Квартира под офис: советы по аренде начинающим предпринимателям

Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.

• С какой целью мы планируем использовать жилье?
• А что у нас с законодательством?
• Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
• В каких целях жилье можно использовать?
• Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?

Возможно ли это?

Переоборудовать частный дом в офис можно на основании ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Использование жилого помещения для ведения профессиональной деятельности допускается, когда:

1. Бизнес ведет сам собственник, имеющий прописку по этому адресу.
2. Его деятельность не мешает другим проживающим и не нарушает данные им законом права.

Стать предпринимателем может либо сам хозяин помещения, либо его родственники или же лица, заключившие с собственником официальный договор аренды.

Частный дом использовать под офис можно, если бизнес отвечает ряду аспектов:

• Не создает проблем проживающим поблизости соседям. Например, человек решил начать торговать шпаклёвкой и строительными смесями. Теперь возле его дома и частично возле дома соседей разгружают мешки со стройматериалами, ведь склад предприниматель организовал в своем гараже.
• Не может быть пунктом приема заказов или торговой точкой. Нельзя просто повесить вывеску и начать торговать пирожными или булочками. Такой формат бизнеса возможен только при переводе помещения в нежилое.
• Вы не планируете работать с крупными клиентами юридическими лицами. В офисе у вас получится общаться с клиентами и обсуждать детали сотрудничества, но все встречи лучше проводить на нейтральной территории.

У себя дома обустроить офис могут физические лица, зарегистрировавшиеся в роли ИП. Юридические лица вправе делать это только при условии, что комната в доме переведена в нежилой фонд.

Как правильно составить договор?

Сделка по аренде квартиры под офис обязательно должна заключаться на основании письменного договора. Так, под договором аренды подразумевается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. При этом последний должен своевременно вносить плату за полученное право.

В текст договора аренды офиса обязательно нужно включить следующие пункты:

1. Предмет соглашения – тут прописываются основные характеристики квартиры, передаваемой в аренду (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на данный объект недвижимости и иные общие положения.
2. Права и обязанности обеих сторон – в этом разделе должны быть подробно расписаны все полномочия и обязательства, закрепляемые как за арендатором, так и за арендодателем.
3. Порядок расчетов за аренду – размер платы за 1 квадратный метр, а также общая цена аренды в месяц, точная дата, до наступления которой арендатор должен рассчитаться с владельцем нежилой квартиры, периоды внесения платежа (например, ежемесячно, раз в полгода, за весь год) и т.д.
4. Ответственность, которую несут обе стороны – тут может быть закреплён размер штрафа за просрочку арендой платы или же несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты возмещения в случае причинения вреда арендуемому имуществу и др.
5. Процедура расторжения договоров – в данном разделе имеет смысл перечислить полный список ситуаций, когда та или иная сторона может в одностороннем порядке разорвать договор аренды.
6. Схема разрешения спорных ситуаций – как правило, стороны вначале пробуют решить проблему путем переговоров. Однако, если им это не удается, то дальнейшее разбирательство производится в суде. Все эти нюансы обязательно следует прописать в тексте договора.

Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в соглашение дополнительные условия (например, оценка помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.д.).

Важно понимать, чем больше условий и нюансов будет прописано в договоре аренды офиса, тем легче сторонам будет решать спорные вопросы.

Кроме того, это позволит максимально защитить себя от многих недопониманий, которые зачастую возникают между арендатором и арендодателем.

Кто и зачем так делает?

К такому варианту прибегают индивидуальные предприниматели. У них есть возможность законно вести коммерческую деятельность в собственном или арендованном доме и платить налоги. Юридическим лицам закон не запрещает указать место регистрации (прописки) руководителя или учредителя при оформлении документов.

На практике сделать это проблематично, но защитить свои права получится в суде, если от государственных органов поступил отказ.

View this post on Instagram

Oh man, I loveeeee this space! Framed photos, mounted monitor AND mounted speaker monitors! Soo good!! Follow @thisismydesk for great tech, desks, and workspaces ? •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ? by u/lucas_talbert •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Selected by @williamcameron •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Mention us in your photos to be featured ? . . . . . . . . . . . . . . . ____________________ #thisismydesk #deskgoals #desksetup #deskspace #workspacegoals #officegoals #officeinspiration #minimalsetups #designyourworkspace #macsetup #setuptour #applesetup #imacpro #appledesign #macmini #setupinspiration #cleansetups #pcsetup #officesetup #isetups #setupwars #officeinspo #whereiwork #onmydesk #dreamsetup #isetup #workspaces #pcsetup #battlespation #retinamacbookpro

A post shared by This Is My Desk (@thisismydesk) on Sep 19, 2019 at 5:26pm PDT

Организовать офис в частном доме могут:

• юристы;
• лица, оказывающие консультационные услуги;
• репетиторы и переводчики;
• желающие организовать колл-центр;
• маникюрщицы и женщины, работающие в сфере красоты;
• бухгалтеры и другие специалисты на аутсорсинге;
• няни и другие специалисты, работающие удаленно.

