Чем отличается ТСЖ от ТСН и ЖСК: в чем разница, что это такое и что лучше

Отличие ЖСК от ЖК

Законодательством предусмотрено два вида жилищных кооперативов, к ним относятся:

• коммерческие, то есть деятельность которых, направлена на получение общей прибыли;
• некоммерческие, направленные на приобретение единой выгоды.

ЖСК относится ко второй категории организаций.

Закон определяет, что жилищно строительные организации и ЖК имеют ряд общих признаков, к ним относятся:

• оба объединения являются добровольными;
• в состав могут входить физические и юридические лица;
• цель – управление жилыми домами;
• отсутствие коммерческих оснований, то есть нежелание получать доход.

Что такое ЖСК

Под ЖСК понимается жилищный строительный кооператив. Это официальная расшифровка данного термина. Законодательство установило, что это не коммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами. Кооператив создается с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и др. Все граждане участвуют в данном объединении путем внесения паевого взноса. Право собственности на постройку возникнет только в той ситуации, когда пай полностью будет оплачен.

В последующем данная контора может быть преобразована в ТСН или же в ТСЖ. Это происходит по желанию собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Регистрация

Закон о ЖСК говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;
• регулярные отчеты официальных голосований;
• ведомости персональных собраний дольщиков;
• оформление выводов ревизора.

Правовыми инструкциями утверждены основные положения строительства квартир. В частности, в статьях Федерального Закона № 129 зафиксированы основные требования к регистрации кооперативов. В частности, предстоит пройти следующую процедуру:

• подача собственноручного заявления в реестр;
• на протяжении трех рабочих дней принимается окончательное решение касательно возможности создания организации.

При этом участникам предстоит подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление. Существует единая форма таких ходатайств, соблюдение которой обязательно. Если не удалось подготовить обращение дома, граждане могут получить бланк ходатайства в реестре.
2. Протокол заседания организации. Это универсальная ведомость, которая содержит информацию о том, что участники потенциального кооператива собрались и утвердили решение создать ЖСК. В ведомости указывается перечень членов и их подписи.
3. Устав – правила работы организации. Документ должен содержать правила деятельности, способы привлечения в состав других участников, возможные нарушения и санкции к нарушителям.
4. Чек об оплате государственной пошлины.

Только после того, как сведения о новой организации будут внесены в реестр, получится начать процесс оформления земли и приобретения разрешений на проведение строительных мероприятий.

· Договор участника кооператива;

· Свидетельство приобретения пая;

· Все оплаченные квитанции;

· Выданную кооперативом справку о полной оплате;

· Чек на оплату пошлины (2000 рублей);

· Акт приема передачи имущества.

Как правило, процедура идет в течение 10 дней. В итоге вы получаете справку из ЕГРН и оригиналы всех свидетельств.

Создание ТСЖ в многоквартирном доме

Подготовка

Подготовка информационных данных и организация собрания жильцов дома:

1. Запрос в администрацию на выдачу данных о собственниках (список квартир, их квадратура, а также форма собственности).
2. Назначение представителя от города в Товариществе.
3. Выбор правления домом, рассмотрение решения о целесообразности дальнейшего формирования ТСЖ.
4. На собрании должны присутствовать все жители дома и Представитель от города, об этом их требуется уведомить письменно.

Организация общего собрания

Состав жильцов-инициаторов, которые будут вести основную работу Товарищества, формируется еще на подготовительной стадии.

Цель их работы:

• разработка Устава ТСЖ;
• создание Протокола собрания;
• рассылка жильцам приглашений;
• подготовка бланков для голосования.

Собрание нужно для:

• разъяснения собственникам плюсов ТСЖ;
• выбора именно этой формы руководства;
• утверждения Устава;
• выбора членов правления.

Голосование может быть заочным, на принятие решения жильцам дается некоторое время. Допустимость заочного голосования должна быть предусмотрена в Уставе.

В бланках общего голосования должны быть 3 варианта ответа:

• за,
• против,
• воздерживаюсь.

