Законодательное регулирование
Назначение жилого помещения и пределы его использования регулируются массой нормативных документов, и ознакомление с ними поможет не допускать серьезных ошибок.
- ЖК – основной закон в области жилищного права, перечисляет основные права и обязанности, как собственника, так и пользователя жилого помещения, и вмещает множество иных положений.
- ГК – определяет общие правила использования гражданами их прав, жилищных, в частности, дает определение жилого помещения и базовые критерии его использования.
- КоАП – основание и пределы привлечения ответственности, варианты наказания за допускаемые нарушения, в частности, использование жилого помещения не по назначению.
- Подзаконные акты, носящие технический характер, например, правила использования жилого помещения, его содержания и ремонта.
- Санитарные и иные гигиенические нормы – определяют степень опасности той или иной деятельности.
Отчасти влияние оказывается судебной практикой: позициями ВС РФ в постановлениях Пленумов и Обзорах практики.
КС решит, являются ли богослужения в жилом доме нецелевым использованием земельного участка
8 октября Конституционный Суд рассмотрит жалобу Ольги Гламоздиновой (имеется у «АГ»), в которой оспаривается конституционность абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса и ч. 1 ст. 8.8 КоАП. По мнению заявительницы, они содержат правовую неопределенность, позволяющую привлекать к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка собственников участков и расположенных на них жилых помещений при предоставлении этих помещений религиозным организациям для совершения богослужений.
Интересы заявителя представляют член Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека, управляющий партнер АБ «Славянский правовой центр» Владимир Ряховский и адвокат АБ «Славянский правовой центр» Сергей Чугунов.
Наказание за богослужения в доме
Ольге Гламоздиновой принадлежит земельный участок в поселке Веселый Веселовского района Ростовской области, который относится к землям населенных пунктов. В соответствии с видом разрешенного использования участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. На нем расположен жилой дом, также принадлежащий женщине на праве собственности.
Ольга Гламоздинова является прихожанкой местной религиозной организации Церкви Христиан Адвентистов Седьмого Дня. Как указано в жалобе, эта организация не имеет недвижимого имущества, поэтому женщина разрешила использовать адрес ее жилого дома для внесения его в ЕГРЮЛ в качестве адреса, по которому осуществляется связь с юридическим лицом. Представитель заявителя подчеркнул, что п. 5 ст. 11 Закона о свободе совести и о религиозных объединениях не запрещает регистрировать религиозные организации таким образом.
В жалобе отмечено, что Ольга Гламоздинова также безвозмездно предоставила церкви одну жилую комнату в своем доме на четыре часа в неделю для проведения богослужений. Права третьих лиц при этом, по мнению адвокатов, не нарушаются.
6 сентября 2021 г. постановлением главного государственного инспектора Веселовского района по использованию и охране земель женщина была привлечена к административной ответственности за использование своего земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ). Ей было назначено наказание в виде штрафа в размере 10 тыс. руб.
Ольга Гламоздинова обжаловала ненормативный акт, однако Багаевский районный суд Ростовской области 16 октября 2021 г. отказал в удовлетворении ее требований. Он, как указано в жалобе, согласился с выводами должностного лица и установил, что женщина, являясь собственником земельного участка, предоставленного из земель населенных пунктов для размещения индивидуального домовладения, «использовала его не в соответствии с разрешенным использованием, а для проведения богослужений, обрядов и церемоний».
21 ноября 2021 г. Ростовский областной суд оставил решение первой инстанции в силе. Ольга Гламоздинова попыталась обжаловать постановление должностного лица и акты нижестоящих судов в кассационном порядке. Однако 28 апреля 2021 г. постановлением заместителя председателя Ростовского областного суда указанные акты оставлены без изменений.
Доводы жалобы в КС
В жалобе в Конституционный Суд отмечается, что ст. 42 Земельного кодекса устанавливает, что собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением. Заявитель полагает, что норма сформулирована недостаточно ясно, что позволяет правоприменителям распространять данную обязанность собственника также на то, каким способом и по какому назначению может быть использовано недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке.
Такое толкование и применение закона, как указано в жалобе, приводят к тому, что собственники земельных участков привлекаются к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 8.8 КоАП за использование земельного участка не по целевому назначению, в то время как контролирующие органы не согласны с тем, как используется здание, находящееся на данном земельном участке, а не сам участок.
