Какие услуги предоставляет риэлтор и АН

Часто сталкиваюсь с непониманием потенциальных клиентов, какие такие услуги может оказывать риэлтор, чтобы претендовать на высокое комиссионное вознаграждение? Вообще у народа почему-то сложился стереотип, что риэлтору можно не платить за оказанные консультации и предоставленную информацию

На самом деле риэлторы очень большие труженики, ведь для того, чтобы иметь право давать профессиональную консультацию и объективную информацию, надо иметь практический опыт и теоретическую подготовку, а эти качества приобретаются не за один день.

Предоставляемые услуги для населения у наших профессиональных риэлторов довольно обширные. Наши универсальные риэлторы оказывают услуги по сопровождению сделок «под ключ» до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, в отличие от зарубежных коллег риэлторов, которые занимаются только узкой посреднической деятельностью

Универсальность заключается в том, что риэлтор является одновременно агентом, юристом, геодезистом, оценщиком, экскурсоводом, психологом, менеджером по продажам и много других смежных профессий. Естественно я сейчас говорю о настоящих профессиональных риэлторах своего дела.

Из каких этапов складывается работа специалиста по недвижимости?

Риэлторскую услугу по продаже недвижимости можно условно разделить на следующие этапы:

1. Начало работы, запуск рекламной кампании;
2. Активные продажи объекта;
3. Заключение предварительного договора;
4. Сбор и подготовка документов к сделке;
5. Совершение сделки.

Как правило, большинство проблем возникает на первых двух этапах. Люди не понимают, как происходит продажа, что делается, а что нет. И чаще всего обращения в другие компании происходя из-за того, что клиенты не видят результатов работы. Поэтому мы сконцентрируемся именно на них.

Примерный перечень услуг риэлторов для Покупателя:

• консультация о ценах на объекты недвижимости
• подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
• мониторинг похожих вариантов и цен
• проведение просмотров выбранных объектов
• проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
• консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
• переговоры с Продавцом в интересах покупателя
• организация внесения аванса или задатка за объект
• организация заключения Предварительного договора
• организация заключения Основного договора
• организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта

Запуск рекламной кампании

В начале сотрудничества вы должны получить отчет об оценке вашего объекта. Что в нем должно быть?

• Ссылки на объявления объектов-конкурентов;
• Информация о сделках с аналогичными объектами;
• Рекомендованная цена, по которой стоит начинать рекламирование вашего объекта недвижимости.

Это первая точка контроля. Если документ вам не предоставили, а рассказали об этом в двух словах устно, то стоит задуматься, все ли хорошо. И запросить такой документ. Когда стоимость объекта и другие нюансы согласованы, начинается работа над рекламой.

Отчет о рекламе объекта недвижимости — итог запуска рекламной кампании. Во время подписания договора специалист может заверить вас, что будет осуществлена широкая рекламная кампания, но проверить это будет достаточно сложно, не имея такого отчета.

В нем должны быть перечислены все площадки, где размещены объявления, с активными ссылками на них. После получения отчета, нужно прокликать все ссылки, чтобы удостовериться, что реклама запущена.

Проверьте, какого качества рекламу подготовили для вашего объекта. Что должно быть в хорошем объявлении:

• Качественные фотографии. Они должны быть сделаны профессионально. Как это понять? Вот пример хороших фотографий для объекта.

В идеале фотографии должен сделать профессиональный интерьерный фотограф. Допустимо, если фотографии сделал агент на профессиональную фототехнику с нескольких ракурсов, а не на камеру мобильного телефона. Как правильно сделать фотографии, чтобы квартиру захотели купить, мы уже рассказывали в отдельной статье.

Статья по теме

Как фотографировать квартиру, чтобы ее захотели купить

Сравните, как выглядит квартира на фото, сделанных на профессиональную технику, и на мобильный телефон. Если качество фотографий вас не устраивает, попросите их переделать.

• Наличие продающего описания. Есть ли текст с подробным описанием или указаны лишь обязательные характеристики при размещении объявления? Подробное описание позволяет потенциальным покупателям лучше познакомиться с объектом.
• Хорошо, если в рекламе объекта используется виртуальный тур или видеообзор. Это повышает внимание к нему. Качественная реклама делает ваш объект заметнее и привлекает большее количество потенциальных покупателей.

