Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ №170 с последними изменениями 2021 года) — нормативы содержания общего имущества

По правилам осуществления деятельности по управлению МКД, утверждённым Постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года, управление всеми жилыми домами должно осуществляться на основе действующих стандартов. В 2014 году в соответствии с ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании», а также согласно приказам Росстандарта разработаны и утверждены для добровольного использования национальные стандарты РФ ГОСТ Р.

Национальные стандарты были объединены под общим названием «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Документы утверждены Приказом Росстандарта №543 от 11.06.2014 года и введены в действие с 1 июля 2015 года.

Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД

Национальные стандарты ГОСТ Р выработаны для обеспечения более тесного и лучшего взаимодействия между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями. Документы устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов УК, порядку ведения и обновления технической документации, формированию состава, определению стоимости и взиманию оплаты выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Национальные стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества в доме должна обеспечивать санитарно-эпидемиологические мероприятия, следить за техническим состоянием МКД и контролировать пожарную безопасность.

Одним из основных условий национальных стандартов ГОСТ Р «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» является наличие чётко сформулированного заказа на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД).

Что такое эксплуатация объектов строительства?

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию наступает не менее ответственный процесс по управлению объектами. Это и есть эксплуатация объектов строительства или, другими словами, безопасная эксплуатация объектов капитального строительства.

Эксплуатация объектов строительства по своему функциональному назначению, в первую очередь, должна обеспечивать комфортное и безаварийное проживание людей. Поэтому вопросам безопасности зданий и сооружений всегда уделяется огромное внимание как на стадии разработки проектной документации, так и при последующей их эксплуатации.

Проектные нормы были разработаны так, чтобы, с одной стороны, исключалась вероятная возможность появления аварийной ситуации и обеспечивался требуемый запас прочности и долговечности объектов строительства. Но в то же время была достигнута минимальная стоимость и проектирования, и самого строительства без снижения потребительских качеств.

На заметку!Эксплуатация объектов строительства обеспечивается выполнением целого ряда услуг по управлению недвижимостью. Техническое обслуживание жилищного фонда также включает в себя технические осмотры, плановые и текущие ремонты, санитарное содержание и т.д..

Эксплуатация объектов промышленного назначения

Основные группы объектов строительства по безопасности

Ввод в эксплуатацию объектов строительства очень значимое событие для любой строительной компании. Подписанный акт о вводе в эксплуатацию подтверждает профессионализм строителей, умение выполнять взятые на себя обязательства и желание двигаться вперед в созидательном процессе.

Следствием всего этого является высокий рейтинг доверия к организации. А значит, новые заказы на здания, дома, аэропорты и так далее.

В зависимости от назначения, все объекты строительства подразделяются на две большие группы:

Первая группа

Объекты гражданского и промышленного назначения, безопасная эксплуатация которых не подходит под юрисдикцию Ростехнадзора.

Вторая группа

Объекты опасного производства, безопасная эксплуатация которых выполняется только благодаря контролю со стороны органов Ростехнадзора.

Готовый к эксплуатации жилой комплекс

Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД

Этот порядок содержится в ГОСТ Р 56192–2014. Но собственники жилья могут определить также дополнительные виды работ/услуг по своему усмотрению, если сочтут их выполнение эффективным.

Обязательным условием при заключении договора управления МКД является правильное установление границ ответственности. Для этого специалисты управляющей компании должны провести технические осмотры по ГОСТ Р 56194–2014. Техосмотры проводятся системно и включают следующие разновидности (п. 4.2):

• визуальные;
• инструментальные;
• технические обследования;
• мониторинг технического состояния общего имущества.

Техосмотры проводятся на основании техзадания, с фото- или видеофиксацией (п. 4.4). По итогам готовится отчёт или акт. На основе проведённых осмотров формируется и предлагается собственникам жилья план и состав работ, необходимых для управления МКД.

