Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать

Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.

Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.

Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий

Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.

Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.

Такая консервативная стратегия не слишком выгодна инвесторам: можно продать квартиру и положить деньги в банк под более высокий процент и с меньшими издержками. Владельцы квартир не делают этого лишь потому, что не доверяют банкам, а недвижимость считают надежным способом сбережения капитала. И хотя аренда не приносит высокого дохода, квартиру сдают, чтобы получить с нее хоть что-то.

Вывод

Насколько выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее квартиросъемщикам? Однозначно ответить довольно сложно. Результат зависит от множества обстоятельств. Здесь играют важную роль и условия по ипотечному кредиту и само жилье, насколько востребовано оно станет у квартиросъемщиков. При арендной плате превышающей ежемесячный платеж по кредиту это мероприятие принесет несомненную выгоду.

Надеемся вам понравилась статья. Дорогой читатель, поделитесь статьей в социальных сетях, оставьте вопросы в комментариях.

Оцените автора

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации9 июля, 20199 июля, 2019

Сдавать ли квартиру посуточно? Основные преимущества посуточной аренды студий:

Многие инвесторы сомневаются, сдавать ли квартиру посуточно. Давайте разберем, что это дает.

1. Высокий доход с каждого квадратного метра за счет разделения на студии.
   Чем меньше квартира, тем выше доходность ее аренды. Стоимость аренды различается в зависимости от региона, расположения квартиры и других факторов, но в среднем доходность с 1 квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше, чем стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом же районе. Стоимость долгосрочной аренды студий в Московской области:

   
   Стоимость аренды квартир в Московской области:

   

2. Увеличение дохода за счет посуточной аренды.
   Доход от посуточной аренды примерно в 3 раза выше, чем доход от долгосрочной аренды – за вычетом коммунальных платежей, стоимости услуг горничной и других расходов. Вот стоимость посуточной аренды студий в Московской области. Цена мало зависит от площади: А вот стоимость аренды квартир в том же регионе: Например, в регионе однокомнатную квартиру площадью 37 квадратных метров стоимостью 1 300 000 рублей можно сдать примерно за 9 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом случае обычно оплачивают арендаторы. За вычетом подоходного налога ежемесячный доход составит примерно 8 000 рублей. Если разделить эту же квартиру на две студии и сдавать в долгосрочную аренду по 8 000 за студию, это даст 16 000 дохода вместо 9 000 рублей. Чистый доход за вычетом налога – 14 000 рублей.Эти же студии можно сдавать посуточно по 1500 рублей в сутки, таким образом получая 45 000 с одной студии и 90 000 рублей со всей квартиры. За вычетом коммунальных платежей, налогов, оплаты услуг управляющего и горничной чистый доход составит 60-70 тысяч рублей в месяц, то есть
   за счет разделения на студии и посуточной аренды денежный поток увеличится в 8 раз.

Матчасть: выгодно ли сдавать

А сейчас подсчитаем, насколько вообще выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и что нужно учесть.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве площадью примерно 40-45 квадратов, вторичка, от собственника. Самые дешевые варианты, по данным сайта Циан, начинаются в районе 2,75-3,5 млн рублей. Пусть будет 3 млн рублей для удобного счета.

Допустим, у некого Васи есть 750 тысяч рублей для первоначального взноса (это 25% от стоимости жилья). Вполне достаточно, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке. В таком случае параметры ипотеки будут такие:

• сумма займа – 2 250 000 рублей;
• ставка – 9,8%;
• платеж – 23 905 рублей.

Сдать в Москве такую квартиру можно минимум за 20-25 тысяч рублей, а если постараться (обставить как следует, переделать «бабушкин ремонт» под евро или хай-тек, приволочь микроволновку и запустить стиральную машинку в нужную сторону по фен-шую), то за 30. Пусть будут эти самые 30 тысяч.

Какие расходы? Ипотека – это понятно, тут платим 23,9 тысяч рублей. Другие расходы – это коммуналка + налоги (мы же честные арендодатели).

Коммунальные расходы уже включены в аренду, т.е. жилец их не оплачивает, поэтому они ложаться на плечи собственника. Пусть в московской однушке коммуналка будет 5 тысяч рублей (для ровного счета). Счетчики оплачиваются отдельно, их оплатят жильцы, поэтому их не учитываем.

