Стоит ли сдавать квартиру посуточно, и насколько это выгоднее долгосрочной аренды

Перед тем, как начнем

Изучите предложения гостиниц. Интересуйтесь качеством сервиса и стоимостью проживания. Эта услуга не нова, ситуацию с конкуренцией со стороны предпринимателей, предлагающих в аренду квартиры посуточно, хостелов и пансионатов также следует знать. Если ваши конкуренты загружены не полностью, это еще не повод отказаться от бизнес-идеи. Нормальной считаете средняя загрузка на 50-65%.

На основе этих данных вы сможете просчитать средний показатель востребованности услуги, прибыльность. Составляя бизнес-план, разработайте более привлекательные предложения, чем у конкурентов с похожими условиями. Придумайте, как вы сможете улучшить уровень сервиса.

Основные риски

Эта услуга востребована в больших городах, для которых характерна значительная численность туристов и людей, прибывающих с деловой целью. На ход дел не влияют погодные факторы, сезонные особенности и другие возможные риски. В этом случае все зависит только от ваших усилий и маркетинговой политики. Если у вас все документы в порядке, а бизнес ведется легально и на должном уровне, все должно быть нормально.

Единственная потенциальная опасность – недобросовестные клиенты. Существует риск неуплаты за проживание, кражи и порчи вещей, находящихся в квартире. Подстраховаться можно. Разработайте стандартный договор, в котором указывается ответственность сторон в случае возникновения возможных сложностей. Подписывая его, клиент указывает свои паспортные данные. Это распространенная практика.

Если вы живете в маленьком городке, о целесообразности организации этого бизнеса стоит подумать очень серьезно. Возможно, вам выгоднее сдавать квартиру в аренду на длительный срок.

Как правильно сдавать квартиру на длительный срок

Как правило, хозяева квартир хотят найти людей, которые будут жить долго и платить исправно. Будут порядочными чистоплотными людьми, бережно относящимися к арендуемой квартире и всему, что сдается вместе с ней.

Чтобы найти таких людей, необходимо понимать психологию. Ведь именно это поможет вам найти таких ценных клиентов.

Прежде всего, нужно понимать, что люди, которые готовы долго жить и платить приличные деньги за аренду жилья, должны иметь постоянную работу в городе. Не должны быть командировочными, которые сегодня здесь, а завтра там.

Хотя и среди командировочных есть те, кто может снимать жилье долго по 6-8 месяцев и это достаточно долго, если смотреть на рынок аренды реальными глазами. В среднем, наниматели живут в квартире 2-3 месяца. Они всегда ищут предложения подешевле, и, как только у них получается найти вариант выгоднее, они смело могут съехать.

Поэтому, чтобы увеличить срок проживания людей в вашей квартире, необходимо заинтересовать их экономически. Как это сделать? Можно предложить скидочные условия, когда каждый 4 месяц вы будете предоставлять людям скидку на аренду. Это очень заманчиво.

Квартиранты могут обрадоваться такому предложению, ведь им это будет выгодно. А вам, как собственнику недвижимости, это позволит закрепить людей за вашей квартирой. Ведь это же выгоднее, сделать людям скидку, нежели они съедут, и вам придется еще потратить время на поиск новых жильцов.

Следует иметь ввиду важные психологические моменты:

1) Контролируйте ваш разговор по телефону. Будьте вежливы сами и обращайте внимание, как потенциальные квартиранты разговаривают по телефону с вами. Не стоит агрессивно реагировать, если люди задают много вопросов по поводу квартиры.

Например, вы подали объявление на Авито, а люди все равно вам задают вопросы, которые вы описали в объявлении. Дело в том, что клиенты на аренду нередко переписывают себе номера телефонов и обзванивают предложения квартир позже, не имея доступа к содержанию объявлений.