Важно соблюсти требования к офисам, расположенным в жилых помещениях: организовать дополнительный выход и соблюсти нормы противопожарной безопасности. Размещение офиса на цокольном этаже и в подвале не допускается.

Переоформление в нежилой фонд

Перевод жилплощади в нежилой фонд возможен только после ее приобретения в собственность.

Переоформление осуществляется в рамках жилищного законодательства. Перевод не разрешается, если:

• есть не соответствие технических параметров для предоставления доступа к объекту;
• переводимая площадь выступает частью жилья и применяется с целью постоянного жительства людей;
• есть действующее обременение на имущественные права.

Мнение эксперта

Смирнов Александр Станиславович

Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Если речь идет о многоквартирном доме, то переквалификация в коммерческий фонд допустима в том случае, когда жилплощадь располагается на нижнем этаже. Еще один разрешенный вариант – все объекты под переводимой квартирой являются нежилыми.

Для переоформления нужно подать заявление о переводе жилого помещения коммерческого использования в нежилой фонд в уполномоченный орган. К примеру, в Москве таким органом является Департамент жилполитики. К заявлению прикладываются:

• правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и проч.;
• техническая документация из БТИ;
• поэтажный план здания;
• проект перепланировки, если она планируется или требуется для обеспечения доступа к объекту.

Поданные бумаги рассматриваются в течение полутора месяцев с момента подачи. В результате выносится решение о переводе жилплощади в нежилой фонд или об отказе. В случае принятия положительного решения следующим шагом вносятся корректировки в Единый госреестр. Для этого следует обращаться в Росреестр или МФЦ.

При отказе уполномоченный орган выдает бумагу с указанием причины. Основанием для отказа может быть:

• неполный пакет документов;
• некорректный адрес подачи бумаг;
• несоблюдение порядка переоформления;
• несоответствие проекта перепланировки нормативным требованиям.

Решение об отказе направляется заинтересованному лицу не позднее, чем через три дня с момента принятия. Заявитель вправе обжаловать его в органах судебной власти. Для этого рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Как сделать это законно?

Чтобы ремонтировать обувь, писать компьютерные программы, или заниматься репетиторством по скайпу, жилое помещение переводить в нежилой фонд не нужно. Если владелец желает обустроить мини-производство, добиться легализации офиса не получится. Придется арендовать другое производственное помещение.

Обратите внимание! Статья 17 ЖК РФ гласит, что жилое помещение можно использовать для предпринимательской деятельности. Достаточно соблюсти законные права проживающих на этой недвижимости граждан и соседей.

Ограничения по использованию жилья для бизнеса

Другое дело, что есть определенные виды ограничений в части того, как может быть использовано жилье.

Например, та же ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленных производств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этом не стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельности в квартирах и жилых домах разрешены.

Предпринимательская деятельность не должна нарушать:

• прав и законных интересов других жителей квартиры и соседей.
• требований пожарной безопасности.
• санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Иными словами, вы не сможете, например, открыть магазин в своей квартире, так как это нарушит покой и интересы других жителей квартиры или соседей.

Также вы не сможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую или образовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилое помещение в собственности или аренде.

На самом деле и полноценный офис создать в квартире также вряд ли получится, так как в этом случае могут быть нарушены требования пожарной безопасности и санитарные нормы.

Из всего этого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, но только для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, и только в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают очень ограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушения санитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.

Если же ваш бизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение для размещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытия розничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендовать нежилое помещение.

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

В этом случае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в , которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.

Выбор интерьера и технологического оборудования в офис

При средней площади офиса 18-25 квадратных метров разместиться в нем могут 3-4 человека. Если в доме несколько смежных комнат, их получится эффективно обустроить так, чтобы максимально использовать пространство.

Правильная планировка помещения возможна при соблюдении правил:

1. Закажите дизайн-проект в специальной компании.
2. Если требуется обустроить несколько рабочих мест, используйте компьютерные программы для просмотра планировки помещения в 3D формате – это позволит использовать место рационально.
3. Отделите рабочую зону от зоны отдыха. Достаточно купить небольшой мягкий диван и столик в угол.

Многие рекомендуют применить правила фен-шуй при обустройстве офиса: добавить побольше зелени, использовать для дизайна дерево и стекло, соблюдать баланс естественного и искусственного освещения.

Для разного оборудования требуется определенная площадь рабочего места:

1. Для старых ПК – не меньше 6 м2 на человека.
2. Для плазменных и ЖК дисплеев – не меньше 4,5 м2.
3. Если требуется выполнять творческую работу или требующую повышенного внимания, места отделяют перегородками высотой 2 м.

Если в офисе будете работать только вы, стол лучше расположить посередине и лицом к входной двери. Обязательно купите кресло на колесиках. Из офисной техники вам нужны шкафы, столы, стулья и оргтехника. В зависимости от специфики деятельности может потребоваться телефон или несколько ПК. Помните, что программное обеспечение для ПК допускается использовать только лицензированное.

Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это

Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:

• помещение внизу также должно быть нежилым;
• нежилой объект должен быть с отдельным входом.

