Можно ли распорядиться правом пользования приватизированной квартирой?

Понятие приватизации квартиры

Под понятием «приватизация квартиры» в реалиях Российской Федерации понимается перевод объекта жилой недвижимости из государственной собственности в руки частных владельцев, чаще всего прописанных в этом объекте и проживающих в нем.

При проведении приватизации право собственности на жилье необязательно предоставляется только одному человеку: в процедуре могут участвовать все прописанные в квартире, включая несовершеннолетних детей.

При ее проведении каждый участник получает доли в приватизированной квартире в собственность с правом продажи, дарения или передачи сторонним лицам в установленном законом порядке.

Больше о процедуре дарения недвижимости можно узнать здесь.

В то же время, даже если вы прописаны в неприватизированной квартире, это не дает вам право ее приватизировать, если ранее вы уже участвовали в аналогичной процедуре с другим объектом жилой недвижимости: право приватизации по закону РФ предоставляется единоразово.

Исключением являются только дети в возрасте до 18 лет — они могут участвовать в приватизации до достижения совершеннолетия и еще раз после достижения 18 лет.

Права пользования жильцов

Члены семьи имеют право проживания в приватизированной квартире, если иное не установлено (31-я), которое прекращается при разрыве семейных уз и может быть продлено по соглашению или по решению суда.

ЖК дополнительно устанавливает ряд ограничений, служащих интересам малоимущих и несовершеннолетних лиц, лишающихся единственного жилья. Собственнику нужно быть осторожным, учитывая особый характер жилищных отношений, их социальную, а не только гражданско-правовую природу.

Далее предлагаем посмотреть видео, в котором рассказывается на что имеют право члены семьи собственника:

Документы для приватизации квартиры

Первое, что понадобится вам, чтобы приватизировать квартиру — документы.

На их сбор придется потратить некоторое время, поскольку перечень нужных справок достаточно обширен.

Все необходимые документы можно условно разделить на две категории:

1. основные, необходимые в обязательном порядке;
2. дополнительные, позволяющие прояснить спорные вопросы, касательно приватизируемого объекта.

В список основных документов входят:

• оригиналы и ксерокопии паспортов всех участников приватизации;

На ксерокопии обязательно должен присутствовать лист со штампом о прописке, а вот нотариально заверять копии необязательно.

• свидетельства о браках и разводах участников приватизации;
• свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет, копии данных свидетельств;

• ордер на квартиру или договор социального найма на жилье. Такие документы, при их отсутствии на руках у квартиросъемщиков, можно заказать в Едином информационно-расчетном центре;
• актуальный технический паспорт на жилье, выданный Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). В нем обязательно должны быть указаны метраж квартиры, ее этажность, количество комнат, план. В техпаспорт обязательно должны быть внесены данные о перепланировке квартиры, если таковая осуществлялась;
• кадастровый план квартиры, который выдается в Кадастровой палате;
• справка из паспортного стола или выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент;

Она краткосрочная, а потому стоит учитывать при оформлении, что валидна такая справка только 14 дней после выдачи, а затем ее нужно оформлять заново.

• выписка на объект недвижимости из ЕГРП. Выдается в МФЦ или Регистрационной палате о том, что данная квартира еще не была приватизирована;
• выписка из ЕГРП, предоставляющая информацию о наличии других объектов в собственности у всех, кто собирается принять участие в приватизации квартиры и о том, какие основания были для их приобретения;
• справка из БТИ «Форма №2», подтверждающая неучастие в приватизации ранее для каждого из подающих документы;

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или квитанции об оплате за последние полгода.

Кроме этих документов могут понадобиться еще и следующие, дополнительные:

1. заявление об отказе от приватизации, если кто-то из прописанных в квартире не хочет участвовать в процессе, но ранее свое право на приватизацию не использовал;
2. свидетельства о смерти ранее проживавших и прописанных в квартире людей;
3. нотариально заверенная доверенность, если оформлять приватизацию будет человек, не участвующий в ней (к примеру, нанятый юрист);
4. справка из ОВИРа о подтверждении гражданства, если ранее кто-либо из участников был гражданином другой страны.

