Неоднократно человек, желающий приобрести недвижимое имущество у строительных организаций, находит в документации странное уточнение — желаемая недвижимость определяется не как «квартира», а как жилое помещение. Казалось бы, это одно и то же, но не все так просто. Прежде чем задаваться квартирным вопросом, необходимо разобраться: жилое помещение или квартира — в чем разница и какой вариант оптимальный для приобретения.
Статус «квартира»: что это?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.
К таким помещениям относятся подъезды, лифты, игровые и спортивные площадки на территории.
В состав квартиры может входить одна или несколько комнат, кухня и индивидуальный санузел.
Подробное определение термина «квартира» представлено в статье No16 второй главы Жилищного Кодекса от 29.12.2004.
Назад к содержанию
Как разобраться в статусах жилья и что это такое
На самом деле, различия только в оформлении документов: в Свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартиры», указано назначение земли «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Если же покупателю предложат приобрести жилое помещение, то в Свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства или для садоводства». И Помещение, и квартира имеют одинаковое назначение: жилое и никто не может, изъять эту недвижимость.
Что значит жилое помещение?
Определение понятия «жилое помещение» более объемно, чем определение квартиры. Под термином «жилое помещение» могут подразумеваться следующие объекты недвижимости:
- Жилые дома и их доли/части;
- Квартиры и их отдельные доли;
- Комнаты.
В статье No15 ЖК РФ, термин «жилое помещение» трактуется как изолированный и пригодный для жизни объект. Важно, что такое помещение в обязательном порядке должно отвечать требованиям законодательства и строительным нормам.
В случае несоответствия требованиям и правилам, предусмотренным законом, помещение может быть признано как непригодное для жизни.
Назад к содержанию
Что такое студия — апартаменты
Если дом в целом или конкретное помещение не предназначены для постоянного проживания граждан, такая студия является нежилым помещением — апартаментом. Таким образом, нежилая студия ничем не отличается от апартаментов. А вот жилая будет отличаться своим назначением.
Как правило, нежилые студии продаются в ЖК, целиком состоящих из апартаментов — внешне похожих на квартиры нежилых помещений. Цена помещения в апарт-отеле может быть ниже, чем в многоквартирном жилом доме.
Но при этом апартаменты имеют ряд отличий от квартир — начиная от квартплаты и заканчивая налогами. Кроме того, апартаменты официально не могут служить жильем.
При их возведении не соблюдаются некоторые обязательные для жилых помещений нормы и правила, в связи с чем постоянно жить в них может оказаться некомфортно. Подробнее об этих отличиях читайте здесь.
Основные сходства и различия?
Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.
Дома, где продаются объекты с квартирным статусом возводятся на участках земли с соответствующим назначением. Возведение объекта согласовано, получено разрешение на строительство, имеется вся необходимая проектная документация. При сдаче построенного объекта присутствуют все контролирующие органы, полностью подключены коммуникации. На основании разрешения на введение в эксплуатацию дома, покупатель получает право собственности на все объекты, построенные в жилом комплексе.
Дома, в которых на продажу представлены «жилые помещения» строятся на участках с назначением ИЖС. Застройщик возводит дом, разделяет его на отдельные помещения/комнаты, ставит на кадастр и только после этого получает право осуществлять продажу.
Что касается вопроса ипотеки, то тут разница между квартирой и жилым помещением не принципиальна. Практика показывает, что банки неохотно одобряют кредит только в том случае, если дом с жилыми помещениями находится на этапе строительства. В остальных случаях, в ипотеку можно купить даже апартаменты, которые, как известно, к жилым помещениям не относятся.
Назад к содержанию
Что называют квартирой?
Представляет собой один из видов жилого объекта. Имеет одну или больше комнат, а также наружных выход. Бывают трех типов:
- Студия. Как правило, однокомнатная с кухней и ванной комнатой.
- Загородное сооружение.
- Коммунальная. Нередко встречались в СССР. Предназначены для использования сразу несколькими семьями. На сегодняшний день таких осталось крайне мало.
Нередко можно встретить в объявлениях такие фразы как, полуторка или объект без отделки. Что это значит?
Чаще всего объявления о продаже без отделки предполагают ее покупку в новостройке. Она представляет собой объекты с проведенным водопроводов и канализацией, вставленными окнами и дверьми и проведенным до общеэтажного щитка электричеством. Часто без перегородок между комнатами и установленных бытовых приборов. Стоимость такого объекта намного ниже, нежели полноценного объекта.
Студией зовутся постройки, в которых напрочь отсутствуют перегородки между комнатами или хоть какие-то намеки на них. Одно сплошное пространство вместо нескольких комнат. Это достаточно популярный вид жилья в Европе. В странах СНГ пока что не пользуется популярностью. Чаще всего покупается творческими людьми под студию звукозаписи, парикмахерскую или тату-салон.
Комнатой принято считать часть объекта или жилого дома. Используется только, как место для проживания.
