Доступ в квартиру для проведения ремонтных работ на общем имуществе дома

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД
19219
1

Новости ЖКХ

В работе управляющих организаций достаточно часто возникают ситуации, когда сотрудникам управляющей организации необходимо попасть в квартиру собственника для проведения работ по ремонту или обслуживанию общедомового имущества. Конечно, большинство собственников относится с пониманием и не препятствует проведению ремонтных работ. Но встречаются и те, которые отказываются допускать сотрудников управляющей компании в квартиру, либо категорически против проведения работ из-за дорогостоящего ремонта, который скрывает коммуникации. В данной статье попытаемся разобраться, как действовать в подобных случаях.

Согласно пп.о п.31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила N 354), исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором необходимо указать: дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения; номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления; должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

Поэтому первое, что необходимо сделать – это уведомить собственника.

Если в назначенное время собственник не допустил сотрудников управляющей организации, необходимо составить акт недопуска в помещение для проведения работ по ремонту (обслуживанию) общедомового имущества.

После пары таких актов можно смело обращаться в суд. Ведь, как известно, что именно управляющая организация отвечает за содержание общедомового имущества и в случае аварии именно управляющая организация может оказаться крайней.

В силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — правила 491), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

По смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 41 Правил 491, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 34 (подпункт «е») Правил № 354 предусмотрена обязанность собственника допускать представителей управляющей компании в занимаемое жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с пп. Б, В п.19 указанных правил, собственник жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

Таким образом, действия собственников по воспрепятствованию проведению ремонта общедомового имущества, расположенного в принадлежащей им на праве собственности квартире, являются злоупотреблением своим правом, сопряженным с угрозой обеспечения сохранности имущества других лиц и общедомового имущества.

Как правило, суды удовлетворяют подобные иски управляющих организаций. Примером могут служить решение центрального районного суда г.Хабаровска от 4.08.2018г по делу № 2-2596/2017, Решение Муромского городского суда Владимирской области от по делу от 16 июля 2021 г. по делу № 2-661/2018, Решение Советско-Гаванскиого городского суда Хабаровского края от 11 июля 2021 г. по делу № 2-519/2018.

Зачастую работы по ремонту общего имущества необходимо провести в кратчайшие сроки, чтобы избежать серьезной аварии и больших убытков. В таких случаях при обращении в суд в просительной части иска необходимо указывать о немедленном исполнении решения суда. В соответствии со ст. 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Так, в решении Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 26 августа 2021 г. по делу № 2-12736/2016г, указано:

«В связи с ограниченным сроком выполнения работ (согласно графику выполнения работ) ремонт системы теплоснабжения должен быть выполнен до определенного срока), суд соглашается с доводами истца о том, что в связи с существующим риском для истца нарушить договорные обязательства по своевременному окончанию ремонтных работ из-за отказа ответчиков предоставить доступ в квартиру, замедление исполнения решения суда в данном случае может привести к значительному ущербу как для истца (в виде начисления неустойки), так и для собственников других помещений в доме (в виде отсутствия отопления, и, как следствие, промерзание помещений, отсутствие газоснабжения, проведение перерасчетов за ненадлежащее оказание услуг и т. д.)».

При таких обстоятельствах, решение суда в части предоставления доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ системы теплоснабжения обратить к немедленному исполнению.

Ну, а если управляющая организация вовремя не обратилась в суд с исковым заявлением к собственнику об обеспечении доступа к общедомовому имуществу, не смогла провести работы и произошла авария (например, прорвало стояк), главным доказательством своей невиновности в суде с собственниками пострадавших квартир будут уведомления собственников о согласовании даты и времени проведения работ и акты недопуска.

В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом управляющая компания не несет ответственности за действия собственников. Как показывает судебная практика, для возмещения вреда потерпевшему необходимо доказать одновременно наличие вреда, его размер и причинно-следственную связь между его наступлением и действиями причинителя вреда (Определение Ленинградского областного суда от 10.04.2014 г. № 33-1811/2014).

