Перевод помещения из разряда коммерческого в жилое

Как переоформить помещение, здание?

Вопрос, как оформить нежилое помещение в жилое, возникает у многих людей, имеющих в собственности неиспользуемый склад или производственную площадку. Процедура смены статуса объекта достаточно продолжительная, хлопотная.

Порядок и условия перевода здания из нежилого в жилое определен Жилищным кодексом России, в частности, статьями №22— данного нормативно-правового документа. Переоформление назначения помещения проводится по особому алгоритму.

Собственнику недвижимого объекта нужно пройти ряд таких этапов:

• экспертная оценка сооружения. Выполняется независимыми специалистами. Дает понять, возможно ли изменение статуса помещения;
• разработка проектной документации. Дом должен отвечать всем требованиям. Проект отдается на проверку в государственные структуры, которые занимаются подобными вопросами;
• проведение перепланировки в соответствии с разработанным и утвержденным проектом;
• организация проверки сооружения на предмет соответствия всем требованиям и нормам. В состав комиссии входят представители Роспотребнадзора, местной администрации, пожарного контроля. В результате обследования комиссия выдает собственнику объекта акт о том, что помещение пригодно либо не подходит для проживания;
• оформление нового техпаспорта на недвижимое имущество;
• сбор документов для изменения статуса помещения;
• подача заявления на перевод здания из нежилого в жилое;
• получение разрешения. Представляет собой документ, в котором указано, что помещение соответствует всем нормам и правилам и является жилым;
• внесение необходимых изменений в Росреестр;
• получение новых документов на объект.

Срок получения решения составляет 45 дней после обращения.

Куда обращаться?

Вопросами изменения статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. В мегаполисах с заявлением о переводе нежилой постройки в жилую нужно обратиться в территориальную администрацию, Департамент городского хозяйства или Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности.
В небольших городах заявку подают в исполнительные и районные органы. Например, в Москве вопросы переоформления статуса объекта рассматривают в департаментах жилищной политики и жилищного фонда, проектирования и согласований.

Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости нужно обратиться в Росреестр. Также можно посетить Многофункциональный центр. Данная структура является посредником между Росреестром и гражданами страны.

Как правильно написать заявление?

На государственном уровне бланк заявления об изменении статуса помещения не утвержден. Тем не менее, в свободной форме такой документ лучше не составлять. В госструктурах, которые занимаются переоформлением помещений, имеется конкретный образец заявления.

Как правило, документ содержит такую информацию:

• данные адресанта и адресата;
• сведения о недвижимом имуществе;
• цель использования здания;
• адрес расположения объекта;
• прилагаемые документы;
• ссылки на статьи Жилищного кодекса России;
• дата и подпись заявителя.

Пример составления может отличаться в зависимости от региона. Поэтому следует запрашивать шаблон заявления при обращении в государственную инстанцию.

Образец заявления об изменении статуса помещения можно .

Какие документы нужны?

Планируя перевод помещения из нежилого в жилое, надо заранее подготовить пакет документов. Какие именно бумаги потребуются, рекомендуется узнать в госструктуре, которая занимается переоформлением статуса зданий.

В стандартный комплект документов входит:

• заявление;
• гражданский паспорт владельца недвижимого имущества;
• договор купли/продажи, дарения или другой правоустанавливающий документ;
• технический и кадастровый паспорта;
• выписка из ЕГРН;
• справки уполномоченных служб о том, что здание соответствует нормам и требованиям для постоянного проживания людей.

Дополнительно могут потребоваться:

• проект перепланирования помещения;
• нотариально заверенное согласие собственников объекта;
• доверенность.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию

— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7
— Москва и обл.
+7
— Санкт-Петербург и обл.
8
— Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы
— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Могут ли отказать в переводе: причины

Нередко при обращении в государственную инстанцию, собственник слышит отказ в предоставлении услуги. Причин такого явления несколько, о них можно узнать в ст. 24 ЖК РФ.

Итак, на каком основании могут отказать в переоформлении объекта:

1. Не получено согласие от других собственников квартиры.
2. Отсутствие нужных документов.
3. Здание в статусе аварийного, непригодного для проживания людей.
4. Грубые ошибки в проектной документации – зачастую в плане не учтены характеристики жилья, противопожарные и санитарные нормы.
5. Недвижимость числится в залоге у банка.
6. Нет возможности создать вход или запасной выход.
7. Несоответствие статуса земли, например – на участке под ИЖС нельзя открыть магазин, офис или спа-салон.
8. Отсутствуют документы о праве собственности.

