Расприватизация квартир через суд и с несовершеннолетним – какие нужны документы

Расприватизация и деприватизация — в чем разница?

Под расприватизацией подразумевают, что судебными органами было принято решение о расторжении договора приватизации недвижимости согласно предусмотренных норм прописанных в гражданском кодексе.

Основное отличие деприватизации заключается в добровольном отказе от права собственности на жильё, в пользу органов местного самоуправления с последующим заключением договора аренды на основаниях предусмотренных законом.

Как происходит процесс расприватизации?

На данный момент законодательство предусматривает два способа расприватизировать недвижимость, существенно отличающиеся:

• Добровольная передача собственности на баланс городских властей самоуправления с последующим заключением договора социального найма.
• По решению судебных органов при обнаружении законов прописанных гражданском и уголовном кодексе.

Можно ли расприватизировать жилье?

Рассмотрим вопросы о возможности расприватизации в зависимости от обстоятельств.

1. Расприватизация по соглашению. Квартирант, желающий вернуть недвижимость в собственность органам власти, заключает с ними соглашение о расторжении, после подписания которого утрачивает права на владение жильем.Соглашение о расторжении договора подписывают все лица, участвующие в приватизации жилого помещения. Если один из собственников отказывается подписывать документ, то расприватизация становится невозможной. В этом случае придется решать проблему в судебном порядке.
2. Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника? Да, если договор о приватизации был признан недействительным в суде.Распространенная причина такого решения – незаконная сделка, нарушающая законодательство или права и интересы других лиц, проживавших в квартире по договору социального найма. Инициатором расприватизации в данном случае выступает муниципалитет.
3. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то расприватизация возможна только с согласия органов опеки. Согласие легко получить, если органы сочтут, что данная процедура не нарушает интересов ребенка и не ухудшает качество его жизни.

Причины расприватизации жилья

На первый взгляд кажется, довольно странным решение безвозмездно передать собственность на баланс городской власти тем самым лишив себя права распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Однако у этого явления есть свои обоснованные причины.

Причинами добровольного отказа от права собственности и дальнейшей расприватизации могут выступить некоторые факторы, такие как:

• Помимо оплаты услуг коммунального характера собственники недвижимости ежегодно обязаны оплачивать налог на недвижимое имущество, который не распространяется на муниципальное жильё. В данном случае речь идёт о существенных цифрах для некоторых категорий граждан. Стандартная ставка гуляет в пределах от 0.1% и может дотянуть до 2 % в зависимости от области и стоимости недвижимости.
• Стоимость оплаты услуг коммунальных предприятий в приватизированной недвижимости существенно выше, чем в квартирах находящихся в аренде.

Как снять жилье с приватизации?

Перед тем как осуществлять процедуру необходимо убедиться, что соблюдены все условия добровольной расприватизации:

• квартира должна быть единственным жильем для заявителя;
• наличие согласия всех собственников;
• отсутствие обременения;
• отсутствие задолженности по обязательным платежам (налог на недвижимость, ЖКХ, квартплата);
• отсутствие незаконной перепланировки.

Рассмотрим порядок прохождения процедуры.

Куда обратиться?

Сделка оформляется в местных органах власти. Собственнику нужно обратиться в жилищный отдел. Если условия для расприватизации соблюдены и все участники согласны на передачу жилья в собственность муниципалитету, то процедура пройдет без проволочек.

Заявление

Должно содержаться в документе:

1. В шапке заявления – адрес административного органа и ФИО начальника жилищного отдела.
2. Под названием документа («Заявление») – формулировка цели обращения. Пример: «Прошу принять в собственность квартиру». Далее указываются характеристики жилплощади: адрес, количество комнат, площадь.
3. Основания передачи жилья в собственность (номер договора передачи, дата его регистрации). Здесь же указывается номер свидетельства о праве собственности и дата его регистрации.
4. Ниже перечисляется состав собственников: ФИО, дата рождения, данные паспорта, степень родства.
5. Выражается согласие всех собственников на расприватизацию (подпись с расшифровкой).
6. Подпись должностного лица, принимающего заявление, и дата приема заявления.
7. Приложение. В этом пункте нужно перечислить все документы, которые предоставляются вместе с заявлением.

Прием заявления осуществляется в присутствии всех собственников, в том числе и несовершеннолетних, или их законных представителей.

Документы

Вместе с заявлением нужно подать:

• копии и оригиналы паспортов всех участников процедуры;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• договор о приватизации;
• поэтажный план с экспликацией;
• выписка из домовой книги;
• справка из Росреестра об отсутствии обременения;
• номер лицевого счета.

СПРАВКА: Порядок расприватизации может отличаться в зависимости от региона. В некоторых случаях может потребоваться справка из ФНС об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость и справка из ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Разрешение органов опеки

Согласие органов опеки требуется в том случае, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Органы проверяют сделку на предмет соблюдения интересов и прав лица. Если ребенок или недееспособный гражданин не участвовали в приватизации, а просто прописаны в этой квартире, то согласия не требуется.

