Размер минимальной доли собственности в квартирах

Законодательство о минимальных долях в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2021 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако на май 2021 закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

• сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
• наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
• возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2021 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Это важно знать: Выделение долей детям в квартире или доме по материнскому капиталу в 2021 году

Способы обойти преимущественное право

Один из способов уже упоминался — это дарение. Но, кроме него продавцы также используют схему займа под залог. То есть, деньги якобы берутся у покупателя в долг под залог доли, долг вовремя не выплачивается — доля отходит заемщику. Преимущественное право в этом случае обойти можно, но не в полной мере. Дело в том: чтобы «заложить» свою долю, тоже необходимо заручиться согласием других владельцев долевой собственности. Оба способа обойти преимущественное право — известны давно. Подобные сделки легко оспариваются, признаются фиктивными, вдобавок можно получить статью за мошенничество.

Покупка доли у родственников

Фактически, такая сделка ничем не отличается от покупки у любого другого собственника. Она проводится по той же схеме, а договор купли/продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Принцип расчета минимальной доли

Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.

Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.

Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:

где МД – это минимальная доля;

ОП – это общая площадь;

Н – норматив площади на 1 человека.

Минимальные доли в квартирах

В первой половине 2021 года отсутствует понятие минимальной доли. Поэтому собственник могут продавать, дарить, завещать родственникам и посторонним гражданам части в праве собственности любой величины. Например, в Москве популярным видом сделки является продажа 1/100 доли квартиры.

Законопроект планирует урегулировать данный вопрос. Он устанавливает следующие виды минимальных долей:

• для квартиры, общей площадью менее 30 кв.м. –не более 3 собственников (по 1/3);
• для жилого помещения от 30 до 60 кв.м. – не более 6 владельцев (по 1/6);
• для жилья, площадью от 60 до 120 кв.м. – не более 10 владельцев (по 1/10);
• для квартиры, площадью от 120 и более кв.м. – не больше 15 собственников (1/15).

Однако на май 2021 года данные нормы не установлены законодательно. Поэтому продажи микродолей по-прежнему возможны.

Различия между минимальной и незначительной долями

Закон выделяет такие понятия как минимальная и незначительная доля. Рассмотрим различия.

Отличия минимальной и незначительной долей

Ответственность для собственников минимальной доли



Закон не предусматривает ответственность для лиц, покупающих и продающих минимальные доли. Однако собственники такого имущества находятся «под ударом». Они в любой момент могут потерять имущественный объект.

Основные минусы владения микродолями:

• нельзя определить порядок использования;
• необходимо иметь другое место проживания;
• ее нельзя выделить в натуре;
• сособственники могут выкупить ее принудительно по решению суда.

Возможно в скором будущем продажа микродолей станет незаконной. Однако в настоящее время возможна вероятность продажи части в праве собственности одним из совладельцев третьим лицам. Поэтому не нужно портить отношения с сособственниками. Если ситуация уже случилась, на помощь придут жилищные юристы. Для получения срочной бесплатной консультации оставляйте заявку на сайте. Специалист немедленно свяжется с вами.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Способы выделения доли.

В квартире, находящейся в общей собственности, можно выделить доли.

Это выполняется двумя способами:

• по соглашению;
• в судебном порядке.

Если собственники смогли договориться, то они заключают добровольное соглашение. В нем прописывается размер доли, порядок и условия владения недвижимостью.

В соглашении обычно указываются следующие сведения:

• порядок использования бытовых приборов;
• возможность проживания с домашними животными;
• уборка помещений общественного пользования и др.

Доля может предусматривать выделение изолированного помещения, пригодного для проживания.

Такую сделку можно зарегистрировать в Росреестре и получить свидетельство о праве собственности на часть.

Процедура невозможна в случае, если квартира однокомнатная. В ситуации, когда выделенное помещение меньше по площади, чем другие части, собственнику полагается денежная компенсация от других владельцев.

В случае, когда договориться не удалось, кто-то из собственников может обратиться в суд. Иск подается по месту нахождения объекта недвижимости.

Должностным лицом будут учтены особенности конкретного дела, площадь недвижимости, возможность выделения отдельного помещения и др.

Минимальная доля собственности в квартире

Минимальная доля собственности в жилье – это небольшая часть недвижимости, которую можно продавать, в которой можно прописываться и так далее. На момент написания этой статьи в законодательстве не существует строгого понимания размера такой доли, однако уже сейчас сложилась определенная судебная практика, которой обычно и следуют для разрешения споров. Кроме того, уже в ближайшее время может быть принят новый закон, в котором будет точно расписано, какой размер доли может считаться минимальным.