По материалам блога Бурмистр.ру.

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2021 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
92689
11

Блог

«Мой дом-моя крепость», — считают собственники жилья в нашей стране. Да и, наверное, и во всем мире. В «загнивающей» Америке собственники домов в некоторых штатах даже могут оружие применить, если к ним заявятся непрошенные гости, при этом ничего им за это не будет.

Радует, что у нас оружие не продается на каждом шагу, да и разрешение на его ношение получить непросто. Иначе работа мастера по работе с населением, да и любого сотрудника в управляющей организации (УО) считалась бы опасной для жизни. Судя по некоторым «перлам» собственников, поступающих в УО, иногда приходится сомневаться в адекватности некоторой части нашего населения. А психиатрическая помощь теперь — только с согласия пациента. А кто ж его даст то, такое согласие?

В квартирах собственники иногда делают незаконную перепланировку, переустройство инженерных систем, незаконные врезки в системы ГВС или ХВС, теплые полы, обшивку всех труб стояков и многое-многое другое, чего делать не всегда можно. Для контроля за такими нарушениями и должны сотрудники УО осуществлять контроль и обход общедомового имещества. Также у УО имеется обязанность проверять достоверность показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) коммунальных услуг (КУ).

Жильцы многоэтажек считают, что только они решают, допускать сотрудников УО в свои квартиры или нет. Но по закону такая обязанность у них имеется, как и обязанность УО содержать в надлежащем состоянии общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД). Но общедомовое имущество располагается также и внутри помещений многоквартирного дома: это и несущие стены, и балконы, и инженерные системы, и трубы стояков отопления, водоснабжения, водоотведения, радиаторы отопления в некоторых случаях.

Обязанности и права управляющей организации закреплены в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491), Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011 года (далее — Правила 354), иных нормативно-правовых актах (НПА) жилищного законодательства, а также в договоре управления многоквартирным домом.

В пунктах 31 и 32 Правил 354 установлены права и обязанности Исполнителя коммунальных услуг. Согласно изменениям действующего законодательства в части их предоставления на содержание общего имущества (КРСОИ) им всегда является управляющая организация.

В силу пункта 31 Правил 354 в обязанности исполнителя входит

, в том числе и:

в) самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю;

е(1)) осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев

снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей, установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета;

Согласно пункту 32 Правил 354 Исполнитель имеет право

, в том числе и:

б) требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг — по мере необходимости

, а для
ликвидации аварий
—
в любое время
;

в) требовать от потребителя полного возмещения убытков,

возникших по его вине,
в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя
;
г) осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях
индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета, распределителей, установленных в жилых помещениях и домовладениях, путем посещения помещений и домовладений, в которых установлены эти приборы учета, а также проверку состояния указанных приборов учета. Правилами 491 также предусмотрены требования, в соответствии с которыми должно содержаться общее имущество МКД, ответственность за содержание которого несет управляющая организация. В обязанности УО включаются также обязательные осмотры общего имущества, а также устранение аварийных ситуаций и выполнение обязательных для его содержания работ, проведение которых зачатую без доступа в жилые и нежилые помещения МКД просто невозможно.

В некоторых случаях управляющим организациям приходится судиться с жильцами о предоставления доступа в помещения МКД для выполнения своих обязанностей. Вот с одним таким несговорчивым собственником и возник спор у управляющей организации, которой пришлось обращаться в суд для понуждения предоставления такого доступа в квартиру. И этот спор дошел до Верховного суда РФ.

Ситуация оказалась банальной: собственник самовольно осуществил незаконную перепланировку, при этом не предоставляя управляющей организации доступ в свое жилое помещение дальше стояков в туалете и кухне, а также не отвечая на запросы о предоставлении документов, подтверждающих законность перепланировки.

В суде, естественно, исковые требования ответчик и его представитель не признали по причине того, что «…помещения, осмотра которых требует истец, являются личной собственностью, в связи с чем ответчики имеют право не предоставлять доступа в данные помещения».