Например, мы в “Авангард Недвижимость” используем 20+ сайтов для размещения объявлений. Привлекаем профессионального интерьерного фотографа, готовим подробный текст описания, тур виртуальной реальности и видео с квадрокоптера. И все это входит в стандартный пакет услуг, поэтому бесплатно для клиентов.

Активные продажи

Этот этап предполагает регулярное общение с вашим агентом или риэлтором. Повод насторожится, если вы не получаете звонок от своего специалиста в течение 7-10 дней, и не знаете, как продвигается продажа.

Клиенты, которые приходят к нам после работы с другими агентствами, часто говорят на о том, что они чувствовали себя заброшенными и не понимали, что происходит в продаже. На несколько недель и даже месяцев агент пропадал, не информировал о ходе продажи. Клиенты самостоятельно звонили и просили подкорректировать цену в нижнюю сторону.

Правильно, когда клиенту предоставляется не только устный отчет, но и специальный документ, где можно проследить, как идет продажа. В нашей компании построена система регулярной отчетности перед клиентом. Мы готовим и обновляем отчеты, где можно узнать, сколько просмотров по каждому размещенному на площадках объявлению, сколько было звонков, показов, предложений цены. Есть ли динамика по сравнению с предыдущими периодами. Это нужно знать, чтобы понимать, пользуется ли ваш объект спросом на рынке.

Опираясь на эти данные, должны быть сформулированы рекомендации по ходу продажи. Возможно, стоит использовать дополнительное платное продвижение или подкорректировать стоимость, изменить что-то в рекламе. Всю эту информацию вы должны регулярно получать от специалиста. Если вы ее не получаете, соответственно, с вами не ведется работа в должном объеме.

Также вы как клиент в праве регулярно получать оперативную информацию по текущей аналитике рынка недвижимости: как меняется спрос, куда движется средняя цена.

Именно на этом этапе клиенты чаще всего недовольны: продажа идет плохо, не контролируются важные показатели, не дается обратная связь по ситуации. Из-за неэффективной работы агента последующие этапы могут не состояться. Поэтому на этом этапе должно быть сконцентрировано внимание и налажен контакт между вами и агентом.

Оформление задатка

Ему предшествует ведение торгов и переговоров между сторонами об условиях приобретения объекта. Важно, чтобы предложение покупателя было оперативно передано вам. И вы, как клиент, получили полный объем информации, чтобы отреагировать на предложение совершить сделку. Если вы столкнетесь с медленными действиями агента, какими-то проволочками, не получите рекомендацию агента, что решение нужно принимать оперативно, то это повод задуматься.

Предложение покупателя, как правило, ограничено по времени. В настоящий момент покупатель имеет огромный ассортимент предложений. Он может получить скидку по альтернативному варианту или отдать предпочтение новому объекту, который появился в продаже. Поэтому, когда покупатель изъявил интерес, нужно с ним оперативно вести переговоры.

И это не значит соглашаться на все его условия. Это значит: быть на связи, реагировать на его вопросы, обсуждать условия и комплектацию, формат расчета, сроки совершения сделки. Покупатель должен видеть, что со стороны агента и продавца есть обратная связь. Тонкость состоит в том, что с одной стороны специалист должен быть оперативными, а с другой — не демонстрировать излишнюю заинтересованность в сделке, чтобы избежать сильного торга. В этом и состоит работа агента на этапе торга.

Если агент не информирует вас о предложениях, не дает рекомендаций в случае получения какого-либо предложения, не может оперативно предоставить информацию для принятия решения, то это также повод задуматься о смене специалиста.

Кроме того, перед заключением предварительного договора, агент должен обсудить с вами его содержимое:

• Комплектацию квартиры. Что вы планируете оставить, а что заберете из квартиры;
• Сроки перерегистрации продавца и членов его семьи;
• Сроки передачи объекта недвижимости: при подписании договора или после сделки;
• Все необходимые действия по подготовке документов. Хотя бы в общих чертах. Подробнее это будет обсуждаться с риэлтором-оформителем в ходе предварительного договора.

Предварительный договор необходим, чтобы в будущем избежать конфликтов с покупателем из-за несоблюдения договоренностей.