Теперь налог. Прибыль со сдачи аренды – 30 тысяч. Вычитаем 5 тысяч – расходы на обслуживание квартиры. Остается чистая прибыль – 25 тысяч. Налог – 13% от это суммы, т.е. 3250 рублей.

Итого расходов:

• ипотека – 23 900 рублей;
• коммуналка – 5000 рублей;
• налоги – 3250 рублей.

Всего: 32150 рублей.

С 2021 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру с уплатой меньшего налога – 4%, если сдавать жилье физлицу и 6%, если – юрлицу. Предположим, что вы сдаете квартиру другому человеку (физлицу) и платите налог 4%.

А вот еще интересная статья: Что такое пассивный доход и как его действительно получать

Но налог нужно будет платить не с чистой прибыли (т.е. доходы минус расходы), а со всей прибыли, т.е. с 30 000 рублей. При ставке 4% налог составит 1200 рублей, а общие расходы 30100 рублей (экономия 2050 рублей).

Очевидно, что сдавать такое жилье за 30 тысяч невыгодно. Нужно просить минимум 33 тысячи, а лучше – 35 тысяч, чтобы иметь возможность оплачивать незапланированные расходы (ремонт, покраску, покупку техники и т.д.).

И так показывает тот же ЦИАН, такие цены есть. И я бы не сказал, что такие квартиры блещут ремонтом или уникальным местоположением.

Вывод: сначала подсчитайте расходы, а потом уже планируйте, как и по какой цене сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Естественно, в каждом городе и даже отдельном регионе Москвы будут свои расценки – я просто привел пример, как должен мыслить инвестор.

Дополнительно в расходы нужно заложить еще расходы на ИП, если вы берете коммерческую ипотеку. Следовательно, либо нужно поднимать аренду, либо искать вариант с более дешевой ипотекой.

Кстати, если вы не знаете, где брать первоначальный взнос для ипотеки и у вас маленькая зарплата – то читайте эту статью.

Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход

Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.

Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.

Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.

После выплаты ипотеки доход инвестора существенно возрастет. Он сможет оставлять себе всю сумму за аренду за вычетом обязательных платежей (налоги, коммунальные платежи, оплата горничной).

Аренда квартиры, приобретенной по военной ипотеке

Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.

Вопрос, в этом случае, обусловлен тем, что согласно закону «О статусе военнослужащих» человек не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Поэтому необходимо разобраться, относится ли передача в аренду жилого помещения к предпринимательству.

• Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
• С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
• И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.

Учитывая все вышесказанное можно утверждать, что квартиру, которая приобретается по военной ипотеке, сдавать в аренду законом разрешается. Такая деятельность не относится к коммерческой и не противоречит закону «О статусе военнослужащих».

Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.

Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:

• в каком регионе расположена квартира.
• какая сумма в нее была вложена.

Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.

Почему может отказать банк и страховая

Категорические отказы банка и страховой встречаются редко. Объяснять причины они не обязаны. Из наиболее вероятных:

• сумма долга близка к оценочной стоимости жилья, и если квартиранты окажутся неаккуратными, размер залога (=стоимость квартиры) перестанет покрывать выданный кредит;
• выявление в истории клиента фактов злоупотребления, нарушения закона, прямо или косвенно связанных со сделками с недвижимостью;
• при устном обращении есть вероятность попасть к специалисту, недостаточно компетентному в вопросе, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Страховая компания вероятно откажет в выплате, если наступит страховой случай и будет доказана вина нанимателя, проживающего без ведома страховщика. Во избежание такой ситуации предупредите агента о намерении сдавать квартиру. Стоимость страхового полиса увеличится. Расходы обоснованные, а арендная плата покроет их в первый же месяц.

Рекомендуемая статья: Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Инвестирование богатого папы: как повысить доходность своих вложений

Инвестирование богатого папы предполагает точный расчет всех расходов и предполагаемых доходов. Правильно выбранная квартира должна приносить прибыль значительно выше, чем в среднем по рынку.

Особое внимание стоит уделить месту. Поскольку речь идет о краткосрочной аренде, людям должно быть удобно добираться до места. Еще до покупки просмотрите объявления об аренде, поговорите с риэлторами и дайте пробное бесплатное объявление на Авито, чтобы замерить количество звонков и понять, востребована ли эта студия.

С какой минимальной суммы можно входить

Если найти ипотеку без первоначального взноса, вам потребуются только деньги на ремонт и перепланировку. Сумма затрат будет отличаться в зависимости от города, площади, используемых стройматериалов и других факторов. Можно ориентироваться на сумму 500-600 тысяч рублей. Если у вас нет этих денег, можно найти спонсора или взять два-три потребительских кредита.

