Проведение приватизации квартир с задолженностями по ком. услугам

Как должно быть по закону

Основные нормативы по заданной теме изложены в специальном федеральном законе № 1510 от 04.07.1991. Кроме базовых принципов, перечислены ограничения. В частности, разрешено приватизировать квартиру только совершеннолетним жильцам с постоянной пропиской. Однако нет запрета на безвозмездную передачу государственной недвижимости частным лицам по причине наличия долгов. Отсутствуют аналогичные препятствия в правилах регистрации недвижимости (ФЗ № 218 от 15. 07.2015).

Тем не менее по действующему Жилищному Кодексу (статья 83, п. 4 пп.1) муниципалитет вправе обратиться в судебные инстанции с просьбой о расторжении социального договора. В этом сборнике нормативных актов отмечена обязанность жильцов вносить квартплату за:

• потребленные энергетические и другие ресурсы;
• коммунальные услуги.

Исключение сделано только для капитального ремонта. Однако других позиций вполне достаточно для накопления значительной задолженности. В данном случае значение имеет не общая сумма, а факт отсутствия регулярных платежей за последние 6 месяцев.

К сведению! Закон разрешает приватизировать квартиру с долгами, однако на практике можно столкнуться с административными отказами.

Понятие приватизации

Бесплатная передача муниципальной (государственной) недвижимости частным лицам получила название «приватизация».

Достоинства переоформления собственности заключаются в следующем:

1. Обретение права свободного распоряжения имуществом.
2. Минимальный риск потери жилья из-за коммунальных долгов.
3. Возможность перепланировки помещения.

Недостатком выступает необходимость вкладывать средства в содержание квартиры и оплачивать налоги.

Переход права собственности отличает принцип добровольности. Если гражданин не желает переоформить жилплощадь, его невозможно заставить. В таком случае потребуется письменный отказ кого-либо из членов семьи от участия в процедуре.

Как происходит на практике

На основе представленных данных можно сделать два вывода:

• квартиру с долгом можно приватизировать на законных основаниях;
• конкретные меры воздействия муниципалитет способен применять только по соответствующему решению судебных инстанций.

Однако на практике возникают препятствия в ходе выполнения процедуры передачи недвижимости в частную собственность. Чтобы принудить квартиросъемщика к погашению задолженности, сотрудники УК не выдают справки о зарегистрированных жильцах. Ответственные работники местной администрации отказываются принимать документы для приватизации недвижимости с долгами по квартплате. Ниже рассмотрены способы решения обозначенных проблем.

Не выдают справку в УК

Чтобы приватизировать квартиру (с долгами или без) предоставляют лицевой счет и выписку о составе семьи. Для получения этих документов ответственный квартиросъемщик обращается в канцелярию управляющей компании.

Если ответственный сотрудник отказывается выдать справки, следует сослаться на грубое нарушение следующих ФЗ (оба – от 27.07.2006):

• 149 (ст. 8);
• 152 (ст. 14, 20).

В некоторых ситуациях положительный результат обеспечат переговоры с руководителем соответствующей организации. Если «мирное» решение задачи невозможно, обращаются в прокуратуру (жилищную инспекцию) на основании правил Кодекса административных правонарушений (ст. 19.1 – самоуправство).

К сведению! Иногда пожаловаться на УК можно онлайн – через сайт жилинспекции или прокуратуры.

Отказывают в администрации

Обжаловать решение местных исполнительных органов можно в судебных инстанциях. Исковое заявление надо подать не позднее трех месяцев от даты получения соответствующего отказа. Отказ приватизировать квартиру с долгами по действующим нормативам чиновники составляют в письменной форме с обязательным указанием причин.

Изучив эти данные, составляют обращение в суд. Если в качестве причины отмечены долги, положительное решение в пользу истца можно получить за 1-2 месяца. Его вместе с необходимыми сопроводительными документами передают в отделение «Росреестра» для переоформления собственности на частного владельца.

Рассмотрение дела может затянуться на 5-6 месяцев и более. Не исключено появление встречных исков с требованиями об уплате долгов. Чтобы исключить лишние риски надо внимательно подготовить убедительные доказательства своей правоты. В сложных ситуациях приватизировать квартиру с долгом получится только с помощью опытного юриста.

Внимание! Загрузить бланк искового заявления в суд.

Грозят расторжением договора соцнайма

Расторжение договора социального найма с переселением и другими принудительными действиями допустимо только по решению суда. В ходе разбирательства учитывают:

• утрату трудоустройства, другие объективные причины временного ухудшения материального положения;
• соответствие предлагаемой для переезда квартиры действующим жилищным стандартам;
• наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей.

Муниципалитет вправе претендовать только на долги за последние три года. Дополнительно могут быть взысканы судебные издержки, штрафы и пени.

