Постановка на кадастровый учет земельного участка в 2021 году

опубликовано: 24.11.2017

Зачастую возникают случаи, когда границы земельного участка не установлены. В ряде случаев речь идет о ранее учтенных земельных участках, иногда о неучтенных в государственном кадастре недвижимости. Законодательство РФ выделяет несколько категорий земельных участков, в настоящей статье будет рассмотрено две из них: неучтенные и ранее учтенные.

К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, государственный кадастр недвижимости не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, это могут быть необъективные причины – информация о государственном учете данного земельного участка утрачена, либо объективные причины – земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до ни после принятия Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Обязательно ли ставить участок на кадастровый учет?

В силу прямого указания, содержащегося в п. 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 Земельного кодекса РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без соблюдения данного условия оборот такого земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

Упрощенный порядок регистрации участков для СНТ

По дачной амнистии можно в упрощенном порядке зарегистрировать право на земельные наделы в СНТ.

Дачная амнистия подходит тем землепользователям, которые:

• являются членами товарищества, но не имеют документа;
• есть правовой документ, но в нем не указан вид права.

Федеральным законом № 404-ФЗ от 08 декабря 2021 года дачная амнистия продлена до 1 марта 2026 года.

По дачной амнистии, без установления границ, садовод может поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право.

Приватизация по дачной амнистии будет происходить бесплатно, если участок, которым пользуется садовод, образован из общего участка СНТ, предоставленного садоводческому товариществу до 30 октября 2001 года.

Ссылка на документ:

Неучтенный земельный участок. Судебная практика.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 N 4г-2095/2016, в котором судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу совхозом во временное пользование, истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, следовательно, по состоянию на 1998 г. истец утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом Московский городской суд указал, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород; никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение 10 лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка, признании права собственности на него и исправлении кадастровой ошибки отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-41571/2015, в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42. В частности, ВС РФ признал необоснованным вывод о том, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, поскольку такой вывод противоречит содержанию ст. 130 ГК РФ и ст. 1 названного Федерального закона. В названных статьях нет положения о том, что земельный участок не может считаться объектом недвижимости, если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке.

Действительно, вместе с тем, следует учитывать, что с внесением изменений в законодательство для целей государственного кадастрового учета являются действительными сведения о постановке земельных участок на учет, которые возникли до введения в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в момент действия переходных положений. Данный вывод сделан исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом.

Вас могут заинтересовать услуги по регистрации недвижимости.

Согласно пункту 11 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 данного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.

Регистрация земельного участка в УФРС

Выдача свидетельства о праве собственности прекращена с 2016 года. Она заменена выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра прав). Постановка на кадастровый учет земельного участка подразумевает и обязательную регистрацию прав владения недвижимостью. Для этого нужно обратиться к сотрудникам УФРС (Управления федеральной регистрационной службы) с документами. После их рассмотрения получить выписку, удостоверяющую право собственности.

Для положительного ответа необходимо написать заявление, приложить такие документы:

• обоснование права собственности;
• кадастровый паспорт;
• удостоверение личности;
• чек об уплате пошлины;
• план межевания.

Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков.

К другой категории земельных участков – ранее учтенных –можно отнести те земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности это могут быть случаи:

• отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, местоположением каждого такого земельного участка может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности. Поэтому такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем, следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 4890/14 по делу N А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, части 3 статьи 25 Закона о кадастре недвижимости.

Как подать заявление о постановке участка на учет

Осуществлять государственный кадастровый учет участков и регистрировать права на них может только Росреестр и его территориальные органы. Соответствующее заявление вместе с прилагаемым комплектом документов (межевой план земельного участка, документ подтверждающий личность заявителя и пр.) могут подаваться в соответствующий орган несколькими способами: — через обращение в МФЦ. Заявление можно подать в любое территориальное МФЦ по месту нахождения объекта, либо в экстерриториальное МФЦ, если объект находится в другом регионе; — в территориальное отделение Росреестра лично или почтовым направлением; — через портал Госуслуг или сайт Росреестра При этом наличие электронной цифровой подписи обязательно.