К тому же, если людей волнуют разные вопросы, скорее всего они ответственно относятся к выбору и в будущем могут оказаться весьма порядочными людьми. Наоборот, если люди ни о чем не спрашивают, то это могут оказаться те, кто захочет пересдать вашу квартиру или как-то по-другому воспользоваться ею.

2) Будьте внимательны. Если людей интересуют разные бытовые мелочи, то вероятнее всего – это порядочные люди. Если нет – значит им почему-то все равно, что может быть подозрительно.

3) Не пренебрегайте договором аренды. Это позволит избежать неприятностей в будущем, касаемо недобросовестных жильцов. Договор гарантирует обеим сторонам порядочность. К примеру, квартиранты боятся отдавать деньги, не получив в ответ никакой гарантии своего проживания в квартире.

Многих такой вариант может не устроить. Откуда они знают, что через 5 минут не появится какой-нибудь дядя и не скажет, что это его квартира и не выгонит их? А ведь такое бывает! И, если вы порядочный владелец квартиры, то квартиранты могут уже обжечься так где-нибудь, и просто не будут снимать у тех, кто не составляет договор.

В вопросе, как правильно сдавать квартиру на длительный срок большое значение имеет перечень вещей, прописанный в договоре аренды. Не поленитесь, прописать все самое ценное:

1. Бытовую технику;
2. Мебель;
3. Ремонт (если в квартире хорошие обои, двери, то если их испортят, вы сможете по договору потребовать возмещения ущерба);
4. Постельные принадлежности (их могут забрать, поэтому тоже не забывайте указать их в договоре).

Вы также можете оценить среднюю стоимость всех вещей в квартире, чтобы квартиранты понимали, какой ущерб они должны будут возместить, если, например, разобьют зеркало или стекло в межкомнатной двери.

НО!

4) Не забывайте и про интересы людей. Ведь они будут снимать квартиру и платить деньги. Укажите в договоре, кто будет нести расходы в случае, если, к примеру, выйдет из строя микроволновая печь или холодильник.

Квартиранты могут столкнуться с этой проблемой, ведь техника имеет свойство ломаться сама по себе. Возлагая на себя, как на собственника квартиры ремонт быт техники, которая вышла из строя не по вине квартирантов – это грамотно и справедливо.

Если квартиранты будут ждать по каждому поводу траты из своего кармана, то они могут съехать и не заплатить ни за что, просто потому, что нюансы не были оговорены. А ведь все можно было решить.

5) Оговаривайте вопрос окончания сотрудничества с квартирантами. Еще многих владельцев квартир волнует вопрос, когда квартиранты съезжают в последний месяц, не платят за коммуналку и забирают с собой комплект ключей. Почему так происходит?

Дело в том, что чаще всего в момент съема квартиры с квартирантами этот вопрос не обсуждается. А люди боятся, что если они предупредят, то хозяева будут последний месяц вмешиваться в их жизнь, приводить других потенциальных квартирантов на аренду, когда они еще не съедут. Этого всего квартиранты не хотят, поэтому часто делают так, как им удобно.

Чтобы избежать такого исхода событий, лучше заранее оговорить с людьми, как быть, если они будут съезжать. Вам, как хозяину квартиры, не следует ограничивать людей в последний месяц. Не нужно приводить на просмотр квартиры новых квартирантов.

Лучше, в момент заключения сделки аренды скажите людям, что они могут съехать в любом месяце, но пусть заранее предупредят и отдадут ключи, заплатят за коммуналку. Распространенная причина, по которой квартиранты не предупреждают хозяев о том, что они съезжают, это то, что они делают это раньше оговоренного времени.

Например, когда снимали, люди были уверенны, что проживут 6 месяцев или даже год. А потом у них что-то поменялось с работой и нужно менять район или город. Поэтому здесь все индивидуально и нужно смотреть по людям.

