Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома

Приватизация придомовых земельных участков регулируется ЖК РФ, который начал действовать 01.03.2005 года.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Новый закон 2021 устранил несоответствия между Гражданским и Жилищным кодексом.

В 2021 году упростилась процедура введения в гражданский оборот земельных участков, расположенных под домом, что послужило причиной повышения интереса к квартирам как к объектам для инвестиций.

Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, жильцы дома, владеющие квартирами на основании права собственности, автоматически являются совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Таким образом, приватизация участка как таковая вообще не требуется, это уже сделано. Однако данный момент актуален только для сравнительно новых строений, возведенных после 2005 года.

А вот если дом был построен раньше, есть вероятность, что на него не был оформлен кадастровый паспорт, не было переоформлено право собственности и территория до сих пор принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже придется заниматься данным вопросом, чтобы получить землю в собственность.

К нежилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов не относятся те из них, которые предназначаются для обслуживания хотя бы двух квартир. Пример: лифты, лестничные площадки, помещения, отданные под коммуникации, трубы, проводку, электроподстанции и так далее.

Размер придомовой территории

Конкретного указания, какой размер имеет придомовая территория в том или ином случае нет . Сказано лишь, что площадь определяется кадастровым паспортом или иным аналогичным документом. Минимальный размер придомовой территории идентичен площади, которую занимает многоквартирный дом.

Пример: Предположим, что дом занимает 1500 кв.м. земли. Это и будет минимальный размер придомовой территории. Однако зачастую к ней же относятся прилегающие детские площадки, территория, занимаемая подстанцией, общие парковки и другие подобные элементы. Как следствие, фактическая придомовая территория может быть и в 2 раза больше, чем площадь, занимаемая домом.

В соответствии с ПП (Постановлением Правительства) №491, к придомовой территории относят:

• Землю под домом.
• Площадки для занятия спортом.
• Игровые и детские площадки.
• Сушилки для белья.
• Озелененные участки.
• Общие стоянки для транспорта.
• Подстанции и так далее.

Общие сведения

Обязанность по подготовке всей кадастровой документации на возведенное жилое здание возлагается на застройщика. Жильцы могут переехать в новое жилье на правах хозяев сразу после введения многоквартирного здания в эксплуатацию. Кроме собственнических прав на сами квартиры они также приобретают право на владение придомовой территорией. То есть еще на этапе передачи жильцам, земля, располагающаяся под домом и вокруг него, оформляется в собственность заселяющихся граждан. Соответственно необходимость в приватизации отпадает.

Если строительство многоэтажного дома было окончено давно, а именно до 2005 года, то владельцем территории вокруг здания является администрация. В таком случае жильцы могут организовать процесс приватизации, однако приватизации принадлежит лишь часть земли.

Под приватизацию не подпадают:

• проезды;
• кабельные сети;
• коммуникации;
• скверы, парки.

Муниципалитет оставит в своей собственности все места, подходящие под понятие общего пользования, даже если они находятся на территории многоквартирного здания.

Плюсы и минусы

Как уже было сказано, в новых домах собственники квартир и так уже автоматически являются владельцами придомовой территории. Однако расходы на ее содержание не так велики за счет того, что дома сравнительно новые.

Другое дело, когда строение было возведено еще при становлении СССР и, как это часто бывает, с тех пор ни разу не ремонтировалось. В последнем случае оформлять право собственности на придомовую территорию может быть не лучшим решением из-за того, что платить придется значительно больше, а реальной пользы от участка будет немного. Рассмотрим базовые преимущества и недостатки от использования такой земли:

Пример: На первых этажах многих многоквартирных домов специально оставлены нежилые помещения для обустройства магазинов или других подобных точек. Чаще всего эти площадки продаются собственником дома и еще на стадии строительства свободных мест нет, однако в старых домах вполне возможна ситуация, при которой магазин платит небольшую сумму за аренду площади муниципалитету. После приватизации платить он будет жильцам. То же самое можно сказать о торговых точках, расположенных на придомовой территории.

Размер придомовой площади

Границы участка, на который можно оформить собственнические права, определяется исходя из следующих показателей:

1. Интенсивность застройки (насколько близко находятся другие здания).
2. Этажность МКД и количество проживающих людей.
3. Приближенность дорог, общественных мест.

