Понятие обременений (ограничений) прав на недвижимость
Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:
- Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
- Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
- Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.
Когда необходима регистрация обременений?
Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ – регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.
Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.
Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:
- Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
- Доверительное управление.
- Права, вытекающие из договора ренты
- Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
- Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
- Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
- Сервитуты (публичные, частные)
- Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
- Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
- Иные случаи, предусмотренные законодательством.
Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:
- Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
- Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом
Суть обременения на недвижимость
В Законе Российской Федерации понятие «обременение» обозначает ограничение права на определённый объект недвижимости. Суть обременения состоит в том, что существуют физические или юридические лица, не являющиеся по документам собственниками квартиры, дома или другого недвижимого объекта, которые имеют, тем не менее, определённые права на него.
Обременить недвижимость могут не только физические лица, но и государственные организации. Арестовать квартиру, наложить запрет на продажу может служба судебных приставов.
Собственник обременённой недвижимости лишается возможности распоряжаться ею в полной мере. Это ограничение действует до тех пор, пока квартира полностью не освободится от обременений.
Перед тем, как купить квартиру необходимо получить выписку ЕГРП через интернет или заказать её в МФЦ. Выяснить, наложены на неё обременения или нет.
Как происходит регистрация обременений в Росреестре?
Обременение накладывается по разным причинам различными способами. Большая часть ограничений права регистрируется в Росреестре. Также бывают случаи, когда обременения не регистрируются.
Ограничения права собственности обязательно подлежат регистрации, если обременение является следствием договора, заключённого собственником. Ограничение права возникло в результате акта, выпущенного законным государственным органом. Например, службой судебных приставов. На недвижимость было наложено обременение решением суда, независимо от волеизъявления собственника.
Виды обременения недвижимости:
- Кредитный залог. Недвижимость заложена банку по ипотечному договору.
- Рассрочка. Выплата стоимости в квартиры происходит частями. Объект недвижимости находится у продавца в залоге до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма.
- Аренда квартиры или зарегистрированный в Росреестре договор безвозмездного пользования
- Доверительное управление. Заключён договор между опекуном и подопечным по статье 38ГКРФ.
- Обременение рентой в случае договора содержания пожизненного с иждивением.
- Квартира находится под арестом по решению суда на время следствия или из-за долгов собственника.
Во всех этих случаях, в Росреестре имеется запись об ограничении права. Чтобы совершить сделку с такой недвижимостью необходимо согласие третьих лиц, разрешение судебных или административных органов. Если его не будет, то перерегистрировать право собственности не удастся. Заказать кадастровую выписку быстро можно на сайте РОсреестра.
Например, если квартира находится в кредитном залоге, то её продать можно при условии, чтоб банк даст на это согласие. А вот недвижимость, находящуюся под арестом, продать будет невозможно.
Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов
Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:
- Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
- Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
- Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
- Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
- При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
- Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество
Заявление от юридического лица
От _________________________________
(указывается наименование юридического лица)
ОГРН ____________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Настоящим _______________________________ (указывается наименование юридического лица), далее — «Собственник», в лице _______________________________________, действующего на основании __________________________________________, заверяет ____________________(полное наименование залогодержателя / или ФИО покупателя недвижимости в родительном падеже) в том, что следующее недвижимое имущество:
1) ________________________________________________________________________,
2) ________________________________________________________________________,
3)________________________________________________________________________,
(указать полный перечень недвижимого имущества, с указанием адреса недвижимости, кадастровых/условных номеров, иных идентифицирующих признаков: площадь, этаж, назначение и т.п.)
принадлежит Собственнику на праве собственности,не обременено залогом (ипотекой), арендой, наймом, не арестовано, не передано в доверительное управление, мои права на него никем не оспариваются, отсутствуют какие-либо правопритязания на данное имущество.
Если недвижимость обременена и/или в отношении нее имеются споры и/или правопритязания, то об этих обстоятельствах указывается в данном заявлении с подробным указанием по каким договорам / обязательствам обременено имущество (с указанием сторон и реквизитов договоров), какие споры и в каком суде рассматриваются или какие правопритязания имеются, после чего должно быть указано, что иных обременений, споров и правопритязаний нет. Копии договоров, согласно которым обременена недвижимость и судебных актов, заверенные подписью собственника недвижимости, должны прилагаться к данному заявлению.
В случае если предметом сделки является отдельный дом или несколько строений, то дополнительно указывается следующая информация о земельном участке, на котором находится недвижимость:
Вышеуказанная недвижимость расположена на земельном участке с кадастровым номером __________________________________, по адресу _____________________________________, категория земель __________________________________________, целевое назначение ______________________, площадь _______________________.
Если участок в собственности продавца недвижимости, указывается следующее:
Данный земельный участок принадлежит Собственнику на праве собственности, не обременен залогом (ипотекой), арендой, не арестован, не передан в доверительное управление, мои права на него никем не оспариваются, отсутствуют какие-либо правопритязания на данный участок.
Если земельный участок обременен и/или в отношении него имеются споры и/или правопритязания, то об этих обстоятельствах указывается в данном заявлении с подробным описанием по каким договорам / обязательствам обременен участок (с указанием сторон и реквизитов договоров), какие споры и в каком суде рассматриваются или какие правопритязания имеются, после чего должно быть указано, что иных обременений, споров и правопритязаний нет. Копии договоров, согласно которым обременен участок и судебных актов по имеющимся спорам, заверенные подписью собственника участка, должны прилагаться к данному заявлению.
Если участок в аренде у продавца недвижимости, указывается следующее:
Данный земельный участок принадлежит Собственнику на праве аренды в соответствии с договором аренды №______ от «___»______________г., заключенном с ________________________ на срок _______________. Право аренды земельного участка не прекращено. Сам участок и право его аренды не обременен залогом (ипотекой), не арестованы, не переданы в доверительное управление, право аренды участка никем не оспаривается, отсутствуют какие-либо правопритязания и споры в отношении данного земельного участка и в отношении права его аренды, задолженность по уплате арендной платы отсутствует.
Если право аренды земельного участка обременено и/или в отношении него имеются споры и/или правопритязания, то об этих обстоятельствах указывается в данном заявлении с подробным описанием по каким договорам / обязательствам обременено право аренды участка (с указанием сторон и реквизитов договоров), какие споры и в каком суде рассматриваются или какие правопритязания имеются, после чего должно быть указано, что иных обременений, споров и правопритязаний как в отношении участка, так и в отношении права его аренды, нет. Копии договоров, согласно которым обременено право аренды участка и судебных актов по имеющимся спорам, заверенные подписью уполномоченного лица собственника участка, должны прилагаться к данному заявлению.
Если участок принадлежит собственнику недвижимости на ином праве (помимо права собственности и права аренды), то указывается вид этого права и соответствующие документы, на основании которых продавцу недвижимости принадлежит право на земельный участок.
________________________________________________________/________________________________________________/
подпись руководителя Собственника или представителя Собственника по доверенности (в этом случае доверенность должна быть предоставлена)
«___»_________________________г.
Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее
Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.
В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.
Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.
Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.
В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.
Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.
