Землеустроительная экспертиза: что такое, для чего нужна, порядок проведения, документы, особенности

Что такое землеустроительная экспертиза?

Землеустроительная экспертиза нужна для исправления погрешностей в документации

Это определение соответствия размеров земельного участка указанным в документации. Проведение экспертизы помогает выявить неточности, провести коррекцию документации.

Благодаря ей изучаются материалы и устанавливается правда. Поэтому изыскания требуются при разрешении споров.

Предмет экспертизы

Предметом землеустроительной экспертизы служат фактические обстоятельства, относящиеся к использованию земельных объектов, участков, территорий. Сюда относится определение фактических границ территории и сопоставление их с данными в правовой документации, а также определение состояния земель, их характеристик. К обследуемым объектам относятся: территории городов, сел, муниципальных зданий, частных владений. Чаще всего экспертиза востребована в гражданских судебных делах по имущественным спорам.

Классификация землеустроительных экспертиз

Землеустроительная экспертиза разделяется на несколько видов в зависимости от причины ее проведения и специфики. Если нужно разрешить спор по участку, проводится судебная или досудебная оценка. При возникновении потребности в установлении границ проводится экспертиза для наложения границ, раздела и выноса их в натуру.

Классификация с учетом характера изыска разделяется на:

Историко-культурные
Экологические
Археологические
Геологические
Логистические
Госэкспертизы.

Вне зависимости от вида она должна быть объективной и привести к точным результатам.

Досудебная экспертиза

Досудебная экспертиза может проводиться по заказу участников конфликта, не желающих доводить дело до суда

Проводится по любому виду аудита, свое название она получила благодаря характеру процесса, предполагающему разрешение спора согласно договоренности сторон. Инициатором такого процесса выступает собственник земли или обе стороны конфликта.

Они могут по желанию выбрать компанию, занимающуюся проведением работ. Главное, чтобы она имела разрешительную документацию на деятельность.

Судебная экспертиза

Рис. 3 Судебная экспертиза инициируется судьей

В судебном порядке экспертиза проводится по решению суда или следователя, в производстве которого имеется уголовное дело. Здесь так же нет разницы в характере аудита. Причин для проведения процедуры возникает гораздо больше, нежели банальное установление границ участка.

Уполномоченное лицо или собственник участка может ходатайствовать о проведении судебной землеустроительной экспертизы, если установлено, что:

предварительное исследование проведено с погрешностями;
полученные ранее результаты основаны на искаженных фактах;
документы содержат необъективные данные.

Важно: выбирать организацию будет судья, он определит, услугами какой фирмы (государственной или частной) достаточно воспользоваться.

Землеустроительные экспертизы границ

Определение границ участков

Это основной вид работ, который дает возможность определить границы участка, чтобы обеспечить полноценной документацией владельца. В результате ее проведения межуется с соседними участками земля, что в дальнейшем избавит от недоразумений и споров.

Согласно возникшей ситуации результатом является:

Решение вопроса с наложением границ земельных участков. Такая проблема может возникнуть из-за неверно установленных координат поворотных точек кадастровым инженером, линейного смещения по причине не учета застроек. В результате права собственников смежных участков нарушаются.
Вынос границ в натуру. Необходим процесс если есть закрепленные знаки в кадастровой документации, но по факту межевание с установлением точек не проведено. Эксперт проведет вынос согласно полученной от собственника документации.
Межевание участка и закрепление знаков. В процесс включено несколько этапов:

согласование границ участков с соседями;
составление планово-графического обоснования;
определение координат и место установки знаков;
подготовка документов, включая межевой план для постановки объекта на учет в кадастре.

Разделения участка. Перед делением эксперт выясняет возможность его проведения. Для этого учитывается назначение участка, минимальные установленные законодателем нормы и прочее.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

Цель проведения данной землеустроительной экспертизы заключена в доказательстве отсутствия / наличия объектов исторической ценности на государственных землях, которые планируется передать для мелиоративных, строительных работ.

Если государство как собственник не имеет заключений относительно археологических ценностей на участке назначается процедура.

Выполняют ее посредством археологической разведки при получении соответствующего разрешения.

Результатом должны быть:

выписка из кадастровой недвижимости;
кадастровый план;
кадастровая карта участка;
экспертное заключение об отсутствии ценностей.

Важно: результаты вносятся в 2 акта и направляются в соответствующую службу.

Логистическая экспертиза земель

Необходима для определения пригодности участка под нужды логистической фирмы. Он должен иметь определенные признаки, такие как удобство и близость инфраструктур, наличие подходящего заезда и удобства для размещения склада.