Для полного взаимопонимания между собственниками помещений в МКД и УК необходимо пользоваться единой терминологией. Единая терминология прописывается при заключении договора управления и используется определения состава выполняемых работ и услуг по содержанию общего имущества в доме. Для этого собственникам нужно на общем собрании принять решение об использовании терминов и определений на основе национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», включая ГОСТ Р 51929–2014.

ГОСТ Р 56038–2014 «Услуги управления многоквартирным домом» является одним из основных национальных стандартов, который поможет сформировать заказ на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме) управления МКД.

Управляющая компания должна определить и предложить собственникам жилья стоимость по каждому виду работ/услуг при управлении домом. В свою очередь, собственники помещений в доме должны утвердить предложенную УК стоимость работ и услуг согласно п. 5.5 стандарта.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда год 2021 год

В Российской Федерации в 2021 году действуют правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные еще четырнадцать лет назад. Составленные правила позволяют определить все моменты и детали, касающиеся порядка управления жилыми объектами.

Начальный документ был разработан Госкомитетом по строительству и ЖКП (Постановление № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 года) с целью разъяснить, каким образом осуществляется управление общедомовым имуществом, как происходит обслуживание квартир и домов, в каком порядке осуществляется работа коммунальных служб. Сегодня мы расскажем о том, какие положения содержатся в данном документе и на что следует обратить особое внимание при использовании его во время организации управленческой деятельности.

Все правила являются специальным приложением к вышеуказанному постановлению. Основным моментом, на который стоит обратить внимание при изучении документа, является то, что он содержит информацию, что необходимо делать для полноценного управления жилым комплексов.

Итак, правила содержат следующие рекомендации, которые необходимо выполнить в первую очередь:

• установить правила эксплуатации помещений;
• выполнить необходимые действия по капремонту;
• обеспечивается сохранность общедомового имущества и жилого фонда;
• регулировать действия, которые прописаны в правилах по содержанию жилья;
• установить порядок проведения техинвентаризации.

Данный документ является обязательным для исполнения местной администрацией и госорганами, осуществляющими контроль за мероприятием на федеральном и региональном уровнях.

Согласно указанным нормам, только определенные объекты принадлежат к жилому фонду. Речь идет о таких строениях:

• жилые помещения;
• гостиничные комплексы;
• здания из маневренного фонда;
• общежития;
• жилище для беженцев;
• дома престарелых;
• служебное имущество;
• площади, подходящие подходят для эксплуатации.

Все перечисленные объекты не только образуют определенные группы, но и подлежат обязательному классифицированию на частный и государственный жилфонды. Отдельно стоит выделить имущество муниципалитетов.

Помимо стандартных классификаций и определений, документ содержит шесть разделов, касающихся проведения перепланировки. В данных положениях установлены действия, которые необходимо выполнять в отношении жилого помещения.

В первой главе есть важные пункты, касающиеся переоборудования и непосредственного переустройства помещения, а в ст. 1.7.1 – 1.7.3 даются указания о том, какие меры могут быть признаны допустимыми при выполнении строительно-монтажных работ по повышению комфортности жилища. Согласно установленным правилам, в рамках переоборудования выполняются следующие виды работ:

• монтаж и демонтаж электрических или газовых плит;
• перенос отопительных агрегатов газового типа;
• замена сантехнического оборудования в ванной и туалете, в том числе установка душевых кабинок, стиральной машинки или других приборов повышенной мощности;
• прокладка и замена трубопровода и других коммуникаций.

На этом список не заканчивается, и подробную информацию можно почерпнуть непосредственно из правил.

Что касается перепланировки, то здесь допускаются несколько иные мероприятия, и регулируется этот вопрос ст.1.7.2. В качестве разрешенных работ указаны:

• изменение конфигурации внутреннего устройства комнат без деформации несущих стен;
• изменение места расположения дверного проема;
• организация дополнительной зоны в кухонном помещении;
• расширение жилой зоны в квартире;
• изменение количества комнат путем объединения или разделения;
• благоустройство тамбуров и балконов.

