Законодательство о купле-продаже квартир с несовершеннолетними жильцами

Жилищный и Гражданский кодексы предусматривают разработку мер для защиты жилищных и имущественных интересов ребёнка. С этой целью существует ряд норм, в их числе:

• статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
• статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
• статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
• статья 27 ГК РФ — эмансипация;
• статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
• статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
• статьи 19–20 Закона об опеке.

Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.

Когда органы опеки разрешают продажу принадлежащей детям недвижимости

Нормативные правила распоряжения имуществом несовершеннолетних подопечных установлены Гражданским кодексом (ст.37, п.2), они прямо запрещают какие-либо отчуждающие сделки к данной собственности без одобрения госорганов опеки.

Прежде всего, госорганы отслеживают возможное ухудшение жилищных условий детей или утрату ими жилья в результате сделки, к примеру, продажи квартиры. Однако четких определений, позволяющих ожидать заранее, когда орган опеки одобрит, а когда запретит сделку – их нет. Разумеется, отказ госоргана опеки и попечительства должен быть письменным и мотивированным, его можно оспаривать в суде.

С большой вероятностью опека одобрит сделку с недвижимой собственностью ребенка, если она очевидно выгодна несовершеннолетнему – взамен приобретается на его имя недвижимость аналогичной, либо большей площади. Отдел опеки скорее всего предоставит разрешение при возникновении исключительных обстоятельств для ребенка, к примеру при потребности оплаты за его лечение. Но, в любом случае, окончательное решение остается за службой опеки.

Возможные риски

Несмотря на то что благополучие ребёнка зависит от его родителей и находится в сфере их ответственности, переезд несовершеннолетнего затрагивает интересы покупателя и может повлиять на исход сделки. Главная проблема, которая просматривается в этой связи, — компромисс между имущественными интересами прописанного в квартире ребёнка и притязаниями покупателя на беспрепятственное пользование жильём.

Покупка квартиры с прописанным в ней ребёнком таит в себе следующие потенциальные риски:

1. Намеренную недобросовестность законных представителей, которые после сделки откажутся от выписки ребёнка.
2. Технические проблемы оформления документации, которые не позволят сделке пройти регистрацию в Росреестре.
3. Ухудшение условий жизни ребёнка в новом помещении, что повлечёт отказ органов опеки в одобрении сделки и потребует возврата прежней квартиры.

Самый неприятный для нового собственника момент в том, что деньги по сделке уже уплачены. Расторжение договора купли-продажи (ДКП) повлечёт реституцию — потребуется привести имущественное состояние сторон к тому, которое существовало до сделки. Соответственно, квартира продавцу с детьми будет возвращена сразу же. Вопрос о возврате денег будет зависеть от добросовестности контрагента. Если продавец официально, в присутствии суда заявит, что денег у него нет, то от него будут затребованы ежемесячные выплаты, которые затянут возврат вложенных в жильё средств на долгие годы.

В моей практике нередко встречались случаи безответственного отношения к приобретению квартиры с прописанным в ней ребёнком. Последствия этого оказывались самыми неприглядными. Нередко законные представители отказывались впоследствии выписать малыша или подростка, а новому владельцу квартиры приходилось оспаривать сделку в суде, а иногда и дожидаться совершеннолетия нежелательного жильца.

Лучший вариант выхода из ситуации — попросить продавца выписать ребёнка вместе с матерью до проведения сделки. Возможно, у матери малыша, у его отца или бабушек с дедушками имеется жилплощадь. Если такой способ не подходит, в условиях договора купли-продажи нужно особое внимание уделить обязанности выписки и ответственности за несоблюдение сроков. Выписка после заключения договора без согласия матери может проводиться только через суд.

Оформление выписки продавца с ребёнком регистрируется в домовой или поквартирной книге

Специфика проведения купли-продажи, если прописанным детям до 14 лет

До 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи. Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности. Соответственно, от них ничего не зависит, а закон достаточно строго относится к тому, чтобы ребёнка не выписали «в никуда». Такого жильца можно будет выписать только из одной квартиры в другую, причём с улучшением условий или в равноценную. Приобретать жильё, допускающее намеренное ухудшение жизни малыша, категорически недопустимо.

