Суд с ГК «ПИК»: что нужно знать дольщикам?

Чтобы приобрести квартиру в новостройке безопасно, стоит заключать договор долевого участия. Но это достаточно долгий процесс – ведь этот документ требует регистрации в управлении Росреестра и проверки сотрудниками ведомства. Недавно появилась возможность ускорить оформление – с помощью , которую предлагают как крупные банки, так и сам Росреестр. Но есть несколько подводных камней и мелочей – рассказываем подробнее.

Регистрация договора

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить: Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Любой договор долевого участия требует регистрации в специальной базе объектов недвижимости. Это позволяет исключить мошенничество в виде двойных продаж одной и той же квартиры или права требования на квартиру нескольким лицам. Одновременно с внесением в базу объектов специалисты Росреестра проверяют договора на требования 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Это позволяет дольщикам чувствовать себя уверенно в таких высокорисковых вложениях, как покупка квартиры в новостройке.

До недавнего времени регистрация ДДУ в управлении Росреестра проходила довольно стандартно. Нужно было собрать документы, подписать сам договор и подать его на проверку в госорган. Это можно было сделать двумя способами.

В 2015 году Росреестр начал предоставлять услуги по электронной регистрации ДДУ. Это оформление сделок с помощью интернета. Казалось бы, удобный и быстрый механизм, ведь не нужно тратить время на очереди и бумаги. Но как выяснилось, система оказалась чрезмерно защищена и не все было сделано для удобства дольщиков.

Плюсы и минусы

Девелоперы приняли возможность регистрации недвижимости через интернет положительно. Электронная регистрация ДДУ стала экономить массу времени. Так, в той же Москве раньше зарегистрировать договор долевого участия занимало восемь дней. С помощью электронной регистрации срок сократился до пяти дней.

Другие плюсы для застройщиков:

• Исключение человеческого фактора – документы больше не возвращались из-за некомпетентности специалистов или административных проблем
• Снизились расходы на курьеров и прочие траты на доставку
• Пошлина за электронную регистрацию сделали меньше

Таким образом, электронная регистрация ДДУ в первую очередь стала выгодной для девелопера. И для тех дольщиков, застройщики которых предпочитают собирать договора долевого участия большим объемом, подписывать их в офисе, дополнять нужными документами от инвесторов и регистрировать сразу.

Ключевым же минусом для физических лиц стала высокая стоимость процесса. Так, если почитать отзывы тех, кто выбрал электронную регистрацию ДДУ, то можно понять, что основные претензии – это требования законодателя к получению для сделки специальной электронной цифровой подписи. Но это требование все меняет.

Процесс регистрации

Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги. Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:

• Договор ДДУ
• Копия вашего паспорта
• Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
• Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры

Росреестр

Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись. Сделать это можно в специальном удостоверяющем центре. Вам нужно найти такой центр в своем городе – через поисковые системы «Яндекс» или Google – и прийти к ним с оригиналом паспорта.

Оплата услуг по оформлению электронной подписи отличается от региона к региону. Чем больше город, тем дороже, но при этом в маленьких городах таких центров может не быть вовсе:

• На момент написания статьи средняя стоимость усиленной электронной подписи в Москве около 5 тысяч рублей
• В Санкт-Петербурге – около 4 тысяч рублей.

Чтобы пройти алгоритм регистрации в управлении Росреестра, вам нужно зайти на специальную страницу предоставления электронных услуг на официальном сайте ведомства. Дальше все достаточно просто:

• Подаете заявку через сайт с помощью специальной формы
• Нужно указать цель обращения. В нашем случае это «регистрация права собственности»
• Указать кадастровый номер объекта – взять в разделе «Предмет договора» вашего договора долевого участия
• Написать в форму данные о собственнике – застройщике или другом юридическом лице, которое проводит сделку
• Указать способ, по которому вы хотите получить документы после проведения услуги – в случае электронной регистрации ДДУ это выписка о регистрации ДДУ из реестра ЕГРН. Можно прийти лично в приемный день и получить бумажную выписку, можно оставить адрес электронной почты.
• После вы прикрепляете сканированные копии всех документов и проводить процедуру подписания с помощью усиленной цифровой подписи.

В этом случае вам придется заплатить только 70% стоимости госпошлины за регистрацию договора – скидка в 30% предоставляется всем, кто пользуется электронными государственными услугами.

Если бы не стоимость электронной подписи, которая зачастую физическому лицу нужна только один раз для проведения конкретно этой сделки, то такой вариант регистрации был бы наиболее удобным и экономным при регистрации договоров ДУ. Но, учитывая, что подпись покупается только на год, разница съедается стоимостью самой подписи.

Сбербанк

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк» стала достаточно популярной услугой за счет взаимодействия кредитного ведомства и Росреестра. Доступно это только в случае, если вы решили взять квартиру в ипотеку именно через этот банк. Информацию о возможности зарегистрировать договор без получения ипотечного займа в открытых источниках найти не удалось.