Подчеркивается, что обжалуемые нормы не соответствуют Конституции и Конвенции о защите прав человека и основных свобод, так как не соответствуют общим условиям допустимости ограничений права, согласно которым ограничение возможно, только если оно предусмотрено законом.
Ольга Гламоздинова полагает, что привлечение ее к ответственности за предоставление адреса ее дома для регистрации по нему религиозной организации, а также предоставление этой организации комнаты в доме для проведения богослужений нарушают ее право на свободу совести и вероисповедания, а также право частной собственности.
По мнению заявителя, Земельный кодекс в целом и обжалуемый абз. 2 ч. 1 ст. 42 в частности устанавливают правовой режим земель населенных пунктов исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования, что исключает возможность использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости по иному назначению.
Заявитель сослалась на Определение Конституционного Суда от 27 сентября 2021 г. № 2347-О, где сказано, что Конституция закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории. Данный принцип земельного законодательства, как указал КС, призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды.
При этом, как указано в жалобе, ранее Суд уже оценивал распространение принципа целевого использования участка на жилые помещения. Так, в Постановлении от 14 апреля 2008 г. № 7-П он отметил, что ни гражданским, ни жилищным законодательством не исключается возможность использования жилых строений, расположенных на садовых участках, в иных, помимо отдыха, целях, в том числе для постоянного или преимущественного проживания. В этом же акте КС указал, что рассогласованность гражданского, земельного и градостроительного законодательства порождает правовую неопределенность и позволяет отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства.
Адвокаты обратили внимание Суда на тот факт, что в случае заявителя также существует рассогласованность правовых норм. Так, земельное законодательство устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования. В свою очередь ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению.
При этом в ч. 2 ст. 16 Закона о свободе совести и о религиозных объединениях указано, что богослужения, другие религиозные обряды и церемонии могут беспрепятственно совершаться в том числе в жилых помещениях. Однако Ростовский областной суд в решении от 21 ноября 2017 г. по делу Ольги Гламоздиновой отметил, что ссылка на указанную норму не влияет на квалификацию, поскольку объективную сторону состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, составляет использование земельного участка не по целевому назначению, что подразумевает осуществление землепользования не в соответствии с правовым режимом, определенным компетентным органом.
В жалобе также указано, что имеющаяся правовая неопределенность порождает противоречивую судебную практику в разных регионах. В подтверждение процитированы решения судов Ростовской, Московской и Свердловской областей, а также Республики Марий Эл, где при схожих обстоятельствах в одних случаях собственника жилого помещения привлекали к административной ответственности, а в других производство по делу прекращалось.
С учетом сказанного выше заявительница потребовала признать противоречащими ст. 28, ч. 2 ст. 35 и ч. 3 ст. 55 Конституции положения абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса и ч. 1 ст. 8.8 КоАП как содержащие правовую неопределенность, позволяющую привлекать к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка собственников участков и жилых помещений, расположенных на них, при предоставлении этих помещений религиозным организациям для совершения богослужений, других религиозных обрядов и церемоний.
Позиция СПЧ
3 октября Совет при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека направил в Конституционный Суд экспертное заключение постоянной комиссии СПЧ по научно-правовой экспертизе и развитию альтернативных способов разрешения конфликтов по жалобе Ольги Гламоздиновой.
Совет посчитал привлечение женщины к административной ответственности нарушением ее прав, гарантированных ст. 28 Конституции. По его мнению, подобное толкование абз. 2 ст. 42 ЗК в отрыве от положений ст. 28 Конституции РФ и ст. 16 Закона о свободе совести и о религиозных объединениях является ошибочным.
В обоснование своей позиции комиссия, как и заявитель, сослалась на Постановление КС от 14 апреля 2008 г. № 7-П. Она также подтвердила, что действия Ольги Гламоздиновой не подпадают под ограничительные положения ч. 2 ст. 9 Конвенции о защите прав человека и основных свобод и ст. 1 Протокола № 1 к данной конвенции, поскольку не несут угрозу для общественного порядка, здоровья, нравственности или для защиты прав и свобод других лиц.
СПЧ также напомнил, что ст. 8.8 КоАП предусматривает ответственность за нарушение законодательства в области охраны окружающей природной среды и природопользования, что в данном случае не совершалось. По мнению комиссии, ошибочное применение указанной нормы обусловлено правовой неопределенностью ст. 42 Земельного кодекса и ст. 8.8 КоАП РФ.
