Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?

Законодательная база

Отношения дольщика с застройщиком регламентируются не только ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», но и ФЗ № 2 «О защите прав потребителей». Согласно ст. 16 ФЗ № 2, приобретение одних услуг и товаров не заставляет автоматически приобретать другие товары у того же продавца. Это означает, что строительная компания не имеет права навязывать услугу за регистрацию ДДУ. Он может ее только предлагать. Дольщик же имеет полное право самостоятельно пройти регистрацию в Росреестре.
Для этого необходимо собрать документы и обратиться с ними в Росреестр или МФЦ. Здесь выдадут бланк заявления и квитанцию на оплату госпошлины. Последнюю можно оплатить заранее.

Проверяем регистрацию

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

Вам нужно обратиться на официальный сайт управления Росреестра за информацией. Нужно произвести несколько простых действий:

• В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
• Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
• Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
• Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
• Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

Необходимый пакет документов

При обращении в Росреестр важно с первого раза подать требуемые документы. Если чего-то не будет хватать, регистратор вправе приостановить процедуру. А если документы не будут предоставлены в полном объеме и после этого, он может прекратить регистрационные действия и выдать отказ.

При долевом строительстве подаются следующие документы:

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Если регистрируется первый договор?

Если в реестре нет сведений об объекте, а на регистрацию подается первый договор, придется представить довольно широкий перечень документов. Здесь не обойтись без участия застройщика.

Для регистрации потребуется следующее:

• Разрешение на строительство на конкретный объект.
• Учредительные документы, включая устав и реквизиты организации.
• Проектная декларация с изменениями и подписью генерального директора.
• Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.
• Подтверждение регистрации организации в налоговой службе.

В случае первой регистрации документы придется передавать через застройщика. Последующие ДДУ можно оформлять по упрощенной схеме, которые не требуют участия строительной компании.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

1. поручить регистрацию компании-застройщику;
2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Зачем получать согласие супруга на сделку?

Если ДДУ заключается с физическим лицом, начинает действовать п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Так как данная сделка подлежит обязательной регистрации и требует серьезных расходов, обязательно согласие супруга. Оно не может быть составленным в простой форме в виде заявления. Согласие в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Если застройщик заключает договор с гражданином без согласия супруги или супруга, сделку могут признать ничтожной. Это может привести к тому, что ее оспорят в суде.

В ситуации, когда человек не находится в браке, ему необходимо предоставить копию паспорта и заявление о том, что он не состоит в браке. Оно также заверяется через нотариуса.

Процесс регистрации

Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги. Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:

• Договор ДДУ
• Копия вашего паспорта
• Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
• Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры

Росреестр

Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись. Сделать это можно в специальном удостоверяющем центре. Вам нужно найти такой центр в своем городе – через поисковые системы «Яндекс» или Google – и прийти к ним с оригиналом паспорта.

Оплата услуг по оформлению электронной подписи отличается от региона к региону. Чем больше город, тем дороже, но при этом в маленьких городах таких центров может не быть вовсе:

• На момент написания статьи средняя стоимость усиленной электронной подписи в Москве около 5 тысяч рублей
• В Санкт-Петербурге – около 4 тысяч рублей.

Чтобы пройти алгоритм регистрации в управлении Росреестра, вам нужно зайти на специальную страницу предоставления электронных услуг на официальном сайте ведомства. Дальше все достаточно просто:

• Подаете заявку через сайт с помощью специальной формы
• Нужно указать цель обращения. В нашем случае это «регистрация права собственности»
• Указать кадастровый номер объекта – взять в разделе «Предмет договора» вашего договора долевого участия
• Написать в форму данные о собственнике – застройщике или другом юридическом лице, которое проводит сделку
• Указать способ, по которому вы хотите получить документы после проведения услуги – в случае электронной регистрации ДДУ это выписка о регистрации ДДУ из реестра ЕГРН. Можно прийти лично в приемный день и получить бумажную выписку, можно оставить адрес электронной почты.
• После вы прикрепляете сканированные копии всех документов и проводить процедуру подписания с помощью усиленной цифровой подписи.

В этом случае вам придется заплатить только 70% стоимости госпошлины за регистрацию договора – скидка в 30% предоставляется всем, кто пользуется электронными государственными услугами.

Если бы не стоимость электронной подписи, которая зачастую физическому лицу нужна только один раз для проведения конкретно этой сделки, то такой вариант регистрации был бы наиболее удобным и экономным при регистрации договоров ДУ. Но, учитывая, что подпись покупается только на год, разница съедается стоимостью самой подписи.

Сбербанк

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк» стала достаточно популярной услугой за счет взаимодействия кредитного ведомства и Росреестра. Доступно это только в случае, если вы решили взять квартиру в ипотеку именно через этот банк. Информацию о возможности зарегистрировать договор без получения ипотечного займа в открытых источниках найти не удалось.

