Как принять квартиру без отделки: советы, которые не могут не пригодиться

Вы купили квартиру в новостройке. Так проще делать ремонт, дом новый, хорошая инфраструктура, да еще и сэкономить получилось. Теперь остался последний шаг – принять готовую работу. Но как сделать это правильно? На что обращать внимание, чтобы потом просто сделать комплексный ремонт на свой вкус и не выполнять работу за застройщика, налаживая вентиляцию и выравнивая стены? Сейчас расскажем.

Первые действия

Чтобы претензии не были голословными, заранее ознакомьтесь со СНиП 3. 04. 01-87, где прописаны требования к поверхностям, дверным откосам, швам, толщине штукатурки и допустимые нормы отклонения. Все нюансы запомнить сложно, документ можно скачать на ноутбук, который возьмете с собой.

Желательно пригласить на прием квартиры в новостройке специалиста-строителя или записать номер телефона. В непонятных ситуациях можно сбросить фото и проконсультироваться.

В соцсетях создают группы, где общаются дольщики ЖК, описывают проблемы, недоделки, с которыми столкнулись при приеме. Изучив информацию о претензиях, вы поймете, как искать проблемные места в квартире.

Перечитайте, возьмите с собой договор и проектную документацию, где указана площадь, отделочные материалы, перегородки.

На свидание с новой квартирой подготовьте набор предметов и приспособлений, которые помогут во время приемки:

• блокнот необходим для пометок, составления списка недочетов;
• зажигалка для проверки вентиляции, щелей в окнах;
• фонарик поможет осмотреть темные углы;
• мел или маркер нужны, чтобы отметить дефекты на поверхностях;
• лазерный дальномер необходим для измерения кривизны и площади поверхностей (можно заменить рулеткой, правилом, самодельным отвесом из шнура и грузика);
• недорогой электрический прибор для проверки розеток;
• резиновый молоток, чтобы простучать стяжку, плитку;
• тестер или лампочка для обследования электропроводки;
• стремянка для осмотра потолков.

Важно!

Если жилье находится на первом и последнем этаже, осмотр начинается с подвала и чердака. Мокрые трубы и стены в подвальном помещении, повреждения кровли приведут к сырости, неприятным запахам в квартире.

Общение с будущими соседями

В социальных сетях часто создаются сообщества застройщиков, жилищных комплексов и дольщиков. Там можно посмотреть, кто из ваших будущих соседей уже был на приемке, какие недочеты обнаружил.

Если дефектов много, можно обсудить эту проблему в группе, объединиться и написать коллективную претензию к застройщику.

Можно потребовать застройщика устранить серьезные недочеты, либо выплатить компенсацию, покрывающую ваши затраты на приведение квартиры в нормальное жилое состояние. Принимать квартиру, где нельзя жить, вы не обязаны.

Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Окна

Проверьте работоспособность створок, они должны открываться/закрываться без скрипов, щелчков. В монтажных швах, на оконном блоке, профиле не допустимы видимые дефекты.

При нахождении руки возле уплотнителя не чувствуется движения холодного воздуха. Во время открытия створок не ощущается трения, не заклинивают ручки, оконная рама остается неподвижной.

Придомовая территория, места общего пользования

Что должно быть сделано к сдаче дома, написано в ДДУ и проектной декларации.

Нужно проверить

1. Вокруг дома уложен асфальт, не торчат люки
2. Оборудованы тротуары, уложена тротуарная плитка
3. Установлены опоры освещения
4. Лифты работают
5. Оборудованы газоны
6. В подъезде есть свет
7. Установлены почтовые ящики
8. Завершены ремонтные и отделочные работы в местах общего пользования
9. Обустроены и готовы детские площадки

Приемка инженерных коммуникаций

Проверяется надежность креплений, работоспособность всех систем и оборудования в квартире. Нужно убедиться в целостности пломб на счетчиках, снять показания, проверить соответствие указанным в паспорте серийным номерам.

Обследование инженерных сетей

Совет от специалиста по проверке вывода канализации

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

К потолку предъявляют такие же требования, как и к полу – горизонтальность и отсутствие трещин. Согласно нормам БТИ, высота потолков должна быть 275 см (отклонение от вертикали стеновых конструкции не должно превышать 5 мм по всей высоте).