Поскольку квартира покупается с инвестиционной целью, делается инвесторский ремонт. Квартира должна выглядеть светлой и чистой, вся мебель и техника должны быть новыми. Ориентируйтесь на недорогой, но и не самый дешевый вариант – это должен быть необходимый минимум.

Как сдавать ипотечную квартиру: кейсы инвесторов

Давайте посмотрим кейсы людей, которые знают, как сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом.

Кейс 1. До 90 тысяч рублей в месяц с московской “однушки”

Инвесторы сделали из одной квартиры 2 студии с индивидуально проработанным дизайном и качественным недешевым ремонтом.

1. Стоимость аренды квартиры – 25-30 000 рублей.
2. Стоимость аренды 2 студий – 60 000 рублей.
3. Срок осуществления проекта – 2 месяца (больше, чем средний срок, за счет хорошего ремонта).
4. Плановый доход при смешанной системе аренды (долгосрочная+посуточная) 70-90 000 рублей.

Кейс 2. Квартира в Королеве, приносящая до 150 000 чистого дохода

Купить квартиру в ипотеку, сделать там ремонт и получить высокий доход на посуточной аренде доступно практически любому, вне зависимости от возраста и способностей. Как говорит Роберт Кийосаки, “У каждого человека есть руки, ноги, голова и 168 часов в неделю, чтобы сделать все то, чего он по-настоящему желает.” Если ваша цель – сделать вложение в недвижимость, которое будет приносить высокий стабильный доход, эта стратегия отлично сработает.

Нужно ли уведомлять налоговую

По закону вы обязаны отчитаться о доходах, когда сдаете в аренду квартиру в ипотеке либо свободную от обременения. Уклонение от уплаты налога трудно доказуемо при наличной оплате. Договор показывает только намерения сторон. Факт сдачи подтверждают документы:

• акт;
• чек об оплате;
• расписка в получении денег;
• декларация о доходах;
• заявление нанимателя;
• свидетельские показания соседей.

Часто складываются условия, при которых не появляется ни один из перечисленных документов.

Рекомендуемая статья: Вопросы при оформлении ипотеки

С чего начать инвестировать в квартиру

Пошаговый план действий, чтобы зарабатывать на посуточной аренде:

1. Поиск объекта.
   Ключевые факторы для поиска квартиры – это ее расположение и планировка. Планировка важна, чтобы разделить квартиры на студии. В некоторых объектах это сделать легко, в некоторых – сложнее, в других – невозможно. В идеале выбрать квартиру “распашонку”, которую распилить проще всего.

Расположение квартиры имеет принципиальное значение. В посуточную аренду хорошо сдаются квартиры около вокзалов, больниц, бизнес-центров. Обязательна хорошая транспортная доступность – никто не будет добираться во временное жилье с двумя пересадками.

1. Получение кредита и оформление покупки.
   Когда квартира выбрана, нужно найти банк и оформить ипотеку. По общему правилу инвестиций в недвижимость кредит нужно оформить на максимально долгий срок и с минимальным первоначальным взносом. Очень хорошо, если удастся найти вариант вообще без первоначального взноса. Имеет смысл подать заявления в несколько кредитных организаций и выбрать лучший вариант.

Считается, что для получения кредита нужно быть трудоустроенным. По факту при желании можно получить кредит без предоставления бумаг о доходе.

К концу каждого года и цены на жилье, и кредитные ставки традиционно падают до исторического минимума. Застройщики предлагают хорошие условия, дают скидки, устраивают сезонные распродажи. При желании можно недорого купить квартиру в хорошем районе. Если не хватает денег и одобренного кредита для покупки в готовом доме, рассмотрите вариант покупки в доме на последнем этапе строительства. Если дом еще не сдан, цены будут ниже. Но в этом случае придется из личных средств платить ипотеку, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

1. Перепланировка и ремонт.
   Стандартный инвесторский ремонт занимает 2-3 недели. Если вы хотите элитный вариант, ремонт может занять около 2 месяцев. Но в этом случае нужно быть готовым платить ипотеку, пока в квартире никто не живет.

