Что есть что
Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.
Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.
При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия
«Тонкости» обмена
По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным.
Договор обмена является возмездной сделкой, к нему применяются все правила о возмездных сделках:
- налогообложение
- преимущественное право покупки у иных долевых собственников
- право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене и др.
Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым остается вопрос налогообложения, когда объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, т.е. подлежит налогообложению. В таком случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога.
Другой сложностью подобной сделки может стать ситуация при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.
Различия между договорами мены и обмена
- Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
- При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
- Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
- Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).
Когда невозможен договор обмена
Договор мены невозможен в том случае, когда обмену подлежат квартиры, находящиеся в разных субъектах РФ, например, в Москве и Московской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и сам договор, в обязательном порядке регистрируются по месту нахождения недвижимости. Таким образом, при наличии двух объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.
Кроме этого, договор обмена нельзя заключить, когда одним из объектов сделки является муниципальная квартира, а другим — квартира, оформленная в собственность.
Особенности договора мены
Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:
- данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
- данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
- на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
- дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
- наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
- отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
- обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
- срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.
Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия
Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения
Он может включать присутствие денежных средств, но всегда становится фиксацией непосредственного обмена имуществом.
В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:
- если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
- между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.
Обычно при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру.
Если нужна доплата
Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.
Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.
К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.
Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.
Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты
Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.
Образец договора мены квартиры вы можете скачать в нашем каталоге документов.
Мена долей в квартире
В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует
уточнить размер доли.
Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.
В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.
Если в квартире есть несовершеннолетние
В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.
Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.
Жилые помещения в общежитиях — выбор экономных.
Где можно жить переселенцам и беженцам вы узнаете в нашей полезной статье.
Как правильно снимать квартиру и не попасть в неприятности вы узнаете по https://zakonometr.ru/arenda/sdacha/snjat-kvartiru-ot-hozjaina.html ссылке.
Но какая разница-то между обменом и меной? Ведь все равно меняют квартиры. | Иваново
Разницы никакой. Обмен, договор мены.
Применительно к квартирам принято называть «обмен»
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 8] [Статья 72]
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Статья 567. Договор мены
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 31] [Статья 567]
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