Законными представителями детей до 14 лет являются родители, усыновители и опекуны. В этом возрасте дети должны проживать и быть прописанными только с матерью. А выписываться — только с её согласия. Прописка по месту жительства отца или опекуна допустима только в следующих случаях:

• с согласия матери;
• при её отсутствии;
• после лишения её родительских прав.

Покупка квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок

1. паспорта родителей (или опекунов) и свидетельства о рождении детей;
2. свидетельство о том, что квартира ваша собственность;
3. документы на новое жилище (копии);
4. справка с предоставленными сведениями о стоимости, продаваемого и покупаемого жилья. Данные документы можно получить в БТИ;
5. выписка из квартиры.

Дееспособность – это возможность лица осуществлять своими действиями права и иметь обязанности. Дееспособность возникает после того, как лицо достигнет возраста совершеннолетия, исключение составляет эмансипация и вступление лица в брак с 16 лет. Если ребенок просто имеет прописку, то не потребуется обращаться за получением специального согласия со стороны органов опеки, тут возникает другая проблема – выписать ребенка из жилплощади без последующей прописки невозможно, а покупатель навряд ли даст свое согласие на приобретение объекта недвижимости, где будет иметь прописку ребенок.

Рекомендуем прочесть: Кому достанется квартира после смерти

Особенности процедуры, если детям от 14 до 17 лет включительно

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.

С 14 лет ребёнок может быть прописан у бабушки с дедушкой без родителей

А если он получил официально признанную эмансипацию (по нормам статьи 27 ГК РФ), он может проживать в общежитии или на съёмной квартире, где допускается прописка. Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.

Однако при смене жилой площади возникает вопрос о том, чтобы новое помещение, которое будет приобретаться для постоянного пользования, отвечало интересам ребёнка. Например, если малыш может иметь спальное место в комнате родителей, то для подростка установлены требования к отдельной комнате. Эти и иные улучшения желательны, но ограничиваются рамками финансовых возможностей.

Если сам подросток не является собственником всей квартиры или доли в ней, на процедуру оформления договора он практически не влияет и не участвует в ней.

Особенности сделки, если несовершеннолетний является собственником квартиры или доли

Если несовершеннолетний является собственником жилья, процедура проведения сделки усложняется и зависит от его возраста. В любом случае на сделку распространяются базовые требования:

1. Ответственными лицами при заключении сделки являются законные представители. Уполномоченные представители могут привлекаться только по доверенности от законных представителей.
2. Органы опеки и попечительства обязательно предоставляют разрешение на продажу, без которого сделка считается незаконной и не подлежит регистрации в Росреестре (ст. 20, 21 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве»).
3. ДКП обязательно удостоверяется нотариально (ст. 163 ГК РФ).

Когда собственник ещё не получил гражданский паспорт и не достиг 14 лет, в его интересах действуют законные представители. Они самостоятельно или с помощью риелтора организовывают просмотры объекта, подают объявления для поиска покупателей и назначают приемлемую цену. Заключение и регистрация договора тоже проводятся ими.

При условии получения юным собственником гражданского паспорта — от 14 лет до совершеннолетия или эмансипации — он может участвовать в сделке сам. Тогда процедура проводится по следующим правилам:

1. Несовершеннолетний продавец участвует в поиске покупателя, показах объекта и полностью информируется взрослыми о целях продажи жилья. Если он не желает продавать свою квартиру или долю, то заставлять его провести сделку недопустимо.
2. При составлении ДКП юный собственник вносится в договор как его сторона — он выступает продавцом.
3. В предмет договора вносятся сведения о собственнике, а не о законном представителе, который действует в его интересах, и указываются его паспортные данные.
4. Подросток самостоятельно подписывает договор и другую документацию по сделке.
5. Законный представитель присутствует при заключении договора и рядом с подписью юного собственника ставит своё резюме, в котором указывается гарантия правоспособности подписи несовершеннолетнего.
6. То же происходит при передаче документации на регистрацию сделки: рядом с подписью несовершеннолетнего ставится удостоверительная подпись уполномоченного взрослого. Она вносится формулировкой: «подпись Продавца (Ф. И. О.) удостоверяю».