Преимуществ для ипотечного заемщика от сделки через электронную регистрацию несколько:

• Для сделки нужен договор долевого участия, который подготовит застройщик по форме банка и вам останется только подписать его.
• Срок регистрации намного меньше – 5-7 дней против стандартных четырнадцати
• Если вы не состоите в браке, то алгоритм действий совсем простой – выбрать квартиру, оповестить застройщика о покупке, прийти в банк для заключения договора.
• Сбербанк снижает ставки для ипотечный заемщиков, выбравших электронную регистрацию сделки, на 0,1% — информация на момент написания статьи.

Минус такой сделки – достаточно высокая цена. Да, никто не говорит про усиленную цифровую подпись, но по сути вы ее арендуете у банка. На момент написания этого текста кредитное учреждение предлагало приобрести услугу по электронной регистрации за 7 тыс. рублей. Учитывая остальные дополнительные платы при получении ипотечного кредита (например, обязательное страхование), это весомая нагрузка к первоначальному взносу.

Правда, стоимость госпошлины все-таки входит в эту сумму. После того, как документы будут подписаны, процессом займется менеджером банка. Через неделю вам нужно открыть электронную почту и скорее всего там вас будет ждать выписка о зарегистрированном договоре долевого участия.

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк», судя по отзывам, достаточно популярная услуга. При этом зачастую дольщики даже не понимают, что именно им предлагают менеджеры в их отделениях. Помните, что избежать траты в 7-8 тыс. рублей можно, самостоятельно зарегистрировав ДДУ в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Вам не имеют право навязывать электронную регистрацию ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005. Обратите внимание!В связи с коронавирусной инфекцией личный прием граждан в органах власти и МФЦ осуществляется в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в конкретном субъекте РФ. Так, в г. Горячий Ключ прием в МФЦ ведется по отдельным услугам по предварительной записи. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн.

Чтобы зарегистрировать ДДУ, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Подготовьте документы для регистрации Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома. Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров. Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку могут быть получены Росреестром путем информационного взаимодействия); договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер его уставного капитала не соответствует установленным требованиям (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда), а также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. Следует иметь в виду, что застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, за исключением установленных законом случаев. В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация ДДУ будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет, а также на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Уплата взносов в компенсационный фонд не требуется, в частности, если ДДУ заключен после получения разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, либо с условием о размещении денежных средств дольщика на счете эскроу в уполномоченном банке. При государственной регистрации последующих ДДУ Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов. Гражданам — участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы: ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства); заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ; документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами; нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется; договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права); документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. Обратите внимание!. Размер госпошлины Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7. Представьте документы в Росреестр Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов: — непосредственно через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме; — почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность); — в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить. Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ. О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона. Получите документы после регистрации Срок государственной регистрации ДДУ, заключенного как с первым, так и с последующими участниками, не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — девяти рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Государственная регистрация ДДУ удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства ДДУ потребуется для государственной регистрации права собственности на эту квартиру.

Проверяем регистрацию

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

Вам нужно обратиться на официальный сайт управления Росреестра за информацией. Нужно произвести несколько простых действий:

• В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
• Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
• Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
• Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
• Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

Проверка регистрации ДДУ в Росреестре

На данный момент это пилотный проект разработанный Сбербанком. Электронная регистрация договора долевого участия осуществляется при оформлении ипотечного кредита.

Плюсы такого способа внесения в Росреестр – нет очереди, проходит гораздо быстрее. Кроме того – банк предлагает сниженную годовую ставку по кредиту. Минусы – не предоставляется печатный вариант документа, он приходит на электронную почту.

Проверить статус можно через сайт, или обратившись в ведомство. В первом случае это делается так:

• обратиться к специалисту по указанным контактным номерам телефонов;
• сделать запрос в Росреестр. Обратите внимание, что выписка платная, стоит около 200 рублей.

Через сайт:

• входим в раздел справочной информации по операциям с недвижимостью;
• в соответствующее окно вводится кадастровый номер объекта;
• после загрузки данных появится полная информация;
• в окне «права и ограничения» есть перечень зарегистрированных ДДУ, ищем свой номер. Если он есть, то документ внесен в базу, если нет, то либо процесс внесения в реестр еще не завершен, либо возникли какие-либо проблемы. В последнем случае лучше лично обратиться в ведомство для уточнения информации.

Процедура электронной регистрации ДДУ проще, чем традиционный процесс через МФЦ или Росреестр. На данный момент это пилотный проект, и делает его только Сбербанк, поскольку он и выступает разработчиком системы. Если система оправдает себя и покажет эффективность, то вполне вероятно, что на нее перейдут и другие банки, а также сам Росреестр.