Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства

Безусловно, практически каждый житель знает о том, что, если он является должником и его обязанности подтверждены на основании вступившего в законную силу судебного акта (о взыскании или в процедуре банкротства) его имущество может быть реализовано в счет покрытия долга кредитора.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по исполнительному производству поможет Вам в процедуре реализации имущества должника, как на стороне взыскателя, так и на стороне должника: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Какое жильё продаётся на аукционах

Недвижимость может продаваться тремя способами на аукционах или торгах:

1. если продавец является должником банка и продаёт свою квартиру по добровольному соглашению с банком;
2. если продавцом является сам банк, а его интересы предоставляет риелтор на торгах (обязательно аккредитован);
3. если продавцом является банк и он участвует в открытом аукционе.

Кто выигрывает торги и как оформляется их результат

Выигрывает торги на аукционе тот участник, кто предложил наибольшую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке).

По итогам торгов оформляется протокол об их результатах, где указываются все участники, а также предложения о цене, которые они вносили (п. 6 ст. 449.1 ГК РФ).

Далее победитель оплачивает стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней со дня проведения торгов. Ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость. Если не оплатить в срок, торги признаются несостоявшимися ( п. 4 ст. 91 Закона, п. 7 ст. 57, пп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее, чем через десять дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 11 ст. 89 Закона).

Другой срок заключения предусмотрен для договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества – пять дней после того как победитель торгов внес покупную цену. Подписанный договор и протокол о результатах торгов понадобится представить в регистрирующий орган для внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).

Особенности проведения электронных торгов

Для того, что успешно поучаствовать в электронных торгах необходимо следовать следующей инструкции:

1. Нужно оформить электронную подпись участнику.
2. Изучить и выбрать объект, который хотите купить.
3. Участнику обязательно необходимо пройти аккредитацию на электронной площадке аукционов или торгов.
4. Изучить объект и всю документацию на него.
5. Перечислить задаток банку или же организации, которая выставила на продажу квартиру.
6. При открытии торгов сделать ставку и если вы выиграли, то оформить документы.

Плюсы и минусы покупки муниципального жилья

Для того чтобы понимать, есть ли смысл покупать квартиру, которая была арестована ранее, стоит разобрать положительные и отрицательные моменты покупки такой недвижимости.

Плюсами в данном случае будут:

• низкая стоимость – как правило, стоимость таких квартир ниже рыночной, поэтому предложение достаточно выгодное;
• надёжность покупки заключается в том, что перед продажей первому её владельцу дом был проверен и квартира соответственно тоже, поэтому не будет никаких проблем с долгостроем или тому подобным.

Минусами в данной ситуации являются:

• нельзя посмотреть квартиру перед её покупкой;
• бывшие жители могут создавать неприятности из-за своего не соглашения с решением судебных приставов;
• данная покупка имеет ряд сложностей при переоформлении жилья, поскольку на нём есть обременения.

Порядок проведения торгов

После того ка проведен арест имущества его передают в специальные организации, которые занимаются его последующей реализацией. Занимается этим судебный пристав-исполнитель. Также возможно участие кредитной организации, допустим если есть какие-то предпочтения по выбору организации-реализатора.

В свою очередь, данная организация занимается проведением торгов арестованного имущества и должна организовать их в течении двух месяцев после передачи. Это один из опорных моментов, который стоит отметить на бумаге.

Как же привлечь к торгам значительные массы потребителей. Все очень просто.

Организация, занимающаяся продажей арестованного имущества должна разместить объявления о предстоящих аукционах в печатных изданиях и интернете.

Такие объявления можно найти на специализированных сайтах, где указываются описание лота и требования к участникам.

После такой рекламной компании организация-реализатор начинает собирать заявки и предварительные взносы со стороны потенциальных участников аукциона. Предварительные сборы не являются отдельной платой и затем входят в бюджет участника торгов.

Такая процедура направлена на то, чтобы претенденты могли доказать серьезность намерений на приобретение арестованного имущества.

После того, как формальные процедуры закончены проводятся непосредственные торги. Они планируются на отдельное число и их порядок проведения заключается в том, что победителем становится лицо, которое в реальном времени предложило наибольшую цену в рамках отдельных торгов. После этого проводится легализация имущества но об этом поговорим немного попозже.