Собственник, получивший паспорт, вправе выражать своё отношение к купле-продаже квартиры, даже если ему не исполнилось 18 лет

Одобрение сделки органами опеки и попечительства нужно для того, чтобы соблюдались интересы ребёнка. Законные представители должны обосновать перед опекой, что действуют, руководствуясь интересами несовершеннолетнего, и распоряжаются недвижимостью так, как будет лучше для ребёнка — владельца квартиры или доли. Перед заключением сделки они получают от органов опеки разрешение на её проведение, а после отчитываются о вырученных за квартиру средствах. Особенно пристрастно к такой ситуации относятся, когда несовершеннолетний находится на попечении, а попечитель не является владельцем квартиры (жильё принадлежит подростку).

Органы опеки и попечительства обращают особое внимание на финансовую сторону вопроса. Они не идут навстречу сделкам купли-продажи, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма, полученная по сделке.

Однако по некоторым отзывам всё не так просто, и иногда опека не даёт разрешение на продажу единственного жилья, оформленного на детей, если у родителей нет другой жилой недвижимости.

Мы продали и купили осенью 2021 г. с детскими долями, в новой квартире выделили пропорционально стоимости! А не только площади. Если единственное жильё в собственности у детей, то деньги на счёт не разрешат положить. Единственное, может, если вы переезжаете в другой регион. Но и то не факт.

Домина

https://www.detkityumen.ru/forum/thread/686676/

В этом случае покупателю следует быть настороже, ведь от добросовестности законного представителя ребёнка зависит весь успех сделки. А малейшее нарушение требований органов опеки поставит продажу квартиры под удар.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру с прописанным несовершеннолетним

Если дети не выписаны из квартиры, меняются условия и алгоритм проведения сделки купли-продажи. В дело вступают новые существенные обстоятельства, которые нельзя оставлять без внимания.

Что делать, если среди членов семьи продавца есть несовершеннолетний

Выявить наличие жильца, не достигшего 18 лет и прописанного на приобретаемой жилплощади, можно следующим образом:

• со слов продавца:
• проверив запись в поквартирной книге;
• получив выписку из поквартирной книги.

В этом документе указываются фамилия, имя, отчество и дата рождения зарегистрированных лиц. Остаётся только посчитать, сколько сейчас жильцам лет.

Если в квартире, представленной к купле-продаже, прописан несовершеннолетний, нужно задать собственнику следующие вопросы:

• можно ли выписать детей до начала проведения сделки на другую жилплощадь;
• если нельзя — по какой причине;
• есть ли у матери или отца ребёнка принадлежащая им жилая недвижимость;
• если нет — какая жилплощадь у бабушек и дедушек;
• какие гарантии может дать продавец, что дети будут выписаны.

От полученных ответов зависит алгоритм проведения сделки и её целесообразность. Если вразумительных ответов собственник дать не может, от объекта лучше всего отказаться, пока не возникли проблемы с выпиской несовершеннолетних граждан.

Я лично считаю, что если ребёнок не является собственником, то лучше всего ему выписаться вместе с матерью из квартиры, которая предлагается для продажи. Это избавит обе стороны от лишней бумажной волокиты и прочих подозрений и неприятностей. Так будет спокойнее всем участникам. Есть и ещё одно преимущество предварительной выписки — большее число потенциальных покупателей, так как наличие детей может отпугнуть существенную часть людей, избегающих рисков.

Видео: прописка женщины с ребёнком

Какие документы должны быть представлены продавцом

Для заключения договора собственник квартиры представляет стандартный пакет документации, в который входят:

• правоустанавливающий документ;
• правоудостоверяющий документ;
• технический план квартиры;
• выписка из поквартирной книги;
• разрешение от органов опеки и попечительства (когда несовершеннолетний является собственником);
• кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста;
• если продавец состоит в законном браке, в котором приобреталась квартира, — согласие супруга на сделку;
• то же — если супруги развелись менее 3 лет назад, а раздела имущества не было;
• решение суда о разделе имущества при разводе продавца с супругом, если был раздел имущества;
• если продавец получил квартиру в наследство — отказ от права на квартиру от других сонаследников (по их числу);
• от совладельцев долевой собственности — согласия на сделку с отказом от преимущественного права покупки.