Учет голосов осуществляется по суммарной площади собственности, принадлежащей жильцам, а не по числу участников.

Проголосовать должно более половины жильцов, тогда голосование будет считаться оконченным. Одобренным оно будет, если больше 50% проголосовавших ответят «за».

Осуществление регистрации

Каждый из участников правления имеет возможность подать документы на регистрацию Товарищества.

Она осуществляется в Управлении Федеральной налоговой службы, на основании поданных документов:

1. Протокола собрания (копии). Там содержатся сведения о выборе ТСЖ как форме правления и его создании.
2. Конечный вариант Устава ТСЖ в 2-х экземплярах.
3. Подписанное соглашение об управлении в ТСЖ со сведениями об избранном Председателе.
4. Заявка о регистрации юридического лица.
5. Квиток об оплате государственной пошлины, утвержденной ЖК РФ.

Ответ с результатами регистрации будет дан через 7 дней.

Протокол собрания – самый главный документ при оформлении ТСЖ.

Передача дома и открытие счета:

1. Передача дома под руководство Товарищества происходит согласно акту при участии комиссии.
2. Изменение формы правления не меняет прав собственности владельцев помещений.
3. Извещения о вступлении дома под руководство Товарищества рассылаются в Управление городского хозяйства и Комитет по управлению имуществом.
4. Счет в банке открывается на юридическое лицо (читайте о спецсчете на капремонт).
5. Нужно известить бывшего управляющего и подать ему сведения о переходе дома под руководство Товарищества.

Организация собрания, подписание различных договоров:

1. Разделение обязанностей между участниками правления.
2. Подборка ответственных лиц по сферам деятельности (читайте о должности управляющего).
3. Формирование прав и обязанностей председателя Товарищества (

Стоит ли это делать?

Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

ЖК

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

ЖСК (жилищно-строительный)

Представляет собой объединение людей, преследующих цель построения жилья для себя и способных воплотить в жизнь данный проект.

Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

• Нет необходимости в уставном капитале.
• Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
• Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
• Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
• Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

ЖНК (жилищно-накопительные)

Работают по принципу взаимного кредитования с условием накопления материальных средств на счетах. Все рассрочки платежей обычно должны быть завершены к моменту сдачи жилья в эксплуатацию.

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

• Вносится единовременный членский и паевой взнос.
• Отсутствуют строительные риски.
• Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров с ЖСК.
2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

• Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
• К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
• Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

• Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
• Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
• Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

1. Конституция РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Отличие от других форм управления МКД

Чем же ЖСК отличается от других форм управления многоквартирным домом? Каковы основные отличительные признаки?

На самом деле, отличий существует масса.

Основное из них состоит в том, что другие организации в форме товарищества собственников жилья, управляющие компании, а также других организаций получают уже построенный дом, и должны содержать его должным образом.

Иногда, управляющие компании получают новостройку не в самом хорошем состоянии.

А всё потому, что фирма застройщик заинтересована только в сдаче дома, но ни в коем случае не в его содержании.

В этом плане ЖСК несколько выгоднее. Собственники контролируют процессы строительства, а затем и управляют недвижимостью. Это значит, что застройщик, который с самого начала будет находиться под контролем, сделает всё так, что ЖСК в форме управляющей компании не придется что-то переделывать и доделывать.

Также, члены жилищно-строительного кооператива самостоятельно осуществляют сбор средств по квитанции на содержание недвижимости, осуществляют наем работников, проводят капитальный ремонт и плановый.

В других же управляющих организациях подобные действия осуществляют либо приглашённые руководители, либо выбранные члены правления.

От жилищных кооперативов

Основное отличие жилищного кооператива (ЖК) от жилищно-строительного (ЖСК) состоит в том, что жилищный кооператив это объединение граждан, которое заинтересованно в содержании дома.

В жилищно-строительном кооперативе лица заинтересованы не только в содержании, но и в строительстве.

