Дом «блокированной застройки» посчитали многоквартирным // Гражданская коллегия ВС решала, можно ли снести объект

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
4. Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Проведение реконструкции блокированного дома

Когда требуется разграничить здание и создать отдельные секции для проживания семей, но характеристики не позволяют это сделать, нужно выполнить реконструкцию. Для этого проводится капитальный ремонт, полностью проводятся коммуникации для секций, выполняется разделение блоками или перегородками, а также оборудуется отдельный вход.

Смотрите также: Реконструкция кирпичного дома

Основная сложность связана не с проведением работ, а с оформление документации и получения разрешения.

Выделим основные моменты, которые не позволяют признать дом блокированным.

1. Невозможно разделить участки по секциям в строении.
2. В случае разделения постройки на блоки, не выходит даже минимальный участок по площади.
3. Компетентные органы не дают разрешение на проведение работ.
4. Суд отклонил заявку.

В этом случае проводить работы по реконструкции запрещается.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Ликвидация образовательной организации

Расчет по обязательствам

. НКО гасит долги сначала из денежных средств, затем из средств от продажи имущества. Если обязательства остаются, инициируется процедура банкротства. Здесь есть нюанс: для учреждения реализация имущества и банкротство не предусмотрены, так как оно владеет имущественными активами на праве оперативного управления – продавать просто нечего.

Поэтому при недостатке денег кредиторы вправе подать судебные иски о привлечении самого учредителя к субсидиарной ответственности. Очередность погашения обязательств стандартная – персонал, бюджет, контрагенты (подробности смотрите в ст. 64 ГК РФ). После завершения расчетов, необходимо закрыть расчетный счет в банке.

Решение о закрытии

. Единственный учредитель принимает соответствующее решение. Одновременно назначается ликвидатор (комиссия), который будет заниматься процессом. В течение 3 дней ликвидатор подает в Минюст уведомление о закрытии (форма Р15001). На основании этого документа в реестр госрегистрации вносится запись о том, что юрлицо вступило в стадию ликвидации.

Ликвидация образовательной организации предполагает полное закрытие без передачи прав и обязанностей. С момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ юридическое лицо официально прекращает существование. Принудительный процесс проходит в суде и начинается по инициативе госорганов, как правило, по причине отсутствия лицензии.

Инициаторы добровольной ликвидации – Правительство РФ и муниципалитет для федеральной и муниципальной бюджетной организации соответственно, собственник для частного учреждения. Закрытие

. Рассчитавшись с кредиторами, можно приступать к формированию окончательного ликвидационного баланса – он подтверждает, что все обязательства выполнены. Вместе с ЛБ в Минюст нужно сдать заявление о госрегистрации в связи с ликвидацией (по форме Р16001), справки из внебюджетных фондов, квитанцию об уплате госпошлины (800 руб. ).

Минюст рассматривает документы в течение 14 рабочих дней. Если все в порядке, юрлицо официально закрывается – снимается с налогового учета, исключается из реестра, освобождается от всех прав и обязанностей.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2021 г

Разрешая спор и удовлетворяя иск Шмакова Н.И. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние, суд исходил из того, что на момент начала строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия второго собственника дома Шмакова Н.И. на выполнение реконструкции дома. Кроме того, суд, сославшись на часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указал на преюдициальность для данного дела решения Михайловского районного суда Приморского края от 17 июля 2014 г., которым было отказано в удовлетворении иска Сыча В.А. к администрации Михайловского муниципального района Приморского края о признании права собственности на реконструированную часть дома и сохранении части дома в реконструированном состоянии.

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
6. Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Условия — вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Будет перевод помещений из нежилого в жилое, не нарушая конструкций дома.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вам необходимо получать разрешение соседей а также необходимо получить разрешение администрации на реконструкцию. Хорошего приятного вечера вам.

Как я понял из вопроса, вы живёте в доме блокированной застройки и являетесь собственником одного из блоков. Если я Вас правильно понял, то закон допускает расположение каждого из блоков дома блокированной застройки на отдельном земельном участке (п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ). Кроме того в случае если блок расположен на отдельном земельном участке, он учитывается в государственном кадастре недвижимости как Здание, а не Помещение.

То есть в таком случае вы являетесь собственником Здания расположенного на сформированном для его эксплуатации земельном участке.

И теперь вопрос к Вам зачем вы будете спрашивать какое то согласие у лиц не имеющих отношение к Вашей собственности.

Советы юристов (обновлено 24.11.2020)

1) У меня дом блокированной застройки, земельный участок размежеван под блоком дома. Сделала пристройку к блоку! Как узаконить реконструкцию? Архитектура отказывается дать разрешение на мой блок и ссылаются на то, чтобы я заказала проект на все блоки. Правомерно ли это?.

2) Дом в долевой собственности по 1/2 Подали в суд на изменение статуса дома из многоквартирного на дом блокированной застройки. Суд в этом отказал, т.к. общая крыша? Как правильно провести реконструкцию крыши и подать снова заявление исковое в суд? Вторые дольщики против всего, не дают согласия ни на что.

3) Дом по 1\2 доли, общ. площ.100.5 кв.м. пл. застройки 132 кв.м. после реконструкции одним из сособственников. Зем. участок 478 кв.м. По упрощенки зарегистрирован как жилой дом блокированной застройки. Сособственник. Произведший реконструкцию просит разделить дом на блоки. Но при этом отказывается одновременно делить земельный участок и надворные постройки. Возможно ли положительное решение в суде?

4) Есть дом блокированной застройки — общий небольшой участок стены примыкает к соседу, родственнику. Наш дом в ветхом состоянии хотим его снести и на этом же месте построить дом но других размеров и форм, используя старый фундамент, реально ли это оформить, как реконструкцию?

5) Подали иск на выдал доли в натуре, эксперт по всем пунктам экспертизы сделала вывод, что дом не может быть ни многоквартирным, ни домом блокированной застройки на данном этапе, нужно провести реконструкцию дома. Может ли судья по таким выводам всё таки принять решение о выделены?

Содержание

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2. малоэтажная застройка
3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
4. блокированная жилая застройка
5. передвижное жильё
6. среднеэтажная жилая застройка
7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Блокированная жилая застройка – объект недвижимости

Действующий Классификатор ВРИ 2021 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

• для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания: дом:
  не делится на квартиры
• высотой не выше 3 надземных этажей
• этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
• количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
2. гаражи
3. сооружения вспомогательного назначения

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

1. отдельный вход
2. небольшой участок (палисадник)
3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

• выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
• выход из парадной — на территорию (ЗУ)
• участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

• дуплексы
• таунхаусы
• лейнхаусы
• квадрохаусы
• британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

• как он распределяется между совмещёнными домами
• какой должна быть его площадь