Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ):

• очного голосования — в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
• заочного голосования — посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ).
• очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Очно-заочное голосование

Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Понятие «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой процедуру, регламентированную жилищным кодифицированным актом. Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, которая находится в доме, относящимся к категории многоквартирного.

Стоит отметить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующим законам, является обязанностью определенных лиц. И оно должно проводиться регулярно (каждый год). Тем не менее, в ЖК РФ отсутствует механизм, который контролирует исполнение такой обязанности.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может носить как очередной, так и внеочередной характер. Первое мероприятие проводится раз в год, второе, согласно действующему ЖК РФ, может устраиваться в любой период времени по инициативе какого-либо лица-собственника площади жилого типа. Обратите внимание: правомочие инициативы таких граждан не связано с габаритами площади жилого типа, которыми они располагают.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующему ЖК РФ, призвано решать определенные вопросы. Вот лишь примерный перечень таких вопросов:

• выбор метода управления домом, который можно отнести к категории многоквартирного;
• размещение дополнительных мест для парковки;
• передача по договору аренды свободных помещений жилого типа;
• становление оплаты за применение того или иного имущества (например, использование услуг интернет-провайдеров);
• размещение на территории подъездов информации рекламного характера и так далее.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, решает вопросы, напрямую связанные с помещениями в доме жилого типа, которые не относятся к квартирам. Например, речь идет о лифтах, крышах, участках земельного типа и так далее.

Таким образом, проведение такого мероприятия способно урегулировать многие проблемные ситуации, сделать жизнь лиц-собственников на площади жилого типа лучше и качественнее.

Комментарии к СТ 45 ЖК РФ

Статья 45 ЖК РФ. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 45 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья содержит нормы, устанавливающие некоторые организационные процедуры, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Различают два вида общих собраний:

— годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, которые устанавливаются решением общего собрания;

— внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости. Количество внеочередных общих собраний, созываемых в течение года, законодатель не ограничивает.

2. Устанавливая обязанность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, законодатель тем самым посягает на закрепленное в ст. 31 Конституции РФ право свободного проведения собраний, которое является важнейшим элементом правового статуса гражданина РФ. Представляется, что норма, закрепленная в ч. 1 коммент. ст., является мертворожденной, поскольку ее фактическая реализация затруднена, а сама обязанность ежегодного проведения собраний не подкреплена мерой ответственности за ее неисполнение.

3. В части 3 содержится правило о правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правомочность в данном случае означает легитимность самого собрания и юридическую значимость принимаемых им решений.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Присутствие собственников помещений и их представителей на общем собрании должно фиксироваться в явочном листе либо иным способом, который позволяет идентифицировать собственника или его представителя. Представители собственников помещений действуют на основании доверенностей, выдаваемых собственниками. Доверенность облекается в простую письменную форму. При голосовании по вопросам, имеющим содержанием совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут выдавать доверенности для совершения сделок, не противоречащих целям их деятельности.

В качестве доверителя могут выступать несколько собственников помещений.

При отсутствии на общем собрании собственников помещений или их представителей, в совокупности обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, общее собрание считается несостоявшимся. В этом случае должно быть проведено новое общее собрание, которое законодатель именует повторным. Срок, в течение которого собственники помещений обязаны провести повторное собрание, законом не установлен.

4. Подготовка общего собрания начинается с направления инициатором его проведения всем без исключения собственникам помещений соответствующих уведомлений. Уведомления, текст которых должен быть единообразным, вручаются собственникам помещений под расписку либо направляются заказным письмом или размещаются в доступном для всех собственников помещении данного дома в форме сообщения о проведении собрания. Форма уведомления в виде заказных писем может быть по решению общего собрания заменена на иной способ направления сообщения о проведении общего собрания, который должен быть в обязательном порядке облечен в письменную форму. Место, в котором возможно размещение сообщения о проведении общего собрания, должно быть установлено решением общего собрания. Очевидно, что сообщение о проведении первого общего собрания, размещенное в том числе и в общедоступном помещении, не может считаться надлежащим.

Уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены собственникам помещений не позднее чем за десять дней до намеченной даты собрания. Поэтому дата вручения уведомления, дата его отправки по почте, дата размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома должны быть зафиксированы соответственно в расписках или почтовых квитанциях либо могут быть подтверждены показаниями свидетелей.

5. В части 5 коммент. ст. формулируются требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные требования должны быть строго выдержаны.

6. Проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, особенно первого, должна предшествовать весьма значительная и трудоемкая работа инициатора проведения собрания либо инициативной группы, связанная не только с подготовкой, вручением или рассылкой письменных уведомлений, но и с решением ряда иных организационных вопросов. Практика показывает, что хорошо подготовленное собрание, как правило, проходит без заметных митинговых страстей, взаимных упреков и недоверия к инициатору проведения собрания.

В числе основных вопросов, которые необходимо решить инициатору общего собрания перед его проведением, следует назвать следующие.

Во-первых, инициатор собрания или лицо, которому поручено организовать и вести собрание, должен ознакомиться с основными положениями действующего законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по поводу правового режима общего имущества собственников помещений и управления многоквартирным домом.

Во-вторых, инициатор проведения собрания должен владеть данными о размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В-третьих, инициатор проведения собрания должен заранее подготовить бланк явочного листа с реквизитами, позволяющими идентифицировать того либо иного собственника помещения или его представителя, а также бюллетени для голосования и бланк протокола голосования.

В-четвертых, для случая принятия решения об образовании товарищества собственников жилья инициатор проведения собрания должен располагать копиями проекта устава товарищества собственников. Оптимальным вариантом будет вручение проекта устава товарищества каждому собственнику совместно с уведомлением о проведении общего собрания.

Особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Проведение собрания строго регламентируется ЖК РФ. Первый этап такой процедуры – уведомление. Сообщение о проведении собрания нужно распространить не позднее, чем за десять дней до самого мероприятия, сделать это должно лицо-инициатор. Такое уведомление можно отправить с помощью письма заказного типа, при этом его должен получить каждый гражданин-собственник. Документ о таком мероприятии, которое касается вопросов, связанных с площадью жилого типа, можно вручить и лично каждому.

Орган власти устанавливает, что такой документ должен включать в себя следующие данные:

• ФИО лица-собственника, номер его квартиры жилого типа;
• метод проведения мероприятия (согласно действующим законам, оно может быть очным, заочным или же комбинированным);
• дата проведения мероприятия, а также место, где оно будет проходить;
• повестка дня (то есть тематика процедуры);
• порядок ознакомления лиц-собственников со сведениями.

Прежде чем проводить собрание, следует узнать у компании управляющего характера площадь помещений жилого типа. Кроме того, инициатор должен собрать информацию о каждом участнике.

Необходимо выяснить, имеются ли в доме площади, которыми владеет орган госвласти или же тот или иной орган муниципалитета. В этом случае необходимо направить соответствующее уведомление в орган административного характера. После этого необходимо подготовить бюллетени для регистрации участников.

До подписания протокола, нужно выбрать форму, по которой будет проходить голосование. Она может быть следующих видов:

• очный метод (в этом случае на мероприятие приходят участники и отдают свои голоса лично);
• очно-заочный метод (согласно ЖК РФ, в данном случае одни участники могут проголосовать лично, а у тех, кто не пришел на мероприятие, есть возможность проголосовать заочно – такой метод считается самым приемлемым в современное время);
• заочный метод (в этом случае определенные инициаторы могут обойти квартиры и предложить жильцам высказать свое мнение по тому или иному вопросу).

Оформление результатов собрания

Решение общего собрания собственников помещений должно быть обязательным для каждого жильца. Для того чтобы результаты подобного мероприятия были оформлены должным образом, составляется специальный документ – протокол. Протокол общего собрания собственников помещений – это официальная бумага, которая может нести последствия юридического характера. При необходимости копия такого документа может быть у каждого участника. Протокол должен содержать следующие сведения:

• дата проведения мероприятия, а также то место, где оно проводится;
• методика его проведения (то есть очная, заочная или же комбинированная);
• адрес дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного;
• общая площадь жилого типа;
• количество участников, которые посетили данное мероприятие и проголосовали;
• повестка;
• результаты проведенного опроса;
• четко сформулированное решение по каждому вопросу.

Протокол собрания, в зависимости от метода проведения процедуры, может включать в себя также листы регистрации (при очном) или бюллетени (при заочном).

После проведения опроса, согласно ЖК РФ, нужно передать ксерокопии такого документа, как протокол, а также ксерокопии бюллетеней в соответствующий орган – компанию управляющего типа. В течение десяти дней инициатор должен также уведомить и собственников площадей жилого характера о принятых решениях.

При необходимости о результатах нужно проинформировать и какой-либо другой орган властного характера.