Помещение для авто построить, оказывается, быстрее, чем его узаконить. В любой момент собственник может явиться, и тогда постройка станет яблоком раздора, очень вероятно, что участок придется освободить, а строение убрать.
Есть два варианта действий:
- Согласиться. Перспектива не радужная – остаться у разбитого корыта: лишиться гаража, заплатить штраф.
- Возразить и постараться оформить строение.
Узаконить гараж можно даже без документов, если знать, что делать, и куда обращаться.
Какие гаражи нельзя приватизировать
Есть случаи, когда тратить время на бюрократические процедуры бессмысленно:
- постройка небезопасна – например, возведена на меже, или возник спор о том, кому принадлежит земля;
- металлический гараж возведен во дворе многоквартирного дома.
Если жильцы владеют землей, то ее использование допускается только после проведения общего собрания собственников. В любой момент администрация может принять решение о сносе, и придется разбирать гараж.
Больше шансов на положительный результат, когда земельный надел оформлен, или члены кооперативного общества получили документы.
Варианты действий
Можно оформить помещение для авто как дополнительную постройку, если им владеет садовое некоммерческое или дачное товарищество.
Для легализации капитального строения нужно получить кадастровый паспорт и обратиться в городскую администрацию.
В судебном порядке – подается заявление о легализации самостроя (подробнее о том, как легализовать самострой). Обращаться с иском следует, когда вам отказали гос. органы. Суд выясняет, пытался ли заявитель решить вопрос.
Есть вариант оформления разрешений задним числом. Для этого следует обратиться в бюро технической инвентаризации с подписанной декларацией о постройке.
Пользуемся дачной амнистией
Способ подходит, если:
- строение находится в частном владении;
- не требуется получать разрешительную документацию;
- земля предназначена для ведения подсобного хозяйства, индивидуального строительства.
Члены кооперативов не имеют свидетельств о праве на землю. Документы выдаются на все землю под боксами, а не по отдельным постройкам.
Чтобы воспользоваться быстрой процедурой, первое, что нужно – это документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться земельным наделом. Сложности возникают, если такого документа нет – другие заинтересованные лица смогут заявить о своих правах на участок.
Оформление права собственности на индивидуальный гараж
В 2006 году был принят закон, позволяющий оформить право собственности на землю и находящиеся на ней строения по особому упрощенному порядку. В народе этот нормативный акт получил название «дачной амнистии».
В первую очередь владельцу гаража необходимо получить документы на землю. Это можно сделать совершенно бесплатно в том случае, если соблюдены следующие условия:
- участок был получен до 30.10.2001 г.;
- земля предназначена для строительства гаража;
- имеются документы о предоставлении заявителю данного участка (независимо от того, указан в нем вид права на землю или нет).
Для регистрации права собственности на земельный участок необходимо представить в территориальное отделение Росреестра следующий пакет документов:
- все сохранившиеся бумаги, справки и т.п. документы, на основании которых заявитель осуществлял пользование землей;
- кадастровый план или паспорт участка;
- паспорт заявителя;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
По итогам рассмотрения вышеперечисленных документов Росреестр вынесет заключение о представлении/непредставлении заявителю права собственности на указанный объект.
В том случае, если решение окажется положительным, владелец постройки может приступать к ее легализации. Для этого вновь потребуется обратиться в Росреестр, но уже с другим пакетом документов:
- декларация об объекте недвижимого имущества (в данном случае, гараже), составленная в двух экземплярах;
- паспорт заявителя;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором располагается застройка;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Какие нужны документы
Требования должны быть обоснованными, иначе отказов не избежать. Получите кадастровый, технический планы, корректно заполните декларацию. Проверьте, чтобы не допустить ошибок в следующих графах:
- адрес постройки;
- место земельного надела;
- площадь строения;
- материалы, из которых сделан гараж.
Если с документами все получилось уладить, можно идти дальше. Выбирайте, куда удобнее обращаться:
- Росреестр;
- многофункциональный центр государственных услуг;
- почтовым отправлением – выслать заказное письмо с описью вложений.
Подать документы онлайн можно через сайт gosuslugi.ru.