1. Стеклопакеты оконных конструкций должны быть плотно закреплены в рамах. На них не должно быть трещин. Если застройщик устанавливает деревянные рамы, то они должны быть без сучков и других дефектов. Уплотнители на окнах не должны оставлять зазоров для проникновения воздуха с улицы. Оконные створки должны легко открываться и закрываться.
2. Перед тем как подписать акт приема передачи, нужно обязательно проверить работу электричества. Для начала включите подачу электроэнергии в квартиру. Проверка освещения осуществляется при помощи тестера и обыкновенной лампочки. В местах установки счётчиков воды застройщик должен установить плафоны для наблюдения за показателями. Проверить состояние проводки можно путем подключения мощного электрооборудования (к примеру, перфоратора). Проводка должна легко выдерживать частые включения/выключения такого устройства.
3. Как проверить работу водоснабжения и канализации? Приборы учета на воду устанавливают максимально близко к стояку, чтобы не занимать полезное пространство санузла. Трубы должны быть закрыты слоем теплоизоляции. Смесители и запорная арматура работать без каких-либо нареканий. К тройникам возле раковины должен быть свободный доступ для обслуживания и ремонта. Вода в бачок унитаза хорошо набираться, герметично удерживаться и легко сливаться.
4. Проверку работы вентиляции можно провести с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционным отверстиям. Если вентиляция работает нормально, то пламя будет отклонятся по направлению к вентиляционному отверстию. Такую же проверку можно сделать при помощи бумажного листа. Он должен «прилипать» к решетке вентиляции.

Приемка квартиры без отделки

В коробке подведены коммуникации, отсутствуют перегородки, откосы, сантехника, подоконники, штукатурка.

Должны быть:

• ровная черновая стяжка без пустот, бугров, крошения;
• остекление;
• радиаторы;
• подводка канализации;
• разводка электрического кабеля;
• стояки водоснабжения без разводки;
• отводы для полотенцесушителя;
• входная дверь;
• разметка межкомнатных перегородок;
• общедомовая вентиляция.

Стены

Необходимо убедиться в отсутствии посторонних включений, штырей, проволоки, оценить кривизну стен. Допускается отклонение по вертикали на 2см.

На видео показан самый простой способ проверки вертикальности

На поверхности не должно быть просветов между панелями и блоками, мокрых пятен. Сквозные щели считаются нарушением стандартов строительства. Кирпичная кладка должна быть с одинаковыми швами без наплыва раствора и пустот. Ширина противоположных стен обмеряется рулеткой, сравнивается.

Плиты перекрытия

На плитах не должно быть ржавых пятен, наплывов, раковин глубиной 5 мм, трещин более 2 мм, которые переходят на стены. Допускается мелкая сетка шириной 0, 1мм. В спорных ситуациях потребуется исследование со специальными приборами и консультация специалиста, который оценит состояние конструкций, определит причины и допустимость трещин. Шторбы должны быть аккуратно заделаны раствором. Допустимая разница в высоте потолка в разных углах – не более 1 см.

Документы

Внимательно всё прочтите. В акте приема-передачи и осмотра потребуйте убрать фразы, которые вас не устраивают. Например, пункт об отсутствии претензий, если вы хотите получить компенсацию за просрочку.

В акте осмотра не должно быть пункта о том, что дефекты не исключают возможность использования недвижимости по назначению.

Вам должны выдать на руки

1. Копию акта осмотра / дефектовочного акта
2. Оригинал паспорта и гарантии на входную дверь
3. Оригинал паспорта и гарантии на окна
4. Поэтажный план и экспликация
5. Оригинал паспорта на счетчики воды, отопления, электричества (Номера счетчиков должны совпадать с теми, что в паспортах)
6. Кадастровый паспорт объекта недвижимости

Нужно проверить

1. Доверенность на менеджера для подписания акта приема-передачи от имени застройщика (обязательно с печатью)
2. Если квартиру передает представитель управляющей компании, то копию документа о принятии объекта и инженерных сетей УК
3. Копию акта о вводе объекта в эксплуатацию
4. Копию акта ввода счетчиков воды, отопления, электричества в эксплуатацию
5. Копию акта о вводе инженерных систем объекта в эксплуатацию

Осмотр квартиры с предчистовой отделкой

Площадь должна быть подготовлена к следующему ремонту, смонтированы оконные блоки, входные и межкомнатные двери, радиаторы, перегородки.