Совет обратил внимание на то, что ни контрольный орган, ни суд не опровергали факт наличия на земельном участке дома, возведенного в соответствии с законом и принадлежащего на праве собственности Ольге Гламоздиновой. Комиссия полагает, что «вопросы функционального использования домовладения касаются исключительно использования данного объекта недвижимости, но не земельного участка».
Как указано в документе, установленный вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» не ограничивает право собственника использовать находящийся на участке дом или его часть для реализации гарантированного Конституцией права исповедовать любую религию, в том числе осуществлять с единоверцами совместные богослужения. «Факт использования Гламоздиновой О.В. собственного жилого дома для совместных богослужений никоим образом не означает использование земельного участка для иных целей, чем те, которые установлены для категории земель населенных пунктов», – посчитала комиссия.
По мнению СПЧ, Конституционный Суд мог бы в ходе рассмотрения жалобы раскрыть конституционно-правовой смысл оспариваемой нормы ЗК. По мнению Совета, данное положение земельного законодательства не препятствует использованию законно возведенных жилых домов в соответствии с волей и интересами их собственников, в том числе для проведения религиозных обрядов и богослужений. Привлечение к ответственности по ст. 8.8 КоАП в данном случае, как указала комиссия, недопустимо.
Совет отметил, что, как ему представляется, конституционно-правовой смысл ст. 8.8 КоАП заключается в установлении ответственности именно за нецелевое использование земельного участка с учетом установленных ЗК ограничительных условий, которые не могут быть нарушены проведением в расположенном на участке жилом доме богослужений и религиозных обрядов.
«Выявление конституционно-правового смысла положений абз. 2 ст. 42 ЗК РФ и ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ должно исключить возможность использования данных норм в целях ограничения конституционного права, закрепленного ст. 28 Конституции РФ, поскольку оспариваемое ограничение данного права прямо законом не предусмотрено, а истолкование в правоприменительной практике такого ограничения как возможного и соразмерного является – в соответствии с критериями ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации – недопустимым», – подытожила комиссия.
Комментарий представителя
Сергей Чугунов рассказал «АГ», что в настоящий момент вопрос с привлечением граждан или религиозных организаций к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка под жилыми домами при проведении в них богослужений достаточно актуален.
«Подобные решения выносятся во многих субъектах – от Московской области до Приморского края. Более того, такая практика распространилась уже не только на жилые помещения, но и на иные здания и помещения, в которых религиозные организации проводят свои богослужения. Далеко не у всех религиозных организаций здания имеется статус культовых по документам. Обычно богослужения проводятся в бывших домах культуры или других административных зданиях, что расценивается контролирующими органами как использование земельного участка не по назначению», – пояснил адвокат.
Такая ситуация, по его словам, возможна из-за того, что нормы закона сформулированы недостаточно ясно. «Это позволяет правоприменителям распространять обязанность собственника по целевому использованию земельного участка также на то, каким способом и по какому назначению может быть использовано недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке. Считаю, что такое толкование и применение закона недопустимы, так как приводят к необоснованному ограничению конституционных прав граждан», – сказал Сергей Чугунов.
Особенность использования жилых помещений
Помещения разделяются на жилые и нежилые, первые выделяются для проживания, вторые для хозяйственных или иных нужд дома. Жилое помещение – это изолируемое помещение для личного использования одного человека или членов его семьи или тех, кому он позволил вселиться.
Право на жилье относится к базовым правам человека, тесно связано с его другими правами, в частности, правом на тайну личной жизни.
Ст. 17 ЖК РФ дает право ограниченно использовать жилье в предпринимательской деятельности. Ограничения выражаются в двух моментах:
- проживающие должны дать согласие на занятие предпринимательской и иной деятельностью;
- человек занимает помещение на законном основании;
- не нарушаются нормы санитарии, гигиены и права других жителей-соседей.
Понятие жилого помещения, его целевое назначение. Виды жилых помещений.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры*(59). По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).
Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания*(61).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).
Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы: — помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами; — строения типа общежития; — строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)*(62); — помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.
