Финансирование домов, не подлежащих включению в региональную программу по капремонту
Услуги и/или работы по проведению капремонта совместной собственности в многоквартирном доме могут быть предоставлены за счет финансов, выделенных из бюджетов федерального назначения, бюджетных средств субъектов России, местных бюджетов.
Порядок и условия, на основании которых предоставляются деньги, предусматриваются соответствующими федеральными законодательными актами, законодательными актами субъектов России, муниципальными правовыми актами. Подобное финансирование может быть предоставлено в том числе многоквартирным домам, которые согласно статьи 168 пункт 2 ЖК не подлежат включению в региональные программы (РГ капремонта), к ним принадлежат:
- многоквартирный дом, который в определенном порядке признали аварийным, а потому подлежащим сносу (реконструкции);
- сооружения, в которых находится менее трех квартир;
- жилье, относительно которого во время утверждения программы, принято решение о реконструкции или сносе.
На финансирование от государства могут рассчитывать:
- жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК);
- товарищества собственником жилья (ТСЖ);
- региональные операторы и управляющие организации.
Положения, на основании которых выделяются финансы на осуществление капитального ремонта в многоквартирных домах, должны быть утверждены всеми субъектами России, исходя из особенностей региона. Такие Положения определяют, в каком порядке и на каких условиях предоставляются бюджетные средства, которые получены от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд), а также финансов, которые заложены в бюджет для оказания господдержки на осуществление капитального ремонта совместного имущества многоквартирного дома, включая долевое финансирование.
Средства, которые поступили в областной бюджет от Фонда, а также те, которые были заложены в бюджет для проведения долевого финансирования (ДФ) осуществления капитального ремонта, распределяют между муниципалитетами, которые подали заявку на получение таких средств и выполнили необходимые условия.
Бюджетные средства и средства, которые поступили в бюджет от Фонда, поступают на отдельный счет в банке, который открыт на имя регионального оператора, как имущественный взнос на осуществление работ по капитальному ремонту помещений многоквартирных домов. Прочие средства господдержки поступают региональному оператору в виде дополнительных имущественных взносов на осуществление капитального ремонта.
Предусмотрено определенное условие для получения материальных средств, выделенных Фондом и предусмотренных облбюджетом. Это софинансирование из бюджетов местного уровня, а также от владельцев жилья. Размер софинансирования, которое будет получено из финансовых средств Фонда, местного бюджета и от владельцев помещений, определяют федеральные законодательные акты. Также федеральное законодательство устанавливает, каким образом производится контроль над использованием средств, выделенных Фондом.
Как финансируется капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах?
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируется за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Обязанность по уплате взносов в фонд возникает у собственников по истечении трех — восьми месяцев после опубликования региональной программы. Иной срок установлен, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы.
Источники финансирования капитального ремонта
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ
).
Фонд капитального ремонта образуется в том числе за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ
).
Оплата расходов на капитальный ремонт является обязанностью всех собственников помещений. Законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 3 ст. 158, ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ
; ст. 1
Закона г. Москвы от 23.03.2016 № 10 «О мерах социальной поддержки по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в городе Москве»
; п. 1.2 Порядка, утв.
постановлением Правительства Москвы от 05.04.2016 №N 161-ПП«О порядке предоставления собственникам жилых помещений мер социальной поддержки по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в городе Москве»
):
• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет — в размере 100%;
• проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет — в размере 100%.
Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50% указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»
).
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ
).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ
):
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.
В этом случае решением общего собрания собственников помещений нужно определить размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владельца специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ
);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
Справка.
Региональный оператор
Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, созданная в организационно-правовой форме фонда, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (п. 16.5 ст. 12, ч. 1 ст. 178 ЖК РФ
).
Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ
; ч. 1 ст. 17
Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области»
).
Следует учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ
).
Очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведение, в частности, в тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены (постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»
).
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы, в которую включен дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Точный срок устанавливается органом государственной власти субъекта РФ (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ
).
При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором (Письмо Минстроя России от 05.08.2015 № 24470-ОД/04 «По вопросу уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме»
).
Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ
;
постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 № 306-ПП
).
Срок уплаты взносов на капитальный ремонт
Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа, в которую включен дом. Точный срок устанавливается законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ
).
Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы и включен в региональную программу при ее актуализации. В этом случае обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ
).
Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежных документов в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1, 2 ст. 171 ЖК РФ
).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2019)
Меры господдержки при проведении капремонта
Для предоставления материальной помощи государства или муниципалитета в ходе осуществления капитального ремонта не играет никакой роли, каким способом был сформирован фонд капремонта владельцами жилья, которое размещено в многоквартирных домах.