Закон предупреждает, что любые действия, связанные с переустройством и проведенные без разрешения, могут стать для владельца квартиры причиной назначения штрафных санкций. Особым положение становится в том случае, если произведенные работы существенно ухудшили условия жизни в помещении.

Основные моменты, касающиеся технического обслуживания жилого фонда, описаны в первом разделе документа. Далее в статьях правил прописано, как регламентируется деятельность организаций, осуществляющих обслуживание. Важными положениями являются те, которые отвечают за техобслуживание коммуникационных узлов, выполнение работ по ремонту помещений и нюансы по обслуживанию самого дома. Несколько статей посвящены тому, как должна осуществляться работа диспетчерской и аварийной служб.

Несколько пунктов посвящено организации работ по подготовке помещений к отопительному сезону и по организации санитарного обслуживания общедомового имущества.

Перечисленные положения действующих правил основаны на проведенных исследованиях и наблюдениях. Кроме того, документ четко указывает, какие действия следует выполнять для полноценной организации обслуживания жилого помещения.

Знание и исполнение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда обязательно к исполнению должностными лицами. Соблюдение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в 2021 году включает в себя:

• эксплуатацию домов;
• обслуживание зданий (многоквартирных);
• все виды ремонта;
• выполнение реконструкционных работ объектов жилого фонда;
• сохранение объектов жилого фонда РФ;
• содержание домов согласно установленным нормативам и т.п.

Чтобы понять и разобраться в Постановлении Гос. комитета РФ по строительству и ЖКХ от 27.09.2003 под № 170 (Москва), а именно эта нормативно – правовая норма определяет правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в 2021 году, необходимо иметь не просто юридическое образование, но еще и опыт работы в сфере жилищного законодательства. Понимать и различать термины. Уметь применять их к текущей ситуации. Знать какие виды жилого фонда различают, их признаки и отличия. Знать условия и нормы обслуживания не только многоквартирных домов, но и частных, и зданий, находящихся в муниципальной собственности.

Дежурный консультант портала «ПравПотребитель» поможет разобраться в непонятных для простых обывателей пунктах указанного выше документа совершенно бесплатно.

Обслуживание клиентов специалистами производится в режиме онлайн.

Как любой другой нормативно – правовой акт, постановление Госстроя имеет свою структуру:

• первая часть всегда рассказывает об общих положениях документа;
• вторая часть, помеченная римской цифрой 2 – это глава, рассказывающая о том, как организуется и проводится техническое обслуживание объектов жилищного фонда: правила проведения технического осмотра;
• порядок технического обслуживания;
• порядок организации работ по текущему ремонту;
• порядок организации работ по плановому ремонту;
• порядок тех. обслуживания домов, в отношении которых планируется провести капитальный ремонт;
• организация работ, направленных на подготовку объектов жилого фонда к сезонным изменениям;

Это интересно: Благоустройство дворовых территорий многоквартирных домов 2021 год

• пятая часть постановления посвящена ремонту и обслуживанию систем инженерного назначения: снабжение теплом;
• отопление;
• снабжение водой;
• децентрализованное снабжение теплом;
• газоснабжение;
• оборудования для обеспечения работы телевизоров, радио и т.п.;
• водопровод и отведение канализационных отходов;
• лифт;
• мусоропровод;

Более подробно познакомиться с данным нормативно – правовым актом можно, скачав его на нашем сайте. Ссылка была указана выше по тексту.

А можно просто консультантам портала «ПравПотребитель» и не тратить время на изучение данного документа или иных документов, регулирующих правоотношения в жилищной сфере.

Ответ будет дан совершенно бесплатно и именно по той теме, которая наиболее актуальна для вас на данный момент.