В ходе исследований эксперт:

определяет пригодность земель для возведения складских помещений;
определяет наличие / отсутствие ограничений согласно нормам, СНиП и СанПиН;
уточняет форму складских помещений и устанавливает на карте пятно застройки;
предлагает выгодное расположение застройки и прилегающих объектов;
оценивает и сравнивает логистический потенциал разработанных вариантов;
предлагает заказчику остановиться на оптимальном решении согласно его потребностям, запросам и выгоде.

Важно: чтобы убедить заказчика в целесообразности выбор,а эксперт формирует таблицу, в которой изложены его личные исследования каждого варианта и примерные прогнозируемые результаты доходности.

Аудит землеустроительных документов

Проводит аудит специальная комиссия, созданная Росреестром. Срок выполнения проверки составляет 30 дней, при наличии оснований продлевается до 3 месяцев. По результатам будет издано определение, при наличии в нем замечаний к форме и составу документации необходимо устранение недочетов. До внесения изменений все работы по землеустройству прекращаются.

Важно: проводится процедура согласно регламенту ФЗ-78 от 2001 года. Цель аудита – соответствие документации требованиям и регламенту. Порядок проведения аудита определен Постановлением Правительства № 214 от 2002 года.

Экологическая экспертиза земель

Образцом данной землеустроительной экспертизы может быть контроль ведения деятельности предприятий с опасным производством со стороны экологов. В данном случае цель та же – установить соответствие документации требованиям законодательства относительно допуска к ведению конкретной деятельности на выделенном участке. Важно соблюдение красных линий, санитарных норм и безопасности окружающей среды.

Экспертиза проводится на государственном уровне или в частном порядке.

Причины ее проведения регламентированы ФЗ-174 от 1995 года:

аудит документации, разрешающей строительство / реконструкцию объектов особой сложности / опасности на территориях особого значения;
аудит проектной документации на обезвреживание отходов;
аудит документации на искусственные объекты, возводимые у воды.

Инициировать изыскания может собственник будущего объекта по собственному желанию, чтобы убедиться в чистоте площади, например, при застройке курортной зоны или санитарно-профилактических сооружений. Аудит поможет установить уровень радиационного фона, определить наличие или отсутствие опасных химических веществ, токсинов и бактерий.

Археологический аудит

Это одна из процедур, проводимых в рамках историко-культурной экспертизы для объектов, на которых предполагаются строительные работы. Поэтому выделение данного этапа в отдельный вид некорректно.

Инженерно-геологическая экспертиза

Инженерно-геологическая экспертиза призвана определить, выдержат ли грунты массу здания

Данный вид помогает определить, насколько выбранный участок пригоден к строительству на нем зданий. Для этого посредством бурения скважин берется на пробу грунт, определяется его структура и свойства, способность к промерзанию, глубина залегания вод, возможность оползней и прочее.

Провести изыскание участка можно благодаря услугам государственной или коммерческой фирмы.

Важно: согласно нормам, ст. 49 ГК РФ экспертиза обязательна перед строительством объектов за исключением нескольких выделенных законодательством случаев.

Геодезическая экспертиза

Проводится на этапе проектирования здания. Цель ее – выявление реальных границ и площади участка.

Благодаря исследованиям можно определить:

особенность рельефа;
наклон участка;
особенность растительности;
уровень высотных точек;
расположение коммуникаций.

Для этого исследуется местность, проводится тахеометрическая съемка, определяется план и высота площади, разрабатывается топографический план местности.

Важно: после возведения объекта аудит выполняется для изучения его соответствия документации.

Временный порядок проведения государственной экспертизы землеустроительной документации

(в ред. Постановлений Правительства ДНР от 22.11.2019 № 37-5, от 21.02.2020 № 9-2)

I. Общие положения

1.1. Временный порядок проведения государственной экспертизы землеустроительной документации (далее – Временный порядок) определяет правовые, организационные основы и порядок проведения государственной экспертизы землеустроительной документации.

1.2. Государственная экспертиза землеустроительной документации (далее – государственная экспертиза) – это деятельность, целью которой является исследование, проверка, анализ и оценка объекта экспертизы на предмет его соответствия требованиям законодательства, установленным стандартам, нормам и правилам, а также подготовка обоснованного заключения для принятия решения по объекту экспертизы.

1.3. Объектами государственной экспертизы являются документация по землеустройству и документация по оценке земель, виды которых определены законом, а также документация и материалы Государственного земельного кадастра, которые разрабатываются субъектами хозяйственной деятельности, получившими (имеющими) лицензию на проведение землеустроительных, землеоценочных работ в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «О лицензировании отдельных видов хозяйственной деятельности» (далее – разработчики).