Если этого не сделать, то в итоге хозяевам всегда хуже вдвойне. Люди не предупреждают, съезжают, за коммуналку не платят и последнюю пару ключей могут забрать с собой, так как их негде оставить, а ложить в почтовый ящик — не самая лучшая идея. Вдруг кто-то их возьмет, откроет квартиру и заберет все драгоценные вещи хозяев?

Исходя из этого квартиранты нередко ключи просто выбрасывают, съезжая с квартиры. Поэтому надо все обговаривать с людьми заранее. В том числе, как они будут съезжать, когда должны будут предупредить и что им ждать от владельца квартиры в период, когда они будут выселяться.

Местоположение

Если вы планируете сдавать собственную квартиру, вопрос поиска снимается. Но стоит учитывать, что для потенциальных клиентов наиболее привлекательны центральные районы, улицы возле вокзалов и автостанций с удобной транспортной развязкой. Если ваша квартира находится на окраине, существуют проблемы с транспортом, или приезжему человеку будет трудно найти нужный адрес, имеет смысл подумать об обмене на более выгодное расположение.

Вы можете приобрести помещение. Если достаточной суммы нет, существует вариант с ипотечным кредитом. Единственный недостаток – все прибыли будут уходить на погашение долга. Но в результате вы будете иметь собственную квартиру в хорошем районе.

Еще одна возможность – оформить субаренду. Вы снимаете жилье на длительный срок, например, на год. Важно оформить сделку у нотариуса, указав истинную цель аренды.

Чем грозит нелегальная сдача жилья

Правомерно ли сдавать квартиры посуточно? Да, поскольку это частная собственность. А брать за это плату и уклоняться от налогов – противоправно. Большинство (60%) скрывают источник пассивного дохода, а налоговые органы выполняют свою работу по выявлению теневого бизнеса, за которую получают заработную плату.

Важно! Если будет установлен и доказан факт уклонения от налогов, собственник будет привлечен к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Повторное нарушение чревато привлечением к уголовной ответственности, получением судимости и наложением штрафа до 300 тыс.р. или лишением свободы до года.

Оборудование

Вы должны создать максимально комфортные условия для своих клиентов. Суть этой услуги заключается не только в возможности снять жилье дешевле, чем номер в гостинце и не зависеть от необходимости иметь шумных соседей. Главное преимущество квартиры – домашний уют.

Весьма вероятно, что вам придется сделать капитальный ремонт, поменять сантехнику, оборудовать ванную комнату. На нее потенциальные клиенты обращают пристальное внимание.

Минимальный комплект мебели:

• кровать в каждой комнате, диван;
• письменный и кухонный стол;
• стулья и мягкие кресла;
• вместительный шкаф.

Кухня должна быть укомплектована полностью — холодильник, плита, микроволновая печь, шкафчики. Обязателен хотя бы минимальный набор посуды и утвари для приготовления пищи. В квартире должно быть постельное белье и полный набор домашнего текстиля. Также, следует предусмотреть расходы на бытовую химию.

Для многих клиентов важно наличие телевизора и возможности подключиться к бесплатному интернету.

Не приобретайте супер-современные и новые вещи. Для ваших клиентов важна чистота и рабочее состояние. Вы можете сэкономить, укомплектовав квартиру мебелью и техникой б/у.

Жизне- и конкурентоспособность: теоретическая подоплека

Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.

Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:

• постоянный спрос потребителей на услугу;
• простота организации (условная);
• сравнительно высокий доход.

Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.

1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:

• Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой. Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
• Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
• Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема. Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
• Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
• Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.

2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений. Здесь важно:

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

• Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
• Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение договора сдачи квартиры в аренду с мебелью, чтобы потом было кому предъявлять претензии.
• Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.

Совет: чтобы задействовать «сарафанное радио» для рекламы своих услуг, нужно уделять внимание мелочам, которые делают жизнь комфортнее. Высокое качество постельного белья, несколько полотенец в ванной, соль и специи на кухне, кабельное телевидение и выход в интернет – все эти нюансы могут в разы повысить привлекательность конкретного жилья. Именно о таком ваши бывшие клиенты расскажут своим знакомым и друзьям, положительно отзовутся в соцсетях и сделают вам бесплатную и весьма эффективную рекламу.

