Что такое объект капитального строительства: определение и виды по Градостроительному кодексу

Определение понятия «объект капитального строительства»

Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.

Объект капитального строительства — объект (или комплекс объектов), возведенный с целью длительной эксплуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:

здания; строения; сооружения; объекты незавершенного строительства;

а с другой — перечисляет объекты, которые таковыми не являются:

временные постройки; киоски; навесы; другие подобные постройки.

Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.

К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:

• прочная связь объекта с землей и наличие заглубленного фундамента (вместе с тем некапитальный объект тоже может иметь фундамент);
• невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:

• наличие стационарных коммуникаций (водо-, газо-, электро- и теплоснабжения и т.д.);
• длительный срок эксплуатации объекта.

Законодательная база

В 2004 году после редакции вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Подробнее о вопросах строительства можно прочитать в 52 статье кодекса. В нем также рассмотрены случаи реконструкции. Отдельно выделяются вопросы капитального строительства. Они освещаются еще федеральными законами. Органы власти разрабатывают нормативные акты Российской Федерации в данной области.

Все виды работ по капитальному строительству проводятся предпринимателями или известными в этой сфере строительными компаниями. Возможно выполнение плана работ юридическим лицом при условии, что оно относится к саморегулируемой организации в рассматриваемой области. Вся ответственность за прокладку фундамента и возведение здания лежит на главных инженерах проектов. Если проводится определенный вид действий, который прописан в договоре сторон, то второй стороной становятся лица, не входящие в состав саморегулирующейся организации. Во второй части Федерального закона говорится, что граждане имеют право находиться на строительном подряде, который заключается с заказчиком. Возможно также заключение договора с застройщиком. Разрешение на строительство выдается в случае, если каждый договор заключается не больше чем на 3 миллиона рублей.

Государственным предприятиям необязательно состоять в саморегулируемых организациях.

В данном законе говорится еще о том, что вести строительные работы может застройщик, который соблюдает все нормы проектной документации. Он обеспечивает технику безопасности на стройке. Выполнение всех технических регламентов — немаловажная часть процесса. Руководитель стройки отвечает за качество работы.

Главный на стройплощадке, если он не состоит в саморегулируемой компании, имеет право приглашать на работу сотрудников на основании строительного подряда. С ними он заключает договор, в котором прописывается план работы и временные рамки выполнения заказа. Если фирма получает только работу по определенным участкам или видам стройки, то необходимо заключить соглашение с заказчиком. В данной бумаге описаны все нужные этапы. После подсчитываются возможные затраты.

В обязанности заказчика входит подготовка территории, где будет возводиться здание. После он передает исполнителю разрешение на строительство и необходимые для работы чертежи и бумаги. Следующим этапом будет передача материалов. Проектная документация на время строительства остается у исполнителя. Случается, что происходит смена подрядчиков или необходимо срочно прекратить стройку. Тогда нужно консервировать такие объекты капитального строительства, такое решение будет крайней мерой. Обычно оно принимается, когда работы не производятся больше 6 месяцев подряд, налицо функциональные нарушения.

Когда начинается возведение объекта капитального строительства, возможен контроль строительного надзора. Данный орган нужно известить о начале деятельности за 7 дней до запуска стройки. Контролирующей группе необходимо проверить все надлежащие документы.

Соотношение понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

Объекты незавершённого строительства

Термин «сооружения» применим в основном для вспомогательных зданий, входящий в комплекс главного здания. К ним относятся постройки хозяйственного, обслуживающего назначения. Основное отличие от ОКС в том, что их не регистрируют в государственном реестре, как отдельный элемент учёта, не присваивается отдельный кадастровый номер. Понятие «незавершённый объект» относится к ОКС. Отличие в том, что возводятся поэтапно, с временными интервалами. Основная причина «заморозки» — недостаток либо постепенное осваивание финансовых средств.

Внимание! Вначале определяют целевое назначение земельного участка под застройку, регистрируют права собственности. Оформляют полный пакет документов на начало строительства. Недостроенный объект вносят в государственный реестр, присваивают кадастровый номер. После окончания строительства вводят в эксплуатацию. Такая постройка является капитальноым строительством.