Как регистрировать и сколько платить
Не платите через посредников. Иначе регистраторы откажут в приеме документов. Узнать реквизиты можно на стенде в отделении Росреестра или на сайте rosreestr.ru.
Платеж составляет 2 тыс. рублей. Хотите экономить – делайте оплату через портал gosuslugi.ru. В этом случае понижается размер платежа на коэффициент 0,7.
Технический план эксперты БТИ изготовя в течение 30 дней. С полученным документом нужно обращаться в кадастровую палату, там будет изготовлен план. На это потребуется еще месяц. Плюс для оформления в Росреестре еще нужно тридцать дней. Таким образом, по срокам займет 1 – 3 месяца.
При обращении в суд потребуется больше времени.
Стоит ли идти в суд
Если возникли сомнения в том, можно ли выиграть спор, то сразу скажем, что да, можно. Решение из практики Свердловского областного суда (дело № 33-8768/2014от 01.08.2014).
Истцы обратились с требованием к администрации о признании собственниками гаражных боксов. Свои требования обосновали так:
- объект соответствуют требованиям безопасности;
- не мешает интересам третьих лиц;
- целых восемнадцать лет они пользуются строениями.
Свой иск стороны обосновали статьями Гражданского кодекса:
- 234 – положения о приобретательской давности;
- 222 – самовольная постройка;
- 218 – оформление прав членом гаражного кооператива.
Истцы сумели отбить возражения администрации и добились успеха. Суд принял сторону заявителей, потому что:
- земельный надел предоставлен для гаражно-строительного кооператива (узнайте, как приватизировать гараж в кооперативе);
- постройка соответствует нормам безопасности;
- участок сформирован.
Естественно, что не всегда суд проходит успешно. Зачастую приходится подавать апелляцию и отстаивать свои интересы.
Как узаконить самовольный гараж в Москве
КАК УЗАКОНИТЬ ГАРАЖ-САМОСТРОЙ
МНОГИЕ АВТОЛЮБИТЕЛИ, РЕШИВШИЕ ОБЗАВЕСТИСЬ КАПИТАЛЬНЫМ ГАРАЖОМ, не задумываются об оформлении прав на него. Другие граждане, получившие гаражи ещё 20-30 лет назад, просто не знают, что право собственности на недвижимость необходимо регистрировать.
Между тем, нелегально возведённому объекту грозит демонтаж, с ним невозможно совершать официальные сделки. Поэтому не ждите, пока местные власти решат снести гаражи и возвести на их месте жилой комплекс, ничего Вам не заплатив: вопросами легализации самостроя необходимо заняться как можно скорее.
УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНЫЙ ГАРАЖ: ВОЗМОЖНЫЕ СПОСОБЫ
Прежде всего отметим, что узаконить самовольно построенный гараж, как и самострой ИЖС, можно двумя способами: в досудебном и судебном порядке. Выбор конкретного способа будет зависеть от множества обстоятельств:
- имеет ли владелец гаража какие-то правомочия в отношении земли, на которой возведён объект;
- есть ли на руках какие-либо документы, связанные со строительством объекта;
- был ли владелец гаража членом ГСК или объект построен в индивидуальном порядке.
Рассмотрим две распространённые ситуации:
1. Гараж построен в индивидуальном порядке, а участок находится в собственности. В этом случае гражданин может просто обратиться в Росреестр с декларацией на гараж и установленным перечнем документов. Не потребуется ни технической документации, ни ввода в эксплуатацию.
2. Гараж был возведен ГСК. В данной ситуации гражданину придётся собрать большое количество документов, связанных с деятельностью кооператива (например, могут понадобиться бумаги, подтверждающие статус ГСК и полномочия его должностных лиц), составить техплан объекта и поставить его на кадастровый учет. После этого можно обращаться непосредственно в Росреестр.
К сожалению, на практике всё намного сложнее. Часто гражданам приходиться сначала оформлять своё право на земельный участок под гаражом, и только потом заниматься вопросами легализации объекта.
Нередко у владельца гаража нет никаких документов на руках, а получить их нет возможности (архивы ГСК уничтожены, а сам кооператив ликвидирован). В этой ситуации приходиться рассчитывать только на «справедливый» суд.
ВОЗМОЖНО ЛИ УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНО ПОСТРОЕННЫЙ ГАРАЖ?