Запрет производственной деятельности
Законодательство запрещает заниматься в квартире или доме производственной деятельностью. Конкретного определения, что это такое, не дается в каком-либо законодательном акте. В основе критерия лежит не оценка того, чем занимается собственник или жилец, а то, насколько его действия затрагивают права и свободы других граждан. Например, в квартире никто не занимается каким-либо производством, но часто позволяет себе кричать или шуметь. Шум считается нарушением прав других жильцов, но не выходит за рамки использования помещения.
Таким образом, использование жилого помещения не по назначению и нарушение прав других жильцов — не всегда одно и то же.
Ответственность за нецелевое использование помещения нежилого типа.
Объекты, не предназначенные для проживания людей, тоже могут иметь назначение по цели использования. Как следствие, собственники или пользователи данных помещений также должны соблюдать установленные нормы.
Так, например, предназначенные площади для складирования или розничной торговли не могут быть использованы для организации на них точек общественного питания (баров, ресторанов и т.д.)
Если правила использования нежилого помещения не соблюдаются, то виновного могут наказать следующим образом:
- Если нарушены требования санитарии, то привлечение к ответственности осуществляется по статься КоАП № 6. 3, 4.
- Досрочное расторжение договора аренды, если в наличии факт нарушения его условий арендатором. Что оговаривается статьями Гражданского Кодекса.
- Возмещение причиненного ущерба собственности, а также морального вреда физическим и юридическим лицам.
Какие виды предпринимательской деятельности разрешены
Ярким примером служит деятельность адвокатов, которым в жилых помещениях разрешается организовывать свои кабинеты. Они принимают граждан, консультируют их, составляют документы. Их деятельность имеет интеллектуальную форму.
Аналогично можно сказать о бухгалтерах, разработчиках компьютерных программ и других специалистах.
Если говорить о специалистах ручного труда: швеи, ювелиры, им также не запрещено работать в жилых помещениях.
Фактически речь идет о том, будет ли страдать инфраструктура дома от деятельности предпринимателя, например, создание чрезмерного напряжения в электросети, чрезмерная нагрузка на систему водоотведения.
Некоторые виды деятельности могут создавать опасность для окружающих. Например, врач-реабилитолог вполне может оказывать некоторые услуги на дому, врач-вирусолог, уже вряд ли. Материалы, с которыми он работает, имеют высокую степень опасности. Нельзя забывать, что жилое помещение – это здание, построенное и оборудованное под специальные цели, его нельзя назвать универсальным.
Так что имеет ли предприниматель право использовать помещение в качестве офиса, определяется конкретными обстоятельствами, а не видами его деятельности.
Правила использования жилых помещений
Решением правительства (постановление от 21.01.2006 г. №25) приняты правила использования жилых помещений. Данный документ распространяется на собственников и на пользователей. Он более подробно раскрывает содержание ст. 17 ЖК РФ.
Не имеет значения, на каком основании получено жилье (приобретено на праве собственности или от государства или от предприятия или организации-работодателя). Набор прав и обязанностей стандартный.
Их примерный перечень:
- правом проживания обладают собственник и наниматель и члены их семьи и другие лица, которым они позволили вселиться;
- вселение других лиц разрешается с позволения других жильцов за исключением детей, которым еще не исполнилось 18 лет;
- сдача помещения в аренду разрешается с согласия других жильцов и собственника;
- в обязанности нанимателя входит проведение текущего ремонта, если иное не предусмотрено соглашением с собственником;
- наниматель обязан своевременно оплачивать коммунальные и иные услуги;
- житель обязан бережно относиться к общему имуществу собственников дома, принимать меры к его сохранению, сообщать об их необходимости собственнику;
- перепланировка и переустройство помещения жилого помещения производится исключительно в порядке, предусмотренном законом.
Пользование жилым помещением подразумевает и права. Например, жилец вправе требовать обеспечения должных условий проживания. Нередко органы власти предлагают нуждающимся в жилье гражданам помещения, которые явно не приспособлены для этого. В них или нет нормального отопления, отсутствует водоотведение, не обеспечивается минимум соблюдения санитарных норм.
Учитывая факт наличия целой массы нормативных документов, правила использования жилых помещений являются ориентировочными.
Комментарий к статье 17 ЖК РФ
1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ — использование жилья для проживания граждан.
Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.
2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Статья 288 ГК РФ предусматривает: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
3. Требование о соблюдении прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), ст. 30 (ч. 4) ЖК РФ (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).