Изначально лица самостоятельно разрабатывают план постройки, приглашают работников, занимаются закупкой материалов, согласуют строительство в администрации. Таким образом, можно сказать, что члены ЖСК проделывают большую работу, которая в последствии становится основанием для содержания жилья.

От ТСЖ

Многие сравнивают жилищно-строительный кооператив и ТСЖ. И в том, и в другом случае управление домом осуществляют собственники жилья, а точнее инициативная их часть. Однако что же выбрать?

На самом деле, на этот вопрос достаточно легко ответить. Если жильцы имеют целью сначала возвести недвижимость, а уже потом управлять ей, то вам необходимо выбрать ЖСК. Такая форма подразумевает сначала строительство в качестве первого этапа, а затем управление и содержание дома. Если вы уже имеете виды на какую-либо постройку, и стали собственниками и площадей, то вы можете организовать ТСЖ.

От ДДУ

Аббревиатура ДДУ встречается достаточно редко. А всё потому, что такая форма подразумевает собой договор долевого участия.

На самом деле, такое соглашение подразумевает под собой договор, который составляется между застройщиком и дольщиком. В соответствии с этим актом вы совместно с другими дольщиками приобретаете недвижимость у строительной компании.

Далее вы можете самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и управлять ею самостоятельно, или доверить управление другой компании. Однако, ДДУ серьезно отличается от ЖСК. Всё дело в том, что при договоре долевого участия собственники выкупают недвижимость у застройщика.

При такой форме, как жилищно-строительный кооператив собственники строят недвижимость с самого начала, а значит, самостоятельно возводят недвижимость с нуля, без фирмы застройщика.

Также, при жилищно-строительном кооперативе распоряжаются имуществом и его содержанием только члены объединения. При договоре долевого участия содержание может быть доверено другим организациям.

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличие ЖНК от ЖСК в том, что он формируется не для строительства, а для покупки, реконструкции и последующего содержания МКД. Права, а также все функции, идентичны ЖСК.

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ:

• ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
• ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
• ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
• Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
• В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.
• Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Читайте в материалах нашего сайта полный разбор работы такого органа управления, как ЖСК. Ознакомьтесь с тем, как создать и зарегистрировать организацию, как оформлять справку и заявление для ЖСК, как ведётся бухгалтерский учёт и о полномочиях органов руководства в кооперативе, в том числе председателя.

Правовые нормы

К числу основных нормативных актов, на которые следует опираться при работе с такого рода кооперативами, относятся:

• Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте всем вопросам функционирования ЖСК как юридически правомерного объединения посвящены статьи со 110 по 134, которые включают в себя подробную информацию о механизме функционирования данного объединения от момента его создания до ликвидации, а также регулирует права его участников (Глава 12 указанного нормативного акта);
• Федеральный закон №215-ФЗ от 30 декабря 2014 года «О жилищных накопительных кооперативах». Указанный закон занимается регулированием вопросов, связанных с возможностью существования и функционирования такого рода объединений, как жилищные кооперативы, с целью строительства и последующего обслуживания возводимого жилья. Кроме того, именно данный Федеральный закон говорит о том, что в Российской Федерации возможно организовать такую форму строительства, когда на возведение многоквартирного дома денежные средства вносят физические и юридические лица путем осуществления паевых взносов, которые в последующем будут использованы для реализации планов по застройке территории;
• так как осуществление паевого или долевого участия в проводимом строительстве многоквартирных домов без соответствующего правового регулирования невозможно, то законодатель принял Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ. Этот Федеральный закон сам по себе говорит о возможности осуществления долевого участия в строительстве многоквартирных домов в виде осуществления какого-либо вида взносов, например, паевых или иного типа. Необходимость упомянуть данный нормативный акт связана с тем, что целью создания и функционирования жилищно-строительного кооператива является именно осуществление строительства жилья путем внесения своей части финансирования его участниками в виде паевых взносов.

Виды жилищных кооперативов

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли. Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

• социальных;
• культурных;
• общественных.