Преимуществ для ипотечного заемщика от сделки через электронную регистрацию несколько:

• Для сделки нужен договор долевого участия, который подготовит застройщик по форме банка и вам останется только подписать его.
• Срок регистрации намного меньше – 5-7 дней против стандартных четырнадцати
• Если вы не состоите в браке, то алгоритм действий совсем простой – выбрать квартиру, оповестить застройщика о покупке, прийти в банк для заключения договора.
• Сбербанк снижает ставки для ипотечный заемщиков, выбравших электронную регистрацию сделки, на 0,1% — информация на момент написания статьи.

Минус такой сделки – достаточно высокая цена. Да, никто не говорит про усиленную цифровую подпись, но по сути вы ее арендуете у банка. На момент написания этого текста кредитное учреждение предлагало приобрести услугу по электронной регистрации за 7 тыс. рублей. Учитывая остальные дополнительные платы при получении ипотечного кредита (например, обязательное страхование), это весомая нагрузка к первоначальному взносу.

Правда, стоимость госпошлины все-таки входит в эту сумму. После того, как документы будут подписаны, процессом займется менеджером банка. Через неделю вам нужно открыть электронную почту и скорее всего там вас будет ждать выписка о зарегистрированном договоре долевого участия.

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк», судя по отзывам, достаточно популярная услуга. При этом зачастую дольщики даже не понимают, что именно им предлагают менеджеры в их отделениях. Помните, что избежать траты в 7-8 тыс. рублей можно, самостоятельно зарегистрировав ДДУ в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Вам не имеют право навязывать электронную регистрацию ДДУ

Процедура регистрации

Она разбивается на несколько этапов, которые заключаются в следующем:

1. Подготовка полного пакета документов. Список может менять в зависимости от ситуации – наличии детей среди собственников, ипотечного кредита.
2. Оплата государственной пошлины. Ее необходимо оплатить до подачи заявления. В противном случае документы на рассмотрение не примут.
3. Подача заявления с пакетом документов. Сделать это можно несколькими способами – через Росреестр или МФЦ. При этом важно присутствие не только дольщика, но и представителя от застройщика. Выдается расписка в получении документов и назначается дата, когда можно их забрать.
4. Получение документов. Вместе с ними выдается выписка из ЕГРН, в которой фигурирует информация об объекте незавершенного строительства и правообладателе.

Документы можно направить по почте или в электронном виде. В случае с почтой направляются нотариально заверенные копии. Через интернет документы можно подать на сайте Росреестра или Госуслуг. Для отправки требуется электронно-цифровая подпись.

Плюсы и минусы

Девелоперы приняли возможность регистрации недвижимости через интернет положительно. Электронная регистрация ДДУ стала экономить массу времени. Так, в той же Москве раньше зарегистрировать договор долевого участия занимало восемь дней. С помощью электронной регистрации срок сократился до пяти дней.

Другие плюсы для застройщиков:

• Исключение человеческого фактора – документы больше не возвращались из-за некомпетентности специалистов или административных проблем
• Снизились расходы на курьеров и прочие траты на доставку
• Пошлина за электронную регистрацию сделали меньше

Таким образом, электронная регистрация ДДУ в первую очередь стала выгодной для девелопера. И для тех дольщиков, застройщики которых предпочитают собирать договора долевого участия большим объемом, подписывать их в офисе, дополнять нужными документами от инвесторов и регистрировать сразу.

Ключевым же минусом для физических лиц стала высокая стоимость процесса. Так, если почитать отзывы тех, кто выбрал электронную регистрацию ДДУ, то можно понять, что основные претензии – это требования законодателя к получению для сделки специальной электронной цифровой подписи. Но это требование все меняет.

В каких случаях возможен отказ?

Важно серьезно подойти к подготовке документов, в регистрации могут отказать при возникновении следующих случаев:

• Неправильное оформление.
• Несоответствие данных в заявлении и документах.
• Передача лицом, не имеющим на это право.
• Зарегистрированный ДДУ по указанному адресу с другим дольщиком.

Обратите внимание! Документы может подать застройщик или дольщик. Если последний не может лично присутствовать, заявление подает законный представитель на основе нотариальной доверенности.

Заявитель в этом случае получает мотивированный отказ, в котором объясняется причина. После ее исправления документы можно подать повторно. Если она неправомерна, отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Таким образом, регистрация ДДУ не представляет трудностей. Но важно уделить внимание предварительной подготовке и собрать необходимые документы. Если нет времени заниматься оформлением лично, эту работу можно передоверить своему представителю или застройщику.

Видео сюжет расскажет, как происходит юридическая помощь при регистрация ДДУ

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Пример

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.