Существуют ли риски при покупке?
Важное отличие жилого помещения от квартиры заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ No214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.
Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет. Важно только тщательно проверить всю документацию, убедиться в том, что на месте предполагаемого ИЖС не строится огромный жилой квартал и проверить застройщика.
Назад к содержанию
Апартаменты с правовой точки зрения
Однако никакого нормативного акта по «амнистии апартаментов» не принято, законопроект, приравнивающий их к «жилью», обещают внести в Госдуму в начале 2021 года.
Будет ли при этом прекращено строительство новых апартаментов или нет, пока не ясно.
Давайте определимся, что же такое апартаменты, они же – лофты и студии. И чем они отличаются от квартиры.
Что такое аппартаменты
Апартамент — это объект недвижимого имущества, который может быть, как жилым, так и нежилым.
В действующем законодательстве РФ отсутствует определение понятия «нежилое помещение», а тем более, понятий «лофт», «студия» и «апартамент».
При этом считать перечисленные понятия равнозначными нельзя. В ненормативных актах понятие «апартамент» используется, в основном, в отношении помещений гостиниц, понятия «лофт» и «студия» вообще нигде не упоминаются, являются «разговорными» или «рекламными» вариантами апартаментов.
Поэтому будем использовать в настоящей статье понятие «апартамент», поскольку именно так именуются подобные помещения в договорах купли-продажи, связанных с их приобретением.
Что признается жилым помещением
Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.
Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение относится к специализированному учреждению, такому, как гостиницы, дома отдыха, больницы, в иных случаях такая регистрация в них тоже невозможна.
По сути, ни в апартаменте, ни в студии, ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно, хотя какая-либо ответственность за постоянное проживание в принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях законодательством РФ не предусмотрена.
Помимо различий в технических требованиях, которые предъявляются к квартирам и к пригодным для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить и следующие отличия апартаментов от обычных квартир, которые носят, как положительный, так и отрицательный характер.
Положительные отличия апартаментов от жилых помещений:
1. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем у сравнимых с ними по площади квартир. При этом, практически все апартаменты, продаются со свободной планировкой, что является привлекательным для тех покупателей, которые готовы сами проектировать жилье, тем более, что к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке жилого помещения.
Собственник нежилого помещения имеет право выполнять работы по перепланировке или переустройству помещения без согласования государственных органов и органов местного самоуправления, если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.
2. В апартаментах можно не только жить, но и оборудовать офис, указать их адрес в качестве юридического адреса юрлица. Такая особенность и делает апартамент востребованным вложением в крупных городах, где люди стремятся жить поближе к работе, даже в одном здании с офисом.
3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ — товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
4. Обычно застройщиком собственникам предлагается заключить договоры управления с Управляющей компанией, которыми регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.
5. Строительство апартаментов идет быстрее, чем строительство жилых домов, так как застройщику не нужно соблюдать все многочисленные нормы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.
Есть и существенные минусы:
1. Расходы на содержание апартаментов существенно выше расходов на содержание жилого помещения. Ставка налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5% их кадастровой стоимости, в то время, как налог на жилые помещения не может превышать 0,1% их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения зачастую может быть выше, чем у подобного жилого помещения. В настоящий момент в Правительстве г. Москвы рассматривается возможность понижения налоговой ставки в отношении нежилых помещений в связи с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но итоговое решение по этому вопросу пока не принято.
2. Бремя содержания апартаментов выше, чем у собственников квартиры, поскольку тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений до 40%.
3. Возможность собственника нежилого помещения использовать его любым способом, может быть и минусом для соседей такого собственника. То есть, одни жильцы апартаментов могут использовать их для проживания, а их соседи могут устраивать в них, к примеру, хостелы и кафе. Законных же способов запретить своим соседям по нежилым помещениям открыть в них гостиницу или хостел, практически нет.
4. В настоящее время жилые помещения на стадии строительства можно приобрести только на основании договора участия в долевом строительстве.
Приобрести апартаменты можно и на основании иных, в том числе, предварительных договоров купли-продажи, условия которых менее выгодны потенциальным покупателям в связи с их абсолютной незащищенностью, поскольку законодательство никак не регулирует рынок апартаментов, что особенно опасно в наше время, когда повсеместно банкротятся застройщики и изобретаются все новые и новые мошеннические схемы.
Следует обратить внимание на то, что в настоящий момент в рамках процедуры банкротства не все суды считают возможным признавать право собственности на нежилые помещения в недостроенном здании, поскольку эта возможность прямо не предусмотрена законом.
Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, все иски о признании права собственности к застройщику, в отношении которого арбитражным судом введена процедура наблюдения, рассматриваются в рамках процедуры банкротства.
Это означает, что при введении процедуры наблюдения уже нельзя будет подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. При отказе в признании права собственности на нежилые помещения, все помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства, а покупатель апартаментов может требовать лишь возврата уплаченных денежных средств.
Поэтому, еще до введения наблюдения в отношении застройщика нужно успеть признать право собственности на нежилое помещение в суде общей юрисдикции, чтобы избежать возможного отказа в признании права собственности в арбитражном суде.
5. В отношении продажи апартаментов практикуется именно заключение предварительных договоров купли-продажи, которые имеют ряд нюансов. Это связано с тем, что договор купли-продажи можно заключить только на уже построенное и надлежащим образом зарегистрированное нежилое помещение, а договор долевого участия просто не выгоден для застройщика, так как его заключение подробно регулируется действующим законодательством, налагая на застройщика определенные обязательства.
Предварительный же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, как договор долевого участия в строительстве, поэтому один и тот же апартамент может быть «продан» по предварительному договору нескольким покупателям, и этот факт проверить нельзя. Кроме того, при заключении предварительного договора застройщик не обязан заключать договор страхования от неисполнения обязательств по передаче помещения покупателю.
К сожалению, во многих предварительных договорах не указывается точный срок, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи с передачей помещения собственнику, что является большой проблемой для потенциальных покупателей. Чаще всего такой срок зависит от оформления права собственности застройщика на помещение, то есть, не является заранее известной датой, а полностью зависит от того, когда застройщик подаст соответствующие документы в Росреестр. Иногда в подобных договорах указана дата, не позднее которой, должен быть заключен договор купли-продажи.
Юридическим последствием не заключения договора купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре, является прекращение предварительного договора купли-продажи, то есть прекращения обязательств застройщика по передаче помещения в собственности покупателю, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поэтому для предотвращения последствий пропуска указанного срока следует незадого до истечения указанного срока направить в адрес застройщика заявление о заключении основного договора купли-продажи. Если же до истечения указанного в предварительном договоре срока договор купли-продажи не заключен, а заявление о заключении договора так и не было отправлено застройщику, у последнего имеются лишь обязательства по возврату полученных денежных средств, право на признание права собственности на апартамент будет утрачено.
6. Достаточно сложный порядок перевода нежилого помещения в жилое. В настоящий момент процедура и список необходимых для этого документов подробно описаны в Административном регламенте предоставления государственной , утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.
С учетом вышеперечисленных «минусов», больших расходов на содержание апартамента, в случае приобретения его для дальнейшего в нем проживания, имеет смысл, все-таки, перевести его в статус «жилое помещение», что, однако, не помешает соседям сдавать свой апартамент в качестве гостиничных номеров.
Чем отличается здание от помещения?
Здание и помещение-термины, которые часто используются в строительстве и в юридическом описании вопросов, касательно жилищного фонда. Фактически это слова,обозначающие абсолютно разные объекты. Зданием принято называть сооружение,которое имеет составляющие в качестве помещения. Помещение в свою очередь является частью здания, его функциональной особенностью. В зависимости от назначения здание может отличаться предназначением, собственно как и помещение-быть жилым или нежилым.
НедвижимостьКомментировать
Что такое здание?
Зданием называют сооружение наземного типа, которое имеет определенную конструкцию и внутреннее пространство. Подобный объект предназначен для проживания, работы или для использования в производственных технических нужд.
Здание
Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.
Результаты работ строителей принято называть термином «здание». Отличительными параметрами принято считать наличие:
- Объемных параметров архитектурной конструкции.
- Наличие надземной части.
- Наличие подземной части.
- Внутренний тип помещения.
- Наличие сетей и коммуникаций.
Существует и определенная структура здания, которая подразумевает существование элементов:
- Помещение. Формируются за счет зонирования внутреннего пространства здания путем возведения стеновых перегородок.
- Подвальное помещение. Представляет собой этаж, который расположен в фундаментальной зоне здания.
- Цокольный этаж. Подразумевает расположение в зоне отмостки здания.
- Наземный этаж, располагается выше уровня горизонта здания.
- Чердачное помещение, располагается в преддверии крыши, в самом верху здания.
- Мансарда. Представляет собой переведенное в эксплуатацию помещение под перекрытиями односкатной или двускатной крыши.
- Технический этаж. Предусматривает зону, где концентрируется вся коммуникационная сфера здания.
Помещение формирует этажность в зависимости от уровня расположения над линией горизонта, исчисляемая при проведении работ проектного характера.
Современные здания
Мнение эксперта
Марианна Шмигирилова: Критерии выдачи кредитования объектов ужесточились ко всем объектам рынка в принципе. Поскольку у многоквартирных жилых домов есть проект, разрешение на строительство, конечно, им проще сотрудничать с банками. Жилые помещения – это более мелкие объекты, это малоэтажные дома, им труднее конкурировать на рынке с многоквартирными домами. Можно сказать, что требования увеличились ко всем, но конкурировать сложнее стало жилым помещениям по отношению к квартирам.
Рекомендуем прочесть: Новые льготы для ветеранов труда в тюмени с 1 февраля 2021 года