Вывод! Если сотрудники грозят расторжением договора найма «уже завтра», нужно помнить, что при наличии большой задолженности это возможно только через суд.

Приватизация при наличии долга по коммунальным платежам

По условиям социального найма граждане обязаны своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Существование задолженности по ЖКУ не лишает нанимателя права оформить помещение в собственность.

В российском законодательстве нет прямого запрета на передачу муниципального имущества по причине задолженности. Приватизация квартиры с долгом по квартплате начинается с подготовки документов.

Вас также может заинтересовать, как отказаться от коммунальных услуг.

Перечень бумаг для оформления

В базовый список документов, которые необходимы при оформлении жилья в собственность, включено много различных справок и свидетельств.

К заявлению о приватизации прикладываются:

• копия паспорта основного квартиросъемщика;
• договор социального найма или ордер;
• справка из паспортного стола о лицах, официально зарегистрированных в квартире;
• копии удостоверений личности всех жильцов (в том числе временно отсутствующих по какой-либо причине);
• справка из БТИ, содержащая характеристики помещения;
• выписка из ЕГРН (Ф.3) на каждого участника сделки о наличии (отсутствии) иной недвижимости;
• справка о том, что ранее право на приватизацию не использовалось;
• выписка из лицевого счета с указанием суммы долга по коммунальным платежам.

Список документов для оформления жилплощади является единым для всех категорий граждан. Росреестр выдает кадастровые выписки при условии оплаты госпошлины. При заказе справок в БТИ и паспортном столе у лиц, имеющих задолженность по ЖКУ, часто возникают проблемы.

Отказ в оформлении документов из-за наличия долгов

Приватизация квартиры с любыми долгами по коммунальным платежам проводится на основании заявления. При отсутствии необходимых бумаг официальные органы отказывают заявителю в бесплатной передаче недвижимости.

Справка о составе семьи (формы 9) является обязательной в перечне приложений к ходатайству. Перед тем как выдать документ, сотрудники управляющей компании или паспортного стола требуют погасить коммунальные долги.

Правомерность отказа

Статья 67 Жилищного кодекса РФ (пункт 5) обязывает нанимателя вовремя вносить плату за обслуживание жилого помещения.

Формально долг по оплате коммунальных услуг не считается препятствием для передачи муниципального жилья в частную собственность. Поводом для отказа выступает отсутствие обязательных документов.

Во многих случаях выдача справки в обмен на погашение задолженности выступает единственным способом добиться оплаты ЖКУ. Отклонение запроса о предоставлении сведений законодательство расценивает как самоуправство (статья 19.1 КоАП РФ).

Если заявителю отказывают в получении документа, необходимо требовать письменное обоснование отказа. Официальный ответ необходим для дальнейшей защиты права нанимателя на приватизацию.

Способы решения проблемы

Получить в собственность квартиру с долгами можно несколькими путями. Выбор варианта во многом зависит от накопившейся суммы.

Практика оформления приватизации через МФЦ (в отличие от самостоятельной подготовки) показывает, что в большинстве случаев проблем не возникает. Сотрудники многофункционального центра по заявлению граждан направляют запросы о представлении сведений. Ответ на официальный запрос управляющая компания обязана направить вне зависимости от наличия коммунальной задолженности жильцов.

Погашение задолженности

Самый быстрый и простой способ – оплатить долги перед тем, как начать процедуру приватизации. Если сумма слишком велика, можно обратиться в управляющую компанию с просьбой о рассрочке платежей.

В большинстве случаев обслуживающие организации идут навстречу должникам, предлагая подписать соглашение о реструктуризации долга. В документе указывается период выплат и сумма, которую обязуется вносить заявитель.

После заключения договора гражданин получает справку и копию соглашения для предъявления в жилищный отдел.

Одним из вариантов оплаты долга может стать продажа квартиры. Для этого должник договаривается с покупателем о вручении задатка, который используется для коммунальных платежей. После оформления приватизации сделка купли-продажи регистрируется в территориальном подразделении Росреестра. Оставшиеся денежные средства должник может потратить на покупку квартиры меньшей площади.

Жалоба в прокуратуру

Действенным способом защиты нарушенных прав является обращение в прокуратуру. В случае отказа в выдаче справок или в принятии заявления на приватизацию следует составить жалобу о самоуправстве.

Бланк жалобы можно .

Обращение в прокуратуру содержит:

• наименование органа;
• данные заявителя;
• информация о нарушениях;
• просьба разобраться с проблемой.

Доводы жалобы подкрепляются письменным ответом должностных лиц. В течение 30 дней сотрудники прокуратуры проводят проверку по обращению. В случае подтверждения факта самоуправства виновное лицо привлекут к административной ответственности (ст. 19.1 КоАП РФ).

