Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС

Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
28501

8

Кто устанавливается тариф на содержание дома?

Сначала определимся с тем, что вообще входит в статью расходов «содержание дома». Управляющая компания (или ТСЖ) должна предоставлять следующие услуги:

1. Услуги по управлению домом.
2. Проведение текущих ремонтных работ, поддержание общедомового имущества в нормальном состоянии. Но, капитальный ремонт в эту статью расходов не входит.

Также в содержание дома входит оплата коммунальных услуг, которые предоставляются всему дому, а не отдельным квартирам. Например: отопление мест общего пользования и технических этажей, освещение придомовой территории, лестничных клеток, подъезда; техническое водоснабжение.

Базовый тариф на содержание дома определяется местной властью. Но, собственника дома на общедомовом собрании могут снизить или увеличить этот тариф – на свое усмотрение, лишь бы этих денег хватало на нужды дома.

Сколько нужно платить может предложить и сама управляющая компания. Но, если собственники будут с этим необоснованно несогласны и на общем собрании утвердят сумму намного меньше той, которая нужна по факту, УК имеет право обратиться в суд и оспорить такое решение.

Вывод: местные власти могут установить общий тариф, но в многоквартирном доме совладельцы сами решают сколько нужно тратить на это денег.

Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС

В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке:

• изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения,
• начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы.

ВС РФ при этом ссылается на ч. 7 ст. 156, ч. ч. 1–3, 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450–453 ГК РФ.

Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.

Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.

Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).

Повышение тарифов УК

Сама по себе ни одна управляющая компания повысить тарифы ни на что не может. Но, она может выступить инициатором этого, собрав общее собрание совладельцев дома. Делается это следующим образом:

• За 10 дней до предполагаемой даты общего собрания УК должна разослать, раздать уведомления собственникам квартир в МКД о том, что будут в определенную дату и время рассматриваться следующие вопросы.
• Кроме объявления УК должна подготовить смету о том, какие работы планируется провести, сколько на это нужно денег, сколько не хватает.

Важно: на общем собрании могут рассматриваться только те вопросы, которые управляющая компания заявит в уведомлении.

Уведомления жильцам может быть вручено в руки под подпись в журнале. Также можно разместить объявление в подъезде, продублировать в общем чате мессенджера (если такой есть) или на сайте.

Проводить собрание без уведомления собственников МКД управляющая компания или ТСЖ не имеют права.

УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС

Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2021 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.

ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.

Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.

Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.

Эта позиция двух судов соответствовала сложившейся практике, в том числе ВС РФ:

• постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014,
• постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015,
• определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016.

Корректируем договор управления согласно НПА, принятым в 2021 году
11644

1

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления

УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.

Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.

Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2021 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.

Законодательная база

Начиная с января 2021 года Федеральным Законодательством от 31. 12. 2021 г. За номером 485 в основной правовой акт в сфере ЖКХ были внесены изменения:

• В статью 156 п. 11 ЖК РФ внесены корректировки: при выявлении неправомерно завышенного тарифа за услуги ЖКХ компания подвергается штрафным санкциям в размере до 50 % от суммы завышений.
• Средства будут перечисляться в пользу плательщика услуг на его личный счет для зачета последующих платежей.

Если компания категорически отказывается представить финансовую и другую документацию группе жильцов, что требует обоюдное соглашение, то она подвергается административному штрафу по ст. 5.39 КоАП РФ.

Новыми положениями ст. 157 ЖК РФ оговариваются иные условия предоставления качественных услуг населению, предусматривается административная ответственность за неверный расчет стоимости услуг и ненадлежащее качество.

В частности, в статье даны разъяснения:

• В случае поставки жизненно важных услуг потребителям с перерывами, отличающимися по нормативным требованиям, то пользователю делается перерасчет и оплачиваются штрафные санкции.
• Если качество коммунальных или жилищных услуг оставляет желать лучшего, то поступают аналогично с предыдущим вариантом.
• Исчисление расчетов проводятся на основании показаний счетчика по каждому ресурсу, а при его отсутствии применяются установленные органами местного самоуправления нормативы, с возможностью применения повышающего коэффициента.
• За каждую предоставленную услугу расчеты ведутся по своим ставкам и правилам, с учетом качественного показателя.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления

С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.

В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.

В какой форме УО составить годовой отчёт за 2021 год
25261

6

Судебная практика

С тем, что одностороннее повышение платы за квартиру противоречит основам действующего законодательства, согласны и суды. В качестве примера стоит рассмотреть следующие дела из судебной практики.

1. Жильцы одной из многоэтажек Барнаула утвердили размер тарифов на ремонт и содержание принадлежащих им помещений. Когда УК начала настаивать на повышении платы за жилье, члены общего собрания единогласно высказались против. Однако в очередных платежках за ЖКУ собственников ждал сюрприз: тарифы все-таки были повышены. Прокурор подал иск к управляющей компании, действуя в интересах жителей. Итогом разбирательства стало принятие судьей Ленинского районного суда Барнаула решения о признании действий коммунальщиков незаконными. Людям сделали перерасчет и вернули излишне уплаченные средства.

2. Жители многоквартирного дома в Москве обнаружили, что с наступлением июля цифры в платежках по некоторым статьям внезапно выросли. Возмущенные люди подали коллективную жалобу в Жилищную инспекцию. Чиновники поддержали жильцов и направили в УК предписание о снижении тарифов, но коммунальщики отказались устранить нарушение. Точку в этом споре поставил суд, рассматривавший иск Жилинспекции. Как выяснилось, в договоре управления имелся пункт о согласии жильцов с ежегодным пересмотром стоимости коммунальных услуг.

Таким образом, повышение тарифов для собственников без их на то согласия является незаконным. Такой же точки зрения придерживается и Минстрой РФ в своих информационных письмах.

Однако снизить плату за ЖКУ без учета мнения УК владельцы недвижимости не могут. Даже если такое решение будет принято на общем собрании – управляющая компания имеет право его проигнорировать.

Также УК может обратиться в суд с иском о признании решения ОСС незаконным. В качестве ответчика в данной ситуации будут выступать инициаторы собрания, на которых и лягут судебные издержки.

Запомнить

Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.

2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.