Необоснованные причины можно оспорить в судебном порядке. Зачастую это единственный способ перевести коммерческую недвижимость в жилой объект. Гораздо сложнее с квартирой, особенно если в ней прописаны/живут дети.

Процесс перевода из нежилого в жилую недвижимость отнимает много времени. Новые правила обязывают учитывать согласие соседей, целевое назначение объекта и технические параметры. Коммерческим помещениям присущи одни требования, жилым – другие. Процедура не из дешевых. Основные траты придутся на переустройство помещения.

Многие собственники решают перевести коммерческий объект в квартиру, или наоборот, своими силами. Сперва кажется, что все просто, но на самом деле процесс может доставить массу неудобств: очереди в инстанциях, непрофессионализм проектировщиков, трудности со сбором документов, отказ администрации, недовольство соседей. Стоит ли терять время в и без того сложной операции? Если вы хотите избежать ненужных проблем, обратитесь к нашим юристам. Они помогут уладить проблемы, разобраться с документами, получить разрешение МЧС, СЭС или оспорить отказ в переводе. Консультации бесплатные и ни к чему вас не обязывают. Обращайтесь за помощью, решим вопросы!

Смотрите видео об основных этапах перевода жилого помещения в коммерческий объект:
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Причины и последствия, вызванные несоблюдением закона

Жилые помещения предназначаются только для проживания в них собственников, членов их семей или съемщиков жилья. Несоблюдение правомерного использования помещения может нести ряд последствий. А именно:

• штраф;
• при нецелевом применении жилого помещения собственником и нарушении прав других жильцов, владелец имущества может быть лишен всех прав на владения недвижимостью;
• при нарушении правил юридическим лицом, касательно содержания и перевода жилого помещения в коммерческое, предусмотрен штраф.
• при постоянном проживании в нежилом помещении людей, предусмотрен административный штраф за несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Штраф может быть следующим:

1. Юридическому лицу в размере 10-20 тысяч рублей или остановка его деятельности сроком на 90 дней.
2. Индивидуальному предпринимателю в размере 1-2 тысяч или принужденное приостановление деятельности на 3 месяца;
3. Физическому лицу в размере от 500 до 1000 рублей.

Перевод недвижимости в жилой фонд

Для перевода объекта из нежилого в жилой фонд, он должен соответствовать следующим требованиям:

• изоляция помещения, наличие оконных и дверных проемов;
• наличие отопления, канализации, водоснабжения, электричества и капитальных стен;
• соответствие нормам, установленным для жилых помещений.

Подача обращения

Подавать обращение на перевод следует в межведомственную комиссию, которая и вынесет решение относительно заявления. Обращение сопровождается списком документов:

1. паспорт;
2. документы, подтверждающиевладениесобственностью;
3. проект перепланировки;
4. заключение всех инстанций;
5. поэтажный план, экспликация и план с описанием;
6. юридическим лицам также потребуются учредительные документы.

Срок получения решения

Ожидание выноса решения занимает также порядка 45 дней. Межведомственная комиссия выдает протокол, в котором указано их согласие на перевод недвижимости или же отказ.

Отказ может быть вызван следующим:

• ограничения в праве распоряжения;
• непригодность для проживания;
• отсутствие инженерных сетей и инфраструктуры;
• расположенность объекта относительно черты города.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Целевое назначение недвижимости может быть разным. Отсюда и отличия между коммерческим и жилым объектом.

Жилая недвижимость – представлена многоэтажными или частными домами, в которых живут люди (ст. 15-16 ЖК РФ). Причем, если жилье отвечает всем требованиям, то проживание людей не сезонное, а круглогодичное. Жилая недвижимость находится в частной или муниципальной собственности – у физических или юридических лиц. Например: 2-комнатная приватизированная квартира в многоквартирном доме или частный дом на окраине городе.

Понятия «коммерческая недвижимость» в законе не существует. Под ней подразумевают нежилое помещение, поэтому…

Коммерческая недвижимость – нежилое помещение, представленное в виде здания, части здания, сооружения или земли. Основная цель таких объектов – извлечение прибыли от ведения бизнеса или сдачи в аренду. Примеры: магазин канцтоваров, бизнес-центр, производственный цех, склад, гараж, отель, апартаменты.

Основное различие в том, что жилая недвижимость пригодна для постоянного проживания и регистрации граждан, а коммерческая — не пригодна.

Закон запрещает использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой, и наоборот. Нельзя оборудовать в квартире производственный цех. Исключением может быть деятельность ИП «на дому», например – адвокат, репетитор, няня, художник, программист и т.д.

За использование жилого помещения с нарушением его целевого назначения предусмотрен штраф – от 1 000 до 1 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

Запрет на изменение статуса недвижимости

В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.
Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.

Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:

• Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
• Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
• Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

Видео сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Перевод части помещения в жилое

Бывают случаи, когда есть необходимость сделать жилым лишь часть от всей площади. И это возможно, о чем нам говорит Жилищный кодекс. Но и здесь есть определенные требования и условия, к которым относят случаи, когда само нежилое помещение является продолжением другого, которое будет переводиться. Оно может стать таковым и после проведения определенных перепланировочных работ. В качестве примера можно рассмотреть соединение чердачного помещения с жилым. То же самое касается любого подсобного помещения. Если оно будет соответствовать нормам, то можно осуществить перевод даже его отдельной части.

Если считаете, что вам отказали незаконно либо по любым жилищным вопросам, опытный юрист даст бесплатную юридическую консультацию по телефону.

Сохранить

Сохранить

Как перевести жилое помещение в коммерческое?

Гораздо сложнее с переводом квартиры или частного дома. Здесь нужно учитывать уже требования к нежилому помещению. Они несколько проще, но своя специфика имеется.

С чего начинать?

Вначале, как и в предыдущем варианте, необходимо оценить условия и требования к коммерческим объектам.

Для того, чтобы перевести жилье в разряд нежилого помещения, оно должно находиться на первом этаже многоквартирного дома. Выше могут быть квартиры, не столь критично. Если этажом ниже есть коммерческая недвижимость – шансы на перевод повышаются даже если рассматриваемый объект находится на 2, 3, 4 и других этажах.

А вот переводить в нежилой объект только часть квартиры нельзя. Да и технически это слишком сложно – придется прорубать окно, делать вход, перегородки и т.д.

Обязательное условие — выписка из квартиры всех проживающих граждан, включая ее собственника. Регистрация в коммерческой недвижимости под запретом (ПП № 47 от 28 января 2006 года). Придется искать альтернативную жилплощадь. Если в квартире есть дети, нужно и согласие органа опеки. Процесс небыстрый, и, если ребенку предоставят худшие условие для проживания – последует отказ. Лучше всего, если среди совладельцев квартиры на перевод нет несовершеннолетних.

Порядок действий

Инструкция совпадает с описанной выше – особых различий нет:

1. Владельцу нужно заказать проект переустройства, дождаться его изготовления и оформить документы. Далее, их подают в отдел архитектуры городской администрации. Оттуда приходит решение по вопросу – разрешать перевод или отказать заявителю.
2. Получив разрешение, собственник или его представитель обращается в Санэпидемстанцию, отделение МЧС и орган жилищного надзора. Там нужно получить разрешение на переустройство. Сотрудники ведомств проверят, можно ли перевести жилье в коммерческий объект. Если они дадут «добро», можно приступать к работе.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Список документов идентичный, за исключением протокола собрания владельцев жилья. Общее собрание проводится заранее, по заявке предпринимателя-собственника. Можно обратиться через старшего по подъезду или оповестить жильцов по почте/объявлениям/СМИ. Наравне с итогами голосований и списком участников понадобится поэтажный план 1-го этажа. Сюда нужно включить примыкающие к квартире помещения. Также от вас потребуют планировку второго этажа, подвала или чердачного помещения.

1. После того, как администрация оформит приемочный акт, можно приступать к регистрации объекта. Если действовать через МФЦ «Мои документы», посещать Росреестр не придется. Информация поступит в ЕГРН по межведомственному взаимодействию. Далее, останется прийти в МФЦ и забрать готовые документы.

Перечень документов

Изменение статуса помещения требует подготовки следующих документов (ст. 23 ЖК РФ):

• гражданский паспорт;
• заявление о смене статуса;
• правоустанавливающая документация (в оригиналах или копии, засвидетельствованные нотариусом);
• проект переустройства (оформленный в установленном законом порядке);
• поэтажный план дома (если помещение располагается в многоквартирном доме;
• протокол общего собрания (если объект расположен в многоквартирном доме);
• личное письменное согласие всех владельцев смежных квартир;
• выписка из ЕГРН.

В соответствии с законом, гражданин может не предоставлять ряд документов (поэтажный план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие данные). Они могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия.

Важно! Для ускорения процесса целесообразно самостоятельно полностью подготовить пакет документов.

Алгоритм действий

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.

Процедура перевода практически идентична. Она включает:

1. Заказ проекта перепланировки.
2. Подготовка плана переустройства и других документов.
3. Получение разрешения от уполномоченного органа.
4. Проведение перепланировки.
5. Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
6. Заказ технического паспорта объекта.
7. Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
8. Внесение изменений в Росреестр.
9. Получение новой выписки из ЕГРН.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.