Площадь придомовой части может быть равна площади самого многоквартирного здания. Данный порядок является общим, однако, если вблизи находится много других сооружений либо рядом расположено общественное место, то территория может быть урезана.

Варианты использования земельной территории

Если же придомовая территория хотя бы частично пустует, ее можно использовать строго определенным образом:

• Установка рекламы (щитов, плакатов, баннеров и так далее). За это можно брать деньги, но они должны равномерно распределяться между всеми жильцами.

Пример: За установку огромного баннера, размером в половину дома, жильцы получили 1 миллион рублей. В доме 100 квартир. Из них 10 площадью в 50 кв.м., а остальные – по 30 кв.м. В такой ситуации собственники 10 больших квартир получат большие доли, а все остальные – меньшие.

• Создание дополнительных или новых парковок для транспортных средств. Это очень актуально именно сейчас, когда значительная часть территории вокруг любых домов так или иначе занята машинами их жителей.
• Формирование отдельной зеленой зоны. Это могут быть небольшие сады, скверы, парки или просто маленькие участки с высаженными цветами.
• Возведение гаражей для отдельных категорий жителей. Данная возможность доступна только для многодетных семей, инвалидов, ветеранов и пенсионеров.
• Создание новых или дополнительных спортивных/детских площадок. В данном случае затраты будут не только на подготовку территории, но и закупку/установку спортивных снарядов, детских горок и других аналогичных объектов.
• Строительство дорог и тротуаров. Такие участки придомовой территории относятся к местам общего пользования, однако расходы на их содержание, ремонт или создание новых все равно ложатся на жителей. Даже если они по ним фактически никогда не ходят.
• Сдача в аренду. На общем собрании жильцов можно принять решение о сдаче определенного участка (при условии, что он никак не используется) в аренду третьим лицам. Например, для строительства магазина, кафе, гаражного кооператива и так далее. Это может быть неплохим выходом из ситуации, так как доходы от такой аренды могут покрывать все потенциальные расходы на содержание территории.

Не допускается ограничение прав жителей как этого дома, так и соседних. Нельзя, например, закрыть двор сплошным забором и дать ключи от калитки/ворот только жителям этого дома. Особенно это актуально в том случае, если дом стоит не отдельно, а входит в некий микрорайон, жители которого постоянно имеют необходимость проходить через дворы, чтобы, предположим, добраться до магазина или остановки. Исключением может стать только дом, расположенный отдельно от других, но подобные строения – редкость.

Последствия

1. Пользование приватизированной придомовой территорией не является бесплатным, собственники могут распоряжаться землей, но при этом нужно будет платить налог.
2. Кроме того, на плечи собственников ложатся расходы на содержание участка.

Надо ли платить налог

Налогообложение придомовой территории регламентируется ст. 388 НК РФ. При определении базы, на основании которой будет рассчитываться налог, учитывается кадастровая стоимость участка в соответствии с рыночными данными. Об этом говорится в ст. 360 НК РФ.

Какие нужны основания для принудительной приватизации квартиры? Кто имеет право на повторное участие в приватизации? Узнайте тут.

Можно ли отменить приватизацию квартиры, если она уже в собственности? Читайте далее.

Расчет суммы налога производится посредством умножения кадастровой цены на ставку налога на землю и специальный коэффициент, который устанавливается местной властью.

НК РФ предусматривает снижение кадастровой стоимости на 10 тысяч рублей для некоторых категорий граждан.

Особенности приватизации

В отдельных случаях приватизация придомовой территории может иметь свои особенности:

Закон

Наряду с Жилищным Кодексом РФ, который является основным законом, регулирующим жилищные правоотношения, важные положения о приватизации придомовых территорий МКД устанавливаются Земельный Кодексом РФ, вступившим в законную силу в 2001 году. В нашем вопросе оба свода одинаково важны, так как дворы можно отнести одновременно и к жилому и земельному фондам. Кроме того, основные положения о бесплатной приватизации муниципальной собственности содержатся в ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 года (действующая редакция от 20.12.2017).

Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома

Всю процедуру приватизации придомовой территории под многоквартирным домом можно условно разделить на три основных этапа: собрание жильцов, обращение в муниципалитет и оформление права собственности в Росреестре.

Кто может выступить инициатором

Первым делом нужно определить инициатора. В разных случаях это могут разные группы людей или даже юридические лица:

• Застройщик.
• Частные предприниматели и компании.
• Управляющие компании.
• Жильцы.