1.4. Общие требования к содержанию документации по землеустройству, нормативной и экспертной денежной оценке земель, Государственного земельного кадастра определяются действующим законодательством.

1.5. Временный порядок распространяется на исполнителей, заказчиков государственной экспертизы и разработчиков землеустроительной документации.

1.6. Заказчиками государственной экспертизы являются органы государственной власти, другие государственные органы (не относящиеся к органам государственной власти) и органы местного самоуправления, собственники земельных участков, землепользователи, юридические и физические лица, заинтересованные в проведении такой экспертизы, а также разработчики объектов государственной экспертизы.

1.7. Исполнителями государственной экспертизы являются эксперты, работающие в составе органа исполнительной власти Донецкой Народной Республики, проводящего государственную политику и осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию, контролю и надзору в сфере земельных отношений, осуществлению землеустройства, государственной регистрации и ведению Государственного земельного кадастра, оценки земель, геодезии и картографии (далее – орган исполнительной власти в сфере экспертизы) и имеющие высшее профессиональное образование соответствующего направления подготовки, необходимую квалификацию, профессиональные знания, владеющие навыками анализа экспертной информации, имеющие практический опыт в соответствующей сфере не менее трех лет (далее – эксперты).

К проведению государственной экспертизы могут привлекаться бесплатно на добровольных началах по их письменному согласию высококвалифицированные кадры – специалисты проектных, научноисследовательских и других предприятий, учреждений и организаций, соответствующих структурных подразделений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, отдельные физические лица, имеющие высшее профессиональное образование соответствующего направления подготовки, необходимую квалификацию, профессиональные знания, владеющие навыками анализа экспертной информации, а также практический опыт в соответствующей сфере не менее трех лет.

Исполнители государственной экспертизы готовят заключение государственной экспертизы.

1.8. Государственная экспертиза осуществляется за счет средств заказчика государственной экспертизы. Размер платы за проведение государственной экспертизы устанавливается в размере 3 процентов от договорной стоимости по разработке землеустроительной (землеоценочной) документации, но не менее 40 рублей. Средства за проведение государственной экспертизы, полученные органом исполнительной власти в сфере экспертизы, отражаются на лицевых счетах для учета операций со средствами, полученными от приносящей доход деятельности, открытые в Республиканском казначействе Донецкой Народной Республики.

(подраздел 1.8 раздела I в ред. Постановлений Правительства ДНР от 21.02.2020 № 9-2)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.9. Государственная экспертиза проводится в целях обеспечения соответствия землеустроительной документации требованиям законов Донецкой Народной Республики, других нормативных правовых актов, установленным стандартам, нормам и правилам.

1.10. Формы и виды государственной экспертизы: формы государственной экспертизы: обязательная, выборочная и добровольная; виды государственной экспертизы: первичная, повторная и дополнительная.

1.10.1. Обязательной государственной экспертизе (первичной, повторной и дополнительной) подлежат:

1) схемы землеустройства и технико-экономические обоснования использования и охраны земель административно-территориальных единиц;

2) проекты землеустройства по установлению и изменению границ административно-территориальных единиц;

3) проекты землеустройства по организации и установлению границ территорий природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения (особо охраняемых природных территорий), оздоровительного, рекреационного, историко-культурного, лесохозяйственного назначения, земель водного фонда и водоохранных зон, ограничений в использовании земель и их режимообразующих объектов;

4) проекты землеустройства по отводу земельных участков из особо ценных земель, земель лесохозяйственного назначения, а также земель водного фонда, природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения (особо охраняемых природных территорий), оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также проектов землеустройства по отводу земельных участков, предоставление (передача) которых отнесено к полномочиям Правительства Донецкой Народной Республики и органа исполнительной власти Донецкой Народной Республики, проводящего государственную политику и осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию, контролю и надзору в сфере земельных отношений, осуществлению землеустройства, государственной регистрации и ведению Государственного земельного кадастра, оценки земель, геодезии и картографии;

(подпункт 4 пункта 1.10.1 в ред. Постановления Правительства ДНР от 22.11.2019 № 37-5)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочение угодий (проекты внутрихозяйственного землеустройства);

6) проекты землеустройства по упорядочению территории населенных пунктов;

7) техническая документация по бонитировке почв;

техническая документация по нормативной денежной оценке земель, а также отчеты по экспертной денежной оценке земельных участков государственной и муниципальной собственности;

9) проекты землеустройства по организации территории земельных долей (паев) и других участков земель сельскохозяйственного назначения;

10) техническая документация по землеустройству по инвентаризации земель.

