В Федеральный закон от 13.07.15 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) в 2021 г. были внесены изменения Федеральным законом от 3.07.16 г. № 361-ФЗ. Большая часть измененных норм Закона № 218-ФЗ вступила в силу с начала 2021 г. В данной статье мы рассмотрим наиболее важные, на наш взгляд, части этого Закона, поскольку его положения и новые правила оформления права собственности и постановки на кадастр учитывают европейский опыт регистрации прав на недвижимое имущество и призваны улучшить систему учета недвижимого имущества в Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Именно на смену ему приходит новый Закон № 218-ФЗ.
Пункт 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ определяет понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Данное определение не претерпело особых изменений и аналогично тому, что содержится в ст. 2 ныне действующего Закона № 122-ФЗ. Согласно п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ госрегистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.
Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти — Росреестр. Именно он осуществляет ведение государственного реестра и регистрацию прав на недвижимое имущество.
При госрегистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики (например, вид и тип недвижимости — дом, земельный участок и т. п., площадь, адрес расположения), сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, иные данные), а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например, в результате залога или аренды.
Единый реестр — благо?
Одним из основных нововведений стало формирование ЕГРН путем слияния баз Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
До 1 января 2021 г. оборот недвижимости в стране, по сути, подчинялся двойному регулированию. Так, постановка объекта на учет в ГКН требовала предоставление одного пакета документов, а регистрация прав на недвижимость другого. При этом гражданин или организация вынуждены были обращаться сначала в кадастровую палату, а потом в управление Росреестра, и у каждой из организаций были свои требования к документам, их оформлению, свой срок совершения регистрационных действий, что вынуждало участвовать в двух длительных процедурах. Создание единого реестра позволит сократить как время оформления документов, так и приведет к единообразию в требованиях. Итак, вкратце о новом.
Без привязки к территории.
Документы будут принимать в любом подразделении Росреестра. До 1 января 2021 г. заявитель должен был обращаться в территориальный орган соответствующий расположению недвижимости. Теперь, если гражданин приобрел недвижимость в другом городе, ему не придется ехать туда для регистрации права — достаточно будет подать документы в ближайшее отделение в своем городе. Также заявление можно подать через МФЦ.
Меньше документов от юридических лиц.
С 1 января 2021 г. юридические лица не обязаны представлять учредительные документы при регистрации права, как это было ранее. Теперь сотрудники Росреестра самостоятельно будут запрашивать необходимую документацию у органов, отвечающих за госрегистрацию юридических лиц.
Общий срок
осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен и составит, при подаче документов в Росреестр:
5 рабочих дней — для кадастрового учета; 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации прав; 7 рабочих дней — для госрегистрации прав.
Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
Установлен единственный случай отказа в приеме документов
— если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт или доверенность на представителя организации).
Уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения.
В частности, к ним относятся:
несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату; наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание; отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав; если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату; в ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Установлены более продолжительные сроки приостановления госрегистрации прав:
три месяца — по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления); шесть месяцев — по инициативе заявителя, при этом в Законе № 218-ФЗ уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
Краткий обзор ФЗ
Закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ №218 содержит детальную информацию, касающуюся правоотношений в области недвижимости: для регистрации прав, смены владельца и прочих сделок. Нормативный акт утвердил необходимость ведения кадастрового учета.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» 218 ФЗ регулирует типы правовых отношений: сбыт канцелярских помещений, капитальные постройки, квартиры и дома — все имущество расписано в законопроекте. На основании нормативного акта гражданин обращается в уполномоченную службу для легализации сделки.
Внимание! ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» регулирует процедуру легимитизации незаконной постройки. Собственник обращается в Росреестр, предоставляя доказательства об отсутствии угрозы в отношении третьих лиц, не нарушении их прав и предъявляя бумагу о правах владения на землю.
Нотариус, как регистратор?
Нововведения в Закон № 218-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2017 г., прямо относят нотариусов к числу участников отношений, возникающих при осуществлении госрегистрации прав. При осуществлении госрегистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.
Нотариус является одним из лиц, по заявлению которого допускается госрегистрация прав на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета такого объекта, но только в том случае, когда такое право возникло на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нотариус может направить такие документы посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных образцов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом надо понимать, что при отправке документов нотариусом в электронном виде получить от него документ с отметкой о госрегистрации не получится, поскольку с 15 июля 2021 г. при регистрации собственности на недвижимость в России свидетельства больше не выдают.
Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество: комментарии
Данный закон направлен на регулирование деятельности таких государственных органов, как Росреестр.
На сегодняшний день положениями из закона регулируется деятельность не только реестра, но и многофункционального центра, так как теперь именно он наделен правом на сбор и передачу документов на регистрацию, получение сведений и др.
Особое внимание стоит уделить и тому, что ранее подтверждением того, что гражданин является собственником, являлось свидетельство о праве собственности. Теперь (а именно с 2015 года), такой документ как свидетельство не выдается.
Однако ране выданные документы продолжают действовать.
Кто и за что несет ответственность
Особый интерес у граждан вызывает вопрос, кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации. Ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами.
Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.
Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.
Также нововведениями в Закон № 218-ФЗ уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое помещение — единственное пригодное для постоянного проживания — выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону № 218-ФЗ условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Однако положение Закона № 218-ФЗ о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу только с 1 января 2021 г.