Здание

Здание — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Технического регламента). Названные три основных элемента (подсистемы) здания охарактеризованы в этой же статье Технического регламента:

• помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

• в зависимости от целевого назначения здания подразделяют на: жилые и нежилые здания;
• в зависимости от типов многоквартирных зданий выделяют: здания многоквартирные галерейного типа, здания многоквартирные коридорного типа и здания многоквартирные секционного типа;
• в зависимости от отнесения жилых зданий к жилому фонду выделяются: жилые здания, входящие в жилой фонд, жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд, ведомственное жилье;
• в зависимости от значения (главенствующего или второстепенного) здания на земельном участке подразделяют на: основные (главенствующие по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению) и служебные (имеют по отношению к основному зданию второстепенное значение на земельном участке);
• по типам эксплуатационных режимов с учетом функционального назначения выделяют следующие здания: предназначенные для постоянного или длительного (круглосуточного) проживания людей; предназначенные для временного пребывания людей, преимущественно ритмичного характера (рабочий день, школьная смена, сеанс и т.д.); здания производственного или складского назначения.

Отличие зданий от сооружений

Эти понятия часто используются как синонимы, однако к зданиям относятся строения, имеющие надземную часть и обособленные помещения. Они используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д.

Сооружение по Градостроительному кодексу — это любой объект, возведенный человеком (стадион, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение — понятие более широкое.

Подведем итог, чем же отличается здание от сооружения:

1. Целевое назначение. Здания приспособлены для проживания, работы и учебы людей. Сооружения выполняют технические функции. Здания всегда имеют архитектурную завершенность.
2. Сооружения могут быть размещены под землей, здания же всегда наделены надземной частью.

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Чем отличаются от некапитального строения

Целый ряд cтpoeний нe обладает признаками капитального строения. Эти постройки именуют временными.

Сpaвнивая кaпитaльнoe cтpoeниe и здaниe вpeмeннoгo типa, мoжнo выявить cлeдyющиe paзличия:

1. Кaпитaльнaя пocтpoйкa, в отличие от временной, pacпoлoжeнa нa фyндaмeнтe и кpeпкo пpивязaнa к зeмлe.
2. Для cтpoитeльcтвa ОКС нeoбхoдимo coбpaть oбшиpный cпиcoк нeoбхoдимых дoкyмeнтoв, в тo вpeмя кaк для cтpoитeльcтвa вpeмeннoй постройки дoкyмeнтaции нe тpeбyeтcя.
3. Coopyжeниe кaпитaльнoгo хapaктepa мoжeт нaхoдитьcя в экcплyaтaции oт 25 дo 100 лeт, a вpeмeннoe нe мoжeт иcпoльзoвaтьcя бoлee 5 лeт.
4. Строение капитального типа нe мoжeт быть дeмoнтиpoвaно и пepeвeзeно в дpyгoe мecтo, a вpeмeннaя пocтpoйкa пpeдпoлaгaeт paзбop и пepeнoc на любое расстояние.
5. Нa кaпитaльную постройку мoжнo пoлyчить дoкyмeнты coбcтвeннocти, в тo вpeмя кaк нa вpeмeннoe cтpoeниe пoдoбнoй дoкyмeнтaции пoлyчить нeльзя.

Сооружение

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Отнесение объектов электросетевого хозяйства к некапитальным сооружениям

Строительство любого здания или сооружения (в т.ч. объектов электросетевого хозяйства) осуществляется по заранее разработанному документу – проектной документации. Перечень мероприятий по технологическому присоединению определяется в технических условиях, являющихся неотъемлемой частью договора и обязательства сторон по их выполнению являются существенными условиями договора технологического присоединения. Обязанности по исполнению технических условий распределяются следующим образом:

• В отношении заявителей – юридических лиц максимальной мощностью до 150 кВт (указанных в п.12.1 Правил Технологического присоединения) и физических лиц максимальной мощностью до 15 кВт (указанных в п. 14 Правил) стороны обязаны осуществить мероприятия до точки присоединения, которая определяется не далее 15 метров во внешнюю сторону от границы участка заявителя;
• В отношении остальных заявителей, мероприятия в пределах границ участка, на котором расположены объекты заявителя, выполняются заявителем, а мероприятия до границы участка заявителя — сетевой организацией.