Это далеко не полный перечень дополнительных документов. В каждом конкретном случае он может быть дополнен и другими уточняющими справками или бумагами.

Полномочия собственника

После проверки представленных документов, уполномоченные муниципальные органы оформляют приватизационный договор. Его содержание будет зависеть от волеизъявления граждан, выраженного при обращении на приватизацию:

• в заявлении на участие в программе приватизации будет указан перечень лиц, имеющих права нанимателей квартиры, а также состав граждан, желающих приобрести жилье в собственность;
• в текст приватизационного договора будут включены только лица, выразившие желание приобрести квартиру в собственность;
• на регистрацию в службе Росреестра обращаются лица, указанные в договоре в качестве собственников, а от остальных членов семьи требуется оформить нотариальный отказ от приватизации.

В бланке заявления на приватизацию граждане должны выбрать совместную или долевую форму собственности. Ключевое различие между указанными формами будет заключаться в особенностях распоряжения жильем (например, продажа совместной собственности допускается только при обоюдном согласии всех владельцев, тогда как распоряжение долей требует только уведомление других правообладателей жилья).

Право собственности возникает с момента внесения соответствующей записи в госреестр ЕГРН, о чем граждане получат правоустанавливающий документ – выписку из ЕГРН. В этого момента возникает комплекс прав и обязанностей собственника, среди которых можно выделить следующие:

1. право распоряжения жилым помещением по различным видам гражданских сделок (продажа, сдача в аренду, дарение и т.д.), которое может быть ограничено только законодательными актами;
2. право давать разрешение на постоянное или временное вселение в квартиру иных граждан, даже не обладающих родственными отношениями;
3. право принудительного выселения и выписки лиц из собственной квартиры при устранении оснований для законного проживания (например, при окончании срока арендного договора или временной прописки).

Одновременно с правами, у собственника возникает множество обязанностей – нести расходы на содержание жилого помещения и общего имущества многоквартирного здания; соблюдать законные права и интересы владельцев смежных квартир, и т.д.

Хотя права собственников недвижимости в полном объеме защищены законодательством, в ряде случаев они могут быть существенно ограничены. В отношении приватизированных квартир такие ограничения заключаются в следующем:

• не допускается произвольное лишение права постоянного пользования квартирой для лиц, входивших в состав нанимателей и оформивших нотариальный отказ от участия в приватизационной сделке;
• при распоряжении жильем (например, при заключении договора продажи) также должны соблюдаться права постоянных пользователей – они сохранят право даже при переходе жилья к новому владельцу (этот пункт должен быть обязательно включен в договор при совершении сделки);
• не допускается произвольное ограничение интересов указанных постоянных жильцов квартиры, а при возникновении спорных вопросов может заключаться соглашение о порядке пользования недвижимостью.

Принудительная выписка граждан, обладающих правом постоянного проживания в приватизированной квартире, допускается только при нарушении общих правил жилищного законодательства. К таким случаям относится возникновение задолженности по коммунальным услугам, существенное нарушение прав иных жильцов, разрушение или порча объекта недвижимости.

Этапы приватизации квартиры

Первый этап происходит непосредственно между участниками: вам необходимо собрать согласие или отказ участия в приватизации от всех лиц, зарегистрированных в квартире, выбрать собственника или нескольких собственников, подготовить их паспортные данные для подачи в отдел по управлению жильем администрации муниципального округа — именно в этом подразделении заключается договор о приватизации.

Следующий этап — подготовка документов. Он включает в себя посещение ЕИРЦ и БТИ, поход в паспортный стол и МФЦ, если перечисленных выше документов нет в наличии на руках у жильцов квартиры.