Покупка арестованной квартиры

Для того, что понимать стоимость квартиры необходимо взять её с указанной стоимости в исполнительном листе. Судебный пристав, который непосредственно занимается исполнением производства должен поставить в известность должника в течение пяти суток о том, что ему в срочном порядке нужно выполнить свои обязательства, если же должник не оплачивает свой долг, то судебный пристав описывает объект, который был заставлен и накладывает на него арест, то есть жилье отчуждается.

В сумму, которая должна быть погашена должником в течение пяти дней входит весь долг с процентами и штрафами.

Опечатанная квартира переходит в собственность банка или Росимущества. Затем будут проведены торги.

Судебными приставами

Покупка недвижимости имеет недостаток в том плане, что квартиру невозможно осмотреть перед её покупкой. Можно оценить район, дом, соседей, но саму квартиру не удастся.

С торгов

Продажа квартиры осуществляется только в соответствии с законодательством Российской Федерации, которым предусматривается, что обязательно должны быть организованы специальные мероприятия для граждан и организаций для проведения торгов.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Каждый из участников торгов может предложить свою цену за квартиру, победителем становится тот, кто предложил больше всего.

Банком

Если же квартира продаётся банком, то её цена будет достаточно низкой. Банку невыгодно содержать квартиру на своём балансе, поэтому он хочет как можно быстрее выручить за неё определённую сумму, которую ему был должен гражданин. Для этого обычно проводят торги или аукцион.

По какой цене реализуется имущество

По общему правилу начальная цена, по которой организатор торгов выставляет имущество на торги, должна быть не ниже, чем та, которая указана в постановлении пристава об оценке этого имущества ( ч. 2 ст. 89 Закона).

Цена должна быть снижена на 15 процентов при проведении вторичных торгов, если первоначальные не состоялись. Однако цена не снижается, если вторичные торги проводятся из-за того, что победитель первоначальных не оплатил полную стоимость имущества в течение пяти дней со дня их проведения (ч. 2 ст. 92 Закона, п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке).

Есть ли риск

При покупке квартиры с аукциона, которая ранее была изъята за долги, есть свои риски. Первым делом они связаны с тем, что будущий владелец не видит недвижимость до момента её передачи уже после оплаты. Поэтому возникает такой момент, как можно купить кота в мешке. Это связано с тем, что судебные приставы не показывают объекты, которые были арестованы.

Покупателю предоставляется информация о квартире и её техническое описание:

• метры;
• количество комнат;
• этаж, на котором она находится;
• состояние квартиры в общем.

Выселенные жильцы могут подать на апелляцию в суд по делу ареста имущества, поэтому возникает определённый риск, что решение будет одобрено и тогда покупка будет считаться недействительной.

Как приобрести

Арестованное имущество продаётся в соответствии с законами Российской Федерации, а именно с Федеральным Законом №229. В нём прописаны основные моменты и важные положения, которые касаются исполнительного производства.

Документация по арестованной квартире обязательно направляется в управление ФССП. Для этого понадобится предоставить и заключение пристава об аресте.

Перед назначением даты аукциона документы обязательно должны пройти проверку.

Документы должны быть правильно оформлены, иметь юридическую силу, быть актуальными на моменты их подачи.

В аукционе могут принимать участие как физические лица, так и юридические.

Процедура проведения аукциона имеет несколько этапов:

1. Участник и банк должны подписать договор о передаче суммы задатка.
2. Участник должен написать заявление на участие в торгах и приложить необходимый пакет документов к нему.
3. Участник получает протокол, в котором будет указано имеет ли он право участвовать в торгах или же почему ему было отказано.

Важные правила реализации конфискованного имущества

Важно понимать, что арестованное имущество привлекает покупателей своей ценой. Чаще всего аукционы проводятся в два этапа. На обоих этапах ответственность за проведения торгов и порядок на них лежит на организации-реализаторе.

На первом этапе стартовая цена, как правило, ниже реальных рыночных. Это обусловлено тем, что низкая стоимость повышает заинтересованность со стороны потребителей, а также тем, что в процессе торгов цена возрастает.

Бывают ситуации, когда первичные торги признаются несостоявшимися. Это происходит в следующих случаях (для записи!):

• при отсутствии заявок на аукцион либо при наличии лишь одной заявки;
• в случае, когда на аукцион явился, лишь один участник, и дальнейшее проведение торгов является бессмысленным;
• если после проведения аукциона победитель не произвел выкуп имущества.

Как правило, после несостоявшихся первичных торгов проводятся повторный аукцион. При этом в соответствии с федеральным законом №229 стартовая стоимость объекта должна быть снижена на 15%. В остальном торги проводятся по тому же принципу, что и первичные.