Промежуточный вариант предусматривает минимальные работы:

• стяжку;
• штукатурку;
• сантехническую и электрическую разводку.

В санузле должна быть выполнена гидроизоляция, которая заходит на стены выше стяжки, и разводка от стояка к будущим сантехническим устройствам.

Необходимо убедиться в герметичности стыковки в местах соединения труб. Для выравнивания пола используется бетонная или цементная стяжка. Крупные дефекты заметны без инструмента. Плоскость покрытия проверяют правилом, которое укладывают на основание и визуально определяют зазоры. Лазерный уровень дает более точные результаты. Отклонение в 2мм от плоскости на 2 метра длины позволит укладывать рулонные материалы, паркет, ламинат.

Штукатурка простого типа состоит из обрызга основания и грунта, который делает поверхность ровной, практически гладкой.

Допустимые отклонения

Посмотреть, как проверяют качество штукатурных работ можно здесь

Какие типичные дефекты выявляются при приеме квартиры от застройщика, и что делать в этом случае

Все новостройки имеют свои особенности, и практически на каждом объекте могут быть выявлены различные недоделки. Чтобы определить некоторые из них, понадобится помощь эксперта. Но существуют и типичные недостатки новых МКД, на которые нужно обратить внимание в первую очередь перед тем, как принять квартиру от застройщика.

Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

Если компания-девелопер не выполнит доработки на протяжении 45 дней, то следует руководствоваться 20-й статьей Закона о защите прав потребителей. Договор об устранении выявленных дефектов оформляется в свободной форме (желательно с нотариальным заверением). В этом соглашении необходимо указать название компании застройщика, список претензий и работ, необходимых для их устранения. К документу нужно приложить копию листа осмотра.Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

При наличии существенного брака дольщик отправляет застройщику официальное уведомление (по почте или лично). В уведомлении необходимо указать, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней или застройщик будет вынужден вернуть покупателю сумму, внесенную за квартиру, и проценты за использование финансов дольщика. В качестве основания для возмещения средств следует помимо листа осмотра приложить заключение эксперта. Это поможет при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

Сотрудничать с – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. работает по всей Москве и Московской области.

На что обратить внимание в квартире с чистовой отделкой

Перечень работ «под ключ», материалы прописаны в договоре и проектной документации. Необходимо сверить марку сантехники, стройматериалов, окон, дверей.

Дольщик вправе рассчитывать на:

• аккуратно положенное напольное покрытие;
• декоративную отделку стен, потолка;
• подключенную сантехнику;
• монтаж розеток, выключателей согласно проект.

Качество монтажа облицовки

Проверяется отклонение поверхностей по вертикали и перпендикулярность. На стенах, потолке не должно быть дефектов и неровностей. Панели, керамическую плитку исследуют на отсутствие трещин и сколов, ровность швов. Необходимо постучать по поверхности, звонкий звук укажет на наличие пустот. На оклеенной обоями стене не должно быть пятен клея, щелей, несовпадений рисунка, пузырей. На окрашенных поверхностях проверяют однородность цвета и фактуры, ворсинки, потеки, следы от кисти. Если пол облицован ламинатом, паркетной доской необходимо удостовериться в отсутствии щелей между досками и прогибов замков, наличии сантиметрового шва по периметру комнаты.

При облицовке линолеумом проверяют ровность стыков полотнищ, отсутствие волн, приподнятых кромок, вздутий. Горизонтальность инспектируют рейкой, допускаются отклонения от плоскости до 2 мм.

Акт приемки и дефектный акт

Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.

Если недочеты существенные

— такие, при которых в квартире нельзя жить — не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.

Если недочеты несущественные

, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.

С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.

Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна — некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.

Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.