После окончательного сбора документов участники обращаются в отдел по управлению жильем администрации муниципального округа с заявлением о предоставлении права приватизации объекта жилой недвижимости.

После рассмотрения этого заявления и внесения всех данных в реестр ЕРГП все стороны подписывают договор единого образца и получают на руки свидетельства, подтверждающие их права на приватизированную квартиру.

Кто имеет право на квартиру?

Нужно сразу отметить, кто имеет право на приватизированную квартиру. Вне зависимости от того как приобретено данное право, объем правомочий равный. Человек мог получить квартиру в дар, по договору продажи, в наследство или в итоге приватизации – разницы никакой нет.

Содержание понятия раскрывается в 13-й главе Гражданского Кодекса.

Согласно 209-й ст., собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом по своему усмотрению.

Это наиболее полное из вещных прав.

Например, наниматель, реализует меньше прав и не может квартиру продать, заложить или оставить в наследство.

Помимо общих норм ГК, имеющих прямое отношение к рассматриваемому вопросу, он урегулирован и специально – 18-гл. ГК. 1-я часть 288-й статьи уточняет: собственнические правомочия осуществляются в соответствии с назначением квартиры. То есть, открыть ночной клуб или сжечь дотла ее нельзя, но можно использовать только для проживания. На это указывает и 3-я часть 288-й ст.: никаких промышленных производств.

Что касается сдачи внаем по договору, то это не противоречит назначению, если наниматель будет использовать ее для проживания (2-я часть). Закон также требует оформления договора и уплаты налога. Сходные положения содержит 5-я глава Жилищного Кодекса.

210-я ст. ГК добавляет, что собственник несет бремя содержания имущества:

1. Уплачивает налоги;
2. коммунальные платежи;
3. осуществляет ремонт;
4. возмещает причиненный ущерб (например, соседям после затопления).

Если иное не предусмотрено законом или договором. Скажем, договором страхования имущества, которым можно обезопасить себя и при случайной гибели квартиры, например, при пожаре (211-я ст.)

Сроки и стоимость приватизации квартиры

Обычно срок перевода жилья в частную собственность составляет порядка двух месяцев — именно в такое время рассматривается заявление в отделе по управлению жильем администрации муниципального округа.

Узнать больше о порядке оформления недвижимости можно тут.

Но стоит учесть, что еще какое-то время вам понадобится для сбора документов.

Ускорить процесс можно, если доверить подготовку документов юристу, специализирующемуся на подобных делах.

Официально в Российской Федерации все еще действует программа бесплатной первичной приватизации жилья, а это значит, что сама процедура вам не будет стоить ничего.

Эта программа была продлена правительством до 1 марта 2017 года, поскольку на сегодняшний день остались неприватизированными еще около 20% объектов жилой недвижимости, выделенных для перевода в частную собственность. Но расходы при оформлении все же возможны: это оплата госпошлины при заказе справок и выписок.

Права собственника приватизированного жилья

В отличие от квартиросъемщиков муниципального жилья, собственник приватизированной квартиры получает право сразу на целый ряд полномочий:

• он может продать квартиру, приватизированную им, сдавать ее по договору аренду, проживать в ней;
• собственник имеет право прописывать (регистрировать) или выписывать людей в/из своей квартиры по своему усмотрению;
• приватизированная квартира может быть объектом залога при получении займа или кредита;
• из приватизированного жилья собственника не могут выселить за долги, его не отберут по судебному решению;
• квартиру, находящуюся в частной собственности, можно перепланировать;
• при наступлении смерти владельца приватизированной квартиры, она или ее доли не переходят к государству, а наследуются родственниками умершего или лицами, указанными в завещании.

Здесь можно больше узнать о порядке оформления наследства.

Кто имеет право на жилплощадь?

Право на жилплощадь в приватизированной квартире помимо ГК регулируется Жилищным Кодексом. Собственник имеет право проживание совместно с членами семьи (30-я, 31-я статьи ЖК).