Несмотря на то, что процесс легализации самовольно построенного гаража часто бывает осложнён всевозможными обстоятельствами, это не значит, что положительного результата не добиться. При грамотном подходе оформить право собственности на гараж возможно: это подтверждают и примеры из практики специалистов нашего Правового Центра:
Доверитель обратился к нам с просьбой помочь зарегистрировать право собственности на гараж, который был расположен на территории одного из ГСК Москвы. Мужчина пояснил, что он являлся членом кооператива до 1983 года, полностью выплатил паевой взнос, однако Росреестр незаконно отказал в регистрации прав на объект.
Наши специалисты сначала помогли Доверителю оформить технический паспорт на гараж, присвоили кадастровые ориентиры, а затем обратились в суд. Адвокаты доказали, что мужчиной были соблюдены все правила участия в ГСК, что земля была предоставлена кооперативу для строительства гаражей на законных основаниях, а сама постройка соответствуем всем строительных нормам и правилам, а также безопасна для окружающих. Суд согласился с доводами наших юристов и удовлетворил иск.
Приведём ещё один пример, когда нашим специалистам удалось выиграть дело:
В Правовой обратилась Доверительница с просьбой помочь оформить право собственности на индивидуальный гараж, купленный в 1995 году. Выяснилось, что сделка прошла с соблюдением требований того времени (договор был заключен у нотариуса, а затем соответствующие сведения были переданы в БТИ), но в Росреестре никаких данных на этот счёт не сохранилось (или они были намеренно удалены). Более того, местная администрация выдвинула требование о сносе гаража.
Для начала наши специалисты собрали большое количество архивных доказательств, подтверждающих факт совершения сделки купли-продажи и её законности. Далее юристы обратились в суд и доказали, что женщина является полноправным собственником объекта. В результате наша Доверительница смогла зарегистрировать свое право в Росреестре уже на основании судебного решения.
Традиционный вопрос: Почему именно мы?
СТОИТ ЛИ ЗАНИМАТЬСЯ ЛЕГАЛИЗАЦИЕЙ ГАРАЖА САМОСТОЯТЕЛЬНО, например, в целях экономии? Ответ здесь однозначный: решение этого вопроса стоит доверить профессиональным юристам, поскольку, как мы уже выяснили, процедура признания права собственности на объект может быть очень сложной. Недостаточная доказательная база, неправильно выбранный способ защиты, неверно выстроенная позиция могут легко стать причиной поражения в суде, особенно если против легализации активно выступает ответчик.
Почему стоит обращаться к специалистам именно нашего Правового Центра?
1. Юристы, работающие у нас в штате, имеют солидный опыт по узакониванию построек, как судебный, так и административный. Мы знаем, как добиться оформления права собственности на объект на практике, а не в теории, поэтому наши юристы решают самые сложные дела.
2. Наши специалисты хорошо разбираются в законодательстве прошлых лет, поэтому для нас не составит труда признать за Вами право на гараж, которым Вы владеете 20, 30 лет и более.
3. Мы практикуем командную работу: во-первых, Доверитель может не беспокоиться насчёт командировок, отпусков или болезни юриста, ведущего его дела, а во-вторых, коллективный разум позволяет найти наиболее оптимальные пути решения проблемы.
4. Мы никогда не навязываем Доверителю ненужных услуг. Если право на гараж можно оформить в административном порядке, наши специалисты прямо скажут Вам об этом.
Если Вы желаете узнать перспективы своего дела – запишитесь на консультацию в наш Правовой Центр, и приходите со всеми имеющимися документами. Юристы предложат реальные выходы из сложившейся ситуации и предупредят Вас о возможных правовых рисках, которые существуют в любой ситуации.
Что такое самовольная постройка
С точки зрения Гражданского кодекса неразрешенное строение это:
- здание, которое возведено на участке, не предназначенном для этих целей;
- отсутствуют разрешения, нарушены градостроительные правила.
Строительство без разрешений чревато последствиями. В любое время могут возникнуть проблемы с администрацией, не получится подарить имущество, продать или завещать.