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

1. Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков в жилых помещениях путем объединения членами паевых взносов. (согласно 215 ФЗ ред. от 03.07.2016 «О жилищных накопительных кооперативах»).
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или нескольких домах. (согласно НК РФ).
3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. (согласно ЖК РФ).

Чем отличается бухучет в той и другой организации?

ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями.

Учитывая то, что денежный оборот там все же имеется, ведение бухгалтерии обязательно в обоих случаях.

Пункты, которые подлежат обязательному учету:

• Средства, поступающие от собственников жилья и прочей предпринимательской деятельности.
• Расходы на содержание дома и прилегающей территории. Также расходы, которые потребуются в ближайший период.
• Запасы материально-производственные.
• Отчетность по основным средствам на предприятии.
• Отчеты по результатам проделанной работы в домах или на территории.

Внимание! Для стабильной работы товарищества и кооператива необходимо полное взаимодействие собственников с поставщиками жилищных услуг.

Особенностями счета НКО ЖСК является то, что первоначальные накопления для оборотных средств — это не что иное, как вступительные взносы каждого из членов кооператива. Возврату эти средств не подлежат, даже в случае выхода из кооператива. Помимо членских и паевых взносов, кооперативы могут прибегать к займу необходимого количества средств у банков.

Паевые вклады используют для капитальных вложений. Это должно быть предусмотрено уставом. В случае, если собственник решил покинуть кооператив, целевые взносы ему будут возвращены. Учет средств ведется не общий, а конкретно по каждому из собственников. Членские взносы возврату не подлежат. Средства расходуются на административно-хозяйственные нужды. В момент создания кооператива и при регистрации устава все должно быть надлежащим образом оформлено бухгалтером.

При сведении баланса превышенные расходы отображаются в составе оборотных активов, а если расходы меньше собранных денег, они отражены в краткосрочных пассивах. При недоборе средств по одному счету и превышенный расход по-другому, обязательно отражается бухгалтером в дебетовом и кредитовом остатке.

Жилищные кооперативы не занимаются предпринимательской деятельностью, поэтому освобождены от уплаты налогов на прибыль и на автомобильные дороги. Также кооператив не должен уплачивать налог на имущество. И согласно пунктам Налогового кодекса членские взносы и паевые вклады не подлежат вычету налогов на прибыль. Все вступительные взносы, до момента сдачи дома должны быть отражены бухгалтером в соответствующих записях.

Если деятельность кооператива будет являться еще и предпринимательской, расход и доход целевых средств должен вестись раздельно. Сметы на целевые нужды и на коммунальные услуги должны предусматривать учет будущих платежей. Оплата электроэнергии, газа, телефона не учитываются ЖСК, члены кооператива несут расходы самостоятельно. ЖСК планирует только оплату водоснабжения горячего и холодного, отопления, мусоровывоз и пр.

В бухгалтерском учете ТСЖ все немного по-другому. Одна из главных задач — это формирование финансовой отчетности, в которой отражена достоверная информация о деятельности ТСЖ. Бухгалтер должен предоставить смету прихода и расхода на следующий год. Отчеты должны быть в обязательном порядке утверждены на общем собрании. Учитывая поправки в законе, теперь по статье 20 ЖК жильцы в праве подать заявление, чтобы деятельность была проверена законно ли все в Уставе (о том, кто несет ответственность за незаконные действия ТСЖ, о видах штрафов и взысканий за нарушение полномочий, подробно рассказано тут).

ТСЖ должны отчитываться перед налоговыми органами и внебюджетными фондами. Независимо от того, что ТСЖ является некоммерческой организацией отчет и расчет обязателен. Только взносы собственников жилья не облагаются налогом, все прочие финансовые операции подлежат налогообложению.

Хороший выход нашли некоторые ТСЖ, выбрав УСН. Система предоставляет некоторые преимущества при учете поступлений. К тому же предусматриваются еще и региональные льготы.

Одним из важных моментов является реализация капитального ремонта здания. Эти средства, полученные от собственников не подвержены налогообложению. Также в капитальном ремонте могут принимать участие и бюджетные деньги. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД и других нюансах читайте отдельно.

