получены в дар, то продать их без уплаты налогового сбора можно будет уже спустя 3 года (НКРФ статья №217).
Возможность расторжения дарственной по инициативе дарителя. ГКРФ в статье №578 допускает возможность отмены дарственной, если одаряемое лицо совершил какое-либо опасное преступление против дарителя или членов его семьи. Как правило, речь идёт о покушении на жизнь и здоровье человека.
В договоре дарения квартиры лицо-даритель может прописать пункт, по которому он будет иметь право проживания в ней – либо определённое время, либо пожизненно. Попытка нового владельца выселить дарителя будет расцениваться как нарушение договора, и его аннулирование через суд. При продаже жилья продавец теряет все права на недвижимость, в том числе и право проживания.

Также дарение имеет и свои юридические нюансы:

Если недвижимость была передана в дар одним супругом другому, то при разводе на неё не распространяется действие положений о совместно нажитой собственности. Подаренное имущество остаётся в полной личной собственности нового владельца и не подлежит разделу.
Не допускается заключение дарственного договора между двумя коммерческими предприятиями, или физическими лицами, имеющими статус ИП. Этим самым государство предотвращает попытки сокрытия или незаконного вывода части имущества предприятия.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Запрет и ограничение на дарение квартиры

При определенных условиях, договор может быть признан недействительным только потому, что даритель или одаряемое лицо не соответствуют условиям законодательства (ст.575—576 ГК РФ).

В качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Причем, не только такой человек не может быть дарителем, но и его попечитель/опекун/родитель не имеет права дарить имущество такого собственника другим лицам.
Нельзя дарить недвижимость лицам, работающим в сфере социальной занятости, образования, медицины и так далее. Также нельзя дарить квартиры государственным служащим.
Коммерческие организации не могут дарить друг другу объекты недвижимости.

Любой из подобных ситуаций могут воспользоваться мошенники.

Пример: Один человек предлагает другому в дар квартиру, после чего одаряемое лицо должно якобы безвозмездно подарить дарителю жилья некую сумму, лишь «случайным образом» идентичную стоимости квартиры на рынке. Однако уже после того, как это было сделано, выясняется, что жилье находится в собственности несовершеннолетнего ребенка. Даритель оспаривает договор дарения, якобы как оформленный ошибочно. Формально одаряемое лицо ничего не платило (иначе сделка не будет признана действительно уже по этой причине) так что даритель забирает свою квартиру и оставляет себе деньги (одаряемое лицо просто не сможет доказать, что передавало их).

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры
Договор дарения земельного участка и жилого дома

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Поделиться в соц. сетях