Договор ипотеки представляет из себя соглашение о залоге недвижимого имущества. При этом ипотечное соглашение подписывают залогодержатель и залогодатель (юридические или физические лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью для осуществления предусмотренных ипотекой действий).
Вопросы, связанные с реализацией договоров ипотеки, регулируются федеральным законодательством (законом «Об ипотеке»), а также иными правовыми актами и общими положениями жилищного права.
Предметом ипотеки могут являться недвижимые объекты, зарегистрированные в определенном законом порядке, например, земельные участки, сооружения и здания, жилые дома, квартиры и их части, гаражи, дачи, а также морские и воздушные суда.
Закладываемое по ипотечному соглашению имущество не выходит из собственности должника, и только в случае невыполнения взятых залогодателем обязательств залогодержатель может удовлетворить имеющиеся требования посредством реализации находящегося в залоге имущества.
Существенные условия ипотечного соглашения
Договор ипотеки обязательно должен содержать:
- предмет ипотеки (с обязательным указанием его наименования, местонахождения и иных характеристик, достаточных для его идентификации);
- оценка имущества, ставшего предметом ипотеки (определяемая по соглашению сторон и указываемая в договоре в стоимостном выражении);
- размер, срок и иные существенные детали исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Кроме того, в соглашении об ипотеке должно содержаться указание на основания возникновения прав, в силу которых предмет ипотеки принадлежит залогодателю, а также полное наименование зарегистрировавшего указанное право органа.
При недостижении согласия по оценке имущества, являющегося предметом ипотеки, оценить стоимость имущества могут независимые оценщики. Составление договора ипотеки в этом случае будет максимально честным.
Если предметом ипотечного соглашения является жилой дом, связанный с землей, земельный участок также становится предметом залога, а в соглашение должны быть включены исчерпывающие данные о его адресе, площади, категории и кадастровом номере.
Необходимо учитывать, что квартиры и дома, находящиеся в собственности муниципального образования или государства, предметом ипотеки являться не могут.
Соглашение об ипотеке считается незаключенным, а прав и обязанностей у его сторон не возникает при отсутствии согласования хотя бы одного из указанных выше существенных условий.
О применении отношений по сроку договора поручительства к договорам о залоге
Добрый день!
Наверно многие банковские юристы уже сталкивались с этим моментом, когда анализировали изменения, произошедшие в 2014 году в ГК в главе «Обеспечение обязательств». На практике мы с этим моментом только сейчас столкнулись. В общем одним из изменений было введение следующей нормы:
Статья 335. Залогодатель1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 — 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
Одной из норм, которая, видимо, применяются к правилам о залоге с третьими лицами, является:
Статья 367. Прекращение поручительства
6. Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.
Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.
Т.е., если у вас в договоре залога установлено, что он действует до момента исполнения обязательства обеспеченного залогом, то это означает, что залог прекратится по истечении года с момента наступления даты возврата кредита по кредитному договору.
При этом суды применяют нормы именно вышеуказанным образом, и не применяют например отдельную норму в гл. про залог:
Статья 352. Прекращение залога 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; … 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Судебная практика по данному вопросу говорит именно о таком подходе:
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 февраля 2021 г. по делу N А55-14428/2018 …. Доводы апелляционной жалобы, что суд рассматривая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, применяет нормы, регулирующие правоотношения в сфере поручительства, а залог прекращается в соответствии со ст. 352 ГК РФ, иных оснований для прекращения залога законодательством не предусмотрено, отклоняются судебной коллегией. В соответствии с п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Если залогодателем является третье лицо, то отношения, складывающиеся между залогодержателем, залогодателем и должником, сходны по правовой природе на правоотношения, которые возникают между кредитором, должником и поручителем при обеспечении обязательства поручительством.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ, в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ст. ст. 364 — 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Согласно п. 6 ст. 367 ГК РФ, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства. Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 10.11.2015 N 80-КГ15-18, указанная норма закона (п. 6 ст. 367 ГК РФ) не допускает бессрочного существования обязательства поручителей в целях установления определенности в существовании прав и обязанностей участников гражданского оборота. Согласно положений договоров поручительства (пункт 4.1) и договоров залога (пункт 5.1) поручительство и залог действуют до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями. Согласно положений кредитных договоров срок их действия установлен до полного исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору. Указания на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить, приведенные положения договоров не содержат. Согласно абз. 3 п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством» условие договора о действии поручительства до фактического исполнения обеспечиваемого обязательства не может рассматриваться как устанавливающее срок действия поручительства, поскольку оно не соответствует требованиям ст. 190 ГК РФ. В данном случае применяется норма, в соответствии с которой поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявил иска к поручителю. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что условие о действии договора до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями не может считаться условием о сроке.Срок исполнения основного обязательства (возврат основного долга) по всем кредитным договорам, где заемщиком является ООО «Юнион Транс Авто» установлен не позднее 18 ноября 2021 года. Тем самым срок прекращения вышеуказанных договоров поручительства и залога наступил 18 ноября 2021 года (по последнему по времени заключения договору). ООО КБ «Эл банк» обратилось в суд по истечении указанной даты.
Такие же подходы прослеживаются в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2021 г. N 09АП-6703/2019, от 7 февраля 2021 г. N 09АП-67190/2018, от 28 сентября 2021 г. N 09АП-42543/2017-ГК, Постановлении ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН от 20 февраля 2021 г. N 44г-96/2019, АПЕЛЛЯЦИОННОМ ОПРЕДЕЛЕНИИ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 4 сентября 2021 г. по делу N 33-2751/2018.
Соответственно возникают следующие вопросы:
1) Как думаете, это ошибки судов и есть надежда, что ВС РФ это исправит, или это все-таки охватывалось изначально авторами изменений в ГК РФ? Т.е. продолжение курса на сближение отношений по поручительству и залогу (например аналогичкно, как в части заранее данных согласий на изменение договора — когда для залога предусмотрели описание пределов не только объема, но и случаев изменений и т.п.)
2) Как лучше «выходить» из этой ситуации — устанавливать срок залога с «запасом» (например + 3 года к сроку возврата кредита), или писать о том, что к договору залога не применяются правила о поручительстве (ведь ст. 335 ГК разрешает иное установить договором) — хотя непонятно, как суды на это отреагируют (например с т.з. Пленума ВАС № 16 «О свободе договора и ее пределах»)? Или лучше ждать позицию ВС РФ по данному вопросу?
На настоящий момент не считаю верным в данном случае применять отношения по поручительству. Все таки, залог это больше вещные отношения, а не обязательственные «в чистом виде» как в поручительстве — в поручительстве по истечении срока кредитор утрачивает право не предъявление требований к поручителю (т.к. это требования в отношении заранее не определенного перечня имущества, соответственно отсутствие четкого срока порождает некий «перекос» отношений в сторону Кредитора), а в залоге прекращается право притязаний на конкретную вещь. Должно быть иное регулирование. Тем более прямо не указано, что именно срок залога так определяется. При этом есть прямая норма о залоге, говорящая о том, что он прекращается с прекращением основного обязательства. «Натягивать» иное, через указанные отсылки в законе не считаю верым в этой ситуации. При этом про «иные случаи, предусмотренные договором» говорится как в ст. 335 ГК так и в ст. 352 ГК, т.е. можно эти исключения применять как в ту, так и в иную сторону (как говорить, что исключением из ст. 335 ГК является ст. 352 ГК, так и наоборот.
Также, скорее всего, все банки повсеместно начнут в договорах залога указывать пункт о неприменении отношений по поручительству в данному договору залога — в таком случае ничего кардинального в данном вопросе не изменится, т.к. если законодатель изначально хотел достичь цели по установлению четкого срока договора залога по аналогии с поручительством, то этого скорее всего не произойдет. Тогда вопрос — зачем нужно было менять позицию?
Ипотечное кредитование как вид соглашения об ипотеке
В настоящее время самым распространенным в нашей стране видом ипотеки является покупка физическим лицом объекта недвижимости в кредит, при которой закладывается покупаемое жилье.
При этом лицами, участвующими в реализации ипотечной системы, помимо приобретающего жилье лица, являются:
- кредитные институты (банки);
- компании-оценщики, занимающиеся оценкой рыночной цены приобретаемого имущества;
- компании-страховщики, оценивающие и страхующие риски, могущие возникнуть при ипотечном кредитовании.
Нередко вступающие в ипотеку лица обращаются к ипотечным брокерам, оказывающим финансовые и юридические консультации с целью выбора заемщиком оптимальной программы кредитования. Также эти брокеры предлагают составление договора ипотеки. Ипотечное соглашение — это то, в чем лучше разбираться с помощью специалиста.
Ипотечное соглашение подписывается в любом случае, это дает гарантии обеим сторонам сделки. Все особенности договора вам объяснит опытный юрист.
Особенности договора об ипотечном кредите
Приобретая жилье при помощи ипотеки, физическое лицо становится собственником купленного имущества, но права его при этом ограничены. Так, требуется разрешение залогодержателя при желании заемщика зарегистрировать в купленном жилье членов семьи, осуществить перепланировку, продать жилое помещение, обменять его или сдать в аренду. Вы должны знать все особенности договора, чтобы не наломать дров. В большинстве случаев условия договора ипотеки прозрачны и просты, но это если брать ее в честной организации.
Особенности договора об ипотечном кредитовании являются:
- выдача кредита на достаточно длительный срок;
- проведение обязательной проверки платежеспособности заемщика;
- страхование предмета залога;
- осуществление иных действий, обеспечивающих безопасность сделки.
Все виды ипотечных соглашений заключаются в письменной форме и требуют обязательного проведения процедуры государственной регистрации, проводимой государственными регистрирующими органами по месту расположения имущества, являющегося предметом ипотечного договора.
Страховые услуги
Часто при заключении ипотечных договоров гражданам навязывают услуги страхования. Но законодательство обязывает заемщика страховать только предмет залога, а о страховании здоровья и жизни, которое требуют некоторые кредиторы, там ничего не сказано.
Раньше банки активно навязывали заемщикам страхование жизни. Несмотря на то, что такую практику признали неправомерной, с ней можно столкнуться и сегодня. Кроме того, не забывайте: даже если по рекомендации банка Вы дополнительно заключили договор страхования жизни, от него можно отказаться в течение пяти дней.
