Обязанности сторон
Из предварительного договора следует лишь одна обязанность – каждая из сторон обязуется в будущем заключить основной договор. (Здесь мы для удобства рассматриваем вариант с куплей-продажей).
После подписания предварительного договора никаких прав на приобретаемую вещь у покупателя не возникает. Ее собственником по-прежнему остается продавец. Более того, обязанности передать вещь покупателю этот договор также не предполагает.
Из этого следует, что пока не будет заключен основной договор купли-продажи, продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться вещью. В том числе, продавать ее другим лицам. Поэтому покупателю остается лишь надеяться на добросовестность продавца и на то, что к назначенному сроку тот сможет ею распорядиться, продав именно данному покупателю.
Проблема оформления застройщиком
Случаются ситуации, когда оформления права собственности на застройщика приходится ждать годами. Виной тому могут служить различные причины. Например, сложности с оформлением и подписанием технической документации. Но граждан эти причины, как правило, не волнуют. И не должны волновать. Соинвесторы хотят получить оплаченную ими квартиру в собственность. И ничего более.
Выход из ситуации существует. Можно реализовать признание права собственности по предварительному договору в судебном порядке.
Неисполнение обязанности
Как мы уже определились выше, согласно предварительному договору стороны обязываются заключить основной договор. Ничего более.
Что же происходит, если к обозначенному в договоре сроку основной договор не заключается? Это зависит от причины.
Если ни одна из сторон до обозначенного срока не сделала другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.
Если же одна из сторон вышла с таким предложением, а другая уклонилась от подписания основного договора, у первой возникает право обратиться в суд и с помощью судебного решения обязать несговорчивого контрагента оформить сделку. Впрочем, такой вариант будет успешен только в том случае, если к этому времени будет в отношении чего договариваться. Напоминаем, что желаемой вещи в собственности продавца может уже и не быть.
Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.
Особенности предварительного договора
Ст. 429 Гражданского кодекса определяет такой договор, как соглашение о передаче какого-либо имущества, в описываемой ситуации – квартиры, в будущем.
Нюансы таковы:
- При предварительной сделки в договоре просто обязано фигурировать описание объекта, указаны иные важные моменты.
- В предварительном договоре содержатся условия о том, что в будущем будет заключен основной договор передачи объекта недвижимости за деньги. Именно основной договор, как представляется, является основанием для того, чтобы можно было зарегистрировать право собственности. Забегая вперед, отметим, что это не совсем так.
- Подписание основного договора возможно лишь только тогда, когда застройщик оформит свое право собственности. Это логично: застройщик не может передать в собственность третьим лицам тот объект, который официально ему не принадлежит.
Юридическая помощь по признанию права собственности
Консультация в офисе и по телефону
+7(495) 728-99-14
Помощь адвоката. Стаж 18 лет по признанию права собственности!
Работаем в период карантина 2021 года! Звоните.
Обеспечительные платежи и прочие гарантии
При такой простоте изложенной правовой конструкции стороны, разумеется, хотят как-то себя обезопасить. Ни продавцу, ни покупателю неинтересно ждать понапрасну основного договора без достаточной уверенности, что таковой будет оформлен.
Поэтому в предварительном договоре чаще всего предусматривается какой-либо способ обеспечения исполнения предусмотренных в нем обязательств. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.
Обеспечительный (гарантийный) платеж
Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.
Задаток
Особенность задатка в том, что сторона, получившая его (в данном случае – продавец) и не исполнившая обязательство (не заключившая основной договор), обязана вернуть задаток в двойном размере (отличия задатка от аванса мы разбирали здесь).
Если же от заключения основного договора уклониться покупатель, задаток останется у продавца.
Если ни одна из сторон не выразит намерения подписать основной договор, задаток вернется в однократном размере.
Наконец, если договор будет заключен, задаток зачтется в стоимость приобретаемого товара.
Неустойка
Как дополнительную гарантию для покупателя в предварительном договоре можно прописать неустойку (штраф) – за задержку возврата продавцом обеспечительного платежа, за просрочку подписания основного договора либо за отказ продавца от его подписания.
Кстати, если будущий договор будет подпадать под действие законодательства о защите прав потребителей, то для требований о возврате полученных по предварительному договору денежных средств будет применяться неустойка, предусмотренная пунктом 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, а также штрафные санкции.
Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор (действующая редакция)
1. Суть предварительного договора, о котором идет речь в п. 1 комментируемой статьи и который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях. Предварительный договор может быть заключен как между юридическими лицами, так и между гражданами.
«Закон о защите прав потребителей применяется и к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (см. комментарий к части 4 статьи 380 ГК РФ).
2. Предварительный договор согласно п. 2 комментируемой статьи заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если основной договор о купле-продаже жилого дома должен быть нотариально удостоверен, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Согласно п. 3 ст. 429 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре должны быть указаны наименование основного договора, который будет заключен, его стороны (например: «Стороны согласились со следующими условиями основного договора купли-продажи. Акционерное общество X обязуется выступить в качестве продавца, а общество с ограниченной ответственностью Y — в качестве покупателя») и предмет основного договора. Так, если это кредитный договор, предметом предварительного договора будет размер суммы кредита; если речь идет о договоре поручения, то необходимо указать характер поручаемых юридических действий, и т.д.
С 01.06.2015 в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в предварительный договор можно включать не все существенные условия основного договора, а только некоторые из них: условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК). Если такой срок не указан, считается в соответствии, что стороны установили для заключения основного договора срок, равный одному году.
5. Возможны ситуации, когда одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора. В таких случаях другая сторона в соответствии с положениями п. 4 ст. 445 (см. комментарий к нему) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абз. 1 п. 5 комментируемой статьи).