Отсутствия границ земельного участка: документальное оформление.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка в государственном кадастре недвижимости. В частности, согласно п. 13 Приложения 3 к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (зарегистрирован в Минюсте России 12.11.2014 N 34670) при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, в также в случае, если содержащиеся в ГНК координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, в графе 15 кадастрового паспорта указываются слова:«Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». В случае если границы земельного участка пересекают границы смежных земельных участков, указываются слова:«Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером) _____________».

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Какие сведения об участке вносятся в ЕГРН

Сведения о земельных участках, которые вносятся в ЕГРН посредством государственного кадастрового учета, делятся на два вида: основные и дополнительные. Основные: его кадастровый номер, площадь, описание местоположения и границ, сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере (если имелся), кадастровые номера исходных участков, кадастровые номера зданий/сооружений в границах данного участка, номер кадастрового квартала, на территории которого находится участок и пр. Дополнительные: кадастровая стоимость, категория земель, вид разрешенного использования, адрес, сведения о лесах, водных объектах и т.д. в границах участка, ограничения, обременения и пр.

Судебная защита прав собственников земельных участков без кадастрового номера.

Вместе с тем, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Данная позиция сформирована за счет Определения Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 14-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам), в котором ВС РФ указал, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков.

Тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Оформление земельного участка в собственность

Гарантия защиты прав владельца – четкие границы площади, присвоенный индивидуальный номер. Процедура оформления земельных владений имеет нюансы. Она зависит от времени постановки участка на учет, дачной амнистии. Каждый случай требует своего пакета документов. Отнестись к этому стоит внимательно, т. к. недостающие бумаги могут быть причиной отказа.

По дачной амнистии

Согласно закону № 93-ФЗ от 30.06.06, с сентября 2006 кадастровая регистрация проходит по упрощенной схеме. Дачная амнистия предполагает оформление земли, полученной до 2001 г.

Для проведения процедуры необходимо:

1. Доказать законность владения землей или взять выписку Росреестра об отсутствии кадастрового номера. Участок не должен находиться в найме или собственности. Важно исключить территориальные претензии на эту площадь соседей.
2. Провести межевание, установить четкие границы надела, получить план. Если земля была учтена ранее, ее рубежи можно не определять.
3. Обратиться в орган регистрации прав с собранными документами, чтобы внести участок в реестр.
4. Подать в УФРС заявление об обновлении сведений в ЕГРН.
5. После процедуры получить выписку о праве на объект.

Ранее учтенного в ЕГРН

К этой категории относят участки, которые поставили на учет до 01.03.08, а также земли, где право собственности зарегистрировано, но информация в кадастр внесена частично.

Чтобы ЕГРН зафиксировал информацию о таком наделе, необходимо:

1. Подать в ГКН заявление о внесении новых сведений, приложить пакет бумаг, относящихся к владельцу и объекту.
2. При необходимости уточнить границы участка, выполнить межевание.
3. Обновить сведения в ЕГРН после постановки земли на учет.
4. Получить выписку из Госреестра, подтверждающую право собственности

Новый законопроект решит проблему отсутствия описания границ земельного участка

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации являетсято обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ таких земельных участков.

Отсутствие описания границ земельного участка существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге).

Вышеуказанный подход будет применяться еще недолго, поскольку с 2018 года сделки с земельными участками без установленных границ станут невозможными. Такой вывод следует из анализа положений Проекта Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом статьей 25 законопроекта предлагается запретить с 1 января 2021 года любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанный законопроект направлен на реализацию Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, пунктом 21.4 указанного распоряжения предусмотрено исключение с 1 января 2021 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков.

Данная законодательная инициатива, безусловно, актуальна, вместе с тем, способ ее реализации представляется не очень удачным. Это обусловлено, во-первых, небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, во-вторых, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по государственному кадастровому учету.

Возможно вас заинтересует: Постановка помещений на кадастровый учет.

Законодательная база

В законодательство постоянно вносятся дополнения и изменения, и если их не отслеживать, можно столкнуться с некоторыми трудностями при постановке участка на учёт. Планируете заниматься этим процессом самостоятельно, предварительно стоит ознакомиться с нововведениями.