Статьями 83 и 91 ЖК РФ (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан, которые систематически нарушают права и интересы соседей.
Статьей 79 ЖК РФ предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.
4. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)» <1>, принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Минздравом России 15.12.2000 (СанПиН 2.1.2.1002-00).
——————————— <1> РГ. N 129. 2003.
5. Правительством РФ принято Постановление от 21.01.2006 N 25 <1>, которым утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они устанавливают права и обязанности сторон договора жилищного найма. Так, наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жильем, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, места общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан.
——————————— <1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
6. Часть 2 комментируемой статьи разрешает использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Достаточно большие группы граждан занимаются профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели, программисты и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.
Содержание и ремонт
Регулярно сособственники жилья многоквартирных домов получают квитанции, в которых имеется строка «содержание и ремонт жилого помещения». Незнающие люди удивляются, узнав, что это такое.
Правила пользования жилым помещением в большей части относятся к имуществу, за которое несет ответственность один собственник. Законодательством предусмотрены правила содержания и ремонта общего имущества (постановление РФ от 13.08.2006 г. № 413).
В документе дается длинный перечень общего имущества, считающегося общим. Как правило, это оборудование и помещения, которые используются в обслуживании более чем одной квартиры. Сюда включаются разные инженерные сети.
Правила предписывают минимальный перечень мероприятий по уборке и поддержанию этого имущества в порядке. Управляющие организации не вправе предоставлять услуги меньше этого минимума.
Правила предусматривают периодическое проведение строительно-технической экспертизы, с целью оценивания состояния жилого дома.
Деньги на ремонт и содержание жилого дома берутся в первую очередь из взносов граждан, обязанных оплачивать услуги ежемесячно. Граждане, имеющие права на льготы, получают субсидии, оплачивая услуги лишь частично из собственного кармана.
Средства на проведение капитального ремонта берутся также из средств собственников и фонда капитального строительства. Инициативные собственники вправе выбрать накопление средств вне рамок фонда на специальном счете. Деньги, собираемые на нем, предназначаются на ремонт одного дома.
Отгородиться от обязанности оплачивать расходы на общее имущество не получится. Причина в том, что, приобретя квартиру, собственник приобретает и долю в общем имуществе.
Аналогичная обязанность приобретается и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Таким образом, содержание и ремонт жилого помещения — это и общая и личная обязанность.
Административные штрафы
Согласно КоАП, наказывают:
- за нарушение правил пользования жилыми помещениями;
- за нарушение правил содержания и ремонта;
- самовольное подключение к системам водоснабжения и водоотведения;
- самовольное подключение к электрическим и тепловым сетям.
Нарушения перечислены в ст. ст. 7.19–7.22 КоАП.
В первую статью включаются действия по порче жилых помещений, их оборудования, незаконной перепланировке и переоборудованию и использованию жилого помещения не по назначению. Ответственность незначительная.
Статья за нарушения правил содержания и ремонта помещений, порядка признания невозможности проживать в них, незаконного перевода помещения в нежилое, предназначена для должностных лиц и организаций.
Сумма штрафов зависит от того, кому они назначены. Граждан обязывают выплатить не более 4 тыс. руб., должностные лица и организации платят от 4 до 50 тыс. руб.
Размер штрафов периодически пересматривается так, что описанные значения со временем изменятся.
Имущественная ответственность
Административные штрафы – мера ответственности перед государством, она не освобождает от выплаты компенсаций за имущественный и моральный ущерб. Материальные убытки оплачиваются в полном объеме.
Кроме того, гражданин, который хотя бы три раза привлекался к ответственности за нарушения жилищного законодательства в административном порядке, может лишиться жилья.
В законе указывается на неоднократные нарушения, на практике обычно достаточно 3 раз в течение года. Учитывается тяжесть нарушений и иные обстоятельства.
Если он получил его от государства, то договор на право пользования с ним расторгается через суд, его же выселяют без права на получение иного жилья.
Если жилье приватизировано, то закон предполагает право государства выкупить его, а гражданина выселить. Наличие долгов или иных обязательств, если имеется единственный объект недвижимости для проживания, лишает государства возможности продать его, а остаток денег передать бывшему собственнику. Налицо противоречие в законодательстве, и пока что его не устранили.