Согласно этому же постановлению строительного коммитета эксплуатация жилого фонда может происходить в результате осуществления различных действий:

• управление объектами;
• поддержание в рабочем состоянии систем инженерного назначения и конструкций объекта жилищного фонда;
• соответствие указаниям органов санитарного контроля.

Первый пункт из вышеперечисленного списка определяет:

• действия организационного характера;
• налаживание и поддержание связей со сторонними организациями/поставщиками;
• любые взаимоотношения и связи с теми, кто арендует часть внутренней территории здания у владельцев.

Второй пункт из вышеперечисленного списка определяет порядок выполнения определенный видов работ:

• текущие ремонтные работы;
• капитальные ремонтные работы;
• межсезонная подготовка объектов жилого фонда;
• периодические осмотры всех основных узлов для своевременного определения необходимости ремонта.

Третий пункт из вышеперечисленного списка определяет порядок:

• уборка комнат, определенных для удовлетворения нужд всех жильцов;
• поддержание чистоты на окружающем земельном участке;
• обиход растений, цветов, деревьев.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда не являются единственным законодательным актом, регулирующим эту сферу жизнедеятельности. Законодательство в этой нише гораздо более многообразно. Поэтому проще обратиться к юристам с конкретным вопросом, чем штудировать кипу законов.

Понятие жилищного фонда определяется совокупностью всех домов и зданий, имеющих статус жилого помещения, на территории нашей страны в 2021 году. При этом вид собственности и назначение жилого объекта не имеет значение. Здание в любом случае включается в состав фонда жилья, ели оно признается пригодным для проживания в установленном порядке с изменениями в нормативных актах на 2021 год. В том числе:

• общежития;
• категории помещений для проживания, предоставленных переселенцам;
• здания гостиниц;
• коррекционные школы и детские дома для детей и/или инвалидов;
• квартиры для служащих;
• любые другие объекты, которые числятся в статусе жилого помещения.

Категории жилищного фонда:

• частный: категории домов и зданий, владельцами которых признаны по закону физические лица (постройка, приватизация, покупка, дарение и т.п.);
• здания, приобретенные за счет членства в кооперативах (при условии полной выплаты паевых платежей);
• приобретение зданий и домов в частное владение на иных правовых основаниях;
• категории домов и зданий, принадлежащих на различных правовых основаниях юридическим лицам;

Первая часть постановления, которое утверждает правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, также определяет обязанности физ. и юр. лиц по отношению к обслуживанию домов (также и многоквартирных). А также требования к порядку ведения и хранения технической документации.

Чтобы поддерживать в нормальном состоянии любое жилье, необходимо о нем заботиться. Привлекаются для ремонтных работ подрядчики, которые занимаются подобной деятельностью. Ремонт может быть плановым и внеплановым. При проведении плановых действий на объекте, график составляется заранее. Незапланированные работы должны осуществляться по мере возникающей потребности. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, утвержден рассматриваемым постановлением Госстроя. Пользователи портала «ПравПотребитель» могут скачать его бесплатно (см. выше).

Период обслуживания жилых зданий в плане проведения текущих ремонтных работ составляет в промежутке между тремя и пятью годами. Время между предыдущим и последующим ремонтами определяется:

• группой капитальности домов;
• природных условий;
• степени износа.

Ремонт систем инженерного назначения осуществляется специалистами предприятий, занимающихся их обслуживанием. Например, канализационные системы будут ремонтировать представители ЖКХ. Если здание в течение следующих пяти лет планируют снести, проведение текущего ремонта осуществляется только на стадии не допущения аварийных ситуаций. Принимать результаты работ должна комиссия в следующем составе:

• представители предприятия, которое проводило ремонтные работы;
• представители владельцев квартир этого дома.

Капитальный ремонт проводится только в заранее запланированные сроки. Если в ближайшие десятилетие здание подлежит сносу, капитальное ремонтирование проводится только в целях поддержания установок санитарного контроля. И в целях обеспечения безопасности жильцов.

Этот документ был принят постановлением Госкомитета по строительству РФ в 2003 году, и продолжает действовать в 2021.