Собственник посчитал, что во все помещения квартиры доступ он не обязан предоставлять.

Суд первой инстанции удовлетворил требования УО в полном объеме, сославшись на положения ст.ст. 31, 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, и исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с мнением суда первой инстанции, отменив его решение и отказав в исковых требованиях управляющей организации.

Апелляционное определение СК Мособлсуда от 17 января 2018 года по делу № 33-1947/2018: «…Как следует из материалов дела, ответчики частично предоставили представителям истца доступ в жилое помещение, а именно комиссией осмотрены коридор, малый санузел, основной санузел, а также произведен визуальный осмотр малой комнаты без входа в нее. При этом, в осмотре большой комнаты, кухни и лоджии представителям истца отказано. Указанные обстоятельства подтверждаются актом осмотра общедомового имущества в <�данные изъяты> от <�данные изъяты>.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты судебная коллегия считает обоснованными. В качестве оснований необходимости осмотра квартиры ответчиков, истцом указано наличие сведений о проведении ответчиками перепланировки.

Судебная коллегия полагает, что указанные обстоятельства не являются основаниями, предусмотренными Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354,
для обязания ответчиков предоставить доступ в жилые помещения, в которых не находится техническое и санитарное внутриквартирное оборудование, с учетом отсутствия аварийных ситуаций.
Истцом не представлено доказательств, наличия жалоб собственников других жилых помещений многоквартирного дома, в связи с проведенным ответчиками, по мнению истца, переоборудованием жилого помещения. Таким образом, действиями ответчиков права истца и иных лиц не нарушены.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований».

Таким образом, суд решил, что только для проверки показаний ИПУ и осмотра инженерных систем, а также в случае аварийной ситуации у УО имеется право на доступ в жилое помещение, перепланировка таким основанием не является. Хотя часто при перепланировке жильцы проводят отопление в неотапливаемые по проекту балконы, которые являются, кстати, общим имуществом. При этом площадь отопления может меняться (соответственно, сумма оплаты за КУ возрастет). Да и изменения, внесенные в систему отопления, могут негативно влиять на предоставление этой коммунальной услуги всему стояку, а то и подъезду.

А отвечать за это будет управляющая организация путем оплаты штрафов в отсутствие своей вины. Ведь у нас собственник, чтобы он ни делал, априори не виноват ни в чем… Виновна всегда УО, и суд обязательно укажет на это в Постановлении об административном правонарушении: не проконтролировала, не проявила должной осмотрительности, не провела необходимые работы, не пошла в суд о предоставлении доступа и т.д. и т.п.

Однако ВС РФ оказался более дотошным и признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а решение апелляции — неправомерным.

Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 7 мая 2021 г. № 4-КГ19-6:

«…По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер

, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и
являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.
При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил № 354).

Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Однако при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были. При этом суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.

Как было указано выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем»

Таким образом, ВС РФ в своем судебном акте прямо указал на право УО на доступ во все помещения МКД и не только при аварии, но и без таковой — для профилактики нарушений со стороны собственников и предотвращения аварийных ситуаций в будущем. А у собственников и нанимателей помещений МКД имеется установленная законом обязанность предоставить такой доступ представителям управляющей организации не только к инженерным системам, но и для осмотра всего помещения целиком.

С уважением, Ильмира Носик.

оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

ситуация сложилась не по её вине;
сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

Как доказать факт чинения препятствий в пользовании жилья?

Собственник может требовать устранения любых препятствий, нарушающих его право на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом, но, в соответствии с принципом состязательности сторон, доказывать в суде наличие необоснованного запрета на вселение или проникновение в свое жилое помещение придется самому. Для этого потребуется доказать в суде как предпринимаемые попытки вселиться в жилье и/или получить беспрепятственный доступ к нему, так и наличие преград в этом со стороны иных собственников.