Квартира разделяется перегородкой и превращается в две изолированные друг от друга студии. В каждой студии делается санузел с душем и кухня открытого типа. Балкон можно утеплить и превратить в дополнительную небольшую комнату. Получается полноценная малогабаритная квартира-студия, в которой можно комфортно жить.

Сделать качественный ремонт и грамотно распорядится ограниченным пространством очень важно. Рынок переполнен предложениями с ветхой мебелью и осыпающейся штукатуркой. Чтобы быть конкурентоспособными в этой нише, ваше предложение должно выигрывать перед другими. Оно не будет выигрывать по площади (поскольку вы сдаете малогабаритную студию), но это легко компенсируется удачным расположением, зонированием, специализированной мебелью и опрятным ремонтом.

Инвесторский ремонт – отдельная тема. Некоторые нюансы позволяют существенно сократить время его проведения и сэкономить большие деньги безо всякого ущерба. Инвестор получает хорошую квартиру, вложив в нее значительно меньше других.

1. Заселение жильцов.
   Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, уже на этом этапе нужно нанять управляющего. Если вы не ошиблись в двух предыдущих пунктах, первые жильцы появятся сразу. Качественно сделанные студии (с хорошим ремонтом и удачно расположенные) пользуются хорошим спросом в любом городе.

Законодательные нормы

Оформление ипотеки регламентируется на законодательном уровне. В нормативно-правовой базе, а именно в законе «Об ипотеке», говорится о том, что недвижимость в рамках ипотечного кредитования является собственностью заемщика. Следовательно, гражданин имеет полное право распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Заемщик может:

• Проживать на территории приобретенной недвижимости.
• Получать доход от операций с заложенным объектом.

Важно! Сдача ипотечной недвижимости не будет считаться нарушением действующего законодательства.

В Гражданском кодексе говорится о том, что распоряжение собственностью не должно ущемлять права и интересы третьих лиц. В данной ситуации в роли третьего лица выступает финансовая организация, которая ранее выдала займ на покупку обозначенной квартиры.

Прямого запрета на сдачу ипотечной недвижимости в законах не прописано. При этом необходимо согласовать свое намерение с банком, в залоге у которого находится квартира.

В договоре может быть указано, как разрешается использовать недвижимость:

• В документе может быть не указано, что банк накладывает какие-либо ограничения на использование недвижимостью.
• Финансовое учреждение разрешает сдачу жилья, однако при этом необходимо выполнить ряд требований. Как правило, одним из главных условий считается написание письменного соглашения.
• В ипотечном договоре четко прописано о запрете сдачи залоговой квартиры. Игнорирование подобного правила может привести к конфликтной ситуации с кредитором.

В большинстве случаев, банки используют формулировку из второго пункта. Аренда допускается при оформлении письменного разрешения от банка.

Что нужно, чтобы купить квартиру, разделить на студии и сдать в посуточную аренду

Начать инвестировать в квартиру несложно, если знать особенности арендного рынка, нюансы инвесторского ремонта и другие детали. От инвестора требуется лишь желание заниматься этим бизнесом и первоначальные вложения от 500 000 рублей (если брать ипотеку без первоначального взноса).

Знание тонкостей рынка посуточной аренды может значительно снизить доходность и даже свести ее к нулю. Подробности можно узнать на обучающих курсах.

Некоторые инвесторы годами откладывают приобретение квартиры “до лучших времен”. Одних страшит ипотека, другим кажется, что не будет спроса. Чаще всего эти страхи объясняются лишь неуверенностью в своих силах. Как говорил Джордж Лукас, “Если вы хотите сделать что-то великое в один прекрасный день, помните: один прекрасный день — это сегодня”.

На обучающих курсах вы найдете не только ответы на все вопросы, но и единомышленников, которые поддержат вас в осуществлении этой стратегии.

Что делать, если банк отказывает в сдаче ипотечной квартиры

Некоторые банки допускают сдачу ипотечной квартиры, об этом даже прописывается в соглашении. В этой ситуации никаких трудностей у заемщика возникнуть не должно.

Однако иногда в договоре прописан запрет на сдачу. Не стоит пренебрегать требованиями кредитора, чтобы не создать конфликтную ситуацию. Лучше воспользоваться одним из предложенных способов:

• Рекомендуется составить ходатайство об изменении условий договора. Основным мотивом должен стать тот факт, что без сдачи недвижимости в аренду вы не сможете своевременно исполнять долговые обязательства. Большинство кредиторов идут навстречу и разрешают сдачу квартиры, это помогает им минимизировать собственные риски.
• Осуществлять сдачу квартиры без оформления договора аренды. Это является незаконным видом деятельности. Помимо этого, заемщик берет на себя ряд обязательств по восстановлению имущества при нанесении ущерба в период сдачи.

