Стоит отметить, что рефинансирование с каждым годом становится более популярной банковской процедурой. Обусловлено это преимуществами и возможностями, которые оно открывает для заемщиков:
- меньшая процентная ставка по кредиту;
- изменение срока кредитования;
- возможность объедения кредитов;
- выведение залогового имущества из-под обременения.
Причиной переведения ипотеки в другой банк может стать подбор гражданином привлекательного предложения с более выгодными условиями, чем в банковской организации, где открыт договор на текущий момент. Жилищный кредит берется на несколько лет, не исключено, что ситуация на рынке кредитования за этот период изменится.
Переводить ипотечный кредит в другую организацию целесообразно в следующих случаях:
- разница в процентных ставках в пользу новой ипотеки составляет не менее 2%;
- перевод поможет решить финансовые трудности за счет увеличения срока выплаты долга (ежемесячные взносы уменьшатся, а переплата вырастет незначительно).
Ради небольшой выгоды переходить из одного банка в другой не стоит, так как первоначальная кредитная организация прекратит обслуживание и в следующий раз не пойдет навстречу клиенту. При возникновении трудностей с выплатой долга можно было бы обратиться с просьбой снизить процентную ставку, но это, как правило, не работает.
Банк, кредит в котором погашается за счет средств другого кредитора, не имеет права отказать или помешать клиенту в рефинансировании, однако в некоторых случаях переход ограничен условиями договора, и взять ипотеку в сторонней кредитной организации немного сложнее.
Что означает перевод ипотеки из одного банка в другой?
Перевод ипотеки из одного банка в другой называется рефинансированием. То есть новый банк выдает кредит на погашение оформленного ранее. Обычно ссуда выдается под меньший процент, что делает переход ипотеки выгодным. При рефинансировании можно также изменить срок кредитования, а в некоторых случаях – получить дополнительные денежные средства, например, на ремонт.
Также прочитайте: Рефинансирование ипотеки в банке Открытие: условия, расчет ставки на калькуляторе и отзывы
Рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование — это переакредитация ипотеки, то есть получение кредита в другой финансовой организации для гашения ипотечной задолженности. Главная цель, которую преследуют заемщики, — это улучшить условия кредитования и, соответственно, снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Под лучшими условиями подразумеваются:
- минимальный размер переплаты;
- сниженная годовая ставка;
- увеличенный период кредитования;
- отмена различных комиссионных сборов;
- изменение валюты с целью защиты от падения курса рубля.
Оформить рефинансирование выгодно и тогда, когда клиент имеет несколько займов в различных финансовых организациях. Рефинансирование в ВТБ позволит закрыть долги полностью, а заемщик будет выплачивать всего один займ с меньшим размером переплаты.
Как подать онлайн-заявку на ипотеку?
Оставить заявку на ипотеку можно через интернет, в этом случае решение вы узнаете без визита в банк. Для этого достаточно зайти на его официальный сайт и заполнить анкету.
Например, в заявке Газпромбанка надо указать:
- Ф.И.О.;
- контактные данные (телефон, email);
- адрес проживания;
- паспортные данные (серию, номер и т. д.);
- город, где будете оформлять ипотечный кредит;
- желаемые параметры кредита (срок, сумму и т. п.);
- сведения о наличии зарплатной карты Газпромбанка.
Заявка сразу поступит в работу менеджеру банка. Он свяжется с вами по телефону, если понадобится уточнить дополнительную информацию.
Как рассчитать выгоду от рефинансирования с помощью онлайн-калькулятора
Чтобы сравнить, где выгодней ипотека, рекомендуется предварительно сделать расчет. В этом поможет ипотечный калькулятор, имеющийся на сайтах как ВТБ, так и Сбербанка. Можно также сравнить другие банки в которые можно рефинансировать ипотеку:
| Банк | Сумма кредита, до | Ставка | Срок ипотеки |
| до 30 000 руб. | от 9,8% | до 30 лет | Перейти |
| до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |
| до 30 000 руб. | от 8.7% | до 25 лет | Перейти |
Вам надо ввести базовые параметры текущего кредита и новую процентную ставку, по которой планируется рефинансирование. Программа автоматически подсчитает и выведет на экран следующие параметры:
- ежемесячный взнос в настоящее время;
- размер переплаты за оставшийся срок выплаты займа;
- новый размер платежа (в сравнении со старым);
- возможную переплату по ставке в другом банке.
Расчет выгоды через онлайн-калькулятор ориентировочный. Также надо учитывать сопутствующие затраты при оформлении нового кредитного договора: на оценку недвижимости, покупку новых страховых полисов, регистрацию права собственности и обременения. За все эти услуги придется платить заново.
Условия банков
При рефинансировании залог недвижимости оформляется в пользу банка, выдавшего новый кредит. Потребуется переоформить страховку на объект залога по рискам утраты или повреждения. Застраховать жизнь и здоровье можно по желанию.
Обычно рефинансирование подразумевает получение нового кредита под более низкий процент, чем по текущему договору. Ставка при рефинансировании в ВТБ начинается от 8,8%, в Альфа-Банке – от 8,99% в Газпромбанке – от 9%, в УБРиР – от 9,15%, в Сбербанке, Промсвязьбанке – от 9,9%, в Райффайзенбанке – от 10,25%. При отказе от страхования жизни она увеличится на 1%.
Срок нового кредита в ВТБ, Сбербанке, Альфа-Банке, Райффайзенбанке, Промсвязьбанке и Газпромбанке может составлять 30 лет, а в УБРиР – 25 лет. Максимальная сумма ссуды на рефинансирование в Райффайзенбанке – 26 млн р., в УБРиР и Промсвязьбанке – 30 млн р., в Альфа-Банке – 50 млн р., в ВТБ и Газпромбанке – 60 млн р., а в Сбербанке – 7 млн р.
Плюсы и минусы перекредитования
Рефинансирование — это очень популярная услуга в банке ВТБ. Большой приток клиентов обуславливается такими факторами:
- низкая годовая ставка по кредиту от 13,9%;
- возможность объединить до 6 кредитов в единый, в том числе задолженность по кредитным картам;
- отсутствие комиссионных сборов;
- прозрачная процедура оформления сделки;
- быстрое принятие решения;
- выдача резервных средств на другие нужды.
Конечно, как и у любой другой кредитной программы, у рефинансирования в ВТБ имеются и свои недостатки. Пожалуй, самый главный из них, это достаточно жесткие требования к заемщикам и их ипотеке. Также придется собрать внушительный пакет документов. При этом на этапе их сбора могут возникнуть трудности, так как Сбербанк не очень охотно дает разрешение на проведение рефинансирования в другом банке.
Требования к заемщику
Обычно банки предоставляют услугу рефинансирования гражданам России, но в ВТБ, Райффайзенбанке, Альфа-Банке допускается оформление кредита гражданами любых государств.
Для получения положительного решения по заявке необходимо соответствовать следующим требованиям:
- возраст на момент обращения с заявкой – от 21 года (в УБРиР – от 23 лет), а на планируемую дату закрытия кредита – не более 65 лет (в Сбербанке – 75 лет, в УБРиР – 70 лет);
- наличие официального трудоустройства и дохода, позволяющего своевременно выплачивать кредит;
- опыт работы на текущем месте – от полугода (в УБРиР – от 3 месяцев);
- общий стаж – от года.
Официальный сайт Сбербанка России
Посмотреть историю операций можно в мобильном приложении Сбербанк Онлайн: нажмите вкладку «История» в нижнем меню. В веб-версии Сбербанк Онлайн в «Личном меню» на экране справа найдите пункт «История операций Сбербанк Онлайн».
Первым делом убедитесь, что у вас есть подтверждение о списании средств (в СМС от банка или в выписке по карте). Затем обязательно попросите получателя проверить зачисление (в СМС от банка или в выписке по карте). Если вы не нашли перевод позвоните в контактный центр Сбербанка по номеру 900 (с мобильного телефона, звонок бесплатный). Наши специалисты обязательно помогут вам.
Список необходимых документов
Вместе с заявкой на рефинансирование ипотеки нужно передать сотруднику банка паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки и справку о зарплате. Мужчины до 27 лет, являющиеся российскими гражданами, должны предоставить военный билет. Если вы получаете зарплату на карту банка, в котором оформляете ипотеку, подтверждать доход и занятость необязательно.
После одобрения заявки нужно собрать пакет документов по недвижимости и первоначальному кредиту:
- выписку из ЕГРН;
- отчет оценщика;
- справку об оставшейся задолженности;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт;
- документ-основание возникновения прав собственности, например, договор купли-продажи.
Если вы рефинансируете ипотеку по новостройке, следует представить в банк договор долевого участия в строительстве, выписку из Росреестра, а также справку об оставшейся задолженности и пакет учредительных документов по застройщику (Устав, приказ о назначении руководителя и т. д.).
Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования
Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.
Как работает рефинансирование ипотеки
Суть рефинансирования в следующем:
- Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.
- Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.
- Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.
Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.
Рефинансирование имеет ряд преимуществ:
- •
снижение общей суммы переплаты;
- •
уменьшение размера ежемесячных платежей;
- •
уменьшение срока выплаты.
К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.
Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 7,99% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.
При переводе ипотечного кредита в Альфа-Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.
Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:
- Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?
- Под какой процент вы сможете взять новый кредит?
- Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?
Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.
Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.
Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.
При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.
Дополнительные расходы при рефинансировании
При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:
- •
отчёт об оценке недвижимости;
- •
оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
- •
справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
- •
нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
- •
государственная пошлина за регистрацию обременения.
К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.
Что нужно для рефинансирования
Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.
Перечень необходимых документов определяется банком. Для рефинансирования в Альфа-Банке понадобятся:
- •
паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
- •
копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
- •
ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
- •
договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
- •
выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
- •
отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
- •
свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.
В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.
Отказы в рефинансировании: возможные причины
Чаще всего отказывают в рефинансировании по следующим причинам:
- •
Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
- •
Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
- •
Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
- •
Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
- •
Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
- •
Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
- •
Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
- •
Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
- •
Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
- •
Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.
Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.
Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой
Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.
Выводы
Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.
Порядок переоформления ипотеки и расходы на каждом этапе
Рассмотрим порядок действий при рефинансировании ипотеки после одобрения заявки и затраты, связанные с ними:
- Оценка недвижимости. Жилье нужно снова оценить в компании, имеющей соответствующую лицензию. Отчет об оценке подготавливается за 3-7 дней, а его стоимость составляет 6 000-10 000 рублей.
- Согласование с банком. Отчет об оценке нужно представить в банк вместе со всеми документами по недвижимости.
- Переоформление страховки. Если банк согласовал недвижимость, для рефинансирования ипотеки вам нужно приобрести новый полис страхования недвижимости и при необходимости – жизни, здоровья. Стоимость страхования недвижимости составит минимум 0,15-0,2% от суммы кредита в год.
- Заключение нового кредитного договора. Сразу после его подписания банк погасит первоначальный кредит.
- Переоформление залога. После проведения оплаты по первоначальному кредиту надо обратиться в тот банк для снятия обременения с недвижимости. Затем следует договориться с новым банком о встрече в МФЦ или отделении Росреестра для оформления залога. На этом этапе вы оплатите госпошлину (500 р.).
- Предоставление в банк, где оформлялось рефинансирование, выписки из ЕГРН. В ней должна быть отметка о залоге недвижимости в пользу нового банка. Если вы не предъявите этот документ в сроки, установленные договором (обычно 2-3 месяца), ставка по кредиту будет увеличена.
У вас могут возникнуть также дополнительные расходы на услуги нотариуса. В зависимости от ситуации они составят от 1 500 р. до 10 000 р.
В чем выгода перерасчета ипотеки
Перекредитование ипотеки под меньший процент влечет дополнительные издержки в виде оформления полиса страхования или расходов на регистрацию. Поэтому важно заранее просчитать собственную выгоду от рефинансирования.
Три основных варианта, когда это становится выгодно:
- Большое тело кредита. С учетом, что ставка снизится всего на 0,5-1%, переплата уменьшится в несколько раз за счет крупной суммы остатка.
- Длительный срок кредита. В первую очередь выплачиваются проценты, а уже после «тело» кредита. Поэтому досрочное погашение у первичного займодателя выгодней на начальных этапах при длительном сроке.
- Большая ставка по ипотеке. Даже 1% значительно уменьшает переплату.
Многие заемщики берут ипотечный кредит в другом банке, не принимая во внимание сопутствующие расходы, но именно они определяют экономию средств при рефинансировании.
Таблица 2.
| Задолженность по ипотеке, руб. | Экономия в месяц, руб. | Издержки при переоформлении | ||
| — 1% | — 2% | — 3% | ||
| 1 млн. | 500 | 1000 | 1500 | 15500 |
| 1,5 млн. | 800 | 1600 | 2400 | 21000 |
| 2 млн. | 1050 | 1600 | 3100 | 26500 |
| 3 млн. | 1600 | 3200 | 4600 | 37500 |
| 4 млн. | 2150 | 4250 | 6300 | 48500 |
| 5 млн. | 2825 | 5560 | 8250 | 59500 |
| 6 млн. | 3500 | 6870 | 10200 | 70500 |
Все данные в таблице приведены с учетом процентной ставки в 12,5% до рефинансирования ипотеки.
Расчеты можно произвести самостоятельно, учитывая условия своего ипотечного займа.
К примеру, по кредиту осталось выплатить 2 000 000 рублей в течение 10 лет. При рефинансировании в Сбербанке, процентная ставка по займу будет снижена на 2%. Экономия составит 19200 рублей за год и 192 тыс. за оставшийся срок.
Однако, в расчет не принимались расходы на страхование и оценку имущества. Взимаются они единоразово и составляют 26500.
Фактическая экономия при рефинансировании в Сбербанке составляет 165 500 рублей.
Почему другой банк может отказать?
Решение по каждой заявке на перевод ипотеки принимается индивидуально. Банк имеет право не объяснять причины отказа.
Часто отрицательное решение принимается по следующим причинам:
- Несоответствие рефинансируемой ипотеки принятым в банке требованиям. Она должна быть оформлена не менее 6-12 месяцев назад, а до конца кредитного договора должно оставаться не меньше 3 месяцев. По рефинансируемому ипотечному кредиту должны отсутствовать просрочки, и он не должен быть реструктуризован ранее.
- Плохая кредитная история. Даже если вы исправно платите ипотеку, но допускаете просрочку при исполнении обязательств по другим ссудам, надеяться на одобрение рефинансирования не стоит.
- Ваше неустойчивое финансовое положение. Если банку известно, что ваш работодатель имеет проблемы, то он также может отказать в рефинансировании ипотеки.
Как рефинансировать ипотеку под 6 процентов в Сбербанке в 2021 году
Несмотря на то, что Сбербанк снизил ставки по рефинансированию ипотеки, до заветных 6% они все же не дотягивают. Самая низкая ставка доступна семьям при рождении второго ребенка и для многодетных семей.
Основные условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке под 6 процентов за второго и третьего ребенка:
- Программа действует с 1 января 2021 года до 31 декабря 2022 года. Ее можно пролонгировать до 31 марта 2025 года, если второй (или последующие) ребенок родился в семье в период с 1 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года.
- Максимальный срок действия сниженной ставки – 8 лет. Три года при рождении второго ребенка, и добавляется 5 лет при появлении третьего. Льготам и субсидиям на ипотеку мы посвятили отдельный материал.
- Под программу подходит только ипотека на жилье в новостройках или в процессе строительства.
- Стоимость недвижимости до 12 млн. рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга. Для иных регионов – до 6 млн.
- Страхование жизни и здоровья – обязательный пункт. Делается непосредственно перед рефинансированием.
- Договор кредитования оформлен не ранее 1 января 2021 года, а рефинансирования – не ранее 1 августа того же года.
- Рефинансирование возможно при условии, если второй и третий малыш появились в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
- Дети должны иметь гражданство Российской Федерации.
- По рефинансируемой ипотеке отсутствуют просрочки.
Алгоритм действия заемщика:
- Подготовить полный пакет документов, дополнив его свидетельством о рождении детей в период с 1 января 2021 по 31 декабря 2022 года.
- Обратиться в Сбербанк для оформления заявления на рефинансирование по льготной программе.
- Рассмотрение заявки занимает 5-10 дней. В случае отказа по причине, не касающейся кредитной истории заемщика, необходимо потребовать письменное подтверждение с обоснованием и направить его в вышестоящие инстанции.