1.10.2. Выборочная государственная экспертиза проводится по инициативе органа исполнительной власти в сфере экспертизы по объектам, не подлежащим обязательной экспертизе, в объёме не более 10 процентов объектов, по каждому разработчику.

В случае выявления нарушений земельного законодательства разработчиками объектов государственной экспертизы количество объектов, подлежащих государственной экспертизе, определяется органом, который ее осуществляет.

Выборочная государственная экспертиза проводится бесплатно, а в случае получения отрицательного заключения – за счет средств разработчиков объектов государственной экспертизы.

1.10.3. Добровольная государственная экспертиза проводится по инициативе заказчика или разработчика объекта экспертизы по объектам, не подлежащим обязательной государственной экспертизе.

1.11. Государственная экспертиза проводится до утверждения органами государственной власти, местного самоуправления или собственниками земли соответствующей землеустроительной документации и принятия решения о возникновении, переходе и прекращении прав на землю и выдачи документов, удостоверяющих права на нее.

Выборочная государственная экспертиза проводится до утверждения органами государственной власти, местного самоуправления или собственниками земли землеустроительной документации и принятия соответствующих решений.

1.12. Действие настоящего Временного порядка не распространяется на проведение научно-технической, экологической, судебной и других видов экспертиз.

II. Порядок проведения государственной экспертизы

2.1. Организация и проведение государственной экспертизы осуществляется органом исполнительной власти в сфере экспертизы.

2.2. Организация проведения государственной экспертизы по всем формам и видам проводится непосредственно экспертным подразделением в составе органа исполнительной власти в сфере экспертизы. В случае необходимости проведения государственной экспертизы отдельных положений землеустроительной документации по поручению руководителя органа исполнительной власти в сфере экспертизы могут привлекаться специалисты других структурных подразделений этого органа.

2.3. Состав исполнителей государственной экспертизы, в том числе внештатных, утверждается руководителем органа исполнительной власти в сфере экспертизы.

2.4. Исполнителями государственной экспертизы не могут быть специалисты предприятий, учреждений и организаций – разработчиков соответствующего объекта экспертизы.

2.5. При проведении обязательной и добровольной государственной экспертизы заказчик подает органу исполнительной власти в сфере экспертизы заявление о проведении экспертизы, по форме согласно Приложению 1.

2.6. Выборочная государственная экспертиза объектов, которые не подлежат обязательной экспертизе, проводится по решению органа исполнительной власти в сфере экспертизы.

III. Процедура (стадии) проведения государственной экспертизы

3.1. Проведение государственной экспертизы предусматривает экспертное исследование, проверку, анализ и оценку объекта государственной экспертизы, подготовку обоснованного и объективного заключения государственной экспертизы.

3.2. Процедура проведения государственной экспертизы состоит из трех стадий: подготовительной, основной и заключительной.

3.3. Подготовительная стадия проведения государственной экспертизы.

3.3.1. На подготовительной стадии государственной экспертизы осуществляется прием землеустроительной документации, проверка ее состава, а также регистрация заявления, объекта государственной экспертизы в журнале учета (регистрации) объектов государственной экспертизы, прошитом, пронумерованном и скрепленном гербовой печатью органа исполнительной власти в сфере экспертизы (Приложение 2), в течение одного дня.

Для проведения государственной экспертизы заказчиком предоставляются оригиналы землеустроительной документации и соответствующие материалы. Если отдельные документы и материалы объекта экспертизы по своему статусу не могут быть предоставлены в оригинале, они предоставляются в заверенных в установленном порядке копиях.

3.3.2. Все основные документы и материалы объекта государственной экспертизы должны соответствовать следующим требованиям:

1) приложения и предусмотренные законодательством согласования должны быть подписаны руководителем ответственного органа (организации), скреплены его печатью и иметь срок действия;

2) графические материалы в установленных законодательством случаях должны быть согласованы руководителем территориального органа земельных ресурсов;

3) копии учредительных, регистрационных документов, документов органов статистики, правоустанавливающих документов на землю и другое недвижимое имущество, договоров, выписок из государственных реестров должны быть заверены в установленном порядке;

4) каждый лист копий архивных документов должен быть удостоверенный подписью архивариуса и печатью архивного учреждения;

5) каждый лист других документов должен быть удостоверен подписью и печатью разработчика объекта экспертизы;

6) письменное согласие землепользователя в случае изъятия земельного участка, находящегося в пользовании других лиц, должно быть засвидетельствовано в установленном порядке;

7) документация по землеустройству должна быть пронумерована, прошита и скреплена подписью и печатью разработчика объекта экспертизы.