Порядок

Чтобы приватизация придомовой территории прошла удачно, нужно следовать определенному порядку. Он значительно отличается от той же приватизации квартиры, потому нужно быть очень внимательным:

1. Собрание жильцов.
2. Принятие решения.
3. Выбор ответственного лица – представителя.
4. Подготовка документации.
5. Обращение в администрацию.
6. Подписание договора о приватизации.
7. Оформление права собственности.

Процедура

Самое сложное во всем это – собрать всех жильцов. Хотя бы просто потому, что большинству из них абсолютно не важно, кто там владеет придомовой территорией (по крайней мере до тех пор, пока новые арендаторы не построят под их окнами очередной ночной клуб).

За месяц до этого события нужно всеми возможными способами оповестить всех заинтересованных лиц (даже если фактически им это не нужно). Проще всего это сделать путем обхода всех квартир, оповещений в почтовые ящики и объявлениями на двери подъезда (или доске объявлений, если она есть).

Непосредственно на собрании можно обсуждать любые вопросы, однако основной должна стать проблема приватизации придомовой территории. Очень важно вести протокол собрания и фиксировать все важные элементы. Для получения согласия достаточно, если большая часть жителей будут согласны, получать единогласное «ЗА!» не нужно.

Когда принципиальное согласие получено, нужно определить лицо, которое и будет заниматься всей процедурой. Иногда достаточно, чтобы кто-то изъявил желание, однако в отдельных случаях у разных групп жителей могут быть свои предпочтения и в такой ситуации данный этап мгновенно превращается в некоторое упрощенное подобие выборов.

В независимости от результата, важно, чтобы такой представитель появился в принципе. А уж какую «партию» жителей он будет представлять не важно, все равно приватизация придомовой территории общая для всех и распространяется на все. Даже если части жителей — это не нужно.

Когда это сделано – нужно подготовить документы. Зачастую, если территория еще не приватизирована, то и фактически документов на нее нет. Как следствие, сначала нужно провести межевание земли и получить кадастровый паспорт территории. Кроме него нужен будет еще протокол собрания жильцов, паспорт представителя и доверенность на него. Последний документ – платный и оформляется у нотариуса.

С подготовленными документами нужно обращаться в администрацию. Там же составляется заявление (образец см.ниже). Его можно подготовить заранее или написать на месте, тем более, что ничего сложного в нем нет. После подачи заявления и документов у администрации есть до шести месяцев на принятие решения.

Учитывая требования законодательства, отказов почти не бывает. Более того, это выгодно муниципалитету (снимает с него необходимость тратить деньги на обслуживание территории, ведь теперь этим будут заниматься сами жильцы). Так что согласие дают практически всегда.

После получения согласия администрация составляет договор на приватизацию, который подписывается представителем жильцов. С этим документом можно обращаться в Росреестр или, как при приватизации квартиры, в МФЦ, для оформления права собственности. После получения этой бумаги с придомовой территорией можно поступать как угодно, в рамках действующего законодательства.

Образец заявления

Документы

При оформлении приватизации и регистрации права собственности потребуются следующие документы:

• Заявление по представленному выше образцу.
• Доверенность на представителя заверенная нотариусом.

Без нотариального заверения доверенность не будет считаться действительной. Как следствие, любые действия, даже если они по какой-то причине совершаться на основании этого документа, будут признаны недействительными.

• Протокол собрания жильцов.
• Решение о приватизации.
• Документы об оплате государственной пошлины (на этапе оформления права собственности).
• Данные о жильцах на основании выписки из ЕГРН (получить ее можно через МФЦ или Росреестр).
• Выписка из ЕГРН на дом.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы. Этот момент рекомендуется уточнять непосредственно при подаче заявления на приватизацию и при оформлении права собственности.

Сроки

Сроки приватизации придомовой территории могут быть серьезно растянуты:

В среднем, на всю процедуру уходит до полугода и лишь в редких случаях – больше. Как уже было сказано администрация заинтересована в том, чтобы передать придомовую территорию жильцам, потому рассмотрения заявления стараются не затягивать.

Расходы

При приватизации, несмотря на то, что фактически земля передается бесплатно, придется понести определенные затраты:

• 2000 рублей госпошлины с каждого жильца.
• Услуги нотариуса по заверению доверенности – до 3000 рублей.