Правила эксплуатации жилого фонда включают положения, регулирующие все вопросы, связанные с использованием данных объектов.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 2021 содержат положения, с помощью которых регулируется использование жилых объектов, а также их ремонт и реконструкция.

В документ входит ряд разделов, в том числе посвященные:

Это интересно: Может ли собственник жилья выписать человека без его согласия 2021 год

Также к документу принят ряд приложений, включая:

• устанавливающее периодичность осмотров объектов;
• максимальные сроки устранения неисправностей путем внепланового ремонта;
• форма заполнения журнала с результатами инспекции зданий;
• список работ, выполняемых с целью содержания объектов, и п.т.

В правилах и нормах тех эксплуатации указывается, что под жилищным фондом понимаются все жилые помещения. На их включение в эту категорию не влияет действующая в их отношении форма собственности.

В такой фонд входят непосредственно жилые дома и квартиры, а также; специализированные, включая:

• гостиницы-приюты;
• общежития;
• объекты маневренного фонда;
• помещения, предназначающиеся для беженцев и вынужденных поселенцев с целью из временного размещения;
• дома, рассчитанные на одиноких людей преклонного возраста;
• интернаты для людей с инвалидностью и ветеранов;
• помещения служебного назначения.

Список не закрытый, так последним пунктом в нем приведены прочие помещения в иных зданиях, которые могут использоваться для проживания.

Также жилищный фонд подразделяется на:

• жилые дома индивидуального типа;
• квартиры и дома:
• приватизированные;
• купленные на свои средства.

Возведенные собственными силами:

• объекты, располагающиеся в зданиях, возведенных жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), паевой взнос за который погашен в полном объеме;
• в домах, относящихся к товариществам, объединяющим собственников расположенных в них жилых помещений;
• квартиры и дома, полученные владельцами на иных основаниях;
• площади во владении юридических лиц; которые куплены либо возведены за их счет;
• включая относящиеся к ЖСК

Площади, которые находятся во владении субъектов Федерации, а непосредственно — тех же организаций, что и в предыдущем пункте, но управляемых властями регионального уровня;

Фонд муниципалитетов, рассматриваемый как отдельный пункт, так как эти органы не включаются в госсистему, в том числе:

• площади, которыми распоряжаются местные власти, действующие в отдельных районах, городах, образованиях, которые в них включаются как отдельные единицы, в частности в Санкт-Петербурге и Москве, которые формально являются субъектами Федерации, администрация распоряжается жилым фондом именно как муниципальным;
• объекты, отнесенные к предприятиям, осуществляющим в их отношении хозяйственное ведение и учреждениям на оперативном управлении

В документе содержится раздел, касающийся переоборудования (в том числе перепланировки и переустройства) помещений как жилого, так и нежилого профиля и улучшение уровня благоустройства домов и иных объектов.

Указывается, что разрешается производить эти процедуры лишь после того, как на них в установленном порядке будет получено разрешение.

Оговаривается, что не позволяется производить перепланировку помещений, которая приводит к следующим результатам:

• разрушение несущих конструкций здания либо ухудшение его прочности;
• помехи в функционировании инженерных систем, в том числе входящих в них устройств;
• деградация поверхности фасада здания либо снижение ее сохранности;
• вред работе приспособлений противопожарного назначения.

Не допускается осуществлять такие действия, если в результате этой операции становятся хуже условия жизни всех обитателей дома или некоторых из них, в том числе проживающих в отдельном помещении .

Если наниматель внес недопустимые изменения в жилое помещение, то ему необходимо вернуть его в прежнее состояние.

В частности, такое требование предусмотрено при произведении несанкционированного:

• переустройства помещения, имеющего как жилое, так и подсобное назначение;
• переоборудования лоджии либо балкона;
• установки либо обновления ранее стоявшего оборудования, включая сантехническое и иные виды.