Как выбрать квартиру для посуточной аренды

Правильный выбор квартиры – главная задача инвестора. Далеко не каждая квартира подойдет для посуточной аренды и перепланировки. Иногда даже квартиры в соседних домах могут сдаваться по-разному: одна будет приносить высокий доход, другая – в несколько раз меньше.

Вот главные характеристики квартиры, на которые нужно обращать внимание:

• Планировка.
  Чем проще разделить квартиру на студии, тем лучше. Большое значение имеет расположение так называемых “мокрых точек”, которые нельзя переносить, а также располагать над жилыми зонами. Имеет смысл рассматривать квартиру на первом этаже – там мокрые точки переносить можно. Есть и другие элементы, которые могут упростить перепланировку или сделать ее сложнее.
• Расположение.
  Ключевой фактор для такой квартиры – где она расположена. Если вы планируете сдавать квадратные метры бизнесменам, квартира должна быть расположена недалеко от офисной зоны. Если это квартира для студентов, приезжающих на сессию – рядом с университетами. Если купить квартиру рядом с больницей, ее могут снимать родственники пациентов. Очень хорошо сдаются квартиры рядом с вокзалами, потому что посуточно такие студии снимают преимущественно командировочные. Лучше всего выбрать вариант, который подойдет сразу для нескольких категорий потенциальных арендаторов.
• Транспортная доступность.
  Крайне важно, чтобы в этот район было удобно и быстро добираться из центра. В мегаполисах квартира должна располагаться недалеко от метро, за пределами мегаполиса – рядом со станцией.
• Инфраструктура.
  Поскольку квартира сдается в посуточную аренду, наличие детских садов и школ будет неактуально. А вот наличие магазинов, офисных и торговых центров, кинотеатров будут плюсом. Это должен быть хорошо развитый и перспективный район.
• Этаж.
  Для инвестиций можно рассмотреть квартиры на первом этаже – при покупке они могут быть дешевле на 10-15%, а на стоимость аренды это почти не влияет. Первый этаж имеет свои преимущества – например, независимость от лифта, отсутствие соседей снизу (которых можно затопить) и больше свободы в перепланировке.

На обучающих курсах инвесторы получают длинный чек-лист, по которому можно легко проверить квартиру перед покупкой.

Как рассчитать доходность вложений

Чистый доход рассчитывается просто – прибыль с аренды минус платеж по ипотеке и другие обязательные платежи.

В приведенном выше кейсе из г. Королева квартира стоимостью 4,3 млн. рублей с ежемесячным платежом по ипотеке в 32 тысячи рублей приносит в месяц 180 000 рублей. (по 3 000 рублей в сутки за одну студию). При полной заполненности инвестор получит доход 148 000 рублей, если вычесть отсюда налоги и другие расходы, чистый доход может составить порядка 120 000 рублей в месяц.

В чем выгода

В предыдущем разделе мы сравнили варианты сдачи московской однокомнатной квартиры, но все не так безрадостно. Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.

В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет. Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.

Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%. Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс. руб. за 15 лет.

Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев. Путем простых подсчетов это приобретение окупится нам через 18 лет.

А если с учетом инфляции арендная плата будет расти, то полный возврат потраченных средств произойдет уже через 13 лет.

Рекомендуемая статья: Военная ипотека без банка и кредита

Данный вариант показал, что сдача в аренду ипотечного жилья полностью покрывает все выплаты по кредиту. Получается, что квартиросъемщики помогут выплатить ипотеку за счет аренды в полной мере.

Сдавать ли квартиру посуточно: 4 основных риска и как их минимизировать

Основные риски вложений в квартиру для сдачи в посуточную аренду:

1. Риск, что не будет спроса на квартиру
   Это самый главный риск для любого инвестора в недвижимость. Прежде чем покупать жилье, анализируйте рынок и давайте пробное объявление об аренде. Тестирование спроса поможет вам убедиться, что студия пользуется спросом. Если звонков не будет, или их будет мало – квартира не подходит.
2. Риск не получить ипотеку.
   Это актуально для лиц без официального дохода или с низкой зарплатой. На практике существуют способы одобрить кредит с любой кредитной историей и обойтись без подтверждения доходов. Подробности – на обучающих курсах.
3. Риск не выплатить ипотеку.
   Если грамотно подойти к выбору квартиры и сделать хороший ремонт, платежи арендаторов смогут перекрыть ипотеку в 5-6 раз. То есть вы будете получать с квартиры в 5-6 раз больше, чем выплачиваете банку. Кроме того, ипотечные платежи зафиксированы в рублях, а с каждым годом инфляция рубля будет играть вам на руку – будет расти арендная ставка и стоимость квартиры.
4. Риск порчи имущества недобросовестными арендаторами.
   С юридической точки зрения этот риск снимается грамотно составленным договором посуточной аренды. По факту же судиться с арендаторами – дело неблагодарное. Поэтому здесь важнее не юридический, а психологический подход. Важно понимать, кому вы сдаете квартиру, и чего можно ждать от этих людей. Опытные управляющие с первого взгляда определяют, с кем не стоит иметь дело. Если квартира ориентирована на серьезных бизнесменов, которые приезжают в город по делам, то риск порчи имущества – минимальный. Есть и другие категории квартирантов, которым можно доверять.

При посуточной аренде риск порчи имущества выше, чем при долгосрочной. Квартиранты могут заехать всего на один день и при этом обворовать квартиру или сильно испортить мебель. Как можно минимизировать этот риск:

• уметь общаться с потенциальными арендаторами и составлять о них мнение еще до заключения договора;
• не пускать на срок менее 2 суток;
• брать залог не менее 50 долларов и возвращать, когда арендатор съезжает;
• составить грамотный договор,;
• подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием всей обстановки и бытовой техники,
• брать копию паспорта (или хотя бы фото на смартфон);
• в идеале – самому жить в том же доме или рядом (как вариант – иметь управляющего рядом);
• выбирать квартиру в доме с консьержем и видеонаблюдением.

Необходимость платить как минимум за два дня, залог, видеонаблюдение отпугнут мошенников.

Перед сдачей квартиры

Уместным будет познакомиться с соседями, сообщить, что вы купили квартиру № Х, хотите ее сдавать. На случай претензий оставьте свой номер телефона. Часто среди соседей оказываются люди, которые с радостью будут присматриваться и прислушиваться, порядок ли за стеной.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать ипотеку с материнским капиталом на калькуляторе онлайн

Отношения с квартирантами

Пускать незнакомых людей в свою квартиру и уклоняться от подписания договора легкомысленно. Чем больше ценностей в помещении, тем выше риск потерять их. Даже на переклейку обоев требуется время и деньги. Мебель и бытовая техника стоят больше, а выносить их легче.

Договор определяет ответственность сторон друг перед другом. В интересах наймодателя указать:

• достоверные паспортные данные сторон, либо реквизиты организации, если вы сдаете жилье юридическому лицу;
• ответственность за порчу имущества;
• опись ценностей, если таковые имеются (актуально для квартир с повышенным комфортом);
• сроки оплаты;
• показания счетчиков, если коммунальные платежи не входят в стоимость аренды.

Обязательно сверьте сведения с паспортом (физ. лицо) или выпиской из ЕГРЮЛ и доверенностью (юр. лицо). Потребуйте себе копию (как вариант, в обмен на копию своего паспорта). Если вдруг вам придется обращаться в полицию, квартиранта будут искать по данным, указанным в договоре.

Сделка аренды с организацией регистрируется в Росреестре всегда. Соглашение с физическим лицом на срок до 1 года считается краткосрочным, обязательной регистрации не требует. Если стороны всем довольны, по истечении срока подписывают новый договор – на 11 месяцев или долгосрочный.

Иногда собственники создают люксовые условия в квартирах. Как физические лица они не могут уменьшить налогооблагаемую базу за счет затрат на мебель, технику. Некоторые наймодатели договариваются с квартирантами о сумме в договоре, сопоставимой с рыночной. По факту на руки получают плату выше.

Первые 11 месяцев – подходящее время для знакомства. Если отношения складываются успешно, в соглашении на следующий срок можно предложить указать сумму, размером как средняя по рынку. Иногда наймодатели также просят переподписать задним числом первый договор с меньшей ценой.

Налоговая

Собственник обязан отчитаться о доходе от сдачи жилья. Он облагается 13-процентным налогом. Форма отчета – декларация 3-НДФЛ. К ней обязательно прилагается копия договора найма. Сумма и срок в обоих документах должны соответствовать друг другу.