Оговоренные условия фиксируются в документе. Ваша задача проверить наличие всех обсуждаемых условий. Это не только контроль работы агента, но и риэлторов компании.

Что важно проверить:

• Сумму продажи;
• Сроки заключения сделки;
• Сроки перерегистрации и освобожения;
• Условия и форму расчетов;
• Комплектацию;
• Отсутствие несогласованных перепланировок;
• Дополнительные условия совершения сделки. Например, таким условием может быть продажа покупателем своего объекта, либо покупка продавцом встречного варианта.

Отдельно нужно остановиться на ответственности сторон за отказ от сделки. Какие санкции будут предусмотрены для сторон, если они откажутся от сделки без уважительной причины.

Статья по теме

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Кто такой риелтор и какие услуги он оказывает

Пока люди живут в домах и квартирах, услуги риелтора будут востребованы. И пусть некоторым из нас кажется, что можно легко купить или продать недвижимость без этого человека, в действительности справиться без квалифицированного специалиста очень сложно и практически невозможно. В обязанности риелтора входит огромное количество задач, для выполнения которых необходимо обладать опытом, профессиональными навыками, оперировать достоверными данными и уметь пользоваться накопленными знаниями. И, конечно же, связи.

Итак, почему стоит обращаться к риелтору, а не к знакомым и, тем более, незнакомым людям, которые могут вам помочь:

1. Безопасность проведения сделки. На рынке недвижимости встречаются мошенники, уличить которых очень сложно. Их схемы хитры, продуманы, потому можно легко попасться на уловки, остаться без денег и жилья. Сотрудничество с риелтором поможет обезопасить от аферистов. Специалист даст вам пойти на необдуманные поступки, выделит преимущества предстоящей сделки и предупредит о существующих недостатках.
2. Предоставление полной информации по объекту недвижимости, которая позволить снизить риски. Под этим пунктом подразумевается проведение комплексного анализа, проверка документации, реальная оценка стоимости. Таким образом, клиенту не приходится тратить свое время на выяснение всех этих моментов. Риелтор преподносит готовую информацию, которую остается только изучить и сделать соответствующие выводы.
3. Проведение проверки объекта недвижимости и лица, которому он принадлежит. Как узнать, что на квартиру не претендуют третьи лица? Риелтор должен выяснить всю «подноготную» недвижимости: кем и когда была приобретена, историю платежей, наличие ареста, претензии со стороны третьих лиц, причины продажи. Не менее важным является проверка владельца, которая включает изучение личных документов, доверенности, установление дееспособности, наличие поручителей, опекунов и прочих аспектов. Эта информация позволит снизить риски, которые всегда присутствуют при заключении сделок с недвижимостью. Сбор этой информации является прямой обязанностью риелтора, который не может перекладывать часть своей работы на клиента.

Также риелтор обязан изучить пожелания своего клиента и подобрать сразу несколько вариантов, которые будут соответствовать запросам и возможностям. Каждый из этих вариантов необходимо осмотреть. Для этого агенту по недвижимости необходимо договориться о встрече, согласовав дату и время. Чем правильнее будет подобрана недвижимость в соответствии с запросами клиента, тем меньше времени придется потратить на осмотр подобранных объектов.

Все претензии, которые могут возникать у покупателя или продавца, должен уладить именно риелтор. Чтобы провести переговоры, нужно быть хорошим психологом и понимать, как наладить отношения.

Финансовые вопросы также входят в обязанности риелтора, который берет на себя передачу предоплаты и организацию всех дальнейших взаиморасчетов. Как и подготовка документации для совершения сделки (создание проекта договора купли-продажи, подписание двумя сторонами, оформление его государственной регистрации, оформление акта приема-передачи недвижимости).

Все эти и некоторые другие услуги прописываются в договоре, который необходимо заключить с риелтором или агентством перед началом сотрудничества. Агент по недвижимости должен выполнять только те обязанности, которые указываются в договоре. Бывает, что некоторые важные для клиента моменты не прописываются или, наоборот, в договоре указываются лишние услуги, за которые в будущем все равно придется заплатить. Поэтому предложенный вам договор необходимо очень внимательно изучить и при выявлении недопустимых моментов высказать свои претензии. Обращайте внимание на следующие пункты:

• Сроки действия договора;
• Основания для прекращения сотрудничества, какие за это штрафы и кто за что платит неустойку;
• Ответственность за несоблюдение условий, прописанных в договоре.