При выполнении этих требований объект государственной экспертизы подлежит регистрации. В противном случае документация возвращается заказчику на доработку без регистрации.

3.3.3. Сроки проведения государственной экспертизы не могут превышать 20 рабочих дней со дня регистрации объекта государственной экспертизы органом исполнительной власти в сфере экспертизы.

3.4. Основная стадия проведения государственной экспертизы.

3.4.1. Основная стадия проведения государственной экспертизы предполагает всесторонний анализ землеустроительной документации, соответствие предлагаемых мер требованиям законодательства, установленным стандартам, нормам и правилам. В случае необходимости проводится обследование в натуре (на местности).

3.4.2. При проведении государственной экспертизы определяются:

1) соответствие содержания документации требованиям законодательства Донецкой Народной Республики, установленным стандартам, нормам и правилам, решениям органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по рациональному использованию и охраны земель, условий и порядка их застройки, охраны окружающей среды, санитарноэпидемиологического благополучия населения, сохранения культурного наследия;

2) соответствие содержания документации требованиям задания на ее разработку и требованиям предпроектной документации;

3) предложенные землеустроительной документацией решения о рекультивации нарушенных земель, улучшения малопродуктивных угодий, оценки земель и тому подобное;

4) эколого-экономическая эффективность предусмотренных мероприятий по предотвращению их влияния на земельные угодья за пределами участка, охраны агроландшафтов;

5) соответствие требованиям законодательства условий для снятия и перенесения грунтового покрова (плодородного слоя почвы) земельных участков в случае проведения выборочной и добровольной государственной экспертизы проектов землеустройства.

3.5. Заключительная стадия государственной экспертизы.

3.5.1. На заключительной стадии проведения государственной экспертизы обобщаются результаты экспертных исследований, готовится заключение государственной экспертизы о целесообразности утверждения землеустроительной документации.

3.5.2. Заключение государственной экспертизы оформляется по форме утвержденной настоящим Временным порядком (Приложение 3).

3.5.3. Заключение государственной экспертизы приводится к трем возможным вариантам:

1) землеустроительная документация в целом соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным стандартам, нормам и правилам, оценивается положительно и согласовывается (а также, документация может оцениваться положительно и согласовываться при условии доработки отдельных вопросов и внесения корректив, не требующих конструктивных исследований и расчетов);

2) землеустроительная документация не в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным стандартам, нормам и правилам и возвращается на доработку;

3) землеустроительная документация не соответствует требованиям действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленным стандартам, нормам и правилам, оценивается отрицательно и не согласовывается.

3.5.4. Оценка землеустроительной документации в заключении государственной экспертизы (по одному из указанных вариантов в пп.3.5.3.) является обязательной. Оценка объекта экспертизы обосновывается положениями соответствующих нормативных правовых актов.

3.5.5. Отрицательная оценка землеустроительной документации не является основанием для отказа заказчиком от оплаты проведения государственной экспертизы.

3.5.6. Отрицательно оцененная землеустроительная документация после приведения в соответствие к требованиям действующих нормативных правовых актов подлежит повторной экспертизе на общих основаниях.

3.5.7. Заключение государственной экспертизы после его подписи экспертами, руководителем экспертного подразделения и утверждения руководителем или заместителем руководителя органа исполнительной власти в сфере экспертизы, скрепленного гербовой печатью, является обязательным для принятия к рассмотрению заказчиком.

Заключение государственной экспертизы должно содержать следующие реквизиты – регистрационный номер и дату, соответствующие номеру и дате регистрации объекта в журнале учета (регистрации) объектов экспертизы землеустроительной документации.

3.5.8. Заказчики или разработчики объектов государственной экспертизы, заинтересованные в отмене заключения государственной экспертизы или его отдельных положений, подают обоснованное ходатайство (заявление) в орган исполнительной власти в сфере экспертизы, который в месячный срок со дня получения ходатайства (заявления) рассматривает его и при наличии оснований назначает проведение повторной государственной экспертизы.

В случае отмены заключения государственной экспертизы распорядительным документом органа исполнительной власти в сфере экспертизы к проведению повторной государственной экспертизы привлекаются независимые эксперты.

В случае отказа в рассмотрении заявления об отмене заключения государственной экспертизы или отказа в решении о проведении повторной государственной экспертизы заказчики или разработчики объектов государственной экспертизы имеют право обратиться в суд.

3.5.9. Заключение государственной экспертизы может быть отменено органом исполнительной власти в сфере экспертизы в случае выявления обстоятельств, которые могли повлиять на объективность оценки заключения.