Пример: Если в доме, в 100 квартире проживает 300 жильцов, то каждый из них обязан оплатить по 2000 рублей госпошлины.

Налоги

Размер налога определяется на основании главы 31 НК РФ. Исходя из нее, в качестве базы налогообложения берется кадастровая стоимость участка. Размер налога составляет 0,3% от этой суммы. Платить его нужно ежегодно. В случае с придомовой территорией, нести такой расход должны все жильцы в соответствии с полученной ими долей земли (ст.392 НК РФ).

Пример: Исходя из кадастрового паспорта, придомовая территория стоит 3 миллиона рублей. 0,3% от это суммы составляет 9000 рублей. Предположим, что один владелец 3-х комнатной квартиры получил 5% от территории (и должен заплатить 5%) от налога, а другой, владелец 2-х комнатной квартиры, соответственно 3%. Первый платит 450 рублей в год, второй 270 рублей в год.

Кто имеет право приватизировать

Требовать оформления прав на весь земельный участок, прилегающий к уже заселенному дому, могут:

• собственники помещений МКД – квартир, комнат, некоммерческих помещений;
• инициативная группа собственников, заручившаяся позицией общего собрания;
• один представитель дома (например, Председатель Совета), избранный собственниками;
• УК, ТСЖ.

Если дом только строится, начать приватизацию вправе застройщик. Главное условие – чтобы титульный собственник дома (собрание жильцов или застройщик) изъявил желание на приватизацию.

Внимание! У отдельных собственников есть возможность приватизации только части придомовой территории пропорционально доле в праве на имущество многоквартирного дома. Нужно понимать, что фактический размер такого участка будет совсем небольшим. Процедура приватизации в данном случае окажется невыгодной.

Права, обязанности жильцов после приватизации

После оформления права собственности у жильцов возникают определенные права и обязанности:

• Необходимо заключить договор и своевременно оплачивать услуги по расчистке снега, уборке мусора и листвы. Формально, это можно делать и самостоятельно, общими усилиями жителей, но как правило, никто не хочет заниматься такой работой.
• Возводить и сносить объекты на территории (за исключением тех, которые нужны для обслуживания дома).

Пример: Можно снести киоск, который продает овощи и на его месте построить полноценный магазин, но нельзя трогать здание электроподстанции.

• Облагораживать и озеленять территорию по собственному усмотрению.
• Огораживать отдельные участки, но не нарушая права людей.
• Создавать парковочные места.

Возможные проблемы

Несмотря на простоту оформления придомовой территории, при осуществлении процедуры могут возникнуть некоторые проблемы, например, из-за неправильно определенных границ участка или умышленного его увеличения/уменьшения.

Пример. После того, как на общем собрании жильцы обсудили все текущие вопросы и приняли решение о приватизации двора, назначенная инициативная группа начала переоформление. Оценщики определили кадастровую стоимость, в Росреестре было заказано и успешно проведено межевание, право собственности зарегистрировано. Спустя некоторое время оказалось, что часть огражденной придомовой территории мешает свободному перемещению случайных прохожих. Власти незамедлительно отреагировали на нарушение и обратились в суд. После рассмотрения всех обстоятельств по делу, судья вынес постановление о демонтаже мешающей конструкции, за счет владельцев земли, то есть жильцов МКД.

А если бы еще на начальных этапах, при проведении кадастровых работ, все градостроительные и землеустроительные нормативы были учтены, такой проблемы бы не возникло. Поэтому к каждому шагу приватизации следует подходить максимально ответственно и внимательно. Важно не только собрать весь пакет документов и сдать его на рассмотрения. А проследить, чтобы сведения, содержащиеся в них, не нарушали права и интересы других людей.

Частые причины отказов

Как уже было сказано, отказывают в приватизации достаточно редко. Однако иногда это все же случается. Причиной может стать:

• Отсутствие каких-то необходимых документов. Особенно актуально это касательно протокола и решения собрания жильцов.
• Желание приватизировать места общего пользования. Такие территории принадлежат всем. Нельзя приватизировать, например, дорогу или прибрежную зону, разрешив ее использование исключительно для жильцов данного дома.
• Несоответствие реальной картины тому, что указано в документах. Проще говоря – незаконная перепланировка. Если на кадастровом плане нет какого-то строения, то его не должно быть и фактически.
• Ошибки в документах. Особенно в кадастровом паспорте и заявлении.