Список документов, для покупки доли

Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
• правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
• домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
• справка об отсутствии догов за ЖКХ;
• паспорт строения (для сверки плана);
• документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
• согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)

Определение минимального размера доли в квартире

По сложившейся практике, минимально допустимый размер доли напрямую связан с общей площадью недвижимости:

Следует учитывать, что на данный момент эти цифры носят преимущественно рекомендательный характер и в законодательстве не закреплены. Как следствие, сейчас еще можно купить и 1/1000 долю в однокомнатной квартире, площадью 20 кв.м. и даже прописаться в ней.

Принудительный выкуп доли в квартире

Если с владельцами маленькой доли возникают проблемы, при определенных условиях эту часть можно выкупить в принудительном порядке через суд. Но для этого нужно, чтобы:

• Долю невозможно было выделить в натуре.
• У собственника доли должно быть другое жилье и не должно быть никакого интереса в использовании этой доли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Когда при продаже доли нет преимущественного права

Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.

1. Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
2. Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
3. Если доля продается через аукцион.

Понятие минимальной доли

В современном гражданском праве распространено такое понятие как минимальная доля в квартире. Согласно действующему законодательству существует и понятие «микро доля», которая является наименьшей единицей в рамках трактовки минимальной доли.

Минимальная доля в праве понимается как владение малой частью имущества, при этом владелец минимальной доли обладает всем спектром юридических прав.

Продажа минимальной доли любого имущества, в том числе и квартиры, осуществляется с разрешения собственников других долей.

Для сдачи в аренду (наем)

Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?

Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.

Второй момент – согласие остальных совладельцев. Если доля не выделена в натуре, требуется их согласие. Сдавать комнату без разрешения собственников нельзя, в противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».

Какая доля в квартире минимальная

В настоящее время остро стоит проблема правового определения того, какая доля является в квартире минимальной. Владелец даже одного квадратного метра в квартире может стать для других владельцев серьезной проблемой.

Отсутствие ограничений на дробление жилплощади на доли до нескольких сантиметров, возможность оформлять ее в собственность десятков человек – это серьезный источник проблем на рынке жилья.

Знание минимальной доли в квартире, которую можно продать или купить необходимо в случаях покупки доли с целью получения прописки, а не для проживания. На 2021 год минимальная доля рассчитывается с опорой на показатели отраженные на рисунке ниже.

Соотношение размера доли в квартире с её площадью

Подобное разделение вызывает серьезные вопросы и требует совершенствования действующего законодательства. Новый закон уже прошел обсуждение в Государственной Думе.

Проблемы минимальной доли в квартире

В последние годы участились случаи использование минимальных долей в квартире мошенниками и вымогателями. Кроме того, нечестные мужья и жены так выживают своих бывших с жилплощади.

Заметно участились случаи, когда при помощи продажи микродолей профессиональным «выживалам» черные риэлтеры выселяли пенсионеров или заставляли их выплачивать баснословные суммы за минимальные доли в квартире. В настоящее время суды практически бессильны в подобных ситуациях.

Стоимость микро долей вызывает множество вопросов. Сомнительна также возможность регистрации в них в дальнейшем.

Современная судебная практика знает много примеров, когда люди остаются без жилья. Законодательство в данном случае бессильно, так как мошенники завладев долеq в квартире попросту выживают законных владельцев делая их жизнь невыносимой. Люди либо остаются без жилья, либо вынуждены выплатить огромные деньги, чтобы не оказаться на улице.

Новый закон о микродолях

Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.

Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2021 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.

Основная суть закона о микродолях:

• запрет на их продажу посторонним людям;
• ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
• запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).

Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.

Мнение эксперта

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Бабушка имеет в собственности комнату в коммунальной квартире. Пенсионерка хочет оставить жилье своим внукам. Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками.

Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле.

Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.

3-комнатная квартира принадлежит четверым собственникам. Один из них хочет раздробить ¼ долю на 2 части – ⅔ оставить себе, а ⅓ продать своему знакомому.

Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов. Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление.

Учитывая, что 1/12 в 3-комнатной квартире является микродолей – сделка не состоится. Новый собственник не сможет жить в квартире, поскольку его часть меньше жилищной учетной нормы – 8-10 м².