Так, с 1 января 2021 года был установлен запрет на распоряжение территориями, границы которых не отображены в кадастровой базе данных. То есть межевание участка — обязательная процедура. Земли, не зарегистрированные в ЕГРН, могут быть переданы в полное распоряжение местной администрации.

Есть ещё одно изменение в законодательстве — при расчёте налога на землю будет учитываться кадастровая оценка. Теперь госорганы будут определять стоимость недвижимого имущества. Государственные учреждения имеют непосредственную заинтересованность в пополнении местного и регионального бюджета.

Участки оформлены по всем нормам закона, проще отстоять перед соседями, в случае возникновения споров. Имея на руках все правоудостоверяющие и правоподтверждающие свидетельства можно защитить себя и свои интересы в судебном заседании.

Судебная практика по вопросу о статусе земельных участков без границ

Судебная практика, связанная с государственной регистрацией земельных участков, границы которых не определены или определены недостаточно конкретно, многогранна. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9957/2016 по делу N А40-189908/15 суд отклонил доводы Управления Росреестра по Москве о том, что отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ спорного земельного участка, поскольку из раздела кв. 5 и кв. 6 «Описание поворотных точек границ земельного участка», указанных в кадастровом плане от 2005 года и кадастровой выписке от 2015 года, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001017:106.

Таким образом, суд обоснованно признал правомерными то описание границ, которое существовало до введения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ДоводУправления Росреестра по Москве о возможности отказа в госрегистрации в силу п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд отклонил. Вместе с тем, в силу указанной статьи в государственной регистрации может быть отказано при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, а также в случаях, когда одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Можно ли поставить участок на учёт без межевания

До 2021 года можно было поставить землю на учёт, если территория была ограждена забором. Теперь межевание является обязательной процедурой. Чтобы поставить надел на учёт в кадастровом органе, необходимо предоставить регистратору план межа.

Землепользователю необходимо помнить, что если он своевременно выполнить все эти мероприятия, в последующим не возникнет никаких спорных ситуаций с соседями смежных территорий. Также удастся минимизировать риск претензий на часть участка со стороны третьих лиц.

Почему могут приостановить или отказать в процедуре учета земельного участка

При обращении за оказанием услуги по кадастровому учету можно столкнуться с решениями регистрирующего органа о приостановке или отказе.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым возможна приостановка по оказанию госуслуги. Среди них выделяют наиболее распространенные:

• обращение лица, не имеющего полномочий на совершение учета;
• отсутствие полного комплекта документов;
• предоставленные на регистрацию материалы имеют недостоверные или спорные данные;
• заявитель не обладает правами на объект недвижимости.

В случае выявления регистрирующим органом одного из оснований приостановки выносится соответствующее решение и доводится до заявителя. Максимальный срок на устранение недостатков составляет три месяца.

Причиной для отказа может послужить только неисполнение требований, которое явилось основанием для приостановления кадастрового учета. Такое исключительное положение закреплено в ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Что такое наложение земельных участков и как это исправить

Несмотря на современные технические устройства для измерения, используемые в кадастровом учете, на практике возникают ситуации, при которых происходит наложение земельных участков или внесение неточных данных в ЕГРН. Наложение объектов представляет собой несовпадение и пересечение границ регистрируемых объектов.

Если границы вашего участка являются неверными и в результате этого он наложился на другой, обратитесь к кадастровому инженеру и выполните работы по уточнению границ. Он составит межевой план, в котором укажет, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. После этого следует обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания границ объекта. К заявлению прикладывается межевой план, составленный с изменениями. Ошибка будет исправлена путем уточнения границ объекта недвижимости. По результатам рассмотрения заявления Росреестр вынесет решение о внесении изменений.

В случае если неверными являются границы соседнего участка и его владелец не согласен на добровольное изменение контура, спор придется решать в судебном порядке. Решение суда является основанием, по которому исправится кадастровая ошибка; наложение земельных участков судебная практика не ставит в основание установления фактов нарушения прав истца. Такая позиция установлена Определением Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ14-159 — один лишь факт наложения границ земельного участка ответчика на границы земельного участка истца не доказывает нарушение прав последнего.