В случае, если и второй этап обернется неудачей имущество переходит во владения организации-кредитора. Последующая реализация возлагается на нового собственника.

Как правило для банков такое положение вещей не выгодно, ведь новые имущественные объекты несут за собой дополнительные издержки.

Оформление

Как мы уже указали ранее, для того чтобы поучаствовать в аукционе или торгах, необходимо собрать определённый пакет документов, который в свою очередь состоится из:

1. Заявления на участие в торгах.
2. Чек, где указывается, что участник оплатил сумму задатка банку.
3. Паспорт участвующего в торгах лица.
4. Документ, где перечисляется и описывается сданная документация.
5. Если участник женат/замужем, то обязательно нужно соглашение супруга/супруги.
6. Конверт с суммой, которую может предоставить участник за лот (квартиру). Он должен быть запечатан.

Организации (юридическому лицу) необходимо будет предоставить несколько больше пакет документов. Помимо вышеперечисленных, в нём ещё должна быть следующая документация:

• ксерокопии учредительной документации;
• доверенность на лицо, которое будет участником аукциона от имени компании;
• разрешение на покупку квартиры от органов управления организацией;

Как публикуется информация о торгах и реализуемом имуществе

Ее публикует организация, которая проводит торги. По общему правилу информация об имуществе размещается в 10-дневный срок со дня его получения такой организацией, а извещение о торгах публикуется не позднее чем за 30 дней до их проведения.

Исключение – торги заложенным недвижимым имуществом. Об их проведении извещают не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения ( ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве, п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ).

После публикации информация должна сохраняться на сайте организатора торгов с даты ее размещения и до окончания приема заявок участников торгов .

Где публикуется информация

Извещение о торгах и информация о реализуемом имуществе публикуется ( ч. 3 ст. 90 Закона, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ):

• на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru;
• на официальном сайте ФССП России – https://www.fssprus.ru/torgi/;
• в печатных средствах массовой информации, которые распространяются в том числе по месту нахождения реализуемого имущества.

Конкретное печатное издание не определено. По мнению ФАС России, его нужно выбирать исходя из характера имущества, круга объективно заинтересованных в нем лиц, тиража издания и способа его распространения.

При этом, по мнению некоторых судов, публикация информации в сети Интернет имеет первоочередное значение, а в печатных средствах массовой информации – дополнительное. Это значит, что, если информация о торгах и имуществе будет размещена только в печатном издании, торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушением порядка их проведения, особенно если печатное издание не широко распространено и не является специализированным. Если же будет сделана публикация информации только в сети, вероятность, что торги признают недействительными, ниже.

Если реализуется заложенное недвижимое имущество, то помимо опубликования извещения о торгах в сети Интернет нужно также опубликовать его в периодическом издании, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимости (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке). Например, в Москве извещения публикуются в официальном издании Мэра и Правительства Москвы “Бюллетень оперативной информации “Московские торги”.

Какие сведения должны быть в извещении о проведении торгов

Извещение о проведении торгов должно содержать сведения (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ):

• о времени и месте торгов;
• форме торгов. В рамках исполнительного производства это, как правило, открытые публичные торги в форме аукциона (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);
• имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости;
• существующих обременениях продаваемого имущества. Например, залоге или праве аренды;
• порядке проведения торгов, в том числе о том, как оформляется участие в торгах и как определяется их победитель;
• начальной цене;
• собственнике (правообладателе) имущества;
• условиях договора, который заключается по результатам торгов;
• размере задатка, сроках и порядке, в котором его должны внести участники торгов.

Для заложенного недвижимого имущества есть еще одно требование. В извещении о проведении торгов, которое публикуется на сайте www.torgi.gov.ru, дополнительно нужно указать наименование и номер периодического печатного издания, в котором организатор торгов опубликовал извещение об их проведении, и дату этой публикации.

Возможные трудности

Трудностями в данном случае могут быть претензии со стороны должника, у которого изъяли квартиру. Он может обращаться в государственные учреждение с прошением об отмене судебного решения. Но как показывает практика должники обычно обращаются к коллекторам. Это имеет свои негативные последствия потому что гарантии того, что забранная квартира коллекторами будет возвращена клиенту, то есть должнику, нигде не прописаны.

Другими трудностями могут быть и самостоятельные попытки вернуть квартиру. Нередко бывшие владельцы обивают пороги и пытаются навредить новому собственнику жилья.