Когда есть возможность узаконить
Если собственник докажет, что:
- у него есть право на строительство объекта;
- недвижимость отвечает требованиям градостроительных регламентов;
- интересы других лиц не нарушаются;
- объект полностью отвечает требованиям безопасности –
значит, сможет доказать свои права на строение (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).
Идем в администрацию
Если постройка гаража находится только в планах, алгоритм будет такой:
- Собрать документы: свидетельство о праве владения земельным наделом, план места расположения будущего строения.
- Подать заявление и справки в отделение архитектуры.
- Ждать 10 дней, пока будут рассмотрены документы.
- Получить разрешение или отказ в его узаконивании.
Есть случаи, когда необязательно получать разрешения:
- надел предоставлен для некоммерческого использования, является собственностью садового или дачного кооператива;
- строение не капитальное – можно разобрать его в любое время;
- владелец земли строит дополнительную конструкцию на своей территории.
Возникают сложности, когда помещение под авто возведено на земельном наделе, имеющем другое назначение. Для узаконивания нужно добиться изменения целевого назначения участка.
Гараж на участке ИЖС
Перед тем, как начать планирование размещения гаража на участке под ИЖС, необходимо тщательно изучить различные СНиПы. В них прописаны нормы, согласно которым можно размещать постройки на частной территории.
В основном, прописанные правила касаются расстояний, которые должны присутствовать между гаражом и другими сооружениями.
Многие на практике забывают про установленные нормы. Однако это может быть чревато последствиями. Ведь соседи, которым не понравится размещение постройки, имеют полное право обратиться в суд с просьбой о переносе или полном сносе неправильно стоящего гаража.
Читайте о налоге на ИЖС в 2020 году. Как перевести участок с ЛПХ в ИЖС? Смотрите тут.
Как разместить?
Прежде всего, стоит задуматься над размерами постройки. Раньше капитальные гаражи были рассчитаны под размеры советских автомобилей. Однако они не подходят для современного автопрома из-за малых габаритов. На сегодняшний день оптимальным размером для постройки является 5×7×3 м (в ширину, длину и высоту, соответственно).
Точные размеры постройки не указаны в СНиПе. Однако, согласно документу, внутри, при поставленном автомобиле, по бокам должно оставаться не менее 0,8 м свободного места.
Гараж относится к хозяйственным постройкам, поэтому его размещение регулируется теми же нормами, прописанными в СНиПе 2.07.01-89:
- Расстояние до соседских построек должно быть не менее 6 м.
- Между бетонными строениями расстояние должно составлять 8 м, а между железобетонными не менее 10 м.
- Расстояние между гаражом и забором должно составлять не менее метра. Данный промежуток необходим для проведения своевременного ремонта постройки.
- Гараж должен располагаться не более, чем в 3 метрах от границы боковой дороги, а если участок расположен возле центральной проезжей части, то расстояние увеличивается до 5 метров.
Также стоит помнить о том, что открытые ворота гаража не должны перекрывать проезжую часть и мешать проходу пешеходов.
Преимущество есть у тех владельцев участков ИЖС, рядом с которыми нет построек на соседских участках. Это позволяет более свободно размещать гараж, с соблюдением меньшего количества норм. И в случае начала строительства уже соседям придется ориентироваться на ранее возведенные постройки владельца участка.
Пожарная безопасность
Для обеспечения пожарной безопасности, между гаражом и частным домом должно быть не менее 3 м. А в случае наличия деревянных перекрытий, между гаражом и домом должно быть не менее 12 м.
При этом, если и дом, и гараж собраны из горючих материалов, то расстояние должно увеличиться до 15 м.
Помимо расположения, существуют и другие обязательные нормы для обеспечения пожарной безопасности:
- установка пожарного щита и огнетушителя в непосредственной близости от гаража;
- отсутствие отопления в постройке;
- проведение проводки в полном соответствии с требованиями ПТЭЭП;
- проведение электропроводки через счетчик в доме в защитном металлическом кожухе;
- установка освещения с заводскими плафонами;
- наличие автоматических предохранителей на случай перегрузки или короткого замыкания в сети.
В случае соблюдения всех норм пожарной безопасности, владельцу гаража разрешается сокращать расстояние до сооружений, в конструкции которых есть горючие материалы.
Идем в суд
Возникают сложности с легализацией, если кооператив расформирован, а его члены не приступали к оформлению.