Важно! Если в договоре указан срок больше, чем тот, за который вы показываете доход, налоговая может запросить дополнительные документы (например, соглашение о расторжении) или провести проверку.

Если у вас есть неиспользованный налоговый вычет, им можно воспользоваться и снизить финансовую нагрузку на законном основании.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Система налогообложения

Если вы получаете доход, то должны декларировать его и платить налоги. В случае с посуточной арендой оптимальный вариант – зарегистрировать ИП и купить патент. В этом случае налог составит 6% с дохода.

Без оформления патента индивидуальный предприниматель также будет платить 6% с дохода, но ему придется вести бухгалтерию, составлять отчеты и т.д. Покупка патента избавит от бумажной волокиты.

Если не оформлять ИП, налоговая ставка будет стандартной – 13% с полученного дохода.

Можно ли сдавать неофициально?

У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.

Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.

Что будет, если такая подстава выявится:

• договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
• собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
• банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.

А вот еще интересная статья: Условия рефинансирования кредита в Уралсибе: как получить ставку в 11,9%

Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.

Посуточная аренда студий: наш выбор

Десятки инвесторов уже купили квартиру в ипотеку и успешно сдают ее в посуточную аренду.

Кейс 3. 45 000 рублей чистого дохода на посуточной аренде ипотечной квартиры в Зеленограде

Инвестор купил две однокомнатные квартиры и разделил каждую на 2 студии.

• Ипотечный платеж – 33 000 рублей.
• Стоимость посуточной аренды – 1500 рублей.
• Доходность с 1 квартиры (2 студии) – 90 000 рублей.
• Чистый доход с 1 квартиры – 45-47 000 рублей (за вычетом ипотеки и других обязательных платежей)

Поскольку квартиры растут в цене, ее можно продать даже до выплаты кредита и выйти из этого бизнеса, оставшись в плюсе. Но в нынешней экономической ситуации просто держать деньги невыгодно. Даже банковский депозит не защитит ваши вложения от инфляции. Разумнее заставить ваши накопления работать и приносить дополнительный доход.

Сдача квартиры в посуточную аренду с разделением на студии – штурмовая стратегия для тех, кто хочет вкладывать в реальные объекты без риска и при этом получать высокий доход. На обучающих курсах вы можете получить готовый пошаговый план действий от тех инвесторов, которые уже реализовали эту стратегию.

В этой таблице приведены главные плюсы и минусы стратегии посуточной аренды, а также рекомендации инвесторам.

Какие плюсы и минусы:

Легкий старт (небольшие вложения). Квартира растет в цене. Доход в первые же дни после ремонта. Инвесторский ремонт — быстро и дешево. Штурмовая стратегия позволят дважды существенно увеличить доходность — за счет разделения квартиры на студии и за счет посуточной аренды. Ипотека выплачивается чужими руками. После выплаты ипотеки доход инвестора еще увеличивается. Высокий денежный поток — 90-120 тысяч рублей с каждой квартиры, разделенной на студии.
Риски при покупке здания, которое не введено в эксплуатацию. Риски порчи имущества временными жильцами. Необходимость лично участвовать в этом бизнесе или нанимать управляющего.

Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке

Оказывается, многие банковские учреждения выступают противниками ипотеки с возможностью сдачи в аренду квартиры, приобретенной по выданному ими кредиту. Так как при прекращении внесения ежемесячных платежей заемщиком, квартира переходит в собственность банка для дальнейшей продажи и погашения долга по кредиту. При данном положении дел состояние жилья очень важно для финансового учреждения.

Рекомендуемая статья: Ипотека для матери одиночки с детьми, в декрете, разводе

Аренда квартиры находящейся в ипотеке возможна при следующих условиях:

1. Если ипотека под аренду разрешена банком или нет упоминаний о запрете в ипотечном договоре.
2. Если указаны условия аренды в банковском договоре. Это может быть ограничение срока договора, либо невозможность продления его.

При полном запрете банком сдачи ипотечного жилья, могут проводиться проверки без предупреждения. При нарушении заемщиком условий кредитования его может ожидать штраф, а при систематическом нарушении и расторжение банковского договора.

Не так все безвыходно, как кажется. Некоторые банки разрешают взять ипотеку и сдавать в аренду ипотечное жилье. Такие, как:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Связьбанк;
• Альфа – Банк и другие крупные финансисты.