Чтобы получить разрешение нужно подать заявление с обязательным обоснованием своего решения в местный орган опеки и попечительства. В заявлении важно подчеркнуть, что процедура не ухудшит жизнь несовершеннолетнего, не нарушит его прав и интересов.

Сроки рассмотрения

Заявление и документы рассматриваются сотрудником жилищного отдела администрации в течение 2 месяцев. Сроки могут затянуться по причине отсутствия необходимых документов или выявления нарушений со стороны заявителей:

• долги по ЖКХ;
• неоплаченный налог на недвижимость;
• отсутствие согласия одного из собственников;
• незаконная перепланировка и пр.

Что делать после положительного решения?

После рассмотрения заявки администрация и заявители подписывают договор о передачи жилья в собственность муниципалитету. На подписании документа должны присутствовать все собственники. Далее этот договор направляется в Росреестр для регистрации права собственности. Затем между жильцами и администрацией заключается договор социального найма.

Справка. Чтобы получить право проживания на этой жилплощади в качестве нанимателей, бывшие собственники должны иметь постоянную регистрацию.

Как расприватизировать квартиру с несовершеннолетним ребёнком?

Существуют некоторые специальные нормы, ограничивающие или создающие определённые трудности при деприватизации:

• Данный процесс невозможен в случае получения прав на недвижимость по наследству.
• Если квартира была приобретена собственником.
• В случае паевой доли приходящейся на детей и инвалидов потребуется разрешение опекунских служб городской власти.
• Наличие ареста на недвижимости.
• Квартира оформлена как залоговое имущество.
• Владелец фактически не проживает на данной жилплощади.

Документы для расприватизации квартиры

Перечень необходимых документов:

• Право устанавливающие документы на недвижимое имущество.
• Подтверждение отсутствия запретов или ограничений из органов регистрации недвижимости.
• Вырезки из домой книги обо всех зарегистрированных гражданах за весь период.
• Справки из органов БТИ.
• Подтверждение личности владельца (паспорт) или группы собственников.
• Платёжки на отсутствие задолженностей.
• Уплата государственной пошлины (квитанция).

Условия и способы расприватизации квартиры

Законодательные акты предусматривают возможность передачи малоимущими лицами недвижимости, которая была приватизирована до 2007 года включительно при соблюдении двух условий:

• Недвижимость, передаваемая в собственность муниципальных властей, должна выступать единственным местом жительства владельца в противном случае запрещается передача собственности на баланс городских властей.
• Отсутствие каких либо долговых обязательств по данному объекту перед финансовыми организациями (банками, коммунальными предприятиями или на основании залоговых обязательств).

Существует два доступных способа расприватизации:

• По решению органов суда, по запросу лиц имеющих оспорить право собственности в соответствии с законом или запроса органов прокуратуры, при обнаружении фактов предусмотренных соответствующими актами.
• На основании договора добровольной передачи с муниципальными властями местных органов самоуправления.

Сроки и стоимость распиватизации квартиры

Конечным сроком расприватизации называют 1 марта 2021 года. На расторжение договора на недвижимость уходит два месяца, начиная со дня подачи заявления.

Особенности расприватизации через суд

Договор приватизации, в судебном порядке, может быть расторгнут при следующих условиях:

• В случае подтверждения факта угроз, насилия, обмана для заключения сделки.
• Заключение сделки путём обмана.

При вынесении положительного решения судебными органами недвижимость переходит в городскую собственность, а с бывшим собственником заключается договор аренды.

Нередко бывают ситуации, когда за время нахождения недвижимости в собственности, происходила её продажа, в некоторых случаях даже неоднократная.

И вот в один прекрасный день очередного собственника уведомляют о том, что договор приватизации признан недействительным, а по закону данная недвижимость переходит по социальному договору первому владельцу или некоторым категориям граждан которые имеют право оспорить законность приватизации.

Именно по этой причине перед покупкой стоить доверится профессионалам для проверки истории недвижимости и проверки законных оснований для приватизации.

Имеют право на оспаривание приватизации следующие категории граждан:

• Участники долевого оформления собственности в частные руки (если докажут что процесс приватизации был проведен путём обмана или с нарушениями их прав).
• Члены семьи первоначального владельца (наследники, сёстры, братья, несовершеннолетние дети т. д.).
• Органы социальной опеки или законно исполняющие функции попечителей (в случае наличия у первоначального владельца на попечении людей с ограниченными способностями или несовершеннолетних граждан).
• Органы прокуратуры при нарушении процесса приватизации или в случае обнаружения криминальной составляющей (угрозы при проведении процесса или доказательства факта обмана стороной заинтересованной).

