Как отдать старую квартиру в зачет новой и не проиграть

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком. Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше. А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

1. договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
2. договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):

— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.

Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается. Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг.

Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг.

Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг.

Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг.

Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг.

Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг.

После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

На что нужно обратить внимание

1. Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
2. Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Требования к квартире для продажи

Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:

• Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
• Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
• Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
• Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
• В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
• Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
• Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.

Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.

Необходимые документы для обмена вторичной квартиры

1. Правоустанавливающие документы со списком людей и указанием формы владения;

2. Согласие всех совершеннолетних собственников, заверенных нотариально, и опекунов несовершеннолетних собственников;

3. Если жилье покупалось в браке, потребуется согласие второй половинки, даже если вы в разводе;

4. Квитанции об оплате гос.пошлины;

5. Информацию о кадастровой стоимости жилья;

6. Справки об отсутствии долгов из Налоговой Службы и БТИ;

7. Выписку из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех жильцов квартиры.

Если вы решились на обмен без обращения в агентство, обязательно убедитесь в «чистоте» приобретаемой жилплощади: в отсутствии обременений, долгов, наличие согласий от всех собственников, не лишним будет убедиться в адекватности продавца и попросить предоставить справки о психической вменяемости, если возникают сомнения. Со своей стороны будьте готовы предоставить тоже самое.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:

• Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
• Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
• Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
• Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
• Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
• Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
• Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
• Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
• Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

Кому выгодно менять квартиру на новостройку?

По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:

• имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
• для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
• нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).

Добавим к этому, что в обмен квартиры на новостройку имеет смысл делать тогда, когда вам есть где жить в ожидании окончания строительства (при этом учтите, что всегда есть риск столкнуться с затянувшейся стройкой) Так же это может оказаться единственным возможным решением для увеличивающихся семей, у которых просто нет другого пути улучшить свои жилищные условия.

Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

• Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
• Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
• Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
• Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
• Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
• Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
• Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
• Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
• Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
• Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
• Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
• Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
• Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Доступные варианты

Ипотека в зачет уже имеющегося жилья подойдет не всем. Обязательным условием является наличие недвижимости в собственности. Если оно есть, то купить новое можно несколькими способами:

• Рассрочка и продажа жилья. С точки зрения финансовых затрат это наиболее удобный вариант. Суть такая: вы находите квартиру, договариваетесь об отсрочке платежа и заключаете договор, а после продажи имеющейся квартиры/дома переводите деньги. При нехватке средств банк одалживает оставшуюся сумму в ипотеку. Однако применить такую схему можно при выполнении ряда условий: уже имеющееся жилье вы планируете продать, продавец согласен подождать деньги (иногда может потребоваться предоплата).
• Ипотека под залог имеющегося жилья. Это более традиционный формат. Многие банки предлагают отдельные ипотечные продукты по такой схеме. Однако при оформлении договора человек передает свое жилье в залог, а значит рискует его потерять в случае невозврата долга. Есть и некоторые другие трудности. Например, до полного погашения долга перед банком нельзя будет распоряжаться залоговым жильем, продать его или обменять на другое. Подробнее о том, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, читайте в нашей статье >>.
• Выкуп старого жилья застройщиком. Подобные программы трейд-ина обычно реализуют крупные застройщики. В такой ситуации каждая сторона получает свою выгоду: застройщик перепродает квартиру по более дорогой стоимости, покупатель получает желанное жилье в новостройке. Есть тут и серьезный минус для клиента – выкуп производится всегда не по рыночной, а по оценочной стоимости. Обычно она оказывается на 10–20% ниже. Поэтому покупатель несет некоторые финансовые потери. Если есть возможность – лучше от такой схемы отказаться и попробовать продать жилье самостоятельно.
• Бронирование квартиры и продажа старой недвижимости. Обычно продажей имеющегося жилья занимаются риэлторские компании, сотрудничающие с крупными застройщиками. Схема работы такая: человек выбирает подходящее ему жилье в новостройке и просит реализовать его старую квартиру, новая квартира при этом бронируется на некоторое время. Важно до начала реализации квартиры проверить, чтобы ее стоимость была оценена адекватно, иначе в продаже можно потерять ощутимую сумму. Можно и вовсе привлечь к сделке стороннего профессионального оценщика. Длительность бронирования квартиры обычно не превышает 3 месяцев. Этого срока должно хватить для реализации старого жилья. В противном случае забронированная квартира может быть продана другим лицам, хотя нередко строительные компании идут клиентам навстречу и заключают с ними новое соглашение. Плюсом такой схемы является то, что цена на квартиру фиксируется, т. е. даже если застройщик поднимет цены на другие жилые объекты, продать забронированный он должен будет по той стоимости, которая указана в договоре.
• Продажа старой квартиры после сдачи дома. Для будущих владельцев это наиболее удобный вариант, т. к. им не приходится менять место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Однако пойти на такую сделку могут не все застройщики. При этом нужно будет заключать не одно, а сразу 3 соглашения: на приобретение жилья в новостройке с предоставлением клиенту отсрочки до момента сдачи жилого объекта, на продажу имеющегося жилья (с указанием сроков и других важных нюансов), на предоставление квартиры, находящейся в собственности клиента, в аренду до момента переезда им в новую квартиру.

При использовании заемных средств (например, выбранная квартира стоит значительно больше) схема покупки несколько усложняется. Поэтому здесь уже лучше прибегнуть к оформлению ипотеки в зачет имеющегося жилья.