Два способа поделить ипотечную квартиру
1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.
В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.
Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?
2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.
В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.
Как поделить кредит на квартиру, оформленный в браке
Как выйти из ипотеки при разводе – задумываются супруги, вместе бравшие кредит. Все зависит от того, в каких отношениях остались люди после развода. После расторжения брака возможны такие варианты решения:
- продолжить выплачивать кредит так, как и происходило до этого (супруги полностью со всем солидарны);
- заняться разделом имущества и обязанностей по уплате кредитного обязательства – добровольно или по решению суда;
- вернуть квартиру (если это позволит кредитор).
Не все бывает просто, и следует предусмотреть несколько юридических моментов.
- Если жилье приобретено в официальном браке мужа с женой (неважно – сразу или в кредит), оно относится к категории совместно нажитого имущества.
- Если объект недвижимости приравнивается к имуществу, нажитому за годы официального брака, то обязательства перед банком делятся пополам.
- Не имеет значения, на кого зарегистрирована ипотечная квартира, и кто брал кредит – платежи вносятся обоими супругами после расторжения брака.
Есть и другие проблемы: не все кредиторы позволяют делить имущество супругов. Кредиторами выступают банки, а им невыгодно, чтобы кто-то выходил из процесса. Тогда придется проводить пересмотр документов, устанавливать новую процентную ставку.
Важным нюансом является неплатежеспособность мужа или жены: не всегда у членов семьи одинаковые доходы. Когда супруги разводятся, то один из них не в состоянии выплачивать ипотеку. Приходится договариваться, идти в банк.
Вопрос: как выйти из ипотеки после развода, не имеет точного ответа. Оба заявителя считаются созаемщиками, поэтому должны одинаков выплачивать долг. Но существует ряд обстоятельств, при котором кредит за квартиру пересматривается.
«Гражданский брак»
Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
Насколько надежны брачные договоры?
Как выйти из ипотеки в гражданском браке
Не все пары регистрируют отношения. Они считают, что штамп в паспорте ничего не изменит, все останется как есть. Парень или девушка уже считают себя «супругом/супругой». Такие пары так же, как и семейные пары, задумываются о будущем. Нередко посещают мысли взять жилье в ипотеку.
Но юристы настоятельно рекомендуют: прежде чем оформлять ипотечный кредит, и заниматься приобретенной квартирой, необходимо узаконить отношения. Тогда супруги будут уверены друг в друге. Бегать и требовать погашения части долгов не придется – Закон обяжет их выплатить.
Безвозмездные сделки
Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.
К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.
Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.
Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.
Как по закону разделить квартиру при разводе?
Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
Способы раздела ипотечной квартиры
Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.
| № п/п | Способы | Комментарии |
| 1 | Добровольный | Если понимание в семье еще не окончательно утеряно, пусть даже и при официальном разводе, супруги (или уже бывшие супруги) могут сами оговорить все нюансы раздела имущества, ипотеки и прочих долгов. Для этого составляется соглашение о разделе имущества, где прописываются все условия. Соглашение заверяется нотариально. |
| 2 | Судебный | Когда достичь согласия по ключевым условиям нельзя, любой из супругов (бывших супругов) вправе подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры. Да, это чревато дополнительными судебными издержками и отнюдь не быстро, но других вариантов нет. |
Роль банка
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.
Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?
Положена ли доля в квартире мужу при разводе?
Кто может быть созаемщиком?
В этом качестве может выступать любое совершеннолетнее лицо, отвечающее требованиям кредитной организации. Учитывая, что созаемщик является полноправным участником кредитного договора, привлечение этих целях несовершеннолетних граждан не допускается.
Для примера можно взять кредитную программу условного банка. Стандартные требования к потенциальным клиентам следующие:
- Соответствие возрастному цензу.
- Наличие постоянного дохода и трудовой занятости — данные подтверждаются документально.
- Постоянная регистрация в регионе оформления соглашения.
- Положительная кредитная история.
- Отсутствие большой кредитной нагрузки.
Какие требования предъявляются к заемщику, такие же банк выставляет в отношении созаемщика. В определенных ситуациях лицо становится созаемщиком автоматически — в соответствии с требованиями законодательства. Подобное возможно в том случае, если ипотека оформляется лицом, состоящим в официальном браке. Второй супруг вступает в договор в качестве созаемщика независимо от того, отвечает ли он требованиям кредитной организации или нет.
Ипотека при разводе: бывшие супруги – созаемщики
При ипотечном кредитовании супруги несут солидарную ответственность перед банком, то есть, оба отвечают за выплату кредита без установления четкой доли каждого из них. В этом случае кредит может быть полностью погашен одним из супругов, поскольку долг остается общим, не персонализированным. Поэтому идеальным вариантом погашения ипотеки при разводе является разделение обязательств и последующее погашение установленной части долга каждым из супругов по отдельности. Однако быть или не быть такому варианту решает банк: если такой ход противоречит индивидуальной кредитной политике организации, тут уж не ничего попишешь. Пока банк не пойдет на раздел обязательств по ипотеке, он может потребовать погашения долга в полном объеме от любого из должников. Лицо, уплатившее всю сумму, имеет право потребовать возмещение от второго должника через суд.
Существует еще один вариант: ипотечный кредит полностью переоформляется на одного из супругов, и обязательства второго по его погашению прекращаются. Однако претендовать на квартиру, полностью оплаченную бывшим мужем или женой уже не выйдет. Правда, банк вновь может вставить палки в колеса – если он усомнится в платежеспособности единоличного должника, о переоформлении придется забыть.
Как выйти из созаемщиков при разводе?
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками. Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.
Раздел ипотеки, оформленной до брака
Раздел ипотечной квартиры при разводе осуществляется и в том случае, если ипотека была оформлена одним из супругов до вступления брак. Если банк был уведомлен об изменении правового статуса должника, супруги становятся солидарными должниками (либо один из них становится поручителем) и имеют право на квартиру в равных долях. Если же нет, ситуация усложняется. После вступления в брак доходы должника, из которых погашается ипотека, чаще всего становятся совместно нажитым имуществом. Поэтому часть их принадлежит и второму супругу. Таким образом, второй партнер де-юре осуществляет свой вклад в погашение ипотеки, а потому имеет право претендовать на часть недвижимости.