ВАЖНО: Эксперты рынка недвижимости констатируют тот факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.

Различия форм организации

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.[/attention]

Говоря о конкретно-определённых различиях между таким организациями, как товарищество собственников и кооператив жилого и строительного характера, можно определить несколько основных отличий:

1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель создания. Для ЖСК главное — это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Чем отличается ТСЖ от УК

Для жильцов, выбирающих метод управления, дилемма заключается в определении между ТСЖ и УК. Как правило, именно эти два варианта путают. Поэтому возникает необходимость в разъяснении принципиальных отличий этих двух форм.

1. Форма организации с юридической точки зрения.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Основу составляют люди, проживающие в непосредственной близости. Управляющая компания создана для получения прибыли посредством оказания профессиональных услуг.

1. Ограничение по количеству обслуживаемых квартир.

Товарищество собственников имеет право управлять либо одним домом, либо несколькими соседними домами, сумма квартир в которых не превышает 30. При этом необходимым условием является наличие общей территории и коммуникаций. УК может совмещать управление целыми микрорайонами.

1. Техническая база.

ТСЖ не имеет в распоряжении никакой техники, да и узкие специалисты, как правило, отсутствуют. В противовес этому УК обладает всеми необходимыми техническими средствами для осуществления ремонта, а также базой работников, которые в состоянии грамотно организовать процесс работы.

1. Экономия.

Товарищество состоит из собственников, которые заинтересованы в снижении затрат на коммунальные услуги, так как это скажется в том числе и на них. В то же время компания, оказывающая услуги жильцам, выступает лишь посредником, поэтому порой выбирает не самые удачные схемы.

1. Заинтересованность собственников.

Вариант управления товариществом требует личного участия каждого собственника, причем достаточно активного. Управляющая компания самостоятельно принимает все решения, лишь предъявляя счет за свои услуги жильцам.

Чем ТСЖ лучше УК

Непосредственными плюсами товарищества можно считать:

• экономия на оплате организации, ведь стоимость целого штата работников с ежемесячным окладом обойдется гораздо дороже, чем выплаты зарплаты нескольким активистам с «плавающим» графиком и неполным рабочим днем;
• мнение собственников учитывается посредством открытого голосования, поэтому каждый может повлиять на общее решение;
• принятие изменений за короткие сроки с помощью собраний жильцов и без обращений в суд;
• прозрачность финансовой системы и возможность проверки всех расходов любым собственником по первому требованию;
• получение дополнительного дохода с помощью имеющихся материальных средств (организация аренды части территории, предоставление рекламных площадей);
• оплата лишь реально необходимых услуг (если ремонт не требуется, деньги за него не собираются);
• подрядчики выбираются на голосовании, а в случае некомпетентности или низкого качества оказанных услуг с ними прекращают деловые отношения и выбирается другая компания.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что отличие ТСЖ от управляющей компании заключается в меньших затратах, но требует большей ответственности от каждого собственника.

Чем УК лучше ТСЖ

Положительными чертами управляющей компании являются:

• затраты на ремонт спланированы и выполняются грамотными подрядчиками;
• возможность погашения задолженностей жильцов из накопленных средств, благодаря чему не прекращается предоставление коммунальных услуг;
• профессиональный взгляд на организацию работы, знание всевозможных норм и юридических тонкостей;
• фиксированная ставка оплаты и немедленное выполнение требуемого объема работы в случае внезапных поломок;
• ответственность перед каждым жильцом, зафиксированная в договоре;
• пересмотр некоторых пунктов возможен раз в год, то есть организована обратная связь с собственниками.

Пути решения проблем

Одна из самых главных проблем — не факт, что вы доверитесь надежному, да что там — легитимному товариществу. Как так? Очень просто. Подделка документов в России уже никого не удивляет.

И может оказаться так, что организация уже вовсю царит в доме, а собственники даже не в курсе, что они ее выбрали, да еще и большинством голосов.