3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:

• Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
• Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
• Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.

То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.

Кадры

На старте, когда бизнесмен сдает посуточно 1-2 квартиры, сотрудники не нужны. Все заботы заключаются в уборке и замене постельного белья после выезда постояльцев. Новых клиентов нужно встречать и сопровождать в квартиру, оформлять договор и передавать ключи.

Если же вы будете развивать бизнес и работать с несколькими квартирами, следует подумать о приеме сотрудников. Численность штата напрямую зависит от количества квартир. Самые строгие требования предъявляются к уборке и чистоте постельного белья, оно должно быть упаковано в полиэтиленовые пакеты, как в поезде.

Следите, чтобы не возникало накладок с заселением и выселением постояльцев. Если гостям придется ждать вашего сотрудника, они не пожелают арендовать у вас квартиру повторно. Учтите, что около 40% прибыли приносят постоянные клиенты.

Если ваш бизнес состоит из 10 и более квартир, необходимо нанять администратора. В его обязанности входит общение с клиентами и оформление заказов, координация работы других сотрудников и ведение учета загруженности каждого объекта.

Вложения

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Во всех моих квартирах ремонт сделан 5—7 лет назад. Замена освещения, проводки, полностью переделанные ванные комнаты, новые полы, обои и покраска, новая мебель и прочее — каждый ремонт по тем временам обошелся минимум в 700 тысяч рублей.

в среднем обошелся ремонт в каждой квартире

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать. Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением. Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор. На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей. За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

Документы и лицензии

Сдавая в аренду 1-3 квартиры, вы можете оформить ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Специальные разрешения и лицензии не нужны.

Создавая разветвленную сеть, придется регистрировать юридическое лицо. В этом случае для оформления всех документов необходимо нанимать квалифицированного юриста, его услуги окупятся с лихвой.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду

Анализировать данный вопрос следует из места расположения квартиры. Если это большой перспективный город, куда приезжают новые люди и, тем самым, город увеличивается по количеству людей, то такую квартиру выгодно сдавать, а не продавать.

Нередко, люди покупают вторую квартиру как вложение денег с возможностью зарабатывать на аренде. Конечно же, часто вторая квартира оказывается у людей по наследству, тем не менее, вопросом аренды озадачиваются все, у кого появляется такая возможность.

Если же квартира находится в маленьком городе, откуда отмечается постоянная миграция населения в более крупные города, то такую квартиру, скорее всего, выгоднее продать. Почему:

1. Убыль населения создает убывающий спрос на аренду недвижимости.
2. Ежегодно цена на аренду падает.
3. Также ежегодно падает цена стоимости квартиры в целом. Поэтому продать квартиру в таком месте становится каждый раз сложнее.

Почему так происходит? Все очень просто. Дело в том, что если в маленьком городе не появляются новые рабочие места, не открываются новые предприятия, то постепенно уровень заработных плат в таком месте падает. Какая-то часть людей разъезжается, а для тех, кто остается, зарплаты постоянно уменьшаются, так как в целом экономический потенциал данного места все время снижается.

Поэтому, чтобы понять, продавать квартиру или лучше сдавать, нужно проанализировать цены на аренду в месте ее расположения за последние несколько лет. Читайте по теме: почему не продается квартира.

Чтобы это сделать, можно зайти в какую-нибудь группу ВКонтакте по вашему городу, найти раздел продажи и аренды недвижимости и посмотреть архив объявлений, отмотав публикации назад.

Если вы увидите, что пару лет назад недвижимость продавалась и сдавалась дешевле, значит ваш город перспективный и лучше недвижимость сдавать в аренду, а не продавать. Для удобства, вы можете ознакомиться с таблицей, в которой указана средняя цена на аренду по крупным городам на сегодняшний день.