Правила и нормы технической эксплуатации включают следующие допустимые виды данных работ:

К перепланировке помещений причисляют:

• устройство дверных проемов там, где их не было;
• перегородок и их перенос;
• изменение конфигурации комнат в квартире, включая объединение нескольких в одну и разукрупнение;
• увеличение площади жилого назначения путем превращения в него помещений вспомогательного характера;
• оборудование санузлов и кухонных помещений;
• ликвидация входов в кухни через жилые помещения либо квартиры, а также самих этих помещений без окон;
• переобустройство тамбуров либо их создание.

Установлено, что последствие любых работ, признанных недопустимыми, должны быть устранены выполнившим их владельцем помещения за свой собственный счет.

В правилах и нормах указывается, что в помещениях требуется поддерживать чистоту. Также в них необходимо сохранять показатели влажности и температуры на надлежащем уровне, помимо этого, нужно соблюдать нормы кратности воздухообмена.

В квартирах необходимо избегать образования конденсата на канализационных и водопроводных трубах.

Это достигается регулярным проветриванием пространств, при этом вентиляционные отверстия должны быть полностью открыты. Если этих действий недостаточно, то надлежит произвести гидроизоляцию и утепление трубопроводов.

С целью улучшения показателей воздухообмена в комнатах необходимо задействовать локальные приточные устройства, включая подоконные, а также каналы в стенах и в наладке печей. В вытяжных отверстиях советуется монтировать вентиляторы.

Для поддержания надлежащего режима влажности и температуры в наружных стенах нежелательно помещать непосредственно рядом с ними мебель значительных размеров и массы, в наибольшей степени это правило следует соблюдать по отношению к углам.

Также в течение первых двух лет проживания не рекомендуется размешать на таких стенах картины и ковры. Электрические и газовые плиты не используются для поддержания в квартире надлежащей температуры.

Кроме того, установлены нормы относительно эксплуатации лестничных клеток. Обслуживающая организация обязана сохранять в исправности все устройства, расположенные на данной территории.

Необходимо поддерживать надлежащее санитарное состояние данных зон и температурный режим и параметры воздухообмена в пределах нормы. Окраску стен в лестничных клетках следует производить безводными составами высокого качества.

Таким образом, описываемые правила и нормы содержат раздел, в котором устанавливаются категории рассматриваемых помещений.

Также в нем определяется, какие виды переоборудования и перепланировки допускаются внутри жилища. Помимо этого в документ включаются положения о порядке эксплуатации помещений.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это интересно: Тарифы на электроэнергию для предприятий: описание тарифов 2021 год

Работа управляющей организации определяется рядом специальных нормативных актов. Один из них – установленные Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Статья посвящена тому, как УК применять положения этого документа на практике. Отдельно отмечается, на что обратить особое внимание при применении правил в организации управленческой деятельности. Последним пунктом рассматриваются изменения существующих норм, влияющие на работу управляющих компаний.

В 2021 году в нашей стране продолжают действовать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, принятые 15 лет назад. Устанавливающий их документ – постановление Госстроя № 170 от 27 октября 2003 года . Его разработчики хотели объяснить:

• как управлять общедомовой собственностью;
• как обслуживать МКД и квартиры;
• по каким правилам работают коммунальные службы.

Область действия правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда из постановления 170 определена в их названии. Они распространяются на все здания и объекты, которые признаются жильем. Кроме многоквартирных и частных жилых домов сюда относятся:

• общежития;
• гостиницы;
• детские дома и учреждения для постоянного проживания лиц с различными заболеваниями;
• служебные квартиры;
• жилье для переселенцев;
• прочие помещения со статусом жилья.

Правила эксплуатации действуют в отношении всех категорий жилищного фонда:

• частного, его владельцы – физические лица и организации;
• государственного;
• муниципального;
• общественного (если объект принадлежит общественной организации).