Законодательство разрешает обжаловать поведение управляющей компании только один раз. Если прокуратура не нашла нарушения в действиях сотрудников, гражданину следует решать проблему оформления приватизации в судебном порядке.

Оспаривание отказа в суде

После получения ответа из прокуратуры должник вправе обратиться за защитой своих интересов в суд. Обращение в судебные органы оформляется в соответствии с требованиями гражданского законодательства (статья 131 ГПК РФ).

Образец искового заявления содержит:

1. Наименование и адрес суда.
2. Персональные данные истца (фамилия, имя, отчество, адрес, контактная информация).
3. Данные ответчика (сведения о юридическом или должностном лице).
4. Краткое изложение проблемы.
5. Ссылки на нормативные акты (закон «О приватизации жилищного фонда»).
6. Требование передать квартиру в собственность.

Бланк искового заявления о признании права на приватизацию жилого помещения можно .

Вместе с иском в суд передают документы, подтверждающие доводы заявителя.

Жалоба рассматривается в районном суде по месту жительства истца. Общий срок разбирательства составляет 2 месяца. При направлении иска следует оплатить государственную пошлину (300 рублей).

После получения судебного акта о понуждении к передаче квартиры можно продолжить оформление. Однако проблему погашения долгов приватизация не решает. После регистрации права собственности владелец обязан оплатить коммунальную задолженность.

Долг большой, а платить нечем

Как приватизировать квартиру в сложной финансовой ситуации, решают после внимательной проверки нескольких важных факторов. Начинают с уточнения размера долга. Максимальный срок для подачи искового заявления о погашении задолженности составляет 3 года – более старую задолженность УК взыскать не сможет даже через суд.

Если риск взыскания долга через суд все же есть, и сумма сложилась значительная, можно путем переговоров с УК добиться:

• отсрочки платежа;
• распределения оплат небольшими суммами на длительный срок;
• списания части долга;
• расчета после продажи приватизированного жилья.

Договоренности оформляют в письменном виде. При необходимости – с нотариальным заверением. После достижения консенсуса можно приватизировать квартиру с долгами по стандартной схеме. Разумеется, не стоит забывать о выполнении согласованных обязательств.

Большой долг можно погасить с помощью потребительского кредитования. Следует понимать, что для таких программ устанавливают повышенные процентные ставки. В данной ситуации не получится оформить недвижимость в залог, как обеспечение возврата полученной ссуды. Необходимо оценить объективно другие виды гарантий:

• уровень регулярного дохода;
• использование поручителей;
• привлечение созаемщиков.

Внимание! Обращаться в МФО не рекомендуется – есть риск многократно увеличить долг за счет высокой ставки. Лучше оформить кредит в банке.

Порядок приватизации квартиры с долгами

Приватизировать квартиру можно по типовому алгоритму:

• уточняют мнение других собственников о выполнении приватизации, оформляют согласия/отказы;
• получают разрешение ОиП при наличии прописанных по этому адресу несовершеннолетних детей;
• собирают сопроводительные документы;
• обращаются в профильное подразделение местной администрации;
• после позитивного решения подписывают приватизационный договор;
• при отказе – действуют по рассмотренным выше методикам (обращаются в суд, прокуратуру);
• завершают процедуру регистрацией прав собственности в «Росреестре».

Список необходимых документов

Для выполнения приватизации надо подготовить:

• паспорта участников;
• отказы других жильцов;
• согласие ООиП (если отказывается ребенок);
• техпаспорт (выписка из «Росреестра») с данными о технических параметрах объекта недвижимости;
• ордер, договор социального найма;
• подтверждение отсутствия задолженностей;
• сведения о зарегистрированных жильцах.

Важно! Загрузить бланк заявления на приватизацию.

Обращение в администрацию

Чтобы приватизировать квартиру с долгами без лишних проблем заранее проверяют состав и состояние сопроводительной документации. При необходимости восстанавливают ветхие оригиналы с помощью архивных данных. Предпочтительно личное присутствие в момент подачи заявления всех заинтересованных лиц с удостоверениями личности.

К сведению! Приватизируя квартиру, надо не забывать о временно отсутствующих жильцах. Они обладают правом на соответствующую долю недвижимости.

По действующим нормативам положительный (отрицательный) ответ администрация должна дать не позднее чем через 60 дней после оформления заявления о приватизации.

Регистрация в ЕГРН

Полученное позитивное решение муниципалитета – основание для заключения договора о передаче госимущества частным владельцам. Подписанный договор вместе с заявлением передают в офис МФЦ. Госпошлина в любом случае одинаковая – 2 000 р. Скорость регистрации (рабочих дней, максимум):

• 7 – «Росреестр»;
• 10 – МФЦ;
• 3 – через нотариуса.

Заявление для регистрации оформит сотрудник на приеме в МФЦ. Заранее ничего заполнять не нужно.