В вопросе разрешения от органов опеки часто возникает ошибка, которую допускают даже специалисты, наделённые юридическими полномочиями. Иногда они неправомерно требуют разрешение тогда, когда ребёнок лишь прописан и не владеет жилплощадью. Это в корне неверно: в статье 21 ФЗ № 48 такое указание дано лишь относительно несовершеннолетних собственников, от имени которых происходит сделка. На остальных недееспособных граждан такие нормы не распространяются.

Начиная с 2021 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным — нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится. После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего… На практике не всегда такие условия возможно выполнить. К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Мармелад-ка

https://www.detkityumen.ru/forum/thread/686676/

Как оформить договор купли-продажи

Продажа квартиры оформляется гражданско-правовым договором. Он составляется сторонами сделки. Если несовершеннолетний не является собственником объекта или его доли, то в предмет договора сведения о нём не вносятся, так же как и в другие положения.

Договор купли-продажи в целом составляется по стандартной форме

Я настоятельно рекомендую внести в положения ДКП дополнительные условия выписки матери с ребёнком, что даст существенную гарантию покупателю недвижимости. Для этого можно сформулировать соответствующие пункты:

• в положении об ответственности сторон;
• в положении о причинах расторжения договора.

Кроме этого, допустимо установить штрафные санкции за нарушение данных условий. Формулируя указанные пункты, лучше всего установить сроки выписки, чтобы при их нарушении новый владелец жилья смог обращаться в суд. Если же такие сроки не указаны, просрочка выписки может констатироваться как факт нарушения только через год после составления документа. При заключении ДКП нужно предвидеть все риски и нюансы, за которыми может последовать отказ родителей выписаться самим и снять с регистрационного учёта своих детей.

ДКП составляется в трёх экземплярах. Дальше всё будет зависеть от того, нужно ли обращаться к нотариусу. Если несовершеннолетний является собственником, это обязательно, если он только прописан — по желанию. Договор без нотариального удостоверения подписывается сторонами сделки, после чего регистрируется в Росреестре.

В нотариальную контору обращаются по месту расположения недвижимости с полным пакетом документов. Договор распечатывается, но не подписывается. Процедура его подписания должна проходить в присутствии нотариуса. Он удостоверится в том, что документ подписали надлежащие лица, являющиеся сторонами договора или представителями, действующими в их интересах. После этого он делает удостоверительную запись и ставит свою подпись, которую скрепляет печатью.

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетний, ДКП удостоверяется нотариусом

Процедура регистрации сделки

После того как подписан договор, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре — в его информационный банк требуется внести сведения о переходе права собственности на квартиру.

Для проведения процедуры стороны обращаются в многофункциональный центр (МФЦ) с пакетом документации, в который входят:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы;
• ДКП в 3 экземплярах;
• согласие супруга (если жильё нажито совместно);
• разрешение от органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний — собственник);
• доверенность, если документы подаёт поверенный.

Регистратор принимает пакет документации под расписку. Когда договор удостоверен нотариусом, регистрация бесплатна. При самостоятельном подписании договора пошлина составляет 2000 руб. Срок регистрации зависит от условий:

• 3 рабочих дня — если участники сделки приходят вместе и подают нотариальный договор;
• 10 дней — если они приходят вместе, но договор не удостоверялся у нотариуса;
• месяц — когда покупатель и продавец подали документы каждый в своё время.

После регистрации выдаются удостоверенные экземпляры договоров для покупателя и продавца — по одному каждому. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой удостоверено перешедшее к нему право собственности на недвижимость.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

• является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
• не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

• по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
• «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

1. родители (усыновители);
2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

• свои паспорта;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство опекуна;
• решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Справка: приостановка регистрации на время судебных разбирательств допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет проведена или отменена, в зависимости от принятого решения.