Немногие соотечественники могут позволить себе покупку квартиры, пусть и в кредит. Для граждан предложен такой банковский продукт, как ипотека на комнату в коммунальной квартире или в общежитии. Такая недвижимость пользуется популярностью не только у тех, кто сразу собирается в ней обосноваться.
Взять ипотеку на комнату решаются и те, кто собирается сдавать ее в аренду или собрать средства для последующего выкупа жилья. Чтобы узнать, как взять ипотеку на комнату, специалисты раскрывают все тонкости процесса.
Главные требования к заемщику
Всем клиентам, которые стремятся приобрести небольшую жилплощадь, придется соответствовать установленным требованиям в отношении:
- Возраста – на момент кредитования клиент банка должен быть старше 21 года. На момент окончания действия ипотечного договора заемщику не должно быть более 65–75 лет.
Это важно! Некоторые кредитные организации предъявляют еще более высокие требования. Они касаются предельного возраста заемщика на момент окончания срока действия договора – он не должен быть больше 50–55 лет!
- Стажа – клиент должен быть трудоустроенным не менее полугода на одном месте. Общий стаж не может быть меньшим 1,5–3 лет.
- Поручителей или созаемщиков. Риски финучреждений, которыми выдается ипотека на коммунальную комнату, достаточно велики. Могут потребоваться еще и поручители, которые в случае неплатежеспособности заемщика возьмут на себя обязательства по кредиту.
Важно! Если между супругами составлен брачный контракт, они не могут выступать в роли поручителей друг у друга!
Требования к комнате
Если жилье отвечает всем параметрам и требованиям покупателя, можно обращаться в кредитную организацию для оформления ипотеки. Банки выдвигают требования к жилью должно быть:
- пригодным для проживания и не находиться в аварийном состоянии.
- с санузлом, водопроводом, канализацией, прочими инженерными коммуникациями.
- отапливаться;
- с электросетью;
- более 12 кв. м.
Важно! Кредиты на покупку комнаты выдаются только на жилье, которое построено не ранее 1970 года и не имеет деревянных перекрытий.
Каждый банк может менять условия – смягчать или ужесточать их. Прежде чем оформить договор будет проведен анализ состояния недвижимости и рассчитаны риски от такого кредитования. Предварительно потенциальный клиент может собрать информацию и решить, можно ли купить комнату в ипотеку в определенном банке или стоит подыскать другую недвижимость.
Немного о рисках банка
Банки неохотно соглашаются на выдачу ипотечного кредита на покупку комнаты в коммунальной квартире или общежитии, поскольку ликвидность такого жилья ставится под сомнение.
Даже если при оценке недвижимости будет установлено соответствие всем условиям, то банк вряд ли получит большую выгоду от такой сделки.
А в случае непогашения заёмщиком кредита продажа такой недвижимости будет довольно затруднительна.
Поэтому банки часто отговаривают клиентов от покупки части жилья в коммунальной квартире, даже при наличии у них такого права и соответствии всем требованиям.
Пакет документов
Для оформления договора потребуется не только стандартный пакет, но и потребоваться дополнительные документы. Среди условий для ипотеки на комнату в Сбербанке значится такой перечень документов:
- Заявление, оформленное по определенной форме.
- Паспорт, потребуется ксерокопия.
- Справка о доходах, оформленная по форме 2-НДФЛ.
- Поручительство от мужа, жены, других людей.
- Военнослужащие предъявляют справку о сроке контракта, пенсионеры – удостоверение.
В 2021 году не изменились условия кредитования. Государство продлило социальные программы еще на два года, потому некоторые группы населения могут получить средства на покупку комнаты под материнский капитал (используется в качестве первоначального взноса).
Список документов
Пакет документов для оформления ипотеки на коммунальную квартиру определяется банком-кредитором. Чаще всего заемщику потребуется представить:
- паспорт;
- СНИЛС или другой дополнительный документ (например, ИНН);
- справку 2-НДФЛ;
- копию трудовой книжки.
По некоторым программам или для отдельных категорий заемщиков (например, держателей зарплатных карт) предлагают ипотеку без документов о доходе и трудовой деятельности.
Для согласования недвижимости потребуется представить все документы, подтверждающие право собственности продавца на этот объект. Обычно нужно представить свидетельство о праве собственности, документ-основание, технический (кадастровый) паспорт. Дополнительно могут запросить документы, подтверждающие установление порядка пользования комнатой в коммунальной квартире и бумаги о том, что другие собственники комнат в коммуналке не хотят пользоваться правом преимущественной покупки.
Процедура оформления: пошаговая инструкция
Оформление договора на покупку в кредит комнаты в коммуналке или в общежитии – достаточно хлопотное дело, которое занимает приличное количество времени. Для оперативного прохождения процедуры рекомендуется придерживаться пошаговой инструкции:
- Поиск жилья.
- Поиск банка с оптимальными условиями.