Сторона, необоснованно уклоняющаяся по мнению суда от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Размер убытков доказывается потерпевшей стороной. Убытки включают реальный ущерб (расходы, которые уже произведены или будут произведены для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества), а также упущенную выгоду (неполученные доходы, которые потерпевший мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).
Если условия предварительного договора были сформулированы недостаточно четко и у сторон возникли разногласия сторон относительно условий основного договора, то такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (абз. 2 п. 5 комментируемой статьи).
6. По общему правилу, изложенному в п. 6 комментируемой статьи, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того, он прекращается также по общим основаниям прекращения обязательств.
Источник комментария:
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ»
С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит, 2019
Обязательная нотариальная форма предварительного договора?
Про мошенничества с предварительными договорами уже столько сказано… В 2021 г. я с трудом собрал все схемы, с которыми сталкивался и которые касаются предварительных сделок. Вот они, все десять штук здесь. Как это не смешно, но в 2021 г. нарисовалась одиннадцатая комбинация.
Владелец 1/2 доли в праве на квартиру подписал предварительный договор, принял крупный задаток и сейчас уклоняется от основной сделки. Деньги не возвращает. Кричит, что предварительный договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению, и что без нотариального удостоверения договор ничтожен. По логике этого продавца, обязать его продать свою долю суд не сможет. Выплачивать семизначную сумму задатка аферист планирует из своей пенсии.
Ситуация вдвойне неприятна тем, что покупатель – дочь ответчика, и владелица другой 1/2 доли. Ну что тут сказать… С одной стороны, с лета 2021 г. ситуация в правовом регулировании действительно поменялась, с другой – все это мы уже проходили. Такие споры уже были, просто они не касались недвижимости. Сразу вспоминается вот что. Абзацем 1 п. 11 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» уже давно установлено, что «
сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки
». Абзацем 3 этого же пункта определено, что разрешается заключать договоры, устанавливающие обязательство совершить в будущем при возникновении определенных обстоятельств сделку, направленную на отчуждение долей в уставном капитале. По сути, здесь речь идет о предварительных договорах, совершенных под условием. Соответственно, по этим нормам закона уже формировалась судебная практика. Ответчики по таким искам также в какой-то момент «передумали» заключать договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, и
также ссылались на то, что предварительный договор нотариально не удостоверен и ничтожен
. В понимании этих ответчиков и в соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ, «
предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность
». По сути, относительно ничтожности сделки Гражданский кодекс РФ уже давно дублировал указания ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Что интересно, данный спор был урегулирован Высшим арбитражным судом РФ, причем со свойственной ему элегантностью. Может быть, я просто ностальгирую по практике ВАС РФ, но смотрите сами, как все было решено в определении от 05 марта 2012 года по делу № А50-11309/2011: «
Решением от 16.08.2011 Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении иска Евдокимова Д.А. к Колесникову И.А. о признании недействительным по мотиву несоблюдения нотариальной формы заключенного между ними предварительного договора от 30.06.2010 купли-продажи доли в уставном капитале общества… и о применении последствий недействительности этой сделки… В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора Евдокимов Д.А. просит отменить их… Изучив судебные акты и доводы заявителя, суд не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации… Предметом оспариваемого договора, как установлено судами, является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу отчуждения доли (части доли) в уставном капитале
хозяйственного общества. Следовательно, по мнению судов, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи доли
не влечет за собой недействительность этой сделки
». Ранее нижестоящий 17 ААС РФ также привел очень интересною мотивировку: «
принимая во внимание, что в абз. 3 пункта 11 статьи 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью названы две сделки, требующие нотариальное удостоверение: договор, в котором выражена воля отчуждателя на передачу доли в случае возникновения определенных обстоятельств; сделка, непосредственно направленная на отчуждение доли, то рассматриваемый договор не требует нотариального удостоверения и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям
. Заключенная на его основании сделка подлежит нотариальному удостоверению
» Я уверен, что эта позиция является совершено верной. Абсолютная глупость – нотариально удостоверять предварительный договор, по которому не переходят деньги или имущество. При этом, конечно, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017), а конкретно ст. 42 названного закона, предписывает нотариальную форму для «сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество». Но ведь и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» содержит такие же указания, просто в нем речь идет о другом объекте. Хотелось бы подвести черту, но, к сожалению, это трудно сейчас сделать. ВАС РФ, как вы знаете, ликвидирован, и у судебной системы России осталась только одна голова. По этой причине в настоящее время довлеет судебная практика Верховного суда России, который относительно предварительных договоров и их формы, насколько мне известно, еще не высказывался. Будет ли новая судебная практика руководствоваться названным определением ВАС РФ сказать не могу. Опасения связаны вот с чем. Например, ранее Высший арбитражный суд РФ всегда не приветствовал передачу денег по предварительному договору, а переданный по предварительной сделке задаток всегда считал авансом. Это было совершенно правильно, так как задатком не может обеспечиваться безденежное обязательство, а предварительный договор – всегда безденежный, его природа — безденежна. В тоже время Верховный суд РФ допускал наличие задатка в отношениях по предварительной сделке, и просто закрывал глаза на то, что такая схема противоречит самой природе задатка, у которого всегда есть платежная функция. Практики на эту тему – масса. В итоге, после ликвидации ВАС РФ позиция Верховного суда РФ стала доминировать. Возможно, что Верховный суд РФ все-таки и по затронутому вопросу выскажется иначе, и тогда уж точно придется предварительные договоры купли-продажи долей в праве собственности нести к нотариусам. Не хотелось бы, конечно.
www.granatmaxim.ru
Еще статьи