Из 2-й части видно, что собственник может распоряжаться жильем по договорам: сдавать в аренду, в наем или в безвозмездное пользование. По окончании срока договора, он может выселить этих лиц, и никто ему не помешает.

Продажа приватизированной квартиры

Продавать приватизированную квартиру можно как целиком, так и ее доли.

Преимущество в продаже долей отдается остальным участникам приватизации, но если они в течение месяца не дали согласия на покупку, доля может быть продана стороннему лицу.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи, покупателю передается техпаспорт на квартиру, домовая книга, переоформляется свидетельство о праве собственности.

Права дольщиков в приватизированной квартире

Общая собственность может быть совместной (без выдела долей) и долевой – с выделом (244-я ГК). Если иное не указано, она подразумевается долевой (3-я часть 244-й ст.)

Общая совместная, например супругов, может быть выделена по соглашению или судом (5-я часть). При этом речь идет о доле в праве, а далее можно требовать и выдела доли в натуре (252-я ст.). В целом, этим вопросам посвящена 16-я глава ГК.

Сравнивая правомочия собственника целой квартиры с правами дольщика, можно сказать, что помимо бремени собственности вообще (210-я), на него ложится еще и бремя учета интереса других дольщиков.

Из 246-й, в частности следует, что распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников.

Речь может идти о залоге, договоре найма, продаже.

А если, например, квартира сдана в наем, то помимо общего согласия на заключение договора, плата будет делиться между собственниками соразмерно их долям (248-я ст.).

На случай продажи доли по договору или ее мены, 250-й ст. установлено, что владелец обязан вначале предложить свою часть по той же цене другим собственникам. Из этого правила есть только одно исключение – продажа с публичных торгов. В случае же, если это безвозмездная сделка (дарение или завещание), другие дольщики, естественно, свое право теряют, потому что для дарителя или наследодателя небезразлично кому бесплатно передать квартиру.

Являясь собственником доли в праве на квартиру, дольщик также еще более дробный владелец (дольщик) в праве на общее домовое имущество (289-я ГК).

Приватизация доли в квартире

Поскольку для проведения процедуры необходимо согласие всех потенциальных владельцев квартиры, вопрос, как приватизировать долю в квартире, имеет только один ответ: это невозможно без приватизации всех остальных долей!

Процедура предусматривает перевод в частную собственность объекта целиком, но с возможностью выделения долей отдельным собственникам.

Размер этих долей может быть равным, а может быть и разновеликим, если, к примеру, от участия в приватизации отказался один из зарегистрированных жильцов, и свою долю передал одному из участников.

Также доли приватизированной квартиры можно подарить, передать или продать остальным участникам, тем самым увеличив их долю.

Как формируется долевая собственность?

Распределение долей осуществляется в процентном сообщение между участниками собственности. Данное распределение должно быть оформлено в законодательном порядке и имеет статус «неприкосновенного» для иных посторонних лиц. Иными словами, долевая собственность представляет собой материальную ценность, имеющую несколько хозяев. Доли могут устанавливаться по совместному соглашению между участниками, либо при нерешенном соглашении права устанавливаются в судебном порядке. Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование. В случаях, когда равномерный раздел невозможен по каким-либо причинам, например, слишком малая площадь квартиры, то участник получивший наименьшую долю вправе рассчитывать на компенсационные выплаты со стороны остальных претендентов.

Когда один из участников принимает решение о продаже своей доли, то он в законодательном порядке обязан оповестить в письменной форме всех участников долей о своих планах на передачу прав своей доли иным участникам.

В документе на уведомление должны быть обязательно прописаны все условия сделки-продажи квартиры. Собственники должны в обязательном порядке в течении месяца сообщить свой ответ по согласию, либо отказу на продажу одной из долей.

Законом в первую очередь охраняются пожелания большинства собственников. И поэтому в случае отказа большинства собственников на продаваемую долю в квартире может быть наложен арест.