Препятствия могут быть выражены в виде замены дверных замков и отказе предоставлять дубликат ключей, создании непригодной для проживания атмосферы из-за конфликтов и т. д. Все подобные случаи нарушений своих прав следует фиксировать. В дальнейшем, в качестве доказательств в суде, могут быть использованы:

материалы из полиции, свидетельствующие о наличии препятствий в пользовании своим имуществом;
акт отсутствия доступа в жилое помещение, составленный совместно с управляющей компанией или иной организацией, занимающейся управлением дома;
фотографии, видеоматериалы, подтверждающие нарушение прав собственника;
показания свидетелей;
иные сведения, подтверждающие факт чинения препятствий в пользовании жильем.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
74000
1

Как попасть в квартиру, если не пускают?

В случае невозможности попасть в собственную квартиру из-за действий третьих лиц рекомендуется предпринимать действия в рамках закона. Можно, конечно, выломать дверь, вскрыть замки при помощи МЧС или отстаивать свое право на проживание при помощи физической силы, но это чревато неблагоприятными последствиями – порчей имущества (как минимум дверей и замков), конфликтами с иными проживающими в квартире. Применение силы и вовсе может привести к уголовной ответственности.

Учитывая изложенное, наиболее подходящим вариантом будет следующий порядок действий:

произвести видеосъемку, подтверждающую отсутствие доступа в квартиру, сделать фотографии, заручиться поддержкой соседей и иных свидетелей события
обратиться в местное отделение полиции. Участковый проведет беседу с проживающими, которая, возможно, даст положительный результат
получить отказ в возбуждении уголовного дела. Указанный материал понадобиться в случае повторения ситуации для обращения в суд
обращение в суд с целью восстановления нарушенного права;
получить решение суда
обратиться в службу судебных приставов при неисполнении ответчиком решения суда для принудительного исполнения судебного акта

Таким образом, даже столкнувшись с нарушением закона и своих прав не стоит нарушать закон самому, гораздо лучше заручиться его поддержкой в виде решения суда и постановления судебного пристава-исполнителя.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по вселению в квартиру с дополнительными советами адвоката

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

Можно ли не пускать в квартиру сотрудников управляющей компании?

Владельцы жилья в многоквартирных домах, сделавшие перепланировку, обязаны пускать в квартиры сотрудников управляющей компании ЖКХ…

Так решил Верховный суд России, изучивший спор коммунальщиков и собственников.

Обустраивая своё жильё в Подмосковье, муж и жена сделали полную перепланировку. Коммунальщикам в просьбе посмотреть на то, что получилось, они отказали, и те подали в суд. В горсуде вынесли решение о том, что представители управляющей компании действовали в интересах закона, но в областном суде с этим не согласились. Тогда иск был подан в Верховный суд.

Изначально его составила управляющая компания на основании того, что владельцы одной из квартир не пустили внутрь её сотрудников. В документе, который подали в Красногорский горсуд Московской области, говорилось, что сначала коммунальщики прислали супругам требование показать бумаги, подтверждающие законность перепланировки. Когда в течение нескольких месяцев реакции не последовало, составили новое письмо, в котором требовали показать состояние инженерных сетей внутри квартиры. Владельцы жилища и на этот раз не отреагировали, и коммунальщики решили обратиться в суд.

Горсуд иск удовлетворил, обязав супругов показать коммуникации. Попутно с пары ещё и компенсацию госпошлины взыскали в размере 6 тысяч рублей. Но собственники обжаловали решение в Московском облсуде. Там не только отменили принятый в горсуде вердикт, но и вовсе решили отказать коммунальщикам в иске. Тем ничего не оставалось, как обратиться в Верховный суд, где на основании Жилищного кодекса и приняли решение в их пользу.

Согласно статье 30, владельцы жилища должны заботиться о его состоянии. Есть и список обязанностей, включая соблюдение прав соседей и правил содержания имущества дома. Судя по материалам, собственники не подали документов о перепланировке и пустили коммунальщиков частично в квартиру (кроме кухни, лоджии, одной из комнат).

Горсуд, принимая решение, руководствовался статьями 31 и 161 ЖК РФ и Правилами предоставления комуслуг. На основании этих постановлений было решено, что коммунальщики могут осматривать квартиру, чтобы предотвратить аварийные ситуации. Облсуд с коллегами из городского был не согласен. Там посчитали, что причин для доступа сотрудников на кухню и в комнаты нет, ведь в этих помещениях нет санитарного оборудования. К тому же нет и жалоб от соседей.

В Верховном суде решение отменили, посчитав, что в облсуде неверно истолковали постановления. Так, согласно статье 17 ЖК, пользоваться жилищем можно, лишь соблюдая права всех жильцов, включая тех, кто проживает в соседних квартирах. Также важно соблюдать Правила пользования жилыми помещениями. Они гласят, что следует незамедлительно устранять аварии, если они случаются, а для этого, соответственно, нужно уведомлять о них управляющую компанию. Более того, собственники должны пускать её сотрудников в оговорённое время, чтобы те осмотрели коммуникации и саму квартиру: ЖК обязывает владельца поддерживать её в надлежащем состоянии.

Согласно 161 статье, высотка должна быть безопасна для всех жильцов. Чтобы обеспечить безопасность, следует соблюдать стандарты и правила по управлению домом, установленные правительством.

Согласно статье 55.24 Градостроительного кодекса РФ, именно управляющая компания обеспечивает обслуживание дома, включая мелкий ремонт. В этом же документе описывается, что оно включает. Верховный суд акцентировал внимание на том, что перечень работ, которые должны выполняться коммунальщиками, расписан руководством страны. В Правилах содержания общего имущества высотки упоминается, что осматривать это общее имущество обязаны владельцы и представители УК ЖКХ. Здесь же отмечается, что последние могут требовать доступ в квартиру, но «в оговорённое с владельцем время и не чаще, чем 1 раз в 90 дней». Причём приходить сотрудники могут при необходимости, а если возникла авария, то в любое время.

В Правилах предоставления услуг отмечается, что собственники обязуются пускать коммунальные службы, сотрудников госструктур и других уполномоченных лиц в жилище, чтобы те осмотрели внутриквартирное оборудование. В Верховном суде также акцентировали внимание на том, что требования обязательны для всех жильцов дома.

На основании регулярных осмотров коммунальщики принимают решение о необходимости ремонта. То есть, время от времени они должны получать доступ в квартиру, чтобы выполнять свои обязанности. В облсуде это не учли, посчитав, что в квартиру коммунальщики могут попасть лишь, если случится авария либо поступит жалоба от соседей. Поэтому их решение было отменено, в отличие от решения горсуда.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.

Собственнику жилого помещения (квартиры) №__________

ПРЕДПИСАНИЕ

об обеспечении свободного доступа к общему имуществу

Правление ТСЖ «_______________________» уведомляет Вас о необходимости обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома.

А именно: к общедомовым сетям холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения (канализация), и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам).

Доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков на всем их протяжении, а так же проводить профилактические и ремонтные мероприятия на стояках.

Дополнительно разъясняем:

В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в том числе относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Так же согласно требованиям п. 5, 6, 10, 11, 13, 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества в том числе включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В частности в состав общего имущества включаются:

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а так же обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а так же ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья.

При этом на лицо, непосредственно осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязан самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ;

В свою очередь на самом собственнике помещения лежит обязанность при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий, а так же допускать представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны беспрепятственно допускать либо в заранее согласованное время, либо в случае аварии в любое время в занимаемые ими жилые помещения представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в целях проверки состояния проходящих через помещения общих коммуникаций многоквартирного дома и устранения аварий на этих коммуникациях. При этом, следует обратить внимание, что собственники помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а так же скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и(или) для проведения их оперативного ремонта.

Председатель правления

ТСЖ «_____________________» Ф.И.О.

Предписание получено ___________________________________________