Для решения вопроса в судебном порядке нужно подготовиться:
- Взять учредительные документы.
- Собрать членские книжки всех членов кооператива.
- Получить документы об отводе участка.
- Взять акты о вводе в эксплуатацию строений.
- Получить техпаспорта на каждый объект.
После того как суд примет решение, каждый член ГСК может оформить кадастровый паспорт. Чтобы поставить точку в узаконивании, нужно обратиться в отделение Росреестра.
Оформление права собственности на гараж, входящий в состав кооператива
Порядок получения документов на земельный участок, на котором располагается гаражный кооператив, имеет ряд отличительных особенностей. Основным различием является тот факт, что приватизировать землю, находящуюся под конкретным объектом строительства в собственность определенного человека невозможно – в случае с гаражными кооперативами земля может быть оформлена только на праве общей долевой собственности, т.е. каждый член кооператива получает земельный участок, являющийся частью кооперативной земли.
Для того чтобы получить право на такую землю, необходимо подготовить заявление в Росреестр от имени всех членов кооператива, приложив к нему документы об основании общества, список его членов и копии их паспортов.
Процедура оформления права собственности на гараж, входящий в состав кооператива, также несколько отличается от порядка получения документов на индивидуальную постройку.
Для того чтобы получить на руки документ, подтверждающий факт наличия у владельца гаража всех необходимых прав на него, потребуется выполнить следующую последовательность действий:
Обратиться к председателю гаражного кооператива
Именно у него можно получить документы, необходимые для оформления права собственности: справку о том, что заявитель является членом кооператива, и о том, что им в полном объеме были выплачены паевые взносы за гараж.
Получить технический план гаража
Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру.
Поставить гараж на кадастровый учет
Для этого нужно обратиться в Кадастровую палату, представив технический план гаража и документы, полученные от председателя гаражного кооператива. В том случае, если гараж имеет общие стены с соседними помещениями, придется ставить на учет не только его, но и все здание (т.е. совокупность всех гаражей в кооперативе) в целом.
Легализуем гараж в ГСК
Для оформления придерживайтесь алгоритма:
- Получить в кооперативе справку о членстве в обществе и оплате стоимости пая, статусе организации и полномочиях должностных лиц.
- Поставить строение на кадастровый учет. Возможны проблемы с узакониванием, если строение является частью линейки гаражей. В такой ситуации все боксы на учет ставятся как одно здание, а после этого – узаконивается отдельный бокс.
- Обратиться в Росреестр с пакетом документов.
Если с документами все решено, хозяин постройки станет официальным владельцем земли и получит на руки свидетельство. Нужно учитывать важный нюанс – земельный надел в кооперативе является совместным владением. Каждый участник получает свидетельство долевого владения.
Когда все владельцы помещений под авто в кооперативе оформят строения в собственность, можно приступать к приватизации земли. Если она передана до 2001 года, то процедура осуществляется бесплатно. В иных случаях – нужно уплатить выкупную стоимость.
Законодательное регулирование
Вопросы по строительству гаражей и их постановки на кадастровый учет регулируются Гражданским кодексом РФ:
- ст. 222 – регламентирует понятие самовольного строительства;
- ст. 52 – определяет алгоритм получения разрешения на возведение капитального объекта;
- ст. 263 – регулирует права владельцев на строительство на территории под ИЖС;
- ст. 8 – регламентирует условия легализации самовольно возведенных строений.
В вопросе регистрации гаража на земельном участке можно опираться также на положения Федерального закона 93-ФЗ «О дачной амнистии».
Список документов
Вот чек-лист, по которому нужно проверять, все ли документы собраны:
- паспорт;
- справка о членстве в кооперативе и выплате членского взноса;
- кадастровый паспорт на строение;
- квитанция о выплате пошлины.
Желательно сохранить чеки, квитанции, договоры, обосновывающие расходы на строительство. Если члены ГСК еще не занимались оформлением, то дополнительно нужно предоставить:
- устав кооператива;
- регистрационные свидетельства;
- выписки, сделанные из протоколов собраний;
- приказ о назначении руководящих лиц компании.
Также понадобятся справки, подтверждающие права кооператива на участок земли.