Чьи интересы поставит во главу угла такое с позволения сказать объединение — нетрудно догадаться. Почему? Потому что большинству безразлично.

Как не попасть в такую ситуацию? Соблюдать закон. Проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья — в этом случае подделать вашу подпись будет попросту невозможно.

Нужно также регулярно запрашивать отчетность товарищества: кто туда входит, когда был избран, деятельность, данные о проверках, правонарушения, даже какое наказание понесла организация — все это должно быть открыто (читайте о стандартах предоставления информации).

Такая информация содержится на инфостойках, стендах внутри помещений организации, сайтах Интернета. Или же должна быть предоставлена по запросу — как устному, так и письменному.

Необходим также контроль за председателем.

Обитатели дома должны с двойным вниманием отнестись к вопросу, кому они доверяют правление своим домом. Не нужно выбирать кандидатуру наобум

Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы.

Можно сказать, что грамотно подобранный глава ТСЖ — это уже половина решения проблемы.

Нужно также обеспечить работу ревизионной комиссии (ее составляют жильцы). Нужно рассматривать кандидатуры самых дотошных и грамотных жителей, заинтересованных в деле. По сути это аудиторы местного масштаба.

Замена Совета дома

Как перейти из совета дома в ТСЖ? Инструкция по переходу из Совета дома к ТСЖ:

1. Устроить собрание собственников жилых помещений. Инициатором обычно является член действующего совета;
2. Вынести вопрос об уходе из Совета дома в ТСЖ. Понадобится согласие более 50% жильцов;
3. Сбор пакета документов для налоговой службы (см. раздел «Создание ТСЖ в многоквартирном доме», п.3).
4. Ожидание регистрации перехода в ТСЖ.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ:

• Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом. В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.
• Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
• Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.
• Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы:

• Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
• Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
• Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

В оплате

Плюсы:

Минусы:

• Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
• Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании

Плюсы:

• Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
• Возможность контролировать качество проводимых работ.
• Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».
  В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы:

• Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
• При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

Особенности работы

ТСЖ

Особенности работы ТСЖ:

• для перехода к ТСЖ достаточно одобрения более 50% жильцов;
• ТСЖ имеет полномочия регулировать работу председателя на основании Устава;
• ведение дел в ТСЖ жестко утверждено в ЖК РФ;
• при проведении голосования учитывается удельная доля собственности жильца от общего объема жилищного фонда. Так определяется значимость его голоса;
• не может вести коммерческую деятельность и делить доход между участниками;
• в ТСЖ может входить несколько домов, находящихся рядом;
• для вхождения в Товарищество, нужно подавать заявление;
• в него должны входить больше половины собственников домов;
• ТСЖ формируется только после сдачи жилья и оформления жильцами права собственности;
• цель деятельности – управление общей собственностью, решение общехозяйственных проблем.

Образцы необходимых документов ТСЖ, таких, как смета доходов и расходов и другие квитанции и бланки, вы можете скачать у нас.

ЖСК

Чем отличается ТСЖ от ЖСК? Может ли ТСЖ перейти в ЖСК?

Особенности работы ЖСК:

• решение о переходе в ЖСК должны одобрить все жильцы;
• руководство осуществляет председатель и выборочная группа. У ЖСК нет полномочий регулировать их деятельность;
• управление ЖСК контролируется Уставом, составленным в границах законов РФ;
• при голосовании на общих собраниях каждый из участников имеет только 1 голос, согласно ЖК РФ;
• может вести коммерческую деятельность и делить доход между всеми членами организации;
• рамки правления ЖСК находятся в границах только одного дома;
• по достижении шестнадцати лет все жильцы оказываются членами ЖСК;
• в ЖСК должно входить не менее пяти человек;
• ЖСК создается перед началом строительства дома;
• цель деятельности – строительство жилья.

Сравнив особенности каждой из организаций видно, что для руководства домами больше подходит ТСЖ.

Для успешного функционирования ТСЖ важно правильное выполнение всех функций в порядке, описанном в законе.