Из-за этих ограничений владельцы квартир, расположенных выше первого этажа, нечасто переводят помещения в разряд нежилых. Эта операция экономически невыгодна, поскольку на посещаемость объекта во многом влияет его доступность.

Сдача дома в аренду под офис

Собственник легко может сдавать свой частный дом в аренду под офис даже без необходимости перевода помещения в нежилой фонд. Однако жилье должно отвечать требованиям:

1. Иметь отдельный вход или возможность организовать его.
2. На недвижимость не наложены обременения.
3. В роли арендодателя выступает сам собственник помещения.

Если в доме несколько собственников, а для переоборудования дома в офис потребуется провести перепланировку, необходимо получения согласия от всех проживающих. Требования к частному дому, который планируется сдавать под офис, такие же как и для квартир в многоэтажных домах. Ориентироваться можно на нормы жилищного законодательства (17 статья ЖК), согласно которому проживающий в помещении владелец может законно сдавать его в аренду для коммерческой деятельности.

Образец договора аренды можно скачать здесь.

Как арендовать у физического лица: порядок действий

Порядок оформления аренды квартиры под офис включает следующую последовательность действий:

1. В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
2. Следующим шагом является ведение переговоров с собственником квартиры. Сразу нужно обговорить все условия, чтобы в дальнейшем вписать их в текст договора.
3. Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
4. Завершающим этапом явяется заключение и подписание договора аренды помещения под офис.
5. Регистрация готового соглашения в Росреестре (п.2 ст.609 ГК РФ).

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Предприниматель может столкнуться с такими отрицательными моментами:

1. Противоречия в нормативных актах. Не всегда неподкованному юридически предпринимателю получается отстоять свою точку зрения.
2. Вести деятельность в частном доме можно только в роли ИП. Юридическим лицам нужно искать помещение в нежилом фонде.
3. Проблемы с недовольными соседями. Им может не понравиться шум, посторонние люди поблизости, припаркованные на улице автомобили и пр.

Использование частного дома в роли офиса законно, когда предприниматель придерживается санитарно-гигиенических норм. Если же другие лица, имеющие право пользования территорией, против оборудования офиса, остается лишь смириться. Нарушение норм ЖК и ГК чревато административной или гражданско-правовой ответственностью.

Что нельзя открывать в жилых домах?

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомасел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, заведения ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Риски и трудности, связанные с регистрацией юрадреса в жилом помещении

• Возможное несогласие прописанных в квартире лиц на регистрацию предприятия или просьба от имени соседей не проводить регистрацию по указанному адресу;
• Возможный отказ при получении лицензии или вступлении в СРО;
• Риск необоснованного отказа налогового органа в регистрации общества по домашнему адресу, что вынуждает обратиться за судебной защитой;
• Риск отказа отдельных банков в заключении договора на банковское обслуживание;
• Затрудняется получение кредита, поскольку банки считают такие компании несолидными и невыгодными, поэтому займы выдают неохотно;
• Огромное количество писем рекламного характера будет поступать и после завершения деятельности компании;
• Возможность проникновения в жилое помещение сотрудников полиции или налоговых органов без согласия собственника.

Способы использования

Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

Если жилое помещение находится в долевой собственности, или законно используется другими лицами, то придется получать согласие всех совершеннолетних лиц указанных категорий.

Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

Когда смогут прийти в жилое помещение налоговики и полиция?

Жилое помещение гражданина пользуется определенным иммунитетом. Осмотр жилища производится только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения (ст. 12 УПК РФ).
В исключительных случаях, когда производство осмотра жилища, обыска и выемки в жилище, не терпит отлагательства, указанные следственные действия могут быть произведены на основании постановления следователя или дознавателя без получения судебного решения (п.5 ст. 165 УПК РФ).

С того момента, как адрес места нахождения юридического лица зарегистрирован в жилом помещении, в силу вступают иные нормы закона.

В соответствии со ст. 92 НК РФ налоговый орган вправе производить осмотр территорий, помещений лица, в отношении которого проводится налоговая проверка. Но теперь жилое помещение – это место нахождения юрлица, и налоговики могут обследовать его без согласия собственника. Это также подтверждается п. 1.1 Положения, утв. Приказом Минфина России и МНС России от 10.03.1999 N 20н/ГБ-3-04/39: «Должностные лица налоговых органов вправе осматривать любые помещения, используемые налогоплательщиком для извлечения дохода».

Причем, обследовать помещение могут не только в случае проверки самого юридического лица, но и в случае проверки его контрагента!
Из практики мне известны случаи проведения осмотра сотрудниками полиции жилого помещения, используемого как место нахождения предприятия, которое осуществлялось в рамках доследственной проверки (до возбуждения уголовного дела).

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

• СЭС;
• пожарной инспекции;
• КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) – если дом является памятником истории и культуры;
• администрации района, в котором находится помещение;
• жилищном агентстве;
• ГУ «Дортехнологии»;
• МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию.

Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

• владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
• балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
• предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
• организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
• строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
• служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно использовать квартиры для бизнеса

В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.

С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.

Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.

Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает.

Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто.

Мнение эксперта

Смирнов Александр Станиславович

Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

• аренда;
• покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
• приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще – можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.