3.5.10. Устранение замечаний и внесение исправлений, выявленных в результате государственной экспертизы, осуществляют разработчики землеустроительной документации и другие субъекты, допустившие нарушения требований действующего законодательства Донецкой Народной Республики, установленных стандартов, норм и правил при подготовке объекта государственной экспертизы или ее отдельных составных частей.

3.5.11. Контроль устранения замечаний государственной экспертизы осуществляют исполнители экспертизы (эксперты) или, по их поручению, руководители территориальных органов земельных ресурсов. Факт внесения исправлений, учета указанных в заключении замечаний и предложений удостоверяется записью на заключении экспертизы руководителя экспертного подразделения в составе органа исполнительной власти в сфере экспертизы или руководителя территориального органа земельных ресурсов, на которого возложен контроль за устранением замечаний государственной экспертизы.

3.5.12. Проверка по устранению замечаний государственной экспертизы проводится при наличии письма об устранении замечаний, зарегистрированного в установленном порядке разработчиком, в течение 3 рабочих дней от даты предоставления землеустроительной документации в экспертное подразделение органа исполнительной власти в сфере экспертизы.

3.5.13. Положительное заключение государственной экспертизы по объектам обязательной государственной экспертизы является основанием для принятия соответствующего решения органами государственной власти или органами местного самоуправления, открытие финансирования работ по реализации мероприятий, предусмотренных соответствующей документацией.

3.5.14. Реализация мероприятий, предусмотренных документацией по землеустройству и документацией по оценке земель, виды которых определены законом, а также материалами и документацией Государственного земельного кадастра по объектам обязательной государственной экспертизы, без положительных заключений государственной экспертизы запрещается.

3.5.15. Положительное заключение государственной экспертизы действительно в течение срока действия объекта государственной экспертизы, но не более 3-х лет со дня его выдачи в случае, если в течение этого срока не начата реализация мероприятий, предусмотренных разработанной землеустроительной документацией. Если до начала реализации мероприятий, предусмотренных разработанной землеустроительной документацией, открылись новые сведения или обстоятельства, которые не были должным образом отражены их разработчиками и имеют значение для объективного исследования и оценки объекта государственной экспертизы, объект подлежит дополнительной государственной экспертизе.

3.6. Определенная настоящим Временным порядком процедура проведения государственной экспертизы распространяется на все виды экспертизы – первичную, повторную и дополнительную.

3.6.1. При проведении повторной экспертизы проводится тщательный анализ приведенной в соответствие землеустроительной документации, устранения замечаний первичной экспертизы, соответствие предусмотренных мероприятий действующим законодательным и другим нормативным правовым актам.

3.6.2. Если повторная государственная экспертиза проводится в связи с окончанием срока действия положительного заключения первичной экспертизы, анализ землеустроительной документации проводится в первую очередь на соответствие ее требованиям законодательных и нормативных правовых актов, которые вступили в силу в течение трех лет со дня выдачи положительного заключения первичной экспертизы. При этом заказчиком землеустроительной документации корректируется задание на ее разработку в соответствии с действующим законодательством Донецкой Народной Республики.

3.6.3. При проведении дополнительной государственной экспертизы всесторонне изучаются дополнительные сведения или обстоятельства, которые не были использованы (учтены) разработчиками документации к проведению первичной экспертизы и имеют значение для более объективного исследования и оценки объекта государственной экспертизы.

В случае выявления новых сведений или обстоятельств, которые не были должным образом учтены экспертом при проведении государственной экспертизы, дополнительная государственная экспертиза проводится бесплатно.

3.6.4. По результатам повторной и дополнительной экспертизы готовится новое заключение.

IV. Анализ результатов проведения государственной экспертизы

4.1. Экспертное подразделение в составе органа исполнительной власти в сфере экспертизы, проводит анализ результатов проведения государственной экспертизы.

4.2. Документирование результатов проведения государственной экспертизы осуществляется по утвержденной форме (Приложение 4) и пояснительной записке к ней.

4.3. В пояснительной записке указываются:

1) сведения об основных недостатках проэкспертированной документации, их причины и пути устранения;

2) замечания к работе конкретных разработчиков объектов экспертизы;

3) объяснение позиции экспертов относительно формы и содержания объектов экспертизы (наиболее типичных, сложных и т.п.), их отдельных материалов и документов;

4) предложения по совершенствованию организации и проведения государственной экспертизы землеустроительной документации, ее нормативной правовой и методической базы.

4.4. Пояснительная записка подписывается руководителем экспертного подразделения в составе органа исполнительной власти в сфере экспертизы.