Какие услуги оказывает риелтор:

• Поиск объектов по указанным требованиям;
• Показ объектов клиенту в удобное для всех сторон время;
• Изучения документов на представленный объект, оценка недвижимости;
• Проведение переговоров со всеми сторонами, задействованными в купле-продаже, сдаче-аренде;
• Передача предоплаты, организация взаиморасчета, аренда ячеек;
• Юридическое сопровождение: сбор необходимых для проведения сделки документов и оформление государственной регистрации договора после подписания;
• Организация приема-передачи объекта новому владельцу;
• Оформление наследства
• Рекламная компания, поиск клиентов, мониторинг рынка;
• Консультация по вопросам недвижимости и т.д.

«Обратите внимание: его деятельность регламентируются Гражданским Кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей». Таким образом, сам риелтор не имеет никакого права проводить юридические действия. Это обычный продавец-консультант, который сопровождает сделку от начала до конца. Поэтому не стоит слепо доверять представителю, всегда контролируйте его работу»–уточняетАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

В нашей стране еще нет заведений, где готовят риелторов. Есть только специализированные курсы, которые, к сожалению, многими игнорируются. Именно поэтому распространено мнение, что в данной сфере крутятся только мошенники. Посудите сами: какую помощь может оказать человек, не имевший к недвижимости никакого отношения, но решивший, что быть риелтором – прибыльное дело. Он не обладает даже элементарными знаниями действующего законодательства. В таком случае клиент может понести как материальный, так и моральный ущерб. И не забывайте о «черных риелторах».

Сколько стоят услуги риелтора? Все зависит от уровня специалиста, его опыта работы. В большинстве случаев нет фиксированной ставки, они получают комиссионные.

Сбор и подготовка документов к сделке

На этом этапе агент должен согласовать с вами время для встречи у нотариуса. Она нужна для того, чтобы оформить доверенность на сбор и подготовку документов к вашей сделке. Не нужно этого опасаться. Доверенность оформляется целевая, только на сбор документов.

Большинство агентств самостоятельно собирают бумаги к сделке. Но есть ряд процедур, где требуется ваше участие, как собственника. Специалист обязан информировать вас, на каком этапе находится сбор документов. Держать в курсе того, как выполняются действия на стороне покупателя, которые им обозначены. Например, как продвигается продажа или сбор документов, если ваш покупатель также занимается продажей своей недвижимости.

Агент должен рассказать вам обо всех действиях заранее. Предупреждать, когда и куда нужно приехать.

Сделка

Перед сделкой агент должен напомнить о перечне документов, которые должны быть в наличии. А также о необходимых суммах, которые требуются для ее совершения. Напомнить о лицах, чье присутствие обязательно. Например, супруг или супруга, дающие согласие на сделку.

Также специалист детально описывает процедуру совершения сделки, что будет содержаться в договоре купли-продажи. Предупреждает о ваших перемещения в этот день. Присутствующих со стороны агентства на сделке. Это будет агент и риэлтор, который готовил сделку, или какой-то другой состав специалистов компании.

В “Авангард Недвижимость” сделку обычно сопровождает ответственный агент и опытный риэлтор-оформитель, который контролирует ее ход на всех этапах. Риэлтор дает пояснения по содержанию договора купли-продажи. Заранее или непосредственно в день сделки в БТИ объясняет важные нюансы.

Итог успешной работы — счастливые стороны сделки.

Теперь вы знаете, как понять, что специалист, делает свою работу хорошо или, наоборот, не прикладывает должных усилий. Если вы видите, что агент не делает свою работу должным образом, никак не приближает вас к достижению цели, рекомендуем поискать другого помощника.

Но помните о доверии. Излишний контроль каждого шага специалиста и скрупулезное соблюдение всех рекомендаций иногда может навредить успешному решению вашей задачи. Следуя рекомендациям профессионала, вы достигнете результата. Удачи!

Наша статья оказалась полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:

• обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
• практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
• оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
• разработка рекламной стратегии в целях продажи
• принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
• проведение просмотров объектов недвижимости
• организация подписания Предварительного и Основного договора купли-продажи
• помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
• построение цепочек и подбор встречных вариантов
• проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
• консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)