Управляющий в ТСЖ. Кто это?

Бесплатная консультация юриста!

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения. В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции. Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

• решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
• контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
• поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
• работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
• заключение договоров от имени товарищества;
• использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
• разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
• ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести голосование. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится голосование, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается голосование, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Кто нанимает?

Как уже упоминалось выше, принять человека на должность управляющего ТСЖ может только общее собрание жильцов в соответствии с жилищным законодательством. В статье 145 ЖК РФ подробно описано, что оно собой представляет и какими возможностями и правами обладает.

Нанять управляющего, может, правление ТСЖ в соответствии со статьёй 147 ЖК РФ. В ней прописано, что этим органом осуществляется управление товариществом. Таким образом, члены правления, собравшись вместе, могут принимать разнообразные решения, связанные с вопросами деятельности сообщества. Председатель ТСЖ тоже может осуществить подобное действие. Однако он не имеет права этого делать, не посоветовавшись с советом правления.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

• высшее экономическое или техническое образование;
• возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
• отсутствие судимости;
• кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
• ответственность;
• усердие;
• решимость.

Кто может получить вакансию управления домом?

Он должен хорошо уметь находить общий язык с жильцами дома, справляться с различными стрессовыми ситуациями. Умение улаживать возникшие конфликты и правильно обращаться с финансовыми ресурсами тоже очень важно.

Именно по этим причинам зачастую на должность управляющего ТСЖ назначают одного из жильцов дома. При этом очень важно помнить, что от квалификационных характеристик такого человека, а также его профессионализма напрямую зависит и размер его заработной платы. Бывают ситуации, когда люди не могут выбрать достойного человека на эту должность из числа жильцов дома. В такой ситуации, к претендентам со стороны предъявляются следующие требования:

1. 
   Возраст. В этом вопросе не установлено, каких-либо чётких границ, так как они нигде не прописаны. Однако управляющий не должен быть обременён различными тяжёлыми заболеваниями или маленькими детьми. При этом гражданин должен обладать возможностями для выполнения обязанностей, которые на него возлагаются.

2. Образование. Будущий управляющий должен обладать высшим или техническим образованием. При этом должен неплохо разбираться в юридической, бухгалтерской и управленческой сферах. Необходимо отсутствие судимостей.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой. Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом. ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД
48598

2

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.