Первая часть правил посвящена обязательствам граждан и организаций при обслуживании жилых домов, включая МКД. Там же говорится о необходимости ведения и хранения технической документации. От должностных лиц требуется знание рассматриваемых правил и четкое следование им. В 2021 году правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из приказа Госстроя № 170 регламентируют, как:

• эксплуатируются жилые объекты;
• обслуживаются многоквартирные дома;
• выполняются все виды ремонта;
• реконструируются дома;
• сохраняются объекты жилого фонда страны;
• содержатся дома с соблюдением установленных нормативов и т. д.

Цель создания правил эксплуатации жилого фонда – обеспечить гражданам нормальные условия проживания. Распоряжаться общедомовой собственностью и предоставлять коммунальные услуги нужно с упором на комфорт и безопасность жителей.

Следующий важный момент – сокращение расходов и продление срока службы жилых объектов. Основные расходы управляющих организаций согласуются с владельцами квартир. В обязанности УК входит регулярная проверка состояния зданий, их техническое обслуживание и ремонт. Многие процедуры из-за особенностей климата у нас являются сезонными.

Задача обслуживающей организации – замедлить физический износ элементов МКД и продлить срок его службы. Для этого проводятся профилактические и ремонтные работы.

В правилах прописаны первоочередные рекомендации для управляющих организаций:

• определить условия эксплуатации помещений;
• обеспечить сохранность жилищного фонда и общедомовой собственности;
• выполнить необходимые мероприятия по капитальному ремонту;
• определить порядок технической инвентаризации;
• отследить выполнение прочих действий из правил и норм эксплуатации жилья.

Техобслуживание жилья – непрерывный процесс. Планы по его проведению управляющая организация составляет, как минимум, на год. Важный этап ТО – смена сезонов. Специальные мероприятия выполняются при подготовке к отопительному сезону и в момент его завершения.

В зависимости от возможностей управляющей компании техническое обслуживание жилфонда проводится:

• собственными силами;
• с привлечением специализированных организаций;
• с участием арендаторов и арендодателей (при наличии в здании таких помещений).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют три направления технического обслуживания.

1. Непосредственно ТО и содержание жилья. Сюда включается аварийное и диспетчерское обслуживание. Его задача – поддержание должного состояния элементов здания и внутридомовых инженерных систем.

2. Регулярные осмотры. При их проведении многие недостатки предотвращаются или выявляются на ранней стадии. Специалист при осмотре определит, как устранить (не допустить) дефект и проконтролирует проведение необходимых работ.

3. Сезонная подготовка. Проводится перед началом зимнего периода и после его завершения.

Зимой архитектурные элементы МКД и его коммуникации испытывают дополнительные нагрузки. Для снижения их негативного влияния проводится специальная подготовка. Перечислим основные входящие в нее процедуры.

1. Устраняются дефекты несущих конструкций, кровли, фасада, перекрытий. На предмет недостатков осматривается подвал, оконные и дверные проемы. Выполняется проверка систем подачи тепла, воды, электричества и газа, отвода канализационных стоков и дымоходов. При необходимости коммуникации восстанавливаются.

2. На придомовой территории наводится порядок. Ее элементы готовятся к снегопадам и отводу сточных вод.

3. Проводится гидроизоляция фундамента, подвальных стен, цоколей и чердаков. Осматриваются лестничные пролеты и лифтовые кабины. Проверяется исправность пожарного гидранта.

4. Выполняется текущий ремонт, который нельзя отложить на холодный период. Например, сюда относятся «мокрые» строительные работы на улице и в неотапливаемых помещениях.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из постановления № 170 содержат важные для работы УК положения. При этом они носят рекомендательный характер, что регулярно становится причиной споров между управляющими организациями и Госжилинспекцией. ГЖИ требует исполнения положений данных правил. У УО по ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года появилось право оспаривать штрафы и предписания, основанные на подобных документах.