Для оспаривания процесса приватизации законом предусматривается срок три года. По решения судебных инстанций данный срок может быть продлён, однако придётся подтвердить, что сроки переносятся по уважительной причине.

Основания для признания договора недействительным

Договор о приватизации может быть признан недействительным, если был:

• заключен недееспособным лицом;
• заключен с нарушениями закона и морали;
• заключен несовершеннолетним гражданином без согласия опекунов или родителей;
• подписан человеком, которого ввели в заблуждение;
• заключен под влиянием угроз и психологического давления;
• заключен обманным путем с целью получения выгоды заинтересованным в сделке лицом.

Справка. Общие основания описаны в ст. 168, 169, 171, 176, 177, 178, 179 ГК РФ. Ничтожность соглашения доказывается через суд.

Договор приватизации является оспоримой сделкой.

Добровольный порядок расприватизации квартиры и его последствия

После предоставления и проверки всех необходимых документов законом отводится два месяца на оформление и передачи недвижимости на баланс городской власти началом отсчёта считается срок подачи запроса.

Следующим шагом должна быть регистрация договора по месту пребывания недвижимости в органах учёта при государственной власти.

По окончании процедуры учёта договора бывшему владельцу предоставляется заверенный экземпляр о факте передачи собственности, и вносятся соответствующие записи в органы учёта государственной власти.

После официальной заверки договора, на государство ложится обязанность в предоставлении жилого помещения, в течение пятнадцати суток с момента передачи прав собственности, а на лицо ложится обязанность использовать данную жилую площадь непосредственно для собственного проживания.

В таком случае государство берёт на себя следующие обязательства:

• Выполнить ремонт недвижимости для приведения в надлежащие состояние.
• При необходимости переселения в соответствии с законодательными актами местные власти обязаны предоставить место проживания в соответствии со всеми нормами санитарного и технического законодательства.

В свою очередь на арендатора ложатся следующие обязательства:

• Поддержание соответствующего санитарно-технического состояния недвижимости, полученной в соответствии с договором аренды.
• При желании провести перепланировку жилого помещения, придётся обратиться в соответствующие органы при департаменте городских властей для получения разрешения.
• Обеспечить беспрепятственный доступ для органов контроля для проведения проверок на соответствие всех норм предусмотренных законом.
• При необходимости произвести помещение во вторичный наём, потребуется получить разрешение из органов контроля.
• Обеспечить своевременную оплату по всем платежам, в противном случае государство имеет право на расторжение договора.

Для заключения договора социального найма потребуется:

• Информация о передаваемой в наём недвижимости согласно требованиям законодательных актов и законопроектов соответствующих инстанций.
• Указание поимённо всех членов участников договора.
• Все бывшие собственники и его ближайшие родственники.

Важным моментом является тот факт, что все бывшие собственники лишаются права на приватизацию данной жилплощади.

Последствия процедуры

После расприватизации участник процедуры утрачивает право собственности на жилплощадь. Он не сможет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни передать по наследству квартиру. Это всё, чем грозит данная процедура. Вместе с тем, он получает некоторые привилегии: отсутствие необходимости оплачивать налог на недвижимость, вносить платежи за капитальный ремонт, делать необходимый текущий ремонт в квартире за свой счет.

ВАЖНО: Расприватизация не лишает права проживать в квартире. Он оставляет за собой право бессрочного проживания на основании договора социального найма, который заключается после передачи жилья в собственность муниципалитету.

Последствия процедуры также зависят от того, каким образом была расприватизирована недвижимость – в добровольном порядке или через суд:

1. Если инициатором расприватизации был сам собственник, то в дальнейшем уже не сможет бесплатно приватизировать муниципальную недвижимость. В соответствии со ст. 11 ФЗ № 1541-1 от 4.07.1991, человек имеет право на бесплатную приватизацию только один раз.Если гражданин добровольно отказывается от собственности, полученной безвозмездно, то второй раз своим правом на получение недвижимости на основании договора соцнайма уже воспользоваться не сможет.
2. Если договор приватизации был расторгнут в судебном порядке на основании наличия нарушений, то собственник впоследствии может приватизировать жилье второй раз, так как ранее заключенная сделка была признана в суде недействительной.

Чем выгодна расприватизация властям?

В силу довольно скромных темпов строительства социальной недвижимости в крупных городах существует существенный дефицит недвижимости. Таким образом, государство пытается решить проблему наполнения социальных фондов малой кровью.

Данные метры квадратные часто используются для уменьшения очереди на недвижимость, таким образом, существенно разгружая жилищный фонд области.

Напоследок стоит напомнить, что процесс передачи недвижимости в ведение города происходит на добровольной основе и напомнить о том, что бывший владелец меняет свой статус с собственника, на арендатора, что соответственно существенно ограничивает право распоряжаться недвижимостью.