Перед началом строительства объектов электросетевого хозяйства, сетевой организации необходимо разработать проектную документацию. Правовая природа архитектурно-строительного проектирования раскрывается в части 1 статьи 48 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ГрК РФ). Так архитектурно-строительное проектирование предполагает подготовку проектной документации применительно к строящимся и реконструируемым объектам капитального строительства и их частям, а также предполагает подготовку отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта данных объектов. Как мы видим, проектная документация разрабатывается в отношении объектов, которые должны соответствовать одновременно следующим условиям:

• Во-первых, объектом проектной документации являются объекты капитального строительства или части объекта капитального строительства;
• Во-вторых, проектная документация готовится в отношении строящихся и реконструируемых объектов капитального строительства.

Кроме того, отдельные разделы проектной документации разрабатываются при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства. Таким образом, разработка проектной документации возможна не только в целом на объект капитального строительства, но и на часть объекта капитального строительства при его строительстве, реконструкции, капитальном ремонте. С 04.08.2018 года ГрК РФ был дополнен понятием «некапитальное строение и сооружение». В связи с внесением данных изменений, часть 1 статьи 48 ГрК РФ подлежит уточнению в части обязательности подготовки проектной документации не только в отношении капитальных объектов, но и некапитальных строений и сооружений, которые не являются объектами капитального строительства. Для раскрытия содержания объектов проектной документации в части технологического присоединения, обратимся к определяемому статьей 1 ГрК РФ понятийному аппарату:

• объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
• некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
• линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
• строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
• реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при которых требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Из понятия «линейный объект» следует, что относящиеся к данному понятию объекты являются сооружениями. Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов[1]. Из анализа вышеуказанных положений законодательства следует, что объекты электросетевого хозяйства, строительство или реконструкция которых осуществляется в рамках договора технологического присоединения, являются сооружениями, относятся к линейным объектам и могут являться как объектами капитального строительства, так и некапитальными сооружениями. Критериями некапитального сооружения являются два одновременных условия:

• объект не имеет прочной связи с землей;
• конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.

Учитывая данные критерии можно отметить, что линейные объекты (воздушные, кабельные линии электропередачи, блочные и комплектные трансформаторные подстанции) могут являться некапитальными сооружениями, поскольку конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. Данная позиция находит подтверждение в судебной практике (2). Что касается кирпичных трансформаторных подстанций, то они являются объектами капитального строительства, поскольку не соответствуют критериям некапитального строения (сооружения). Необходимо указать, что распределительные пункты и трансформаторные подстанции относятся к линейным объектам, поскольку являются неотъемлемой частью транспортной инфраструктуры, обеспечивающей передачу электроэнергии по линиям электропередачи. Данный тезис подтверждается многочисленной судебной практикой (3). Отнесение сетевыми организациями линейных объектов к капитальным или некапитальным сооружениям имеет особое значение на практике. Так частью 3 статьи 49 ГрК РФ установлено, что экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство. Например, постановлением Администрации Волгоградской области от 27 августа 2021 г. N 373-п[2] допускается строительство и реконструкция объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения не выше 35 кВ. Законом Чувашской Республики от 4 июня 2007 г. № 11 «О регулировании градостроительной деятельности в Чувашской Республике» также допускается без получения разрешения осуществлять строительство и реконструкцию объектов электросетевого хозяйства классом напряжения до 35 кВ. Кроме этого, с 04.08.2018 года часть 17 статьи 51 ГрК РФ была дополнена пунктом 2, согласно которому в отношении объектов, не являющихся объектами капитального строительства, разрешение на строительство также не требуется. Другими словами, если сетевая организация относит свои построенные объекты электросетевого хозяйства к некапитальным сооружениям (за исключением кирпичных ТП и РП), то ей не требуется проведение экспертизы и получение разрешения на строительство.

Ссылки на материалы:

1. подп. 23 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
2. постановление АС Московского округа от 29 ноября 2021 г. по делу N А41-33132/2019, постановление АС Московского округа от 23 октября 2021 г. по делу N А41-103970/2017.
3. постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 14АП-10528/14, постановление АС Поволжского округа от 14 июня 2021 г. по делу N А55-11700/2017, постановление АС Поволжского округа от 1 июля 2021 г. по делу N А72-9330/2018, оставленное в силе определением ВС РФ от 10 сентября 2021 г. N 306-ЭС19-15197.
4. Постановление Администрации Волгоградской области от 27 августа 2018 г. N 373-п «Об установлении иных, кроме указанных в Градостроительном кодексе Российской Федерации, случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Волгоградской области»

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Все эти объекты можно разделить на следующие виды:

• здания жилого типа — здания, оборудованные необходимыми коммуникационными системами и состоящие и двух частей: наземной и подземной, предназначенные для проживания людей или размещения производственных мощностей;
• помещения нежилого типа — помещения для временного пребывания людей: стадионы, мосты, ЛЭП и т. д.;
• объекты незавершенного строительства — постройки, строительство которых приостановлено на определенный период.

Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.

Линейные объекты

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.

В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.

Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.

Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).

Капитальные строения

Возведение сооружений капитального типа предполагает выполнение определенных работ.

К таким относятся:

• изыскательские;
• проектные;
• монтажные.

Определение

Капитальное строение подразумевает строительство/реконструкцию объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ.

Объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.

п.1 ст 10 ГрК РФ

Признаки

Главным отличительным признаком такого строения является наличие фундамента. На этом основании приведем следующий признак — наличие проектной документации и разрешительного свидетельства, которое выдается на основании требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо иметь перечень необходимых документов, подтверждающих право пользования или распоряжения собственностью. В противном случае постройка считается самовольно возведенной.

Виды

Капитальное строение в определении Градостроительного кодекса звyчит кaк oтдeльнo cтoящee coopyжeниe, oбopyдoвaннoe вceми кoммyникациями и пoдcoбными кoнcтpyкциями.

Cyщecтвующие виды:

1. Здaниe жилoгo типa, oбopyдoвaннoe вceми нeoбхoдимыми кoммyникaциoнными cиcтeмaми и cocтoящee кaк из нaдзeмнoй, тaк и из пoдзeмнoй чacти. Цeль пocтpoйки тaкoгo пoмeщeния – пpoживaниe людeй, paзмeщeниe пpoизвoдcтвa, coдepжaниe живoтных.
2. Пoмeщeниe нeжилoгo типa — пpeднaзнaчeнo для вpeменнoгo пpeбывaния.

Классификация

В Кадастровом кодексе изложены определение и виды объектов КС.

Рассмотрим деление объектов кодексом на следующие категории:

• здания и сооружения, включая те, которые служат объектами коммуникаций;
• объекты незавершенного характера.

Пocтaнoвлeние Пpaвитeльcтвa PФ №87 дает свою классификацию.

В зaвиcимocти oт фyнкциoнaльнocти paзличaютcя:

• сооружения линейных объектов, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
• объекты производственного и промышленного назначения;
• обеспечивающие безопасность оборонительные сооружения;
• сооружения бытового, социального и культурного назначения.

Некапитальные строения. Временные постройки

Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.

Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок

Временная постройка — объект, возведенный с целью непродолжительной эксплуатации, вспомогательного характера использования и не имеющий сложных конструктивных особенностей.

К временным постройкам можно отнести:

• киоски и навесы;
• некоторые объекты благоустройства территории, в том числе павильоны, элементы оборудования остановок общественного пассажирского транспорта, механизированные автопарковки, телефонные кабины и т.д.;
• любые постройки, которые предназначены для обслуживания основного объекта либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, теплицы, парники и т.д.);
• легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения;
• постройки, возводимые в лесу (сушилки, грибоварни, склады).

Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству

К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений — это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.

Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.

Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.

Классификация объектов капитального строительства

По уровню значения объекты капитального строительства подразделяются на (п. п. 18 — 20 ст. 1 ГрК РФ):

• объекты федерального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации);
• объекты регионального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ);
• объекты местного значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов).

В зависимости от функционального назначения и характерных признаков объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды (абз. «а» — «в» п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87):

• объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
• объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
• линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).

В чём отличие ОКС от временных сооружений

Все строительные конструкции категории ОКС привязаны к определённым участкам, согласно их целевого назначения, с конкретными координатами, планом размещения, межами. Основной правовой акт их регулирования — ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» (№ 93, 2007 год). Только один объект — дорожное строительство — опирается на закон «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Признаки объекта капитального строительства:

• прикреплены к конкретному земельному участку;
• большая часть зданий с загубленным фундаментом;
• невозможно разобрать, демонтировать без нарушения функциональных составляющих, материального ущерба;
• высокая оценочная стоимость;
• на строение регистрируют полный пакет правовых, юридических документов.

Полезно! Различают ОКС федерального, регионального, муниципального значения.