- Подача заявления в банк.
- Предоставление пакета документов.
- Кредитный эксперт приступает к анализу недвижимости и производит оценку залогового имущества.
- После получения положительного решения между банком и клиентом заключается договор и вносится первоначальный взнос заемщиком.
- Выдается оговоренная контрактом сумма на покупку жилья.
Важно! Чтобы приобрести комнату в коммуналке, придется оформить согласие всех жителей квартиры. Документ следует нотариально заверить!
Можно ли купить и продать жилье в коммунальной квартире?
Согласно п.1, ст.5 ФЗ №102 «Об ипотеке», комната может быть предметом ипотечного кредитования. Однако ее оформление в кредит сопряжено с рядом трудностей. Первая – это позиция банка. Не все кредиторы готовы предоставить ссуду на покупку такого жилья, так как заключение данной сделки – это риск для банка. Комната в коммуналке или в общежитии имеет небольшую ликвидную стоимость.
Если заемщик перестанет выплачивать долг, то комната переходит в собственность банка, а продать ее, чтобы вернуть выданные в кредит деньги, будет крайне сложно. В связи с этими возможными рисками банки ужесточают требования и условия кредитования.
Сложность оформления ипотеки на комнату, находящуюся в общежитии или коммуналке, связана с еще и с тем, что заемщику и продавцу придется собрать письменные отказы от приобретения с владельцев комнат по соседству. В п.6 ст. 42 Жилищного Кодекса говорится, что собственники соседних помещений имеют преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире.
Обратите внимание! Если хозяин комнаты хочет продать свое жилье, то обязан сначала предложить его соседям.
Если никто из них не захочет приобретать жилплощадь, то каждый должен подписать отказ от своего права. Эти письменные отказы должны быть приложены к документам заемщика.
Еще одна особенность: кредитополучателю придется предоставить банку под залог иное жилье, находящееся в его собственности. Приобретаемую комнату в залог оформить не получится. Таким образом, желающему взять ипотеку, предстоит достаточно трудоемкая подготовка:
- сбор документов;
- поиск подходящей недвижимости;
- сбор письменных отказов от соседей;
- оформление имущества в залог.
Проблем с ипотекой не возникнет только в том случае, если человек хочет купить комнату в квартире, где остальная жилплощадь принадлежит ему. В этом случае процедура оформления ничем не будет отличаться от процесса получения ипотеки на квартиру. В залог оформляется вся квартира, никакого дополнительного имущественного обеспечения не потребуется.
Дополнительные нюансы
Существуют определенные нюансы, которые следует учитывать покупателю:
- После приобретения комнатой можно пользоваться сразу.
- Даже после одного просроченного (а тем более нескольких) платежей банк имеет право подать иску в суд и изъять квартиру.
- Шансы на положительное решение от банка после подачи заявления многократно увеличиваются, если в прошлом заемщик имеет положительную кредитную историю.
- Банки охотнее выдают займы для своих постоянных клиентов (в том числе и тех, кто получает заработную плату при помощи карты банка).
Внимание! Охотнее сотрудничают банки с теми заемщиками, которые получают официальную фиксированную ставку. Потенциальным клиентам, которым зарплата начисляется в виде процента от выполненной работы, получить кредиты на приобретение комнаты сложнее.
Видео: Как оформить ипотеку на комнату в коммуналке
Можно ли взять без первоначального взноса
Банки редко предлагают ипотеку без первоначального взноса даже на полноценное жилье. На комнаты в коммунальных квартирах таких предложений не встречается вовсе. В качестве альтернативы клиенту могут предложить взять потребительский кредит без обеспечения на оплату первого взноса. Но это рискованный шаг и нужно просчитывать, насколько он будет выгодным.
Альтернативным вариантом покупки комнаты в коммунальной квартире в ипотеку без первого взноса может стать залог недвижимости, уже имеющейся в собственности у заемщика. В этом случае сумма одобренного кредита будет зависеть от предмета залога.
Наиболее же распространенной схемой покупки комнаты в коммунальной квартире без первоначального взноса является вариант оформления ипотеки с завышением стоимости.
В каких банках можно взять ипотеку на комнату?
Выяснив, какие банки дают ипотеку на комнату, можно изучить предложенные условий. Некоторые примеры банковских программ:
- Сбербанк – до 30 лет на сумму до 15 млн. руб. под 10%–17% годовых.
- Зенит – до 25 лет на сумму до 10,5 млн. руб. под 20% годовых.
- СКБ-Банк — до 25 лет на сумму от 250 тыс. руб. под 17,5% годовых
Чтобы не возникало трудностей уже в процессе оформления, следует предварительно пообщаться с кредитным экспертом, обрисовав ситуацию. Чтобы повысить свои шансы на приобретение долгожданного жилья, следует иметь первоначальный взнос в расчете 10%–40% от стоимости жилья.