В каких случаях нужна землеустроительная экспертиза?

Для каждого случая использования земли существует определенный вид исследований. Но в целом необходим аудит для установления границ участка. Нужно определение площади и границ в ряде случаев:

для признания права собственности на землю;
для разрешения спора между соседями;
для выделения доли каждого наследника в общей наследственной массе;
для объединения нескольких участков в единый;
с целью установления сервитута;
чтобы подготовить участок к продаже / сдаче в аренду;
восстановления границ территории;
чтобы рассчитать общую площадь;
для вынесения объективного судебного решения.

Оценочные экспертизы

Оценочные экспертизы на основе специальных знаний в сфере оценки недвижимости устанавливают данные о стоимости объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы.

Оценочная экспертиза потребуется, чтобы:

· определить рыночную стоимость имущества (и других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте);

· определить уровень ущерба, причиненного пожаром, заливом и т.д.;

· определить стоимость восстановительного ремонта;

· определить рыночную стоимость объекта недвижимости или отдельных прав на него (включая стоимость доли, права аренды, права пользования, сервитута и т.д.);

· прочее.

Порядок осуществления экспертизы

В целом общий принцип проведения процедуры заключен в соблюдении следующих этапов:

поиск профессионала для работ, подписание с ним договора на поставку услуг;
эксперты изучают предоставленную им документацию, земельный участок и формируют план пошаговых действий;
после получения доступа к участку эксперт проводит геодезический анализ, планово-картографический, изучает кадастровую документацию, выполняет нивелирование на местности. Проводятся специфические работы согласно виду экспертизы;
подготавливается экспертное заключение;
передается на руки заказчику, оплатившему услуги.

В зависимости от вида изысканий могут выполняться дополнительные этапы, но в целом работа проводится согласно описанной схеме.

Пакет документов для проведения экспертизы

Подготовка к экспертизе сопровождается сбором необходимого комплекта документов, в который входят:

правоустанавливающие бумаги;
техническая документация, составленная БТИ, включая, схему участка со всеми расположенными на нем объектами;
кадастровые карты;
результаты межевания земли с целью определения границ;
разрешительные документы от местных органов самоуправления на использование земли;
документация из Росреестра.

Важно: если предстоит провести уточняющую (вторичную) экспертизу для судебного процесса, нужно составить ходатайство от своего имени о назначении землеустроительной экспертизы для конкретизации или опровержения предыдущего заключения.

Информация из заключения эксперта вносится в кадастровый реестр.

Основные вопросы

Благодаря земельной экспертизе получают ответы на такие вопросы:

Были ли выполнены землеустроительные работы на территории в соответствии с нынешним законодательством?
Какова общая фактическая площадь объекта?
Получится ли возвести предполагаемое здание на изучаемом участке?
Сколько имеется максимально незанятой площади, пригодной под строительство?
Сколько площади свободно от зданий?
Каковы точные координаты углов возведенных на территории зданий?
Сколько площади занято недвижимостью?
Каковы координаты и границы самого земельного участка?
Согласуется ли фактическая площадь со сведениями в правоустанавливающих документах?
Присвоен ли территории кадастровый номер с внесенными в реестр границами?
Действительно ли на территории истца находится имущество ответчика?
Расположено ли недвижимое имущество ответчика по координатам, указанным в кадастре или самовольно смещено?
Возможно ли разделить территорию между долевыми участниками в согласии с устоявшимся порядком использования?

Стоимость земельной экспертизы зависит от размеров обследуемого участка. Чем больше территория, тем выше цена. На стоимость влияет срочность выполнения экспертизы.

Стоимость и сроки экспертизы

Согласно Положению 214 регулирующему процесс землеустроительной экспертизы, сроки на ее проведение устанавливаются от 14 дней.

Все зависит от сложности работы, в которую включены:

Подготовка
Полевые работы
Заключение.

Стоимость изысканий индивидуальная, на ее размер также влияют сложность работ, их особенность. Сохраняются лишь региональные минимальные величины, обусловленные экономическим развитием. Например, в центре, в частности в столице стоимость работ самая высокая и стартует от 60 000 рублей.

На стоимость влияет множество сопутствующих факторов, таких как:

вид изысканий;
величина площади, предназначенной для исследований, наличие на ней объектов, ее целевое назначение;
количество требуемых к проведению этапов;
место расположения участка;
репутация компании-исполнителя.

Важно: проведение досудебной экспертизы обойдется значительно дешевле, чем в процессе судебного производства.