Таблица 1. Средняя цена на аренду квартир по регионам России:

Если ситуация будет другая и вы увидите, что спустя 2-3 года цены на аренду и продажу недвижимости падают, то целесообразнее квартиру в таком городе продать и успеть переехать в более развитое место.

Город, где недвижимость стоит по таким же ценам, но показатели цен на аренду и продажу недвижимости идут вверх. Исследовать другой город на этот показатель можно также через группы ВКонтакте. Вот вам в помощь вторая таблица со средними ценами на недвижимость за 1 квадратный метр.

Таблица 2. Средняя цена квартира по крупным городам РФ:

Маркетинг

Львиная часть путешественников ищет предложения для ночлега в сети Интернет. Создание собственного сайта обязательно. На нем должны быть качественные фото квартиры, описание условий и преимуществ. Обязательно укажите суточную стоимость аренды, адрес и расположение на карте города. О бронировании можно договариваться по телефону. Размещайте объявления на любых площадках – туристических платформах, популярных досках объявлений, городских форумах. Чем больше ваше присутствие в сети, тем выше шансы выйти на максимальную загруженность.

Сотрудничайте со службами такси. Если у вас есть знакомые водители, предложите им свои визитки. Приезжие часто просят совета относительно выгодной возможности снять квартиру именно у таксистов.

Не стоит отказываться и от классических объявлений на тумбах в оживленных местах, возле стоянок такси, остановок общественного транспорта, вокзалов, автостанций и аэропортов. Они принесут вам около 30% клиентов.

Очень важен безупречный сервис. Выезжая в другой город по делам или на отдых, люди часто советуются со знакомыми, читают отзывы и ищут рекомендации относительно того или иного варианта временного проживания. По протекции приходит очень много клиентов.

Рентабельность

Выход на окупаемость зависит от множества факторов. На доходность влияет, сколько средств вы вложили в обустройство квартиры, и какие цены на посуточную аренду установлены в вашем городе.

Следует предлагать клиентам стоимость на 20-25% ниже средней цены номера в отеле вашего города. В среднем по стране предприниматели, работающие в областных центрах, демонстрируют чистый ежемесячный доход с каждой квартиры в размере 15 000-25 000 рублей в зависимости от загруженности. Если площадь приобретена в ипотеку или находится в субаренде, ваши прибыли будут ниже. О солидных доходах можно говорить, имея в распоряжении более 5-и квартир.

Актуальность сдачи квартир посуточно в качестве бизнес-идеи

Идея интересна большинству трудоспособного населения страны, ведь получать деньги, при этом ничего не делая, перспектива более чем заманчивая. Проводя анализ глобального рынка, можно заметить рост спроса на посуточный съем жилья. Причин такого скачка несколько – увеличение уровня мобильности населения РФ, тренд по рационализации расходов на временное жилье и комфортные условия за адекватный ценник.

Выделяют 2 формы аренды — долгосрочная и краткосрочная. Плюсы и минусы имеются из каждой форм организации дела. Детальнее в таблице.

Целевой аудиторией станут люди по командировке, студенты, туристы, и просто мимо проезжающие жители, ищущие пристанище на пару суток. При долгосрочной аренде жилья приоритет отдается семейникам, студентам и личностям, отправившимся в другой город на постоянную работу.

Обратите внимание: посуточная аренда жилья – это активная позиция в бизнесе. При желании получать полностью пассивный заработок, приоритет ставится на долгосрочную аренду. Минус – заработок в пару раз ниже от первого варианта работы.

Выгода от аренды жилья также обуславливается разницей в расценках между гостиницей и частником. Удобная комната в отеле обойдется в 2-3 раза дороже, нежели аналогичное по удобствам жилье от частника. Выбор арендатора очевиден.