Список банков
Выполнив все эти требования, заемщик может рассчитывать на положительное решение кредитора в отношении его займа, но гарантировать этого не может никто. Однако, существует некоторое количество кредитных организаций, наиболее охотно идущих на эти риски, и выдадут займ на приобретение доли в квартире или комнаты. Рассмотрим какие банки дают ипотеку на комнату в коммунальной или обычной квартире наиболее охотно.
Сбербанк
Ипотеку на комнату Сбербанк стал выдавать одним из первых, придя на помощь клиентам, желавшим получить такую возможность. Для оформления ипотеки необходимо совершить первоначальный платеж, составляющий не менее 10% от стоимости покупаемого жилья.
Максимальный срок выдачи такого кредита – 30 лет, а базовая ставка колеблется от 9,5% до 14%.
На величину процентной ставки влияет полнота документов, предоставленных заемщиком, гарантирующие его платежеспособность и т.д.
Этот банк выдает кредиты на сумму от 45 тыс. рублей до 15 млн. рублей. Еще одним требованием банка будет оформление приобретаемого или уже имеющегося жилья как залогового имущества, как гарант в случае неуплаты кредита. Для оформления ипотеки нужно пройти анкетирование, ознакомиться с договором по кредиту. При необходимости нужно предъявить справку фиксирующие доходы, заполненную согласно требованиям банка.
Одним из условии получения ипотеки на комнату является внесение первоначального платежа
Зенит
Данный банк также может предоставить займ, позволяющий купить комнату. Этот кредит является целевым кредитом для покупки недвижимости на вторичном рынке. Выдается в рублях или долларах США или в Евро. Комиссия за выдачу кредита не взимается, а срок кредитования может быть длительностью до 35 лет.
Кредит выдается минимум на 270 тыс. рублей, а максимальная его величина равна 10,5 млн рублей. Первоначальная сумма взноса не может быть менее 20% от стоимости приобретаемого жилья, а гарантом выполнения кредитных обязательств является любое залоговое недвижимое имущество.
Кредит обязательно должен быть застрахован. Есть возможность погасить его раньше без наложения штрафных санкций. От того насколько быстро будет погашаться кредит напрямую зависит и процентная ставка, она может быть равно от 14 до 18% в год.
СКБ-БАНК
Данный банк предоставляет программу с названием «12-12-12». Гарантированно выдает кредит каждому желающему купить комнату в квартире или общежитии. Требованием банка является обязательное страхование жизни и залогового имущества. Погасить кредит можно досрочно, никаких санкций в таком случае не накладывается.
Действует возрастное ограничение. Клиенту банка должно быть не меньше 23-х лет и не больше 65-ти лет. Помимо этого, банк затребует объемный пакет документов. Сумма же первоначального взноса составит всего лишь 12%, что ниже чем у конкурентов. Кредит не лимитирован, а начальная величина кредита равна 350 тыс. рублей.
АК БАРС
АК БАРС предоставляет займ на приобретение комнаты сроком до 20 лет и и минимальной суммой в 300 тыс. рублей. Минимальная базовая ставка равна 13,5% годовых. Первоначальный взнос колеблется от 10 до 70%, при чем есть возможность использовать материнский капитал.
Залог полностью обеспечивает кредит, поручители не нужны.
Банки рассматривают отдельную программу для кредитования “последней доли” в квартире
ТРАНСКАПИТАЛБАНК
Существует 2 варианта получить ипотеку на комнату через данное банковское учреждение. Они разнятся по своим условиям. Первый вариант когда покупаемая комната находится в собственности у другого человека, а второй – долей в квартире, часть которой является собственником заемщика.
Наиболее привлекательным условием является то, что не нужно предоставлять много документов. Достаточно лишь удостоверения личности. Однако такая упрощенная схема работает только при величине первого взноса равной 40%.
Первоначальный взнос не является обязательным, а процентная ставка является переменной и может быть изменена в процессе выплаты кредита. Также есть возможность использовать в качестве первого взноса материнский капитал.
РОСЕВРОБАНК
Данное банковское учреждение выдает кредиты на покупку комнаты на сумму от 350 тыс. рублей до 20 млн. рублей сроком до 20-ти лет. В зависимости от величины начальных вложений годовой процент может меняться.
Ипотека выдается как в отечественной, так и в иностранной валюте. Покупаемая квартира передается в залог банку, что и является для него гарантом возмещения заемных средств. Есть возможность погасить кредит раньше срока. Она появляется с момента перехода жилья в пользование заемщику.
Возможность купить комнату дают немногие банки. Прежде всего, из-за того, что комнаты неликвидны и могут стать обременительными. Если заемщик перестанет выполнять условия по кредиту, сотрудникам банка будет сложно ее продать. Однако, некоторые банки идут навстречу клиентам и предоставляют подобные программы. Эти программы различны по условиям и каждый человек может выбрать наиболее подходящую ему.