Также рекомендуется продавцу своей доли в первую очередь предложить совершить выкуп ее остальными участникам долей. Продажа доли квартиры довольно –таки хлопотное и затратное занятие. Для правильного оформления необходимо обращение к опытному юристу, нотариусу и оценщику стоимости площади. Стоит оценить условия и стоимость, предлагаемые покупателем. Сопоставив все условия, выбрав наиболее выгодный для вас необходимо законодательно оформить документы на куплю-продажу своего имущества.

Частые вопросы по приватизации квартиры

Какие недостатки в приватизации?

Перед тем, как приватизировать квартиру, стоит учитывать и определенные недостатки этой процедуры.

Итак, минусы приватизации:

• необходимость уплачивать налог на имущество. Он пока составляет совсем небольшие суммы, исчисляемые от балансовой стоимости БТИ, но может возрасти;
• увеличение квартплата, так как вы принимаете на себя участие в содержании и ремонте общедомовых конструкций;
• в случае отсутствия завещания завещания, после смерти владельца приватизированной квартиры, право наследования будут иметь все наследники по закону. Если вы хотите избежать такой ситуации, то вы обязательно должны написать завещание, а это психологически не слишком приятный процесс. Или написать дарственную. Также обычно вопросы наследования вносят раздор в семью. Если же квартира муниципальная, то вы можете, как ответственный квартиросъемщик, просто прописать (зарегистрировать) «предпочитаемого» вами наследника, и после вашего ухода он автоматически получит право проживания и станет ответственным квартиросъемщиком;
• в случае сноса дома предоставляется квартира равнозначной площади, а не стоимости. Причем, она может быть не в лучшем районе. Закон оговаривает только населенный пункт, но не оговаривает район, в котором должно быть предоставлено аналогично жилье;
• если снос запланирован муниципальными властями, а вы будете несогласны с предоставленным вам жильем, то вас выселят просто по суду;
• денежная компенсация при сносе не может быть предоставлена, так как государство не может выкупить это жилье. И, если вы не особо нуждаетесь в той квартире, которую вам предоставят взамен, то после окончания сроков бесплатной приватизации, продать, приватизировав, вы ее уже не сможете.

Какой налог платится на приватизированную квартиру?

После того, как квартира была приватизирована, следует точно знать, как платить имущественный сбор, ныне именуемый налогом на недвижимость.

Налогообложение применяется в случае, если гражданин получил в собственность такое жилье (401-я статья НК):

• комната;
• квартира;
• частный дом.

Налог на приватизированную квартиру рассчитывается достаточно просто: необходимо стоимость квартиры, которая перешла во владение собственника посредством приватизации, умножить на действующую в регионе ставку.

Налог считается местным, а потому региональные власти самостоятельно устанавливают размер таких ставок, соответственно и суммы налога разнятся.

Статья 406 НК устанавливает предельный размер ставки – 0,1% от стоимости квартиры. Базой по налогу на приватизированную квартиру является стоимость жилья – инвентаризационная ранее, кадастровая уже в 2021 году.

Стоит отметить, что первая в несколько раз ниже кадастровой, поскольку инвентаризационная оценка, проводимая БТИ, учитывает исключительно состояние жилья, а не его привлекательность с точки зрения проживания в нем, расположение, окружающую инфраструктуру.

Именно с целью объективного налогообложения жилья граждан с 2015 года начал действовать налог на недвижимость, в том числе и для недавно приватизированных квартир.

Налоговую базу с начала года будет определять не БТИ, а Росреестр, куда внесены и будут продолжать вноситься далее все сведения о квартирах граждан и юрлиц.

Сегодня уже более 20 регионов страны используют новую методику расчета суммы налога на имущество приватизированной квартиры, а к 2020 году она будет применяться повсеместно. В этот переходный период в исчислении налога будет применяться понижающий коэффициент.