ГЖИ настаивает на исполнении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (скачайте их полный текст в приложении) потому, что в других руководящих документах не хватает конкретики о видах работ. Например, ее недостаточно в правилах из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года. В них есть список работ по содержанию и ремонту общедомовой собственности. Виды, периодичность и сезонность работ наиболее полно раскрыты именно в постановлении № 170.

В 2021 году продолжились разговоры об отмене правил и норм эксплуатации жилфонда. Однако документ остается действующим и полезным в работе управляющих организаций.

»

Другое

Замена стояков в многоквартирном доме: кто и за чей счет должен менять 2021 год

Читать далее

Другое

Из холодного крана течет горячая вода — причины 2021 год

Читать далее

Отличная статья 0

Техническая документация

Одним из основных требований национального стандарта ГОСТ Р 51617–2014 «Коммунальные услуги» является наличие технической документации, включая инструкции по эксплуатации домового оборудования. В технической документации указываются технические параметры коммунальных ресурсов в точке их поставки в МКД от РСО.

Собственники помещений в МКД часто интересуются, на основании каких нормативных документов УК определяет состав работ/услуг и их стоимость. Порядок определения состава работ/услуг указан в ГОСТ Р 56194–2014. Порядок определения стоимости работ/услуг указан в ГОСТ Р 56038–2014.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводит технический заказчик, которым может являться региональный оператор, ТСЖ или УК. При выборе на ОСС способа открытия счёта для формирования фонда капитального ремонта в решении собственников необходимо указать, что капитальный ремонт следует проводить по ГОСТ Р 56193–2014.

Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение капитального ремонта. При выборе спецсчёта МКД вся процедура по организации и проведению капремонта ложится на плечи собственников помещений в доме.

Подробнее о капитальном ремонте и открытии спецсчёта читайте в статьях:

• Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта
• Создание спецсчёта капитального ремонта для МКД

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.

Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:

1. На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
2. Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
3. Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192–2014).

Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.

ЖКХ в России

Техническая эксплуатация зданий — это целый комплекс услуг по управлению недвижимостью, эксплуатации и техническому обслуживанию инфраструктуры объектов жилой и нежилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда так же включает в себя и технические осмотры, планово-предупредительные и текущие ремонты, санитарное содержание.

Основная цель технической эксплуатации объектов недвижимости — достижение наиболее эффективного использования жилищного фонда при наиболее целесообразной эксплуатации недвижимости.

Что есть что? (Управление и обслуживание. В чем разница?)

Государство выдвигает определенные требования к состоянию многоквартирных жилых домов. Такие требования регулируются соответствующим законодательством РФ. Чтобы все говорили на одном и понятном языке, когда речь заходит о многоквартирном доме, необходимо разобраться в терминологии.

Техническая эксплуатация зданий включает в себя:

1. Управление многоквартирным домом

   организация эксплуатации общего имущества дома;
2. взаимоотношения с обслуживающими организациями и исполнителями услуг;
3. работа с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

Управление домом осуществляется на основании договора управления между собственниками помещений и управляющей организацией.

4. Техническое обслуживание многоквартирного дома

Техническое обслуживание здания — это работы и услуги по поддержанию в исправном состоянии здания и внутридомовых систем, с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает в себя:

• содержание общего имущества;
• текущий ремонт общего имущества.

Содержание общего имущества – услуги, направленные на обеспечение собственников и нанимателей помещений возможностью пользоваться многоквартирным жилым домом с соблюдением их прав, обязанностей и законных интересов.

Содержание общего имущества включает в себя:

• регулярные осмотры общего имущества;
• освещение помещений общего пользования;
• соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования
• сбор и вывоз твердых бытовых отходов;
• меры пожарной безопасности;
• уход за элементами озеленения и благоустройства;
• подготовку к сезонной эксплуатации;
• диспетчерское и аварийное обслуживание

Текущий ремонт общего имущества — работы по устранению неисправностей отдельных частей и элементов многоквартирных жилых домов.
Оказание услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома осуществляют сторонние организации на основании договора с управляющей организацией.