Статьей 191 Жилищного кодекса России определяется, что с целью оплаты капремонта может оказываться государственная финансовая поддержка. Важно заметить, что такая поддержка оказывается не только в виде субсидий, которые предоставляются за счет федеральных средств, бюджетов субъектов России и бюджетов местного уровня ТСЖ, ЖК, региональным операторам и управляющим компаниям.
Ранее предоставление бюджетных субсидий относилось к прерогативе структур местного самоуправления для того, чтобы были созданы условия для эффективного управления многоквартирными домами. К прочим допустимым мерам господдержки, которые могут предоставляться субъектами России, относятся гарантии, поручительства по займам и кредитам, если финансы на обеспечение такого рода поддержки предусматриваются региональными законами о бюджете.
То есть на законодательном уровне создан путь, который позволяет привлекать кредитные ресурсы для осуществления капитального ремонта в помещениях общей собственности многоквартирного дома.
Однако, для того чтобы хозяину помещения можно было получить реальную возможность воспользоваться таким видом поддержки со стороны государства ему следует организовать специальное гарантийное агентство, сформировать уставный капитал за счет собственных финансовых средств, определить процедуру и условия, на которых такое агентство будет предоставлять поручительства по займам на осуществление капитального ремонта.
Поскольку в вопросе выделения субсидий для товариществ собственников жилья, ЖК, управляющей организации и региональных операторов не важно, каким способом формировался фонд капитального ремонта, принятие данного решения не может возлагаться на региональных операторов, чтобы избежать ситуации конфликта интересов.
Автор статьи
Факторинг по 615-ПП: как получить финансирование капремонта
Факторинговое финансирование становится все более популярным, проникает в новые сферы. При этом его использование в отраслях, которые регулируются законодательно, часто вызывает вопросы как у заказчиков, так и у самих получателей средств.
Сегодня мы расскажем, как оформляется факторинг по договорам с фондами капремонта, которые заключают контракты в рамках 615-ПП.
Необходимость в факторинге по контрактам с фондами капремонта
Своевременный капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе ремонт и замена лифтового оборудования – серьезная проблема для нашей страны. В России огромное количество «многоэтажек», построенных несколько десятков лет назад, и сейчас они сильно изношены и постоянно нуждаются в ремонте. При этом деньги на капитальный ремонт поступают из взносов жителей – физических лиц, и далеко всегда собираемость платежей соответствует необходимым затратам.
Значительная часть договоров по капремонту заключается с длительной отсрочкой платежа, что очень неудобно для подрядчиков – им приходится надолго отвлекать средства из оборота. Ухудшается ликвидность бизнеса, за счет уменьшения размеров оборотного капитала могут возникать кассовые разрывы.
Есть и другая проблема — заключая договор с подрядчиком, регоператор не может быть до конца уверен, что деньги поступят вовремя и в нужном объеме, а значит, и своевременность оплаты контракта оказывается под угрозой. В результате страдает качество исполнения договора, нарушаются сроки – не получая деньги вовремя, подрядчик не имеет возможности оплатить услуги персонала, закупить сырье и материалы и приостанавливает выполнение работ.
Выходом из положения может стать факторинг: финансирующая организация открывает лимит на фонд капремонта, и его подрядчики могут в рамках установленной суммы получать оплату исполненных контрактов (и даже их отдельных этапов) без отсрочки, сразу же после оформления закрывающих документов. Таким образом, деньги всегда поступают именно в тот момент, когда они нужны, исключаются простои в работах и услугах.
Кроме того, возможно факторинговое финансирование по контрактам, которые еще не исполнены – с помощью такой услуги подрядчик получает деньги на исполнение договора (своеобразный аналог контрактного кредитования). Это очень удобно, когда необходимые затраты на исполнение контракта превышают финансовые возможности подрядчика или заставляют его отказываться от других договоров, пока не придет оплата по текущему – ему не придется отвлекать средства из оборота.
Подробнее – в статье «Факторинг или контрактное финансирование?»
Привлечение финансирования является важным инструментом для обеспечения непрерывности исполнения контрактов. Онлайн-факторинг — эффективный способ, который позволяет подрядчикам получать оплату по договору под уступку денежных требований, быстро пополнять оборотный капитал и снижать риск кассовых разрывов, а фондам капремонта – обеспечить бесперебойность исполнения контрактов и производить оплату по договорам с необходимой им отсрочкой платежа. При этом, если сравнивать с кредитованием, факторинг является более доступным и быстрым механизмом получения финансирования – нет необходимости в залоге, поручительстве, а финансирующая организация оценивает платежеспособность не подрядчика, а его заказчика – фонда капремонта.
Нормативное регулирование закупок фондов капремонта
Фонд капитального ремонта представляет собой «копилку», в которой аккумулируются денежные средства для обслуживания здания, проведения капитального ремонта многоквартирного дома. Для каждого отдельного дома создается собственный фонд, формируемый из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений, начисленных банками процентов, доходов от сдачи общего имущества в аренду и т.д.
При этом все контракты, которые заключаются фондом капремонта с непосредственным исполнителями (подрядчиками), четко регламентируются законодательством – закупки должны происходить по требованиям Постановления Правительства 615 от 1 июля 2016 года.
Согласно 615-ПП, региональный оператор не может просто выбрать по собственному желанию подрядчика, эта процедура должна происходить в виде тендера, в котором может участвовать любая организация, подходящая под начальные требования.
Такая схема привлекательна для обеих сторон: фонд капремонта увеличивает конкуренцию в закупках, может выбрать самое выгодное предложение, а для бизнеса подрядчиков (в особенности субъектов МСП) открываются новые возможности – контракты с надежными крупными заказчиками становятся для них более доступными.
Как стать подрядчиком фонда капремонта?
Чтобы участвовать в закупках фондов капремонта, подрядчику необходимо:
- Пройти бесплатный предварительный отбор
, который дает право на участие в закупках по 615-ПП. В каждом регионе есть органы, ответственные за ведение Реестра квалифицированных подрядных организаций (РКПО). Отбор в реестр производится на постоянной основе на ЭТП госзакупок – как минимум раз в квартал.
- Проверить свою компанию на соответствие требованиям
к участникам закупок по 44-ФЗ, а также условиям по количеству специалистов, объемам неисполненных контрактов, отсутствовать в реестре недобросовестных подрядчиков.
- Подать заявку на участие
– полный список закупок можно найти на ЭТП и ЕИС.
- Принять участие в электронном аукционе
(для этого нужно получить аккредитацию на площадке и предоставить обеспечение заявки).
- Заключить договор
о проведении капитального ремонта.
Факторинг по контрактам, заключенным в рамках 615-ПП
Фонды капремонта часто обращаются к заемному финансированию, чтобы планы и государственные программы исполнялись в срок. Наряду с привычными кредитами все большую популярность набирает факторинг – финансирование подрядчика под уступку права требования. По сути, исполнитель контракта продает факторинговой компании свою дебиторскую задолженность и сразу же получает деньги – вне зависимости от того, какая отсрочка установлена в договоре, и имеет ли фонд капремонта возможность его оплатить.
Финансирование под уступку права денежного требования (факторинг) регулируется Гражданским Кодексом РФ:
· Глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве»
— общее регулирование уступки права требования (цессии).
· Глава 43 ГК РФ «Финансирование под уступку денежного требования»
— регулирование факторинга (уступки денежных требований).
Подробнее – в статье «Какими законами регулируется факторинг в РФ»?
Уступка подрядчиком третьему лицу права требования к заказчику об исполнении денежного обязательства по контракту, заключённому в рамках Постановления Правительства от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
полностью легальна и соответствует действующему законодательству – ст. 382 ГК РФ закрепляет за кредитором право совершать такие уступки, в том числе без согласия должника. Ст. 828 ГК РФ прямо указывает, что «уступка финансовому агенту денежного требования является действительной, даже если между клиентом и его должником либо между клиентом и лицом, уступившим ему право требования, существует соглашение о ее запрете или ограничении».
О том, как получить финансирование по контракту с госзаказчиками, мы рассказывали в статье «Возможен ли факторинг по госконтрактам в рамках 44-ФЗ?»
Государственная поддержка факторинга в сфере капремонта
Эффективность использования заемного финансирования в сфере капремонта для своевременного исполнения контрактов отмечена и на уровне власти – в разнообразных государственных инициативах часто указывается на необходимость расширения практики использования кредитов, факторинга и других видов финансирования в закупках фондов капремонта.
Так, например, 21 декабря 2021 года было принято Постановление Правительства России №2202 об изменениях в предоставлении финансовой поддержки субъектам на проведение капремонта и замену лифтов. В частности, постановление описывает порядок предоставления государственных субсидий на оплату процентов по факторингу или кредитованию. Финансовая поддержка предоставляется в отношении лифтов, вводимых в эксплуатацию после 1 января 2021 года, производства исключительно на территории Российской Федерации, а также имеющих высокие характеристики энергетической эффективности.
На
GetFinanceможно получить финансирование контракта по 615-ПП от 17 крупных факторинговых компаний в режиме онлайн. Чтобы узнать условия для вашей компании, подайте заявку на сайте или свяжитесь со специалистом по телефону 8