Зачем нужна экспертиза

Экспертные работы проводятся для решения спорных моментов, которые связаны с землей и правом на ее владение, что актуально в следующих ситуациях:

установление или восстановление границ частной территории;
земельный спор между соседями в процессе межевания участка;
определение законности строений на территории;
исправление кадастровой ошибки.

Выполняется работа в три этапа – изучение предоставленной документации по земле, выезд эксперта на объект для изучения территории и составление отчета с указанием детальной информации.

Землеустроительная экспертиза

Заказать

Различается досудебная экспертиза – выполняется в соответствии с договором между экспертной компанией и владельцем земли, а также судебная, которая назначается судом. Кроме того, экспертиза бывает:

первоначальная;
дополнительная – требуется, если в акте не была отражена полная информация, либо открылись неучтенные обстоятельства;
рецензия на первоначальную экспертизу – проводится для обоснования
повторная – если результаты экспертизы подвергаются сомнению;
независимая – заказывается во внесудебном порядке, предоставляется в суд на рассмотрение наравне с другими документами.

Особенности осуществления экспертизы

Судебную землеустроительную экспертизу может проводить только лицензированный специалист

Если экспертиза проводится в рамках судебного производства, тогда она строго очерчена правовыми рамками.

В таком случае основным является судебное дело. Эксперт вправе использовать в своем изыскании только документы, указанные в предписании. Он должен находить и давать четкие ответы на поставленные перед ним вопросы судьей, не сторонами. Если участникам интересны дополнительные вопросы они о них ходатайствуют. Отвечать на правовые вопросы он также не вправе, для этого есть суд.

В судебное дело должны входить такие данные:

геодезические координаты;
размеры участка;
топографические характеристики;
четко сформулированные вопросы суда;
сроки исполнения работ;
правоустанавливающие и прочие по участку документы.

Суд использует услуги только эксперта с наличием лицензии. Ему необходимо предоставить доступ к объекту и перечисленные материалы.

После проведения работ эксперт составляет заключение и передает его суду. Уполномоченные лица дополнительно проверят работу эксперта, какие он материалы использовал и прочие. Если будет выявлено, что применены сторонние данные экспертиза признается недействительной.

Кроме этого при сомнениях и выявлении неточностей суд может:

вызвать эксперта на заседание для дачи показаний и разъяснений;
обязать провести дополнительные изыскания;
обязать составить рецензию на начальное заключение;
прибегнуть к повторной или независимой экспертизе, если все доводы неубедительны.

Строительно-технические экспертизы

Данный вид экспертиз проводится для объектов строительства и территорий, связанных с ними функционально. Для проведения строительно-технических экспертиз экспертам требуются специализированные знания в области строительства. Строительно-технические экспертизы позволяют установить фактические сведения о:

· состоянии и параметрах зданий, сооружений и отдельных конструкций;

· возможности преобразования объектов строительства и функциональной связанных с ними участков земли (раздела, изменения назначения, этажности и др.);

· соответствии объектов недвижимости нормативно-техническим данным;

· стоимости объектов строительства и объема выполненных работ;

· как, почему и при каких обстоятельствах объектами недвижимости частично или полностью были утрачены функциональные и эксплуатационные характеристики, свойства безопасности.

Строительно-техническую экспертизу проводят, если требуется:

· разделить домовладения и другие объекты недвижимого имущества;

· определить порядок пользования объектами недвижимого имущества;

· установить, соответствуют ли строительные объекты требованиям проектной документации или нормативных документов;

· определить соответствие застройки земельных участков градостроительным и иным требованиям;

· определить, соответствуют ли фактические параметры инсоляции, естественной освещенности и микроклимата жилых и нежилых помещений установленным техническим и иным требованиям;

· определить техническое состояние строительных объектов и несоответствия конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом, с установлением причин, условий, обстоятельств и механизма их возникновения;

· определить перечень и сметную стоимость работ по устранению дефектов, произошедших в результате строительства и/или ненадлежащего содержания имущества собственников помещений, в том числе эксплуатирующими службами;

· исследовать строительные объекты, их отдельные элементы, инженерные системы, оборудование и коммуникаций для установления объема, качества и стоимости фактически выполненных строительных работ;

· прочее.

Выводы

Землеустроительная экспертиза важна для определения границ, площади и разрешения споров. В ее рамках можно решить вопрос с наложением границ, вынести их в натуру, разделить участок дополнительно или соединить воедино несколько.

Изыскания в зависимости от причин их проведения бывают нескольких видов, имеют определенные сроки проведения и индивидуальную стоимость.

При этом их можно провести в добровольном порядке или же в принудительном через суд. В последнем случае все решения относительно особенности работы эксперта принимает судья.
Заказать бесплатную консультацию юриста