13 июля 2015 года был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), который вступает в силу с 1 января 2021 года. Основная идея нового закона направлена на упрощение регистрационных процедур посредством объединения двух реестров: единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), содержащего сведения о правах на недвижимое имущество, и государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН), в котором учитываются индивидуализирующие сведения об объекте недвижимости; а также на совмещение процедур учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе — Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) и на постепенный переход к ведению реестра в электронной форме.
С введением в действие нового закона утратит силу Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ. В Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости №221-ФЗ будут внесены существенные изменения.
В предмет его регулирования войдет только осуществляемая кадастровыми инженерами кадастровая деятельность по подготовке документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе. Постановка объектов недвижимости на кадастровый учет, перечень необходимых для этого документов, содержание и структура подготовляемых кадастровым инженером документов (межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории) будут регулироваться Законом о государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), который объединит данные ЕГРП и ГКН. В состав ЕГРН будут входить: 1) реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); 2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость); 3) реестр границ; 4) реестровые дела; 5) кадастровые карты; 6) книги учета документов. Следует отметить, что новеллой Закона о государственной регистрации недвижимости является то, что самостоятельных оснований для отказа в государственной регистрации и (или) кадастровом учете не будет. В осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета отказывается, если в течение установленного срока не устранены причины, послужившие основанием для приостановления соответствующих процедур2. Даже такое обстоятельство как то, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом, будет являться основанием именно для приостановления государственной регистрации, а не для отказа в ней. В Закон о государственной регистрации недвижимости включено очень правильное положение о том, что государственный регистратор будет проверять сделку, подлежащую государственной регистрации или являющуюся основанием для государственной регистрации прав, на предмет наличия оснований ее ничтожности (подп. 13 п. 1 ст. 26 Закона). В Законе о государственной регистрации недвижимости появляется термин «реестровая ошибка» (ст. 61). Под реестровой ошибкой в том числе понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. В случаях если существуют основания полагать, что исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление проводится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. Также в Законе определяются основания ответственности государственного регистратора. Убытки, причиненные лицу ненадлежащим исполнением органом регистрации своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации. Законом предусматривается дальнейшее сокращение сроков регистрационных процедур, при этом органы регистрации прав осуществляют и кадастровый учет объектов недвижимости. Кроме того, на органы регистрации прав возлагаются обязанности по проверке содержания сделки на предмет довольно широкого перечня оснований для приостановления соответствующих процедур, определяются основания ответственности. Все это требует повышения квалификации сотрудников органов регистрации прав, их переподготовки в части кадастрового учета. Таким образом новый закон делает значительный шаг вперед на пути совершенствования механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Что регламентирует федеральный закон №218
Закон регулирует те отношения, которые неизбежно возникают после создания в РФ системы госреестра и процедуры обязательной регистрации всего приобретенного имущества. Граждане, осуществляющие сделки, предметом которых является недвижимость, теперь обязаны каждую фиксировать в базе Росреестра.
Федеральный закон облегчает государству контроль за движением объектов недвижимости на рынке. При этом права граждан иметь собственность и распоряжаться ею не будут никак ущемлены. Наоборот, система регистрации закрепляет их, мешая мошенникам осуществлять незаконные операции. Вдобавок покупатели, решившие приобрести какую-нибудь недвижимость, смогут проверить через систему Росреестра факт принадлежности объекта продавцу. Ведь зачастую недобросовестные продавцы стараются реализовать то, что в реальности не принадлежит им.
В едином Росреестре будут содержаться основные сведения, касающиеся объектов недвижимости. Регистрация для собственников – юридический акт, суть которого — подтвердить документально их права. Взамен граждане получают выписку, где содержится вся необходимая информация, касающаяся объекта недвижимости, и сведения о его владельце.
Важно: без регистрации собственник не сможет свободно распоряжаться недвижимостью. Законопроект ясно отражает это. Незарегистрированная собственность будет считаться бесхозной, значит, осуществлять с ней какие-либо сделки невозможно.
Краткое описание закона
Изначально содержание нового закона можно было посмотреть в «Российской газете», также на официальном сайте, где публикуются действующие нормативные акты.
ФЗ 218 был разработан и принят 13 июля 2015 года. Государственный закон посвящается собственникам, когда возникают, меняются и прекращаются права владения гражданином недвижимым имуществом.
Часть содержания закона посвящена ограничениям и обременениям, налагаемым на имущество.
Таким образом, до 1 января этого года процедура госрегистрации собственников и последующий расценочный учет регулировались ФЗ 122 (принятым 21.07.1997) и ФЗ 221 (принятым позднее, 24.07.2007). Результатом изменений в законодательстве стало принятие в 2021 году ФЗ 218, задачей которого было объединение госрегистрации прав с общим кадастровым учетом.
Главная идея: создать единую универсальную систему, где будет вся необходимая информация, касающаяся объектов недвижимости.
Дата редакции была назначена сначала на 1 января 2021 года. За исключением некоторых положений, которые внесли позднее, 2 января 2017 года. Другие видоизменения перенесены на будущее, они вступят в свою силу лишь к 2021 году.