Проверка площади квартиры

Необходимо измерить размеры каждой комнаты, сравнить результаты с приложением к договору. Разница в несколько квадратных сантиметров есть почти во всех новостройках. Допустимый процент отклонения метража указывается в договоре. Расхождение между проектной и фактической площадью возникает чаще в монолитных и кирпичных домах. При несоответствии размеров более чем на 1м2 составляется акт, гасится разница или возвращаются уплаченные деньги по цене, указанной в ДДУ на момент подписания. Если площадь значительно отличается от проектной, можно не принимать квартиру, требовать возврата средств.

Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ

Поскольку квартира в новостройке еще не эксплуатировалась и здесь проложены совершенно новые инженерные коммуникации, необходимо внимательно проверить их работоспособность. Если этого не сделать, то жизнь в новой квартире может быть совершенно лишена комфорта. Рассмотрим подробнее, как принимать новую квартиру у застройщика.

Особенности процесса приемки зависят от типа отделки, с которым сдается жилье. Существует три варианта:

1. Квартиры без отделки.
2. Жилье с черновой отделкой.
3. Квартиры с чистовой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки? Для этого понадобится измерительная рулетка. Необходимо удостовериться, что квартира полностью соответствует проектному плану, который приложен к ДДУ. Проверьте размеры комнат, санузлов, коридоров, балконов и других помещений. Есть немало примеров, когда, начиная принимать квартиру, дольщики выясняют, что она не совсем соответствует проекту. Если реальная площадь помещений меньше, чем та, которая указана в ДДУ, то застройщик должен вернуть часть денег собственнику квартиры. И, наоборот, покупателю придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

При отсутствии какой-либо отделки в квартире не составит труда проверить нормальную работу дверей и оконных систем, а также сделать все необходимые замеры. После этого нужно проверить наличие всех элементов, которые указаны в ДДУ и плане квартиры. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

1. Стены не должны иметь отклонения от вертикали. При этом стяжка должна быть ровной. В углах помещений квартиры не должны наблюдаться проявления плесени или грибка.
2. Не стоит принимать квартиру, в которой есть разбитые стеклопакеты. Застройщик должен сделать замену за свой счет. Точно так же он должен заменить/отремонтировать сломанную дверь и замок или устранить другие дефекты. При наличии серьезных недостатков дольщик может не принимать квартиру и выставить требование застройщику вернуть все выплаченные средства, а также заплатить неустойку.
3. Проверка работы вентиляции выполняется обычной зажигалкой.
4. Если в ДДУ прописано наличие электророзеток и патронов лампочки, их работоспособность также нужно проверить.

Дальше рассмотрим, как принять квартиру у застройщика под отделку. Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой потребует больше времени, так как в этом случае необходимо проверить качество подготовки к финишному ремонту (поклейке обоев, укладке напольного покрытия и т.д.).

Принимать у застройщика жилье под отделку лучше с экспертом. Профессионал сможет выявить грубые нарушения при выполнении строительных работ даже в процессе визуального осмотра. Чтобы принять такое жилье, нужно осмотреть:

1. Полы на предмет наличия под стяжкой слоя гидроизоляции в санузлах (она хорошо видна, поскольку должна немного заходить на стены). В других комнатах вместо гидроизоляционного слоя обустраивается звукоизоляция. Отсутствие тепло- и звукоизоляции относится к фактам грубого нарушения. Нужно также проверить отсутствие трещин, пустот и перепадов стяжки с помощью строительного уровня.
2. Стены в квартире должны быть гладкими и иметь прочный финишный слой шпаклевки. На поверхности стен не должно быть пустот, трещин и других дефектов.
3. Потолочная поверхность должна быть качественно подготовлена под покраску. Это предполагает наличие штукатурки, которую зашпаклевали и покрыли грунтовкой. После предчистовой отделки квартиры могут быть выполнены работы по любому направлению декоративной отделки. Нужно также измерить высоту потолков и сравнить полученные показатели с данными, которые указаны в ДДУ. Не допускается занижение потолков даже на 10 мм.
4. Система отопления должна быть полностью готова к эксплуатации. Нужно, чтобы трубы не имели вмятин, а отопительные радиаторы были установлены в указанных местах и закреплены минимум на три кронштейна. Батареи должны быть установлены на высоте 60 мм от уровня пола и на расстоянии минимум 25 мм от стены. Кроме того, нужно, чтобы высота от радиатора до подоконника составляла не менее 5 мм. Если вам приходится принимать квартиру после начала отопительного сезона, то нужно проверить наличие и работу терморегуляторов.
5. Стояки водообеспечения холодной и горячей воды должны располагаться строго вертикально. Нужно проверить надежность их крепления к стенам при помощи хомутов. Узел учета водопотребления должен включать фильтр для предварительной очистки воды, кран и прибор учета. Проверьте работу запорного крана и запишите номер и показания счетчика. Не забудьте открыть смеситель раковины и проверить наличие воды и ее напор. Обратите также внимание на отсутствие ржавых подтеков и механических повреждений на всех смесителях.
6. Стояк канализации должен располагаться строго вертикально и надежно крепиться с помощью хомутов к стене. Проверьте герметичность всех стыков подключения ванны и унитаза.
7. Вентиляцию проверяют с помощью зажигалки или листка бумаги по описанной выше технологии.
8. Вводной электрощит должен комплектоваться автоматом, УЗО и выключателями групп нагрузки. Обязательно запишите номер и показания электрического счетчика. После этого с помощью специального оборудования проверьте работу выключателей и электророзеток (можно использовать для проверки зарядку от телефона). Розетки после подключения электроприбора не должны искрить или нагреваться. Если вы взяли с собой лампочку, вкрутите ее в патрон. Не забудьте проверить работу дверного звонка.
9. Если ДДУ предусмотрено подключение квартиры к сетям Интернет, кабельному ТВ, домофону и т.д., следует проверить наличие кабелей и оценить их качество (цельность изоляции).
10. Чтобы принять квартиру у застройщика, нужно проверить качество установки оконных систем и отделки откосов. Случается, что строители «забывают» установить подоконники, отливы и другие элементы. Нужно проверить легкость открывания и плотность прилегания всех открывающихся створок, а также надежность замков и петель. Все откосы должны быть плоскими, без искривлений.
11. Дверные конструкции не должны иметь механических повреждений. Проверьте легкость открывания дверей. Открытое дверное полотно не должно закрываться самостоятельно.

Нам осталось рассмотреть, как принимать квартиру с отделкой у застройщика. Чистовая отделка предполагает, что собственник квартиры может заносить мебель и сразу же заселяться. Следовательно, осмотр такого жилья должен быть особенно тщательным. Нужно убедиться в качестве декоративной отделки, исправности электропроводки, розеток и выключателей, а также проверить все пункты, которые были отмечены в описании того, как принимать квартиру у застройщика с черновой отделкой.

Все моменты невозможно проверить визуально, поэтому, может понадобиться специальный инструмент. Для большей уверенности в качестве отделки рекомендуем пригласить специалиста по укладке плитки и поклейке обоев.

В договорах долевого участия прописывается точный срок передачи квартиры дольщику. Если этот срок нарушен, застройщик обязан выплатить неустойку. Дата, указанная в договоре, определяет крайний срок получения разрешительной документации на ввод МКД в эксплуатацию. Если в документе указано, к примеру, 1-е полугодие ХХХХ года, то процедура получения разрешения должна быть завершена до конца июня ХХХХ года. С этого момента или с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается отсчет срока, в течение которого дольщики должны принять квартиры. Неустойка может быть насчитана за каждый день просрочки.

Возможна ситуация, когда застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что называется, «в последний момент». После этого начинается спешка с оформлением актов приема-передачи с дольщиками. Невзирая на такую спешку, дольщики не должны принимать квартиру от застройщика в ущерб собственным интересам. Таким образом, если собственник квартиры не будет подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недоделок, подлежащих устранению, то сроки сдачи объекта не будут соблюдены. Эта ситуация дает повод для выставления требований по уплате неустойки.

Блог о недвижимости

Полезные публикации и инструкции к применению грамотного дольщика

Перепланировка квартиры в 2021 году: что изменилось

Что такое умный дом, сколько стоит и для чего нужен

Квартира на последнем этаже: плюсы и минусы

Что можно делать с ипотечной квартирой и на каких условиях

Почему взносы на капремонт растут, а жильё по-прежнему ветшает?

Что входит в общую площадь квартиры

Все застройщики Все новостройки