Приватизация придомовой территории – это достаточно сложная задача за счет необходимости собирать всех жильцов, а также подготавливать сравнительно большой пакет документов. На бесплатной консультации наши специалисты помогут разобраться с наиболее популярными вопросами, связанными с этой процедурой. Они же готовы выступить в качестве представителей, что позволит завершить приватизацию значительно быстрее и сделает ее проще для жителей дома.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

1

Как выглядит документ о приватизации квартиры

По состоянию на [current_date format=’Y’] году, в качестве основного документа,…

1

Как выселить бывшую жену из квартиры

Не все семьи живут долго и счастливо, многие разводятся. За…

2

Как выселить сожителя из своей квартиры

Ни законный, ни гражданский браки не дают гарантий долгой и…

Приватизация квартиры через МФЦ

Приватизация квартиры – процесс сложный и длительный, однако для многих…

4

Сколько стоит приватизация квартиры

Приватизация квартиры – процедура бесплатная, однако только в рамках стоимости…

2

Справка о неучастии в приватизации

Справка о неучастии в приватизации на данный момент заменена выпиской…

Кто может выступить с инициативой приватизации

Относительно земельных участков под многоквартирными строениями, что сформировались до весны 2005 года, или тех, что уже зарегистрированы в Росреестре, они принадлежат владельцам квартир. Собственники выступают совладельцами земли, на которой возведён такой дом и постройки рядом с ним.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом, если он не занесён в Росреестр недвижимости, требует активных действий со стороны владельцев квартир. Выступать с инициативой может любой собственник помещения.

Что касается новостроек, оформление кадастрового паспорта и внесение в Реестр участка и дома происходит ещё на этапе отвода надела под строительство. Поэтому на сегодняшний день, покупая квартиру в новостройке, можно быть уверенным, что придомовой участок уже приватизирован.

Можно выделить следующие группы лиц, которым предоставлено право выступить с инициативой приватизации:

• застройщик;
• собрание владельцев жилых помещений;
• лицо или компания, уполномоченные жильцами на представление их интересов и организацию деятельности на участке;
• единоличный собственник или группа владельцев квартир.

Инициатором приватизации может выступить любое лицо, владеющее недвижимостью в многоквартирном доме. На сегодняшний день новостройки ставит на учёт сам застройщик.

Сроки и стоимость

При приватизации придомовой территории многоквартирного дома могут возникнуть следующие расходы:

• составление межевого плана – от 7 000 рублей;
• получение выписок на дом и землю – от 300 рублей за документ;
• расходы на проведение общего собрания (распечатка, расклейка объявлений, рассылка писем) – несколько тысяч рублей;
• госпошлина за рассмотрение заявления о приватизации – бесплатно;
• госпошлина за регистрацию в Росреестре – 200 рублей с каждого собственника (пп.23 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Если граждане решат обратиться за юридической помощью, дополнительно придется оплатить услуги специалиста – от 10 000 рублей. Напоминаем, что предварительная консультация нашего дежурного юриста по вопросу приватизации территории многоквартирного дома осуществляется бесплатно.

Сроки приватизации зависят от оперативности граждан:

• проведение общего собрания – до 1 месяца;
• изготовление межевого плана – до 14 дней;
• рассмотрение заявления в администрации – до 30 дней;
• регистрация в Росреестре – до 14 дней.

Итого на приватизацию территории многоквартирного дома придется потратить ориентировочно 3 месяца.

Обязанности владельцев

Жильцы, осуществив процедуру приватизации, должны понимать всю ответственность за содержание участка.

Недостаточно просто построить детскую площадку или парковку. В их обязанности в первую очередь входит уборка территории и другие действия по ее благоустройству.

То есть, все, что ранее делал муниципалитет, теперь полностью ложиться на плечи собственников.

Поэтому они должны:

• высаживать растения, осуществлять за ними уход, формировать клумбы и т. д;
• заниматься уборкой листвы, снега и прочего мусора;
• ремонтировать возведенные объекты;
• при необходимости устанавливать лавочки, различные ограждения и беседки.

Для выполнения такой работы собственники придомовой территории могут нанимать соответствующих людей или заключать договора с компаниями, специализирующимися на уборке.

Условия приватизации жилых помещений регламентируются действующим законодательством. С чего начать приватизацию дома? Информация здесь.

Какой порядок приватизации земли? Подробности в этой статье.