Как в Подмосковье согласовать облик фасада через интернет

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими
59773

1

Понятие реконструкции фасадов

Работы на фасадах зданий могут носить капитальный или косметический характер, что непосредственно повлияет на необходимость и порядок согласования указанных работ в уполномоченных службах и ведомствах. Реконструкция подразумевает в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д. Фасадные работы могут проводиться как в рамках общего проекта по реконструкции здания, так и в виде самостоятельных действий с внешними частями объекта.

Как правило, реконструкция связана с проведение работ внутри линии внешних границ здания, обозначенных на техническом плане объекта и иной документации. Фасад представляет собой линию внешних границ объекта недвижимости, поэтому большинство работ по изменению его характеристик требует согласования с уполномоченными службами. По правилам Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта проводится на основании разрешения на строительство.

Юридически и простым языком

Правовое определение реконструкции объектов недвижимости зафиксировано в ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, оно распространяется и на аналогичные работы на фасадах зданий. Любые виды реконструкции подразумеваются изменение параметров объекта или его частей, а также качественных характеристик инженерно-технического оборудования. Исходя из особенностей рассматриваемого вида работ, реконструкция фасадов характеризуется следующими нюансами:

• если проведение работ затрагивает несущие конструкции и создает потенциальную угрозу безопасности здания, для реализации проекта нужно получить разрешение на строительство;
• если проект фасадных работ предусматривает проведение косметического ремонта на внешних стенах или элементах здания, разрешение на строительство не требуется;
• отдельные виды фасадных работ, не включенные в перечни нормативных актов, не требуют согласования с уполномоченными органами (например, в столице с 2011 года не проводится согласование на установку наружных кондиционеров на фасаде здания).

Таким образом, если запланированные работы связаны и изменением несущих конструкций (стены, перекрытия, фундамент и т.д.), они создают угрозу для целостности и безопасности объекта. Их выполнение будет проводиться на основании разрешения на строительство под контролем государственных и муниципальных ведомств.

Также при реконструкции может происходить смена внешнего вида объекта (изменение цветовых характеристик фасада и т.д.). Поскольку здания в городской черте должны отвечать общим архитектурно-художественным требованиям к внешнему виду, согласование по этому направлению будет проходить через Художественный совет Москомархитектуры. Единая архитектурная политика Москвы заключается в рассмотрении и согласовании проектной документации и архитектурных решений.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 попытался разграничить понятия двух ремонтов общего имущества:

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
14504

1

Мнение Минрегиона о реконструкции фасадов

Для безопасного проведения работ на объектах капитального строительства должен быть разработан и согласован проект реконструкции. В отношении указанных видов работ на фасадах зданий, в Приказе Минрегиона РФ № 624 сформулировано требование об обязательном проведении инженерных изысканий и подготовке проектной документации при:

• облицовке поверхности внешних стен зданий природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями;
• устройстве вентилируемых фасадов.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Для реконструкции фасада жилого объекта недвижимости (например, многоквартирного здания) требуется не только составить и утвердить проектную документацию, но и получить согласие собственников жилых помещений. Это согласие входит в обязательный комплект документов для одобрения проекта на проведение работ. Д

Проведение работ по реконструкции помещений и фасадов жилых зданий создает потенциальную угрозу гражданам, поэтому для положительного согласования проектной документации оформляется техническое заключение экспертной организации. К его ключевым характеристикам относится:

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

• документ содержит результаты обследования строительных конструкций, связанных с выполнением фасадных работ, на предмет их безопасности;
• в документ включаются исходные планы стен и фасадов, а также планы с указанием проектных решений;
• техзаключение выдается организацией, имеющей допуск СРО.

Для реконструкции нежилых зданий согласование существенно проще, нормативные акты Правительства Москвы не предусматривают требования о представлении положительного технического заключения. Однако это не устраняет обязанности по согласованию проекта фасадных работ в Москомархитектуры и утверждению акта выполненной реконструкции.

Комментарий специалиста. Общий перечень документов для согласования реконструкции, если для нее требует получить разрешение на строительство, регламентирован Градостроительным кодексом РФ. На территории Москвы соблюдение единого архитектурно-художественно облика города контролирует Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы).

Сроки рассмотрения заявлений

Сроки рассмотрения жалоб жильцов составляют 20 рабочих дней. Это касается претензий, которые направлены в письменном виде. Существует возможность отправление жалобы в электронной форме. Для этого нужно заполнить специальный бланк на сайте Управляющей компании. При таком способе подаче срок рассмотрения должен быть не более 5 дней.

Но отправлять претензии в электронном виде многие специалисты не советуют. Такая жалоба будет иметь статус обращения. А это снимает ответственность с управляющей компании по принятию мер в выполнении изложенных требований.

Срок ответа на заявление в ЖКХ должен строго соблюдаться. Если УК нарушает их и затягивает с ответом, заявитель имеет право обратиться в Жилинспекцию. К жалобе должен быть приложен образец заявления, который был направлен в адрес Управляющей компании.

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

Если в ходе реконструкции зданий, в том числе и работ на фасадах, происходит изменение параметров здания (например, увеличение его объема за счет обустройства балконов, увеличение количества этажей и т.д.), после согласования итогового акта осуществляется подготовка технического плана с последующим кадастровым учетом в ЕГРН. Нюансы проведения кадастрового учета при различных видах работ по реконструкции регламентированы следующими актами:

• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ;
• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

Эти документы устанавливают рекомендации при проведении кадастрового учета отдельных видов работ по реконструкции, в том числе на фасадах зданий.

Исходя из содержания указанных актов, можно выделить следующие нюансы:

• проведение кадастрового учета осуществляется на основании технического плана и акта приемочной комиссии местного органа власти;
• если при изготовлении технического плана кадастровый инженер выявит несоответствие параметров объекта требованиям проектной документации, он обязан изложить их в своих выводах;
• если в ходе проведения работ не изменяются внешние границы и назначение объекта, кадастровый учет проводится на основании заявления и технического плана.

По итогам кадастрового учета правообладателям выдается выписка из госреестра ЕГРН, после чего реконструкция считается официально узаконенной.

Комментарий специалиста. Указанные письма носят рекомендательный характер. Однако на практике, они применяются должностными лицами Росреестра при проведении кадастрового учета. По этой причине, положения писем Минэкономразвития и ФГБУ «ФКП Росреестра» будут учитывать и кадастровые инженеры при подготовке техническое документации.

Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт: инструкция, образец

Жильцы, как никто другой, знакомы с состоянием дома. Поэтому именно они в большинстве случаев являются инициаторами ремонта. Свои требования они могут изложить посредством заявления в управляющую компанию. Как правильно оформить документ? Какие законные основания могут подкрепить такое обращение? И что именно обязана делать управляющая компания, которая занимается содержанием дома?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Возможные сложности при согласовании

Нужно учитывать, что узаконить фактически проведенные фасадные работы намного сложнее, чем следовать стандартному варианту оформления документов. При подготовке первоначального проекта и технического заключения будут учета все требования градостроительных стандартов и регламентов к проведению работ, что исключит возможность отказа в согласовании.

На стадии оформления технического плана происходит проверка условия проведения работ, включенных в содержание проектной документации. Кадастровый инженер обязан изложить любые выявленные несоответствия в своем заключении, что создаст проблемы при получении акта приемочной комиссии. В этом случае положительное прохождение процедуры кадастрового учета будет невозможным.

Экспертная организация, имеющая аккредитацию и допуск СРО, имеет право выполнять все виды работ по оформлению проектной документации. В этом случае заказчик избежит неблагоприятных последствий на всех этапах согласования. Однако нудно учитывать, что любое отступление от проекта потребует повторного согласования и оформления новых разрешительных документов.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

На какие ремонтные работы можно рассчитывать?

Многоквартирный дом – это огромная конструкция, в которой ремонт может потребоваться самым разным ее составляющим.

Подъезд

В заявлении можно упомянуть ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющая организация должна обеспечить благоприятные и безопасные условия. И указать на проблемы, связанные с состоянием подъезда:

• Отсутствие уборки.
• Неисправность лестницы.
• Разбитые стекла.
• Отсутствие освещения.
• Отвалившаяся краска и прочее.

Дополнительную информацию о том, как написать заявление в УК на ремонт подъезда, вы найдете здесь.

Крыша

Постановление об эксплуатации жилого фонда содержит огромную часть под номером 4.6, которая целиком посвящена содержанию и ремонту крыш. Подпункты этого законодательного регламента могут подкрепить заявление на ремонт. Все подробности о правильном написании заявления в управляющую